Varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid Planprogram Oddensenteret Grimstad kommune Foto hentet fra gulesider.no A030286 11 Jannuar 2013
Forord Salto Oddensenteret AS ønsker å utvikle området ved Oddensenteret i Grimstad kommune. Området er i dag regulert til sentrumsformål. Salto Oddensenteret AS eier deler av dette området. Øvrige grunneiere er Grimstad kommune og OT Tønnevold. Tiltakshaver ønsker å tilrettelegge for en utvikling og utvidelse av Oddensenteret med tilhørende funksjoner. Planforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning / planprogram. Dette er avklart med Grimstad kommune og ihht forskrift om konsekvensutredninger av 1. april 2005. Kravet er sjekket mot forskriftens 2, 3 og 4. Reguleringsplanforslaget faller under 3 ved at det i planforslaget ønsker en utvikling av Oddensenteret som er større enn 5000 m². Men reguleringsplanforslaget faller ikke under forskriftens 4 og derved ikke behov for å konsekvensutrede planforslaget. Når det allikevel velges å legge ut et planprogram sammen med varsel om planoppstart er dette for å orientere om formål med regulering som fastsetter rammer for planområdet og formålet med planen. Det gis også en beskrivelse av aktuelle problemstillinger og hvilke forhold som skal vurderes. Forslag til planprogram er utarbeidet av COWI AS på vegne av tiltakshaver, Salto Oddensenteret AS. Utbyggingsavtale Grimstad kommune vil starte opp parallell prosess med utarbeidelse av utbyggingsavtale. Oppstart av utbyggingsavtale vil bli varslet på et senere tidspunkt i planprosessen. Varsel om planoppstart og planprogram sendes på høring til berørte myndigheter, interesseorganisasjoner og naboer. Tiltakshaver skal redegjøre for innkomne uttalelser og hvordan disse er vurdert og ivaretatt i reguleringsplanforslaget. Innkomne merknader vil bli gjennomgått og det vil bli utarbeidet et endelig planprogram som fastsetter rammer for hva som skal utredes i det videre planarbeidet. Kopi av endelig planprogram skal sendes dem som har avgitt uttalelse til forslag til planprogram. Høringsuttalelser til varsel om planoppstart sendes innen 6 mars 2013. COWI AS v/ Petter Andersen, Vesterveien 6, 4613 Kristiansand. Vennligst merk innsendelser med «A030286». E-postadresse: pna@cowi.no Spørsmål vedrørende varsel rettes til Petter Andersen COWI AS, e-post:pna@cowi.no eller pr post til COWI AS v/ Petter Andersen, Vesterveien 6, 4613 Kristiansand. Vennligst merk innsendelser med «A030286». Spørsmål vedrørende utbygningsavtale rettes til Grimstad kommune v/ Daniel Eddie Aanonsen. Side 2 av 12
Innholdsfortegnelse Forord... 1 1 BAKGRUNN OG FORMÅL... 4 1.1 Formål med planarbeidet... 4 1.2 Lovgrunnlag... 4 1.3 Hensikten med planprogrammet... 4 2 PROSESS OG MEDVIRKNING... 4 2.1 Planprosess... 4 2.2 Medvirkning... 5 2.3 Fremdrift... 5 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET... 5 3.1 Beliggenhet og avgrensning... 5 3.2 Eierforhold... 6 3.3 Topografi og vegetasjon... 6 3.4 Eksisterende bebyggelse og bruk av området... 7 3.5 Kulturminner... 8 3.6 Trafikkforhold... 8 3.7 Miljøforhold... 8 4 OVERORDNETE RAMMER OG FØRINGER... 9 4.1 Planstatus... 9 4.2 Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal-og transportplanlegging... 9 4.3 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen... 9 4.4 Universell utforming i arealplanlegging... 10 5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAG... 10 6 UTREDNINGSBEHOV... 11 6.1 Utredningsbehov... 11 6.2 Utredningstemaer... 12 Side 3 av 13
1 BAKGRUNN OG FORMÅL 1.1 Formål med planarbeidet Salto Oddensenteret AS eier eiendommen til Oddensenteret i Grimstad kommune. Denne tomta og nærliggende eiendommer ønskes nå utviklet blant annet for å utvide Oddensenteret. De nærliggende tomtene er eid av Grimstad kommune, og leilighetstakere i dagens Oddensenter. Formålet med denne reguleringen er å tilrettelegge for utvidelse av Oddensenteret med tilhørende funksjoner, samt utvikling av boliger på feltene. 1.2 Lovgrunnlag I henhold til ny forskrift om konsekvensutredninger av 1. april 2005 skal det utarbeides konsekvensutredning hvis planforslaget faller inn under forskriftens 2 eller 3 og 4. Reguleringsplanforslaget faller inn under 3 Planer og tiltak som skal vurderes etter forskriftens 4 og vedlegg II pkt. 1 Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med et bruksareal på mer en 5000 m². Vi kan for øvrig ikke se at planen faller inn under punktene til 4 og har konkludert med at det er ikke behov for å konsekvensutrede planforslaget. Grimstad kommune v planavdelingen har uttrykt enighet til denne vurderingen. 1.3 Hensikten med planprogrammet Tiltakshaver ønsker med planprogrammet å gi en god orientering av prosjektet og de temaer som tiltakshaver mener er viktige i den videre planprosessen. I tillegg ser man planprogrammet som et redskap for å fastsette rammer for hva som skal utredes i det videre planarbeidet. 2 PROSESS OG MEDVIRKNING 2.1 Planprosess Arbeidene skal samordnes og presenteres som planforslag. Nedenfor er det gitt en oversikt over de viktigste delprosessene og milepælene i plan- og utredningsarbeidet. Varsel om oppstart av detaljregulering med planprogram utarbeides av tiltakshaver. Varsel sendes på høring til offentlige myndigheter, interesseorganisasjoner og berørte parter/naboer og legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Innkomne merknader oppsummeres og kommenteres av tiltakshaver. Revidert planprogram sendes inn til kommunen for orientering og behandling. Endelig planprogram fastsettes av kommunen og skal danne grunnlaget for videre arbeid med reguleringsplanen. Planforslag utarbeides av tiltakshaver på bakgrunn av planprogram. Planforslag sendes på høring til offentlige myndigheter, interesseorganisasjoner og berørte parter/naboer og legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Innkomne merknader oppsummeres og behandles av Grimstad kommune. Eventuelt bearbeiding av planforslaget utføres av tiltakshaver. Planforslag vedtas av Grimstad kommune. Side 4 av 13
2.2 Medvirkning Arbeidet legges opp med utgangspunkt i Plan- og bygningslovens krav til informasjon og medvirkning. Allmennheten og berørte/naboer vil sikres informasjon først og fremst ved varsling av oppstart av reguleringsarbeidet og ved offentlig ettersyn av forslag til reguleringsplan. Det vil avholdes informasjonsmøte i løpet av perioden planprogrammet er lagt ut til offentlig ettersyn. Informasjonsmøte varsles ved oversendelsesbrev og i annonse Behov for supplerende informasjon vil bli vurdert fortløpende under arbeidet. 2.3 Fremdrift Med utgangspunkt i planprosessen som er skissert under legges følgende framdrift til grunn: Varsling oppstart av planarbeid vinter 2013 Planforslag til 1. gangsbehandling høst 2013 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Beliggenhet og avgrensning Planområdet ligger på Odden, sentralt i Grimstad kommune, se figur 1 for illustrasjon av planområdets beliggenhet. Området ligger rett sør for Torskeholmen. Figur 1: Oversiktskart (kilde: kartportalen til Grimstad kommune) Innenfor planområdet er det i dag et eksisterende kjøpesenter, Oddensenteret. I senterets 3. etasje er det kontorlokaler og leiligheter. Rundt senteret er det store parkeringsarealer som Oddensenteret har benyttet til parkering i svært mange år. Resten av planområdet er i dag arealer som tidligere har vært brukt til havnenæring. På disse arealene er det i dag to bygg. Planområdet er på ca. 26 daa og omfatter Side 5 av 13
eiendommene gnr/bnr 200/1477, 200/1793, 200/1093 og del av 200/1267 (den kommunale delen). I hovedsak omfatter planområdet feltene S4.1, S4.2 og o_tt4.1-3 i vedtatt Havneplan. Planområdets avgrensing er vist i figur 2. Det gjøres oppmerksom på at den delen av felt S4.2 som er vist i kommuneplanen og ligger over bakkeplan er ikke foreslått regulert i denne planprosessen. Underetasjen som omfatter i hovedsak parkeringsfunksjon foreslås regulert i denne planprosessen. Det gjøres imidlertid oppmerksom på at hvis grunneier selv ønsker å regulere feltet, åpnes det opp for at planforslaget kan inneholde også regulering over bakkenivå. Området over bakkenivå for felt S4.2 i kom-plan foreslås regulert på et senere tidspunkt. Figur 2: Kart som viser planens avgrensing 3.2 Eierforhold Eiendommen innenfor planområdet eies av: Grimstad kommune samt et sameie hvor det er flere eiere som består av Salto Oddensenteret AS, OT Tønnevold og 9 stk leilighetseiere som eier hver sin leilighet i 3 etasje. 3.3 Topografi og vegetasjon Planområdet er østvendt og relativt flatt. Området er begynnelsen av Odden som strekker seg ut i fjorden og preget av eksisterende handelsvirksomhet med tilhørende anlegg som parkeringsplass. Den østre delen av området er preget av industrivirksomhet med tilknytting til båtnæringen. På vestre siden av planområdet / vestsiden av fv 420, skråner terrenget bratt oppover. Her er det boligbebyggelse med litt handel. Side 6 av 13
Det er ingen naturlig vegetasjon innenfor planområdet. Figur 4 og 5: Bilder av landskapet rundt dagens Oddensenter (kilde: maps.google.com) 3.4 Eksisterende bebyggelse og bruk av området Eksisterende bebyggelse på området består av Oddensenteret samt to bygninger i tilknytning til havneindustrien. En stor del av planområdet er i dag parkeringsplass. 3. etasje på senteret benyttes i dag til kontorer og 9 stk leiligheter. Figur 6: Oddensenteret sett fra sør (kilde: maps.google.com). Figur 7: Bilde av eksisterende bygning i tilknytning til havnenæringen (kilde: maps.google.com). Side 7 av 13
3.5 Kulturminner I følge miljostatus.no er det ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. 3.6 Trafikkforhold Atkomst til området skjer i dag via to innkjøringer fra fv 420 - Vesterled. Dette er hovedvegen gjennom Grimstad sentrum. Fv 420 har, i følge Byplanen til Grimstad kommune, en ÅDT på mellom 8200 og 8700 (2006). Det går en adkomstvei langs sørsiden av planområdet, Odden. Begge disse veiene fungerer som adkomst til hele planområdet. Av offentlig kommunikasjonstilbud er fv 420 kollektivakse gjennom sentrum.. Langs fv 420 går lokalbusser samt busser som betjener regionen (både nord, øst og vestover). Fv 420 er også en nasjonal sykkelrute. Parkering i fjell er planlagt i Vaderheia og får innkjøring fra ny rundkjøring på Fv420. 3.7 Miljøforhold Det er forurenset grunn på Oddenområdet, se illustrasjon under for avgrensing. Det har i dette området blitt drevet industriell virksomhet, deriblant skipsopphugging, fra 1700-tallet og frem til 1971. Miljøtekniske undersøkelser har blitt gjennomført i to omganger. Det er utført tiltak i form av tildekking, slik at forurenset masse fremdeles ligger igjen i grunnen. (Kilde: vedtatt områderegulering av de sjønære arealene i Grimstad sentrum). Hvordan temaet behandles i reguleringsplanen er redegjort for under kap. 6.2.2. Figur 9: Illustrasjon forurenset grunn på Odden, skravert område er forurenset (kilde:vedtatt områderegulering av de sjønære arealene i Grimstad sentrum) Side 8 av 13
Oddensenteret - Detaljregulering 4 OVERORDNETE RAMMER OG FØRINGER 4.1 Planstatus Planområdet inngår i eksisterende reguleringsplan "Områderegulering av de sjønære arealene i Grimstad sentrum", vedtatt 21.05.2012, se utsnitt av reguleringsplanen under. Planområder er i denne reguleringsplanen avsatt til sentrumsformål og torg og/eller gangveg/gangareal/fortau. Innenfor dette området er det tillatt et vist antall boenheter. Figur 10: Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for Odden (kilde: Grimstad kommune) Området er i gjeldene kommuneplan og i kommunedelplan for Grimstad byområde avsatt til sentrumsformål. 4.2 Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal-og transportplanlegging Planlegging av utbygging og transport bør samordnes slik at transportbehovet begrenses. Det bør vektlegges korte avstander til daglige gjøremål og effektiv samordning mellom ulike transportmåter. 4.3 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen Ved planlegging i henhold til Plan- og bygningsloven skal det spesielt legges til rette for å sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger. Planområdet er i dag hovedsaklig brukt til handels- og næringsformål. Side 9 av 13
4.4 Universell utforming i arealplanlegging Gjennom sin arealplanlegging skal kommunene ivareta den overordnede målsetning om bedre tilgjengelighet, ref. Diskriminerings- og tilgjengelighetsloven. 5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAG Salto Oddensenteret AS ønsker gjennom regulering å legge til rette for en oppgradering og utvidelse av Oddensenteret. Det er et mål at området rundt og selve senteret blir et godt og attraktivt område for opphold, rekreasjon og handel. For å få til dette så er det ønskelig å videreutvikle parkeringsarealer og havneindustriarealer inn til et område med tydelige gater og kvartaler og med en opparbeidet havnefront. Grimstad har i dag et betydelig lavere kjøpesenterareal i forhold til gjennomsnittet i Norge. Dette medfører redusert handelstilbud internt i kommunen og i sentrum, noe som igjen øker handelslekkasjen ut av Grimstad. Handelslekkasjen til Arendal og Kristiansand er betydelig og økende, med dette tiltaket ønsker en å snu denne trend. Området har en sentral beliggenhet i Grimstad. Planområdet ligger like sør for sentrumskjernen. Området er sjønært og kystlinjen mellom det eksisterende Oddensenteret og Torskeholmen er utviklet til et publikumsvennlig område med mange sitteplasser og gjestehavn. Store deler av planområder er i dag parkeringsarealer og arealer for tidligere havneindustri. Dette er pr i dag områder som ikke er særlig attraktive arealer for publikum å oppholde seg i og rundt. Ved en utbygging av området vil disse arealene bli gjort mer attraktive ved at parkeringsplassene blir lagt under bygg i felt S4.1 og i ny parkeringskjeller i felt S4.2. Det vil bli etablert gågater/tun i tilknytning til det nye Oddensenteret. Større arealer langs sjøen vil kunne bli gjort betydelig mer attraktive for publikum ved realisering av planen. Adkomst til området vil være som i dag fra fv 420 fra rundkjøringen i sør. Der innkjørselen i dag er til den største parkeringsplassen planlegges det innkjøring inn og ned til parkeringskjeller. Adkomstveien som går langs sørsiden av planområdet vil opprettholdes for å videreføre adkomst til resten av Odden. Hovedtrekkene i planen er vist nedenfor i figur 11. Det eksisterende Oddensenteret beholdes og utvides nord og østover og det bygges en parkeringskjeller på østsiden av eksisterende Oddensenter på felt S4.2, der den store parkeringsplassen er i dag. Arealene mellom de to feltene og arealene på nordsiden av dagens senter blir satt av til torg og gågate, slik at all trafikk for personbil forsvinner. I dagens situasjon er det i planområdet ca. 10.000 m²næringsarealer og 3.200m² bolig/kontor. I fremtidig situasjon planlegges det å tilrettelegge for en utvidelse av næringsarealer på ca. 10.000m², parkeringskjeller ca. 11.000m² og ca. 5.000m² bolig/kontor. Hvis det åpnes opp for regulering over bakkenivå i felt S4.2 vil handelsarealet øke med ca 5.200m². (se omtale om dette under). Planen legger opp til å følge havneplanens høyder og utnyttelse, men at det i planarbeidet bli en ytterligere detaljering av bebyggelsen for å avklare utforming, utnyttelse og bygningsform i prosjektet. Grunnet områdets flate topografi vil universell utforming ikke være utfordrende i dette prosjektet. Felt S4.2 som ligger øst for dagens senter foreslås regulert til parkeringskjeller med felles nedkjøring fra felt S4.1. Det legges ikke opp til en regulering over bakkeplan i dette feltet. Det gjøres imidlertid oppmerksom på at hvis grunneier selv ønsker å regulere feltet åpnes det opp for at planforslaget kan inneholde dette. Side 10 av 13
Figur 11: Illustrasjon av planforslaget (kilde:amb arkitekter) 6 UTREDNINGSBEHOV 6.1 Utredningsbehov Selv om planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning, bør noen tema belyses spesielt i planbeskrivelsen. Dette kapittelet vil fremheve de tema som det må legges spesielt vekt på i det videre planarbeidet. De tema som det er behov for å utrede i det videre planarbeidet ble gjennomgått i oppstartsmøtet med Grimstad kommune den 03.09.2012, Temaene er: Planfaglige vurderinger Miljøfaglige vurderinger Kulturlandskap og kulturminner Samfunnssikkerhet og beredskap Folkehelse, barn og unges, funksjonshemmedes og eldres interesser Veg- og vegtekniske forhold / trafikksikkerhet Temaene som skal vurderes skal gjøres ut i fra et referansepunkt (null-alternativ) der dagens situasjon og potensialet innenfor vedtatte planer beskrives. Som referansepunkt så legges det til grunn en meget forsiktig utvikling av området men ikke i like stor grad som havneplanen. Vi forutsetter at dagens senter vil bli uforandret, eventuelt det skjer mindre Side 11 av 13
ombygninger for å ivareta dagens leietagere og at den store oppgraderingen av området og at større senteret ikke blir realisert. For S4.2 vil utbyggingen delvis realiseres men uten etablering av parkeringskjeller og at da gens forurensede masser bli værende i grunnen. 6.2 Utredningstemaer Følgende temaer vil kunne være gjenstand for utredning: 6.2.1 Planfaglige vurderinger For tema "Planfaglige vurderinger" skal følgende bli beskrevet: Naturgrunnlag: grunnforhold, solforhold, vegetasjon, topografi, geologi, ressurser, klima. Lokaliseringsfaktor: skole, service, friluft, offentlig transport. Grøntstruktur, landskap og estetikk 6.2.2 Miljøfaglige vurderinger Under temaet miljøfaglige vurderinger skal risikovurdering og tiltak for håndtering av forurensete masser beskrives samt håndtering av overvann og springflo. De geotekniske forholdene innenfor planområdet må også vurderes. Viktig å avklare hensynet til båndlagte områder og miljømessige konsekvenser som følge av utbygging. Krav til utredning av: Forurenset grunn; utarbeidelse av risikovurdering og tiltaksplan Overvannshåndtering Springflo Geotekniske forhold 6.2.3 Kulturlandskap og kulturminner Selv om det ikke er registrert noen kulturminner innenfor planområdet skal det foretas en vurdering basert på foreliggende grunnlagsdata på potensialet for funn av nye kulturminner. Aktuelle konsekvenser for kulturminner vil bli angitt. Utredningen for kulturminner forutsettes utført i samarbeid med kulturminnemyndighetene med minst et kontaktmøte mellom utreder og myndighet for å gjennomgå grunnlagsmateriale og eventuelle funn. Vurderinger av kulturlandskapet forutsettes tilstrekkelig utredet i forutgående kommuneplan og det legges ikke opp til ytterligere utredninger i denne planprosessen. 6.2.4 Samfunnssikkerhet og beredskap Det er krav om risiko- og sårbarhetsanalyse i følge plan- og bygningsloven 4-3: Side 12 av 13
Det skal gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) for planområdet. ROS analysen skal bygge videre på ROS analyse som er gjennomført i forbindelse med Havneplanen. Det er i kommuneplanen ikke påpekt noen kjente risikofaktorer som påvirker risikobildet negativt. 6.2.5 Folkehelse, barn og unges, funksjonshemmede og eldres interesser Barn og unges bruk av området vurderes spesielt i plansammenheng. Det er viktig med god ivaretakelse av barn og unges behov. Funksjonshemmede og eldres interesser skal også vurderes i plansammenheng. Det er viktig med god ivaretakelse av behovene til disse gruppene, spesielt gjelder behov for universell utforming mm. Tilgjengelighet for alle er et ufravikelig krav i fremtidsrettet byutvikling. Det skal vurderes hvordan ny bebyggelse og anlegg skal utformes for å tilfredsstille kravene til universell utforming. Tilrettelegging med særlig fokus på generell folkehelse for å forebygge sykdom, forlenge liv og fremme helse gjennom systematisk valg av løsninger. Krav til utredning av: Vurdering rundt behov for skolevei, lekearealer mm. Vurdering rundt tilgjengelighet for alle. Vurdering rundt generell folkehelse for å forebygge sykdom, forlenge liv og fremme helse gjennom systematisk valg av løsninger. 6.2.6 Veg- og vegtekniske forhold/trafikksikkerhet I forbindelse med arbeid med ny kommunedelplan for Grimstad sentrum (Byplanen) ble det utarbeidet en trafikkanalyse for Grimstad sentrum som omhandler dagens trafikksituasjon og mulige tiltak. Denne utredningen legges til grunn for vurderinger knyttet til infrastruktur og parkering i havneområdene. Krav til utredning: Beskrive kapasitet og belastning på de 2 atkomstkryssene til planområdet Vurdere å beskrive trafikkbelastning og trafikksikkerhet i anleggsperioden. Det skal utredes hvor mye trafikk tiltaket vil generere på fylkesvegen forbi planområdet og i atkomstveger. Vurdere dagens trafikksituasjon og situasjon ved foreslått utbygging. Særlig fokus på hvordan sikkerheten til myke trafikanter blir ivaretatt. Vurdere støybelastningen i området og behovet for å utarbeide støysonekart. Side 13 av 13