Ringebu kommune ønsker en mest mulig enhetlig utforming av de reguleringsplaner som sendes inn til behandling. Ringebu kommune har derfor utarbeidet et veiledningsmateriale for utbyggere og forslagsstillere. Hensikten med materialet er å effektivisere saksbehandlingen og bidra til en god og enhetlig saksfremstilling. I tillegg til Ringebu kommunes veiledningsmateriale vises det til Miljøverndepartementets veileder for utarbeidelse av reguleringsplan og andre aktuelle veiledere som er å finne på Miljøverndepartementets internettside: http://www.planlegging.no. Innsendt materiale (planforslag med plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse) skal være digitalt og kan sendes til mailadresse: post@ringebu.kommune.no. Når planforslaget er mottatt, vil kommunens saksbehandler gå gjennom det mottatte materiale og kontakte forslagsstiller underveis ved behov for avklaringer. Deretter gjøres saken klar for politisk behandling. Mer detaljert informasjon om hva som skal sendes inn følger i veiledningsmaterialet. Velkommen som forslagstiller/utbygger i Ringebu kommune Med hilsen Plan og teknisk Ringebu kommune Sist revidert desember 2014/GHU RINGEBU KOMMUNE Side 1 av 7
Innhold 1 GENERELL ORIENTERING OM PRIVATE REGULERINGSPLANER... 3 1.1 FORMELT OM REGULERINGSPLAN... 3 1.2 REGULERINGSFORESPØRSEL... 3 2 PLANOPPSTART... 3 2.1 OPPSTARTSMØTE... 3 2.2 IGANGSETTING AV PLANARBEID VARSEL OM OPPSTART... 3 2.3 PLANPROGRAM OG KONSEKVENSUTREDNING... 4 2.4 INNSENDING AV PLANFORSLAG TIL 1. GANGS BEHANDLING I UTVALG FOR PLAN OG TEKNISK... 4 3 KRAV TIL MATERIALE VED INNSENDING AV PLANFORSLAG... 5 3.1 PLANBESKRIVELSE... 5 3.2 PLANKART... 6 3.3 PLANBESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER... 6 4 GEBYR- PLANSAKER... 7 5 VEDLEGG... 7 Sist revidert desember 2014/GHU RINGEBU KOMMUNE Side 2 av 7
1 GENERELL ORIENTERING OM PRIVATE REGULERINGSPLANER 1.1 Formelt om reguleringsplan Reguleringsplan (områderegulering eller detaljregulering) er en detaljplan etter plan- og bygningsloven (PBL) kap. 12 Reguleringsplan. Plankartet er sammen med bestemmelser et juridisk dokument som angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser. Når planen er vedtatt kan den hjemle innløsning, deling og liknende. Reguleringsforslag legges fram for kommunestyret av Utvalg for plan og teknisk (UPT). Reguleringsplaner vedtas av kommunestyret med endelig rettsvirkning dersom det ikke foreligger innsigelse til planen. 1.2 Reguleringsforespørsel Dersom et reguleringsforslag er i strid med overordna plan (kommuneplan/ kommunedelplan/områderegulering) bør reguleringsspørsmålet forelegges kommunen før planleggingen settes i gang jf. PBL 12-11. Dersom kommunen ikke ønsker å fremme planforslaget vil forslagsstiller bli orientert om dette i brev. Dersom planforslaget er i samsvar med overordna plan kan forslagstiller kreve at det blir forelagt kommunestyret. Med forespørselen skal det følge: Et oversiktskart over beliggenheten av det ønskede planområdet En kortfattet redegjørelse for hensikten med planarbeidet, herunder en redegjørelse om hvordan formålet med planarbeidet forholder seg til overordnede planer. 2 PLANOPPSTART 2.1 Oppstartsmøte Før planarbeidet startes bør man på ett så tidlig tidspunkt som mulig ta kontakt med kommunen og avtale et oppstartsmøte, for å avklare rammer og betingelser for planarbeidet. Kommunen har utarbeidet en referatmal som fylles ut ved oppstartsmøte i plansaker (Se vedlegg 1). 2.2 Igangsetting av planarbeid Varsel om oppstart Det forventes at private forslagsstillere følger de prosedyrer som er hjemlet i PBL 12-8. Reglene for kunngjøring av varsel om oppstart er en konkret oppfølging av lovens intensjon om plikt til samråd, offentlighet og informasjon. Plikten til kunngjøring og underretning av berørte parter påhviler den som utarbeider reguleringsplanen. Når planarbeidet startes opp, skal det kunngjøres i minst en avis alminnelig lest på stedet. Ringebu kommune benytter selv Gudbrandsdølen Dagningen. Annonse skal bekostes av forslagsstiller som også utarbeider annonsetekst. Sist revidert desember 2014/GHU RINGEBU KOMMUNE Side 3 av 7
Krav til fagkompetanse Plan- og bygningslovens 12-3 stiller krav om at private reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige. Dette innebærer at forslagsstiller skal inneha den nødvendige kompetanse og erfaring fra denne type planarbeid. Bestemmelsen er nødvendig for å sikre planens juridiske holdbarhet. Dersom forslagstiller ønsker å utarbeide planforslag, men selv ikke innehar slik kompetanse, anbefales det at konsulent som kan dette kontaktes. Om nødvendig vil kommunen kreve dokumentasjon på at forslagsstiller innehar den nødvendige fagkompetanse. Mangelfullt utarbeidde reguleringsplaner vil bli returnert. I kunngjøringen skal det opplyses om: - Hvilket område planleggingen gjelder (med kart) - Hva som er formålet med reguleringen/ endringen - Kontaktperson og adresse (forslagsstiller) Samtidig med annonsert oppstart i presse skal grunneiere og andre som er direkte berørt underrettes ved brev eller e-post. Aktuelle offentlige myndigheter og organisasjoner som kan ha særlig interesse i planarbeidet skal også tilskrives. Kopi av annonse og følgebrev, og digitalt planomriss, sendes Ringebu kommune til orientering. Ringebu kommune har utarbeidet en generell adresseliste for de vanligste høringsinstansene. Berørte parter bør få en rimelig frist til å uttale seg, minimum 3 uker. Merknader skal sendes til den som utarbeider forslaget, gjerne med kopi til kommunen. (Se for øvrig eksempel for annonse- vedlegg 2, varselbrev- vedlegg 3 og adresseliste- vedlegg 4) 2.3 Planprogram og konsekvensutredning Dersom det startes opp planarbeid som er i strid med overordna plan, skal det i forbindelse med oppstart av planleggingen gjøres en vurdering av om planarbeidet utløser krav til konsekvensutredning etter forskrift om konsekvensutredning 3. Dersom planforslaget faller inn under kriteriene i forskrift om konsekvensutredning skal det utarbeides planprogram etter PBL 4-1. Planprogrammet skal utarbeides som en del av varsling om oppstart, og sendes vanligvis på høring parallelt med at varsel om oppstart kunngjøres. 2.4 Innsending av planforslag til 1. gangs behandling i Utvalg for plan og teknisk Saksbehandlingsregler for behandling av private reguleringsplaner er omtalt i PBL 12-11. Når forslag til reguleringsplan er mottatt av kommunen, blir dette lagt fram til behandling i Utvalg for plan og teknisk, som avgjør om forslaget skal sendes på høring/offentlig ettersyn. Kravspesifikasjonene i de følgende kapitler tar for seg hva Ringebu kommune forlanger blir utarbeidet og sendt inn som søknadsmateriale. Sist revidert desember 2014/GHU RINGEBU KOMMUNE Side 4 av 7
3 KRAV TIL MATERIALE VED INNSENDING AV PLANFORSLAG Ringebu kommune forutsetter at planmaterialet utformes i tråd med Miljøverndepartementets veileder T-1490 Reguleringsplan, utarbeiding av reguleringsplaner etter plan og bygningsloven, eller nyere utgaver av denne. Reguleringsplaner skal utføres og framstilles på en ensartet måte med et oversiktlig faglig innhold. Kravspesifikasjonene tar for seg kommunens krav til søknadsmaterialet og omfatter i hovedsak utarbeidelse av plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse. Reguleringsplanforslaget skal utarbeides og sendes til kommunen i digital form jf. Forskrift om kart og stedfestet informasjon i plan- og byggesaksbehandlingen 7, første ledd. Dette letter behandlingen av planen og gjør det enklere for kommunen å ha et oppdatert og korrekt planarkiv. Materialet skal bestå av: Plankart: leveres i digitalt format på gjeldende sosi-standard og som pdf. Planbestemmelser (Se eksempel vedlegg 7): leveres i digitalt format, word og pdf. Planbeskrivelse (Se eksempel vedlegg 5): leveres i digitalt format, word og pdf. ROS-analyse (se sjekkliste vedlegg 8): leveres i digitalt format, word og pdf Vedlegg til planforslaget: Kopi av annonse - kunngjort igangsatt planarbeid Kopi av varselbrev med adresseliste (alle som er varslet) - kunngjort igangsatt planarbeid Kopi av innkomne merknader ved forhåndsvarsling. Merknadene skal i korthet kommenteres av forslagstiller. Det skal opplyses om merknaden(e) er ivaretatt i planforslaget, eller grunngi hvorfor merknaden(e) ikke er relevante for planforslaget. Tilleggsdokumentasjon I tillegg vurderes behovet for tilleggsdokumentasjon som: Registreringer, illustrasjonsplaner, terrengprofiler, fotografier, byggetegninger, modell/digital terrengmodell, støyberegninger, geologiske vurderinger, analyser eller annet relevant materiale. Kommunale krav til innhold Det er utarbeidet en egen oversikt over vedtatte retningslinjer og kommunale normer og regler som må innarbeides i reguleringsplaner (plankart og bestemmelser). (Se oversikt over kommunale normer, regler og vedtekter vedlegg 9) 3.1 Planbeskrivelse Med alle reguleringsplaner som sendes kommunen skal det følge en planbeskrivelse som er den skriftlige dokumentasjonen som følger planforslaget jf PBL 4-2. Planbeskrivelse må foreligge på digital form. En planbeskrivelse skal avklare alle forhold som ansees å være viktige i en plansak. Dette gjelder forhold i planforslaget og konsekvenser planforslaget vil kunne gi for planområdet og omgivelsene. Sist revidert desember 2014/GHU RINGEBU KOMMUNE Side 5 av 7
Planbeskrivelsen skal være slik utformet at den kan brukes direkte i saksframlegg. Dette for å spare inn saksbehandlingstid. Planbeskrivelsen må derfor gi en balansert framstilling av alle konsekvenser for å kunne fungere som et beslutningsgrunnlag. Det er et mål at planbeskrivelsen får en oversiktlig og ensartet struktur, og kommunen ber derfor om en innholdsoppbygging som fremgår av malen for planbeskrivelse (Se innholdsoppbygging for planbeskrivelse vedlegg 5). Ved utarbeidelse av alle planer skal det gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) for planområdet jf PBL 4-3. ROS-analysen kan innarbeides i planbeskrivelsen. (Se ROSsjekkliste vedlegg 8) 3.2 Plankart Plankartet skal utarbeides i tråd med kart- og planforskriften og tilhørende nasjonal produktspesifikasjon for arealplan. Til enhver tid oppdatert produktspesifikasjon finnes på www.regjeringen.no/kartforskriften. I tegnforklaringen skal symbolene for reguleringsformål arrangeres i samsvar med PBL 12-5. Målestokk og nordpil for plankartet skal gå klart fram. Plankartet skal i tillegg vise rutenett og koordinater. Tegnforklaringen skal være i overensstemmelse med de formål, benevnelser, streksymboler og liknende som benyttes på plankartet. I tittelfeltet skal det være egen rubrikk for: Kommunens navn Reguleringsplanens navn og planid Datoer for kunngjøring av oppstart av planarbeid, 1. gangs behandling og 2. gangs behandling i utvalg for plan og teknisk, offentlig ettersyn og kommunestyrets vedtak Hvem planen er utarbeidet av (Se eksempel på tegnforklaring/tittelfelt- vedlegg 6). Alle reguleringsplaner og VA-planer skal utføres på kart med 1-meterskoter og leveres digitalt på til en hver tid gjeldende sosi-standard og målriktig pdf-fil. Hvis det digitale planforslaget ikke følger standarden eller inneholder feil og mangler, vil plankartet bli returnert til forslagsstiller. Planforslaget vil bli vurdert som mangelfullt, og vil ikke bli lagt fram til behandling før plankartet tilfredsstiller disse kravene. 3.3 Planbestemmelser og retningslinjer Planbestemmelser skal brukes til fastlegging av forhold som det ikke er mulig eller hensiktsmessig å fastlegge på plankartet. Bestemmelsene skal utformes i den hensikt å legge til rette for en forsvarlig og presis styring med utforming av areal og bygninger og skal sikre formålet med reguleringen. Bestemmelsene skal være juridisk holdbare og ha hjemmel i planog bygningsloven. Planbestemmelsene skal utformes i tråd med PBL 12-7. Det kan gis bestemmelser til reguleringsformål og hensynsoner som er i henhold til PBL 12-5 og 12-6, og i samsvar med formålsbetegnelser og bokstaver/tall på plankartet. (Se eksempel for reguleringsbestemmelser vedlegg 7) Sist revidert desember 2014/GHU RINGEBU KOMMUNE Side 6 av 7
4 GEBYR- PLANSAKER For private forslag til reguleringsplaner skal det betales behandlingsgebyr. Beregningsgrunnlaget er anført i gebyrreglementet som finnes på www.ringebu.kommune.no. Alt planteknisk arbeid, rettinger, justeringer, omarbeidinger m.m. som må utføres på plankartet før planen godkjennes lagt ut til 1.gangs offentlig ettersyn, skal dekkes av den som fremmer planen. Likeledes annonsekostnader vedr. oppstart av planarbeider og utsendelse av varselbrev. Dette gjelder også utgifter i forbindelse med lovpålagte befaringer fra regionale og statlige myndigheter, samt planprogram, konsekvensutredninger og støykartlegging dersom dette kreves. Gjelder også evt. annet tilleggsdokumentasjon som er nødvendig. 5 VEDLEGG Vedlegg 1 Vedlegg 2 Vedlegg 3 Vedlegg 4 Vedlegg 5 Vedlegg 6 Vedlegg 7 Vedlegg 8 Vedlegg 9 Oppstartsmøte - referatmal Eksempel på annonse om oppstart Eksempel på varselbrev til myndighetene og berørte Adresseliste Planbeskrivelse Eksempel på tittelfelt Eksempel på planbestemmelser ROS sjekkliste Oversikt over kommunale normer, regler og vedtekter Sist revidert desember 2014/GHU RINGEBU KOMMUNE Side 7 av 7