Saksframlegg KJØPMANNSGATA 27 SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FOR BRUKSENDRING TIL KONTORFORMÅL OG FASADEENDRINGER Arkivsaksnr.: 05/41964 Saksbehandler: Øyvind D. Sørbøl Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt søknad om rammetillatelse for bruksendring av brygge i Kjøpmannsgata 27 fra lager/kontor til næringsformål med kulturell profil samt fasadeendringer. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner i hovedsak å kunne godkjenne tiltaket. Takoppbygg og deler av lysflate på tak avslås. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 92, 93 og 95. Kopi: Byantikvaren Sør Trøndelag fylkeskommune, Enhet for regional utvikling, Postuttak, 7004 Trondheim Eileen Garmann Johnsen sivilarkitekt MNAL, Fjordgata 46, 7010 Trondheim Master Eiendom AS v/magne Frode Orten, Postboks 180 Sentrum, 7401 Trondheim Saksfremlegg - arkivsak 05/41964 1
Saksutredning: Bakgrunn Plan- og bygningsenheten mottok 09.12.2005 søknad om rammetillatelse for bruksendring av brygge i Kjøpmannsgata 27 fra lager/kontor til næringsformål med kulturell profil samt fasadeendringer. Bygningsrådet behandlet søknaden i sak 161/06 den 28.11.2006. Saken ble sendt tilbake til rådmannen med en del tilføyelser. Søker har til en viss grad innarbeidet innsigelsene i prosjektet. Dokumentasjon mottatt 09.05.2007 og 20.06.2007 ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Fakta Det vises til redegjørelse fra Eileen Garmann Johnsen: 03-06 Kjøpmannsgata 27 Ombygging-rehabilitering Vedlegg til revidert tegningsmateriale for ny behandling etter justering i forhold til bygningsrådets vedtak 28.11.06. Vedtakets ordlyd er gjengitt i kursiv og våre vurderinger og justeringer er redegjort for direkte i forhold til dette, men det er stokket noe om på punktene. Prosjektet er justert, slik at de viktigste ankepunktene fra kulturmyndighetene er møtt. De punktene som er justert er følgende: - Det søkes nå om innsetting av til sammen fire vinduer i sydfasaden, mens de omdiskuterte gluggene utelates her. Behovet for dette begrunnes med bruken av arealene innenfor til kulturarbeidsplasser/ kunstnerverksteder. - Heis og trappetårn beholdes innvendig som tidligere vist, mens takoppbygget er søkt minsket til det absolutte minimum som kreves for sikkerhetssoner over heis og tiltet noe. - Vi ser lysinnslippet i brygga i direkte sammenheng med behovet for ventilasjon. Vi ønsker å komme fram til en ventilasjonsløsning som i stor grad baserer seg på naturlig ventilasjon eller en hybridventilasjon. Dette er avhengig av at vi ikke må inn med store watt-styrker til belysning. Dagslysinnslippet er vesentlig for å unngå dette. Glassfeltet i taket mot nord er derfor beholdt. Størrelsen på kjernen gjør at dersom man overhodet skal ha noen virkning av lyset herfra nedover i etasjene må det ha en såpass stor utstrekning mot øst og vest som vist. Glassfeltet er plassert mest mulig skånsomt i takflaten, i flukt med tekkingen, men slik at alle innvendige konstruksjonselementer beholdes. Vedtaket: Saken sendes tilbake til rådmannen med følgende tilføyelser: Å ta gamle verneverdige bygninger i bruk til nye formål kan ofte være konfliktfylt. Kjøpmannsgata 27 er også et eks. på dette, men Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker støtter søknaden om rammetillatelse for bruksendring, men ønsker følgende tilføyelser: Vi merker oss at bygningsrådet i utgangspunktet støtter søknaden om rammetillatelse for brygga. Forslaget slik det foreligger er fremkommet etter en helhetsvurdering. Det er foretatt justeringer underveis i prosessen etter samråd med vernemyndighetene. Vi har forstått at det er vanskelig å gi særbehandling til èn brygge, Saksfremlegg - arkivsak 05/41964 2
utfra fortolkning av reguleringsbestemmelsene, men vi mener likevel at vi her står ovenfor en mulighet for bevaring av relativt intakte interiørelementer, som få andre brygger har, samtidig som det etableres et levende bruksareal i brygga, inntil et byrom med et stort potensiale. De innspillene som bygningsrådet ga er kommentert her: Utvendig vertikalkommunikasjon Tiltakshaver har pekt på muligheten av å flytte den nye, vertikale kommunikasjonen (inkl. rømningsveien) utenfor bygget uten å fremme dette alternativet til realitetsbehandling. Bygningsrådet mener dette er en interessant tanke, og ber rådmannen vurdere en slik løsning. Etter flere møter med byantikvaren har vi besluttet å ikke fremme dette til realitetsbehandling. Hulltaking i fasader Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker kan ikke se at den foreslåtte løsningen med en form for dobbeltvegg-konstruksjon, der deler av veggen benyttes som portluker, vil gripe direkte inn på forståelsen og opplevelsen av fasaden. Bygningsrådet ber imidlertid om å få vurdert nærmere hva konsekvensene av et slikt inngrep kan ha for byggets konstruksjon for øvrig og veggens funksjon som brannskille. Dersom disse hulltakingene i fasaden vil svekke konstruksjonen og/eller minske veggens funksjon som brannskille, vil de ikke tillates. Vi har valgt å gå bort fra denne løsningen i sydveggen. Vi har beholdt dette som en måte å få inn lys på i nordveggen, og vil selvfølgelig sørge for skikkelig utprøving av dette i full målestokk, og med garantier for både konstruksjonssikkerhet og brann før utførelse. Takoppbygg. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker er kritisk til takoppbygget i forbindelse med heissjakt, og mener at heis ikke bør føres opp til øverste etasje. Som nevnt innledningsvis er takoppbygget minsket nå til det absolutte minimum. Vi finner det vanskelig, utfra allmenne tilgjengelighetskrav å installere heis i et bygg som dette, der loftsetasjen vil inneholde noen av de mest attraktive arbeidsplassene, uten å føre heisen helt opp. Takoppbygget ligger midt inne på takflaten, og vil i svært liten grad være synlig. I sammenligning med bryggene omkring, vil takinstallasjonene her fremstå som svært moderate. Alle ventilasjonsrister vil søkes innarbeidet i vindusfelt og heisoppbygget, og det vil derfor ikke være andre oppstikkende elementer fra takflaten. Vi har også vurdert andre plasseringer av heis, som foreslått fra de antikvariske myndighetene, men dette vil i tilfelle bryte helt med de planprinsippene vi har gått ut fra, og som sikrer at åpenheten i planen kan beholdes gjennom hele bygget, at de unike tømmerkassene i 1. etasje kan beholdes og brukes, og ikke minst at den unike langsgående trappen i brygga kan beholdes. Lysåpning Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker mener at tiltakshaver har vist tilbørlig hensyn til husets interiør, men lysåpning i nordre takflate bør gjøres mindre, uten at de skader bærende elementer i bygningskroppen. Saksfremlegg - arkivsak 05/41964 3
Saksfremlegg - arkivsak 05/41964 4
Som nevnt i oversikten i innledningen er det en direkte sammenheng mellom lysinnslippenes størrelse og muligheten for å bevare interiøret så vidt intakt som det legges opp til her. Det innvendige trappetårnet skygger så vidt mye for det lyset som kommer ovenfra, at man må ha lysflater på begge sidene av en viss størrelse for overhodet å ha en lyseffekt nedover i etasjene. Som vist på snittene, er alle bærende konstruksjoner intakte i taket. Disse vil ligge som et grid under glassflaten, og også være synlig gjennom denne, i den grad takfeltet vil være synlig. Oppsprossingen av takfeltet vil følge konstruksjonene under. Det er etter vårt syn den mest skånsomme måten å integrere et glassfelt i en takflate på. Mindre takfelt og eventuelt mer oppstykkede takfelt vil kreve totalt sett større både innramminger og beslag som vil kunne virke mer dominerende enn et sammenhengende felt. Rådmannens vurdering av tiltaket Rådmannen anbefalte i sin saksutredning ved forrige gangs behandling en godkjenning av tiltaket slik det da forelå. Bygningsrådet hadde i sitt vedtak en del innsigelser mot tiltaket. Rådmannen vil her gjennomgå punktene i bygningsrådets vedtak som tiltakshaver ikke til fulle har imøtegått. Hulltaking i fasader Det reviderte prosjektet har fjernet de opprinnelig omsøkte portlukene i fasaden mot Kongens almenning. Søker har nå i stedet innpasset fire vinduer i stil med eksisterende vinduer i sørfasaden. Kjøpmannsgata 27 er vurdert til å være av fredningsverdi på byantikvaren, og sydfasaden er den viktigste fasaden, da denne er en av de få langveggene i bryggerekken som er eksponert. Rådmannen finner denne innpassingen av nye vinduer problematisk vernemessig og at den utfordrer viktige prinsipper når det gjelder å ta vare på verneverdige bygninger i Midtbyen. Byantikvaren skriver i en uttalelse at: Flere vinduer i sydveggen er tidligere vurdert ikke å være akseptabelt der dette medfører behov for å ta hull på tømmerveggen noe som er et alvorlig brudd med prinsippet om at tømmervegger alltid må beholdes så intakte som mulig. Videre at Sydveggen har i dag noe over 20 toramsvinduer fordelt over store deler av veggen, de fleste i øvre del. Sammenliknet med alle andre brygger er dette rikelig. Forrige gang saken var oppe til behandling i bygningsrådet var imidlertid inngrepene i fasaden mot Kongens allmenning vesentlig større. Bygningsrådet vedtok da at: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker kan ikke se at den foreslåtte løsningen med en form for dobbeltvegg-konstruksjon, der deler av veggen benyttes som portluker, vil gripe direkte inn på forståelsen og opplevelsen av fasaden. Bygningsrådet ber imidlertid om å få vurdert nærmere hva konsekvensene av et slikt inngrep kan ha for byggets konstruksjon for øvrig og veggens funksjon som brannskille. Dersom disse hulltakingene i fasaden vil svekke konstruksjonen og/eller minske veggens funksjon som brannskille, vil de ikke tillates. Rådmannen tolker vedtaket dit hen at bygningsrådet, på tross av de vernemessige problemene, aksepterer den reviderte fasadeendringen mot Kongens allmenning, da denne er mer moderat enn den opprinnelig omsøkte fasadeendringen. Hulltakingen i fasaden mot den svært smale branngata/veita mot Kjøpmannsgata 29 er uforandret i det reviderte prosjektet. Forhold vedrørende brannsikkerhet og konstruksjon må prosjekteres, nøye følges opp og eventuelt forkastes ved søknad om igangsettingstillatelse. Takoppbygg Plan- og bygningsloven 92, tredje ledd, sier at: Ved endring av bestående byggverk og ved Saksfremlegg - arkivsak 05/41964 5
oppussing av fasade gjelder 74 nr. 2 tilsvarende. Kommunen skal se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til et byggverks ytre, så vidt mulig blir bevart. Plasseringen av heis og trapp midt i bygningen ut mot siden av breddesnittet, gjør at brygga beholder gjennomlys mellom de gamle åpningene for varelevering i gavlfasadene, og dermed viser et viktig prinsipp i bryggas historiske struktur som lagerbygg. Imidlertid vurderer rådmannen at dette er et vesentlig brudd mot det viktige prinsippet å holde takflatene i bryggerekkene fri for takoppbygg. Rådmannen mener at dersom det er umulig å betjene alle etasjene med heis uten å bryte takflaten, må heisadkomst til øverste etasje enten sløyfes, og krav til tilgjengelighet dermed løses på andre måter, eller så må heis- og trapperom plasseres midt i bygget, selv om planløsningen da blir dårligere. Lysflate på tak Rådmannen finner at lysflaten på taket mot nord i det reviderte prosjektet blir for stor del av takflaten til å tilfredsstille 92 tredje ledd. Etter rådmannens mening bør lysflaten reduseres til kun å omfatte midtre tredel. Konklusjon Det er viktig at man ser på konstruktive løsninger for å kunne ta de relativt vanskelig utformede og etter dagens krav ubrukbare bryggene i bruk. Rådmannen finner å kunne anbefale at fasadeendringene av Kjøpmannsgata 27 godkjennes, men at prosjektet må redusere lysflaten i takflaten til å omfatte kun den midtre tredel og at takoppbygget avslås. Rådmannen i Trondheim, 04.09.2007 Håkon Grimstad kommunaldirektør Lisbeth G. Aspås bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Tegninger av tiltaket Saksvedlegg 2: Notat vedrørende brannsikkerhet Saksvedlegg 3: Vedtak i bygningsrådet den 28.11.2006 i sak 161/06 Saksfremlegg - arkivsak 05/41964 6