Casesamling Nr.1 2012
Borettslagsleilighet Andel fellesgjeld ville øke med over 400 000 1 350 000 KRISTIANSAND INNHOLD Andel fellesgjeld ville øke med over 400 000 Borettslagsleilighet Is på taket kostet flere hundre tusen Kjøpte bolig, fikk legekontor Leilighet Grunnmuren smuldret Maur kostet 240 000 oner Ny drenering i 2009 Halvpart tomannsbolig Parkeringsplassen manglet 12 kvadratmeter manglet Rekkehusleilighet 3 4 5 6 7 8 9 10 Etter overtakelsen oppdaget kjøper at det var planlagt store vedlikeholdsarbeider i blokka. Balkonger skulle innglasses, vinduene skiftes og fasaden oppgraderes. Totalt ville kostnadene øke med over 400 000. Det viste seg at selger hadde sittet i styret i borettslaget og kjente godt til vedlikeholdsplanene. Likevel hadde han ikke formidlet opplysningene videre til kjøper. Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsiing i kontraktsmøtet og henvendte seg til HELP Forsiing. Hennes advokat reklamerte til selgers eierskifteforsiing. Råte + ekte hussopp ble 2-roms Loftsetasjen ikke godkjent: 400 000 Stort og flott bad fra 2006 var lekk: 315 000 Fornøyde kunder 11 12 13 14 15 Etter forhandlinger inngikk partene forlik på 275 000. Ettersom leilighetene ville få en betydelig standardheving etter oppgraderingsarbeidene kunne ikke kjøper, ved en eventuell rettssak, regne med å få avslag tilsvarende hele økningen i andel fellesutgifter. 20 advokattimer 275 000 305 000 3
(1974) Leilighet Is på taket kostet flere hundre tusen Kr 2 690 000 DRAMMEN Kjøpte bolig, fikk legekontor Kr 1 6 Bærum Ved mildvær etter en kuldeperiode oppdaget kjøper rant ned i kjelleren, noe som også ga råteskader i en Da kjøperne skulle melde adresseendring, oppdaget den kun bli godkjent med 2 rom. Det var ikke gitt vannlekkasje i kjelleren. Det viste seg at vannet av ytterveggene. Taktekkingen og én yttervegg var ny i de at leiligheten de hadde kjøpt, var registrert opplysninger om dette ved salget. mann mente kom fra taket og skyldtes isdannelse og kondens på 2008, mens selve takkonstruksjonen var fra byggeåret. som næringslokale. Den hadde tidligere vært at verdireduksjonen i området som følge av dette var grunn av manglende lufting. Det dannet seg store legekontor. Det viste seg at søknad om bruksendring på ca 200 000 oner. I tillegg oppdaget kjøperne ismengder ved takutspring rundt hele huset. Vannet medførte store kostnader. I tillegg var leiligheten svertesopp på veggene i boligen. mann ble trengte seg deretter på innsiden av ytterveggen og solgt som 3-roms, men etter omregulering ville rekvirert. Han konstaterte at dreneringen, som skulle være av nyere dato, sviktet. HELP Forsiing reklamerte på vegne av kjøper til taktekkingen måtte av, og det måtte gjøres omfattende Kostnadene til omsøking av boligarealet, inklusive fremmet av på vegne av kjøper overfor selgers selgers eierskifteforsiing. mann ble kontaktet. tiltak for å sie tilstrekkelig lufting. Utbedring av taket kostnadene til arkitekt, m.m., ble vurdert til 350 000 eierskifteforsiing. Han oppdaget at taket var feilkonstruert, uten og råteskadene som følge av taklekkasjen ble kalkulert oner. I tillegg kom verditapet som følge av bortfall av tilstrekkelig lufting. Vann presset seg inn under til ca 500 000 oner. Flere takstmenn var involvert ett rom, på 200 000 oner. Dreneringen kunne i følge takshingelen og forårsaket store isdannelser på i saken, med til dels ulike oppfatninger. Motpartens takstmannen utbedres for ca 70 000 oner. HELP takutspring, med lekkasjer og skader på taenner og takstmann kom til at utbedring kunne gjøres for rundt nedløp. For å bøte på problemet mente takstmannen at halve kostnaden. Etter flere runder med forhandlinger med selgers eierskifteforsiing samt fagkyndige uttalelser inngikk partene forlik på 340 000 oner. 22 advokattimer 340 000 33 000 Etter forhandlinger ble partene enige om et avslag på 600 000 oner. Kjøperne fikk dessuten mange timers advokatbistand, samt dekket sine advokatkostnader. Dekket takst 23 advokattimer 600 000 10 000 34 500 403 000 644 500 4 5
(1981) (2008) Grunnmuren smuldret Maur kostet 240 000 oner 2 450 000 ÅLESUND 1 750 000 LARVIK Etter en tid oppdaget kjøperne fuktinntrengning i med vann smuldrer muren opp og forårsaker store Etter overtakelse på høsten oppdaget kjøperne enkelte kjelleren og kontaktet HELP Forsiing, som rekvirerte fuktskader. maur, uten at de tenkte mer over dette. Imidlertid takstmann. Det viste seg at grunnmuren besto av økte antall maur i boligen gjennom vinteren og våren. lecablokker med for høyt sulfatinnhold. Dette skyldtes mann ble tilkalt, og det ble avdekket et stort en feilproduksjon på slutten av 70-tallet. I kontakt maursamfunn i boligens isolasjon. HELP reklamerte til selgers eierskifteforsiing, gjerne ble bygget med fuktsperre på innsiden av Maurforekomsten var så stor at takstmannen mente og fremsatte av om avslag tilsvarende grunnmuren (varm side). Dette har vist seg å være en at problemet måtte ha vært til stede over tid. HELP utbedringskostnadene, ca 600 000 oner. Selgers uheldig løsning. Selgers forsiing avviste derfor saken. reklamerte til selgers eierskifteforsiing, som sendte eierskifteselskap innhentet egen takstrapport, som egen takstmann. mennene var stort sett enige blant annet påpekte at boligen fra 1981 hadde nådd en om skadeomfang og årsak. Det var snakk om vanlig, alder hvor sviktende drenering også kunne forårsake svart jordmaur, som ikke lever av treverk. fuktinntrengning, samt at boliger på denne tiden HELP fastholdt på vegne av kjøper at feilproduserte lecablokker var årsaken til skaden. Etter ca ett år, og etter at HELPs advokat hadde varslet søksmål hvis eierskifteselskapet ikke ville komme kjøper i møte, ble partene enige om et forlik på 450 000 oner. 18 advokattimer 450 000 27 000 27 000 Etter at HELP hadde reklamert, og med grunnlag i takstmennenes vurdering av saken, ble partene enige om et avslag på 240 000 oner. I tillegg fikk kjøper dekket takseringskostnadene og advokattimene som gikk med til å løse saken. 19 advokattimer 240 000 28 500 18 000 504 000 286 500 6 7
1/2 tomannsbolig (1959) med nyere tilbygg Ny drenering i 2009 PARKERINGS- PLASSEN MANGLET 1 855 000 DRAMMEN 3 070 000 OSLO Kjøper oppdaget fuktskader i kjellerstuen. Det var opplyst at dreneringen var ny i 2009, men dette gjaldt imidlertid bare for den del av huset som var ny. Resterende drenering var eldre. Kjøper fikk opplyst at leiligheten disponerte en biloppstillingsplass på en fellesparkering slik at man var garantert plass på området. Men den gang ei. Sameiet disponerte langt færre p-plasser enn antall leiligheter. Kjøper kontaktet HELP, som kontaktet takstmann. Denne fastslo utbedringskostnader for dreneringen til 90 000 oner. I tillegg kom utbedring av kjellerstuen. Kjøper fikk beeftet at det fulgte rett til biloppstillingsplass med leiligheten før avtaleinngåelsen. Da selger ikke kunne gjøre rede for plassen, tok kjøper forbehold ved overtakelsen om å fremme av vedrørende manglende parkeringsplass. Selgers eierskifteforsiing avviste avet. Selskapet mente at det aldri var hevdet at det fulgte parkeringsplass med leiligheten. Partene ble ikke enige, saken trakk ut i tid, og HELP tok ut stevning på vegne av kjøper. Etter forhandlinger ble partene enige om et avslag på 1 oner. Da var det gjort fradrag for den standardhevingen oppussingen av kjellerstuen ville medføre. 20 advokattimer 1 7 600 Partene samtykket til rettsmekling. Her ble de enige om et avslag på 125 000 oner. Dekket takst 35 advokattimer 125 000 3 500 52 500 167 600 181 000 8 9
Rekkehusleilighet (1902) påbygd 1950 12 kvadratmeter manglet Råte + ekte hussopp 3 990 000 OSLO 2 500 000 sande i vestfold Etter overtakelsen fikk kjøper mistanke om at boligen var mindre enn oppgitt. P-rom var oppgitt til 148 kvm. Kjøper kontaktet HELP Forsiing, som rekvirerte takstmann. Målinger viste at leiligheten var 12 kvm, eller 8,3 %, mindre enn oppgitt. I forbindelse med utbedring av taklekkasje ble det først oppdaget omfattende råteskader i boligens 2. etasje. Våren 2011 fikk kjøper avslag på 350 000 oner etter forhandlinger mellom kjøpers advokat i HELP og selgers eierskifteforsiing. I forbindelse med utbedring av råteskadene ble det på forsommeren avdekket at huset også hadde omfattende forekomst av ekte hussopp. HELP reklamerte til selgers eierskifteforsiing på vegne av kjøper. Eierskifteselskapet sa seg villig til å betale avslag, men partene var uenig om størrelsen. Uenigheten i slike saker går gjerne på om kvadratmeteren avgjør størrelsen på verditapet, eller om en faktor som tomteverdi skal tas med i beregningen. Kjøper kontaktet igjen HELP Forsiing. HELP rekvirerte takstmann for å estimere en på sanering av soppskadene. Selgers eierskifteforsiing fremsatte deretter flere tilbud i saken, som ikke dekket kostnadene til skadesanering. Etter forhandlinger ble partene enige om et avslag på 85 000 oner. 10 advokattimer 85 000 15 000 Etter lange forhandlinger ble partene enige om et avslag på 560 000 oner, i tillegg til de tidligere utbetalte 350 000. Dette var i tråd med utbedringskostnadene. 34 advokattimer 910 000 51 000 45 000 100 000 1 006 000 10 11
(1939), ombygd på 80/90-tallet enebolig ble 2-roms 2 500 000 drammen Loftsetasjen ikke godkjent: 400 000 2 125 000 KRISTIANSAND Via en bekjent ble kjøper gjort oppmerksom på at det ved forrige salg hadde vært opplyst at kjelleretasjen ikke var godkjent som oppholdsrom. Selger hadde imidlertid unnlatt å opplyse om dette til kjøper. 2 innredet. Takhøyden var for liten til at rommene kunne godkjennes, og det var også tvilsomt om lysforholdene var gode nok. Selger hadde lovet at han skulle fremskaffe dokumentasjon på at loftsetasjen var godkjent. Da dette ikke skjedde, henvendte kjøper seg til HELP, hvor han hadde boligkjøperforsiing. HELP reklamerte til selger etter at eierskifteforsiingen hadde avslått saken (avtaler direkte mellom selger og kjøper dekkes ikke av eierskifteforsiingen). soverom og kjellerstue viste seg nå å være ulovlig Kjøpers advokat i HELP reklamerte til selgers Etter langvarige forhandlinger og flere takstrapporter eierskifteselskap. mann estimerte verdifallet ble partene enige om et avslag på 400 000. til 500 000. Eierskifteselskapet forsøkte selv å få et er samsvarende med stipulert kostnad for kjelleren godkjent, uten hell. Etter forhandlinger betalte å få godkjent loftsetasjen. eierskifteselskapet avslag tilsvarende kjøpers av. Kjøper fikk avslag tilsvarende takstmannens vurdering av tapt markedsverdi som følge av manglende godkjent underetasje. Dekket takst Advokattimer 500 000 8 000 20 advokattimer 400 000 5 000 538 000 435 000 12 13
(1983) Kundeanbefaling Stort og flott bad fra 2006 var lekk: 315 000 4 100 000 OSLO Tilbakemeldinger fra noen fornøyde kunder: - Hjelpen vi har fått har gått langt over det vi forventet oss. Vi vet ikke hvordan vi skulle klart oss gjennom vår sak uten hjelp fra advokat Kjersti Fossum Engnæs. Kjøperne tok av en gulvlist i et av rommene som støter til badet. Der var det mugg, og det viste seg at dette gjaldt flere rom. Badet var opplyst bygget i 2006 av fagfolk. Det var imidlertid utett membran mellom gulv Kjøper henvendte seg til HELP Forsiing, som innhentet skadetakst og reklamerte til selgers eierskifteforsiing. De totale oppussingskostnadene ble stipulert til ca 350 000. Da var oppussing av tilstøtende rom også og vegg på badet slik at tilstøtende rom hadde fått vannskader. medtatt. Etter forhandlinger inngikk partene et forlik på 315 000. Differansen mellom kostnad og tilbud/forlik skyldes at skadeutbedringen ville medføre en viss standardheving, både på badet og i tilstøtende rom. - Jeg er veldig bra fornøyd. Det er en lettelse å overlate saken til deres advokater, og dermed unngå å engasjere egen advokat. - Vår advokatfullmektig, Celine Løyning, ga oss svært god veiledning og hjelp i forbindelse med vår sak. Som ukyndige i en juridisk tvist satt vi stor på den ekstra hjelpen fra henne. - Jeg er svært fornøyd med den korte tiden det tok fra jeg kontaktet HELP til jeg fikk den hjelpen jeg trengte! Jeg føler også at dere gjør det dere kan for å hjelpe meg, og at dere er vennlige og serviceinnstilte. - Jeg fikk ikke noen økonomisk ut av min sak. Men jeg er kjempefornøyd med oppfølgingen jeg fikk av vår advokat i denne saken. Jeg føler meg trygg på at jeg har dere i ryggen om det skulle oppstå en situasjon i tiden som kommer. Og jeg anbefaler ALLE jeg kjenner som skal kjøpe hus ol, til å kjøpe denne forsiingen. 12 advokattimer 315 000 9 000 18 000 - Godt å ha noen som kan hjelpe til i kompliserte saker. Er ikke noe vanlige mennesker kan klare uten god kompetanse og god hjelp. 342 000 14 15
Kundeservice: 07 123 Faks: 22 98 52 01 post@help.no www.help.no Postadresse: HELP Forsiing AS Postboks 1870 VIKA 0124 OSLO Besøksadresse: Holbergs gate 21 0166 Oslo in association with