EIST Kvam herad Sakspapir SAKSGANG Styre, utval, komite m.m. Møtedato Saksnr Sakshands. Nærings-, plan- og bygningsutvalet 05.12.2008 086/08 ANDRIS Avgjerd av: Saksh.: Andreas Ristesund Arkiv: N-511, GBNR-J019/0871 Objekt: Arkivsaknr 08/1497 Søknad om dispensasjon etter pbl. 7 frå reguleringsplan. Oppføring av anneks på gnr 19, bnr 871 -Fureberghovden-Kvamskogen Samandrag: Det er søkt om dispensasjon og rammetillating for oppføring av anneks/uthus til fritidshytte på gnr 19, bnr 871, Fureberghovden, Kvamskogen. Gjeldande reguleringsplan for eigedommen er Reguleringsplan for del av gnr. 19 bnr. 2 m.fl. Fureberghovden, Kvamskogen, vedteken i Kvam heradsstyre 06/09/05 i sak HST-071/05. Eigedommen ligg som tomt 93 i byggjeområde for frittliggjande hytter, H13. Situasjonsplan syner ei byggjegrense på 4 meter frå grensa til naboeigedom. Etter reguleringsføresegner 2.2.B skal ikkje grunnflata til bygningane utgjera meir enn 15 % av tomteareal. Grunnflata for annekset og hovudhytta er opplyst å utgjere 201 m², medan tomta er opplyst å vere 1265 m². Dette gjer at grunnflata til bygningane utgjer 15.88 % av tomtearealet. Realisering av tiltaket vil difor krevje endring av reguleringsplan eller dispensasjon etter plan- og bygningslova 7. Det er i brev registrert hjå heradet 04/07/08 fremja grunngjeven søknad om dispensasjon frå utnyttingsgrad i gjeldande reguleringsplan. Tiltakshavar har i hovudsak fremma to forhold behov for meir areal, og at utnyttingsgrada ikkje vert overskriden med meir enn 0.88 %. Rådmannen har vurdert argumenta som tiltakshavar har framheva. Ein kan ikkje sjå at behov for meir areal er ein særleg grunn i denne saka. Dette er ein personlig grunn som ikkje skal vektleggast etter pbl. 7. Rådmannen kan heller ikkje sjå at den relativt beskjedene overvekt av utnyttingsgrada er ein slik særleg grunn. Ein dispensasjon på slikt grunnlag vil kunne få presedensverknadar for seinare saker. Er det ønskje om å auke utnyttingsgrada må dette heller gjerast gjennom ein planprosess, og ein bør halde fast ved vedtekne planar inntil så er tilfelle. Ut frå ei samla vurdering finn rådmannen at det i denne saka ikkje ligg føre særlege grunnar som kan grunngje ein dispensasjon frå utnyttingsgrad i gjeldande reguleringsplan. Rådmannen tilrår ikkje at det vert gjeve dispensasjon i denne saka.
Om det likevel vert given dispensasjon skal fylkeskommunen og statlege myndigheiter som får sitt saksområde direkte berørt fyrst gjevast høve til å uttala seg i saka, jf. 7 i Plan- og bygningslova. Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Kvam formannskap, som det faste utval for plansaker, avslår søknad om dispensasjon etter plan- og bygningslova 7 frå samla grunnflate for bygningane på meir enn 15 % av tomtearealet i Reguleringsplan for Fureberghovden, Kvamskogen vedteken i Kvam heradsstyre 06.09.2005 i sak 071/05/HST. Avslaget er grunngjeve med at det i denne saka er ei overvekt av omsyn som talar mot dispensasjon. Søknad om rammeløyve for tiltak, tilbygg til hovudhytte på gnr. 19, bnr. 871, Fureberghovden på Kvamskogen, vert ikkje godkjend då tiltaket er i strid med reglane om grad av utnytting som følgjer av føresegnene til gjeldande reguleringsplan. Klage: Vedtak fatta av Kvam herad kan klagast på til Fylkesmannen i Hordaland, jfr. Plan- og bygningslova 15 og Forvaltningslova 28. Klagen skal sendast til Kvam herad, Grovagjelet 16, 5600 Norheimsund. Klagefrist er tre veker etter at melding om vedtak er motteke, jfr. Forvaltningslova 29. Dersom tiltak vert sett i verk før klagefristen er gått ut, eller før det føreligg endeleg vedtak etter handsaming av eventuell klage, må tiltakshavar bera kostnadene med eventuell seinare retting av tiltaket. Informasjon: Det vert gjort merksam på at de med visse unntak har rett til å sjå dokumenta i saka, jf. forvaltningslova 18 og 19. Skulle de ha ynskje om innsyn kan Kvam herad kontaktast eller de kan nytta tenesta "Innsyn" på vår heimeside. 05.12.2008 Nærings-, plan- og bygningsutvalet Framlegg til vedtak frå Reidar Tolo, H: Rådmannen sitt framlegg til vedtak Røysting: Framlegg frå Reidar Tolo, H fekk 11 røyster og vart samrøystes vedteke NPB-086/08 Vedtak: Kvam formannskap, som det faste utval for plansaker, avslår søknad om dispensasjon etter plan- og bygningslova 7 frå samla grunnflate for bygningane på meir enn 15 % av
tomtearealet i Reguleringsplan for Fureberghovden, Kvamskogen vedteken i Kvam heradsstyre 06.09.2005 i sak 071/05/HST. Avslaget er grunngjeve med at det i denne saka er ei overvekt av omsyn som talar mot dispensasjon. Søknad om rammeløyve for tiltak, tilbygg til hovudhytte på gnr. 19, bnr. 871, Fureberghovden på Kvamskogen, vert ikkje godkjend då tiltaket er i strid med reglane om grad av utnytting som følgjer av føresegnene til gjeldande reguleringsplan. Klage: Vedtak fatta av Kvam herad kan klagast på til Fylkesmannen i Hordaland, jfr. Plan- og bygningslova 15 og Forvaltningslova 28. Klagen skal sendast til Kvam herad, Grovagjelet 16, 5600 Norheimsund. Klagefrist er tre veker etter at melding om vedtak er motteke, jfr. Forvaltningslova 29. Dersom tiltak vert sett i verk før klagefristen er gått ut, eller før det føreligg endeleg vedtak etter handsaming av eventuell klage, må tiltakshavar bera kostnadene med eventuell seinare retting av tiltaket. Informasjon: Det vert gjort merksam på at de med visse unntak har rett til å sjå dokumenta i saka, jf. forvaltningslova 18 og 19. Skulle de ha ynskje om innsyn kan Kvam herad kontaktast eller de kan nytta tenesta "Innsyn" på vår heimeside. Lista inneheld sentrale dokument som det er referert til eller sitert frå i saksframstillinga: JournalID Journaldato Tittel Avsendar 08/11842 08/11842 04.07.08 Søknad om rammetillatelse for oppføring av anneks/uthus til fritidshytte på gnr. 19, bnr. 871, Furuberghovden, Kvamskogen. Inneheld mellom anna søknad om dispensasjon og kvitering for nabovarsel Oddvar Sæter 08/11843 04.07.08 Kart og teikningar Oddvar Sæter
Saksopplysningar: Det vert søkt om rammeløyve for tiltak på gnr. 19, bnr. 871 på Fureberghovden, Kvamskogen. Søknaden gjeld oppføring av frittståande anneks/uthus til eksisterande hovudhytte. Anneksen/uthuset er opplyst å vere i to etasjar og ha eit utbygd areal (BYA) på 70 m2. Eksisterande bygning er opplyst å ha eit utbygd areal (BYA) på 131 m². Samla utbygd areal (BYA) vert dermed 201 m². Minste avstand er opplyst å vere 4 meter til nabogrense og 8 meter til hovudhytte. Annekset blir liggjande 7 meter frå vegmidte. Teikningsgrunnlag og kontrollfråsegner - Situasjonsplan i målestokk 1:1000 ( D1 ) motteken av Kvam herad 04.07.08 - Teikningar datert 10.06.08 (Ikkje målestokk på teikningar) Terrengprofil manglar. Gjeldande plangrunnlag Gjeldande plan for området er Reguleringsplan for 19/2 m.fl.fureberghovden godkjend 06.09.2005 i sak 071/05/HST. Eigedomen 19/871 ligg i område H 13 som er regulert for fritidsbustadar. Reguleringsplankartet viser at eigedommen si sørlige side grensar mot eit høgspentanlegg. I reguleringsplankartet er høgspentanlegget markert som eit fareområdet, jf. pbl. 25 1.ledd nr. 5. Eigedommen grensar mot privat veg i nordlig retning, jf. pbl. 25 1. ledd nr. 6. Etter reguleringsføresegnene 2, 2 B skal samla grunnflate for bygningane på tomta utgjera inntil 15 % av tomteareal. Den eksisterande hytta har eit bygd areal på 131 m². Annekset er opplyst å vera på 70 m². Til saman utgjør dette eit bygd areal på 201 m². Grad av utnytting for eigedommen vert ut frå dette 201 x 100 / 1265 = 15.88 %. Det er i strid med reguleringsplanen og krev dispensasjon etter plan og bygningslova 7. Søknad om dispensasjon Det er i brev datert 12.06.08 søkt om dispensasjon frå 2, 2. b i reguleringsføresegnene som ikkje tillet høgare grad av utnytting enn 15 %. I søknaden vert det vist til følgjande grunnar for at det bør gjevast dispensasjon: - Den noverande hytta er for liten for familien slik den er no. Det er derfor ønskelig med meir plass i form av eit uthus/anneks. - Det utbygde arealet BYA på tomta gir ein samla utnyttingsgrad på 15.88 %. Graden av utnytting vert difor ikkje vesentlig overskrede. - Slik utbygginga er foreslått kjem den ikkje til å endre noko vesentlig i forhold til reguleringsplanen sin intensjon. Dispensasjonssøknad: http://www.kvam.no/innsyn5/wfdocument.aspx?journalpostid=2008011842&dokid=295510& Merknad frå naboar og andre partar Rekommandert nabovarsel til gnr 19 bnr. 885 sendt til matrikkeladresse kom uopna i retur. Kvam herad har ikkje kjennskap til merknader frå naboar eller andre.
Estetikk og byggjeskikk, jf. plan- og bygningsloven 74 Etter plan- og bygningsloven 74, punkt 2, skal eit kvart arbeid som er omfatta av lova planleggjast og utførast slik at det etter kommunens skjønn tilfredstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg sjølve og i høve til omgivnadane. Det må foretas ei konkret skjønnsmessig vurdering om annekset oppfyller dei rimelige skjønnhetshensyn som loven krev. Terrengprofil var ikkje med i søknaden. SØK opplyser likevel at terrenget er flatt og at annekset ikkje vil føre til endring av dagens terreng. Ein må på grunnlag av dette leggja til grunn at omsynet til terrengtilpassing vil vera ivareteken ved tiltaket. Annekset er her planlagd med saltak som også er kravet i reguleringsføresegnene 2.1 A. Møneretninga på annekset går motsatt veg i forhold til møneretninga på hovudhytta. Langsida til annekset blir derfor ikkje liggande mot veg, men mot naboeigedom. Omriss av planlagde bygg i reguleringskartet viser at nabobygga i hovudsak vert liggande med langsida mot veg. Til ein viss grad kan det difor tenkjast at plasseringa av annekset blir sjenerande i forhold til naboeigedommen og heller ikkje harmoniserer med resterande bygningar i området. På den annan side vil det vera vanskeleg å byggje annekset med same møneretning som hovudhytta slik tomta er. I reguleringsføresegnene 2.2.A er det anledning til å godkjenne mindre justeringar av plassering i forhold til plankartet. Under noko tvil vil ein slik motsatt møneretning som her vera ei slik justering. Annekset vert bygd i same stil som hovudhytta og samsvarer såleis med eksisterande byggjeskikk. For øvrig framstår bygget relativt tradisjonelt med liggjande kledning og med typisk hyttepreg. Bygningen kjem difor ikkje estetisk i konflikt med bygde omgivelser. Rådmannen finn av denne grunn at det planlagde tiltak legg til rette for ei god arkitektonisk og estetisk løysing, og tilfredstiller såleis krava til rimelige skjønnhetshensyn i plan- og bygningsloven 74. Grunntilhøve, rasfare og miljøtilhøve, jf. 68 i plan- og bygningslova Det er opplyst i søknaden at det føreligg tilstrekkeleg tryggleik mot fare eller vesentleg ulempe som fylgje av grunntilhøve, rasfare eller miljøtilhøve. Plassering Tiltaket si plassering er vist på situasjonsplan i målestokk 1:1000 motteken av Kvam herad 04/07/2008. Situasjonsplan: http://www.kvam.no/innsyn5/wfdocument.aspx?journalpostid=2008011843&dokid=295511& Søknad om ansvarsrettar Ingeniør og arkitekt Oddvar Sæter søkjer om ansvarsrett som ansvarleg søkjar (SØK). Oddvar Sæter søkjer og om lokal godkjenning.
Vurdering: Det vert søkt om dispensasjon frå føresegner til reguleringsplanen som set grad av utnytting til 15 %. Ein ynskjer å bygge eit anneks som gjev ei total grad av utnytting på 15.88 %. Det sentrale vurderingstema er om det ligg føre særlege grunnar etter plan- og bygningslova 7 for å overstige grad av utnytting. Lovens ordlyd talar for at det skal mykje til for å dispensera. Sivilombudsmannen støttar opp om dette og uttaler at det må ligge føre klare, spesifiserte og relevante grunnar for at det skal vera særlege grunnar. Uttrykket særlege grunnar må sjåast i forhold til dei offentlege omsyn planlovgjevinga skal ivareta. Dei særlege grunnar som kan grunngje ein dispensasjon er i fyrste rekkje knytt til areal- og ressursdisponeringsomsyn. Omsyn knytt til søkjar sin person og behov vil såleis i utgangspunktet ikkje kunne sjåast som særleg grunn. Avgjerda om det ligg føre særlege grunnar er underlagt forvaltninga sitt frie skjønn. Ved vurdering av om det ligg føre særlege grunnar etter pbl. 7 vil det vere sentralt å vurdere i kva grad ein dispensasjon vil råka dei omsyn ei grad av utnytting skal ivareta. Grad av utnytting har som føremål å styre kva volum og omfang bygningsmassen på ein eigedom skal ha. Føresegner om grad av utnytting er mellom anna viktig for å sikre gode uteareal på eigedommen, ivareta omsynet til naboar og omgjevnader, og legge til rette for god tilpassing til terreng. Frå søkjar vert større behov for fleire rom på eigedommen nytta som det sentrale argument for dispensasjon. Ein viser til at hytta i dag er for lita for familien. Rådmannen har stor forståing for at familieutvikling kan gjere det naudsynt med auka areal. Dette er noko mange opplever i ulike fasar av livet og som kan opplevast som ei utfordring. Ein har likevel vanskar med å sjå at dette støttar kravet til særlege grunnar i plan- og bygningslova 7. Reguleringsplanen sin utnyttingsgrad heng saman med ønske om å sikre ei visst uteareal både for naboar og andre. Dette argumentet veg tyngre enn personleg ønske om større areal på tomta. Dette vil i seg sjølv nødig gi grunnlag for dispensasjon. Eit anna argument frå søkar er at utnyttingsgrada berre er 0.88 % meir enn det som er tillate av reguleringsføresegnene. At utnyttingsgrada berre ligg 0.88 % over det tillete kan i seg sjølv være eit moment for dispensasjon. Rådmannen har forståing for at det kan virke noko strengt å nekte annekset bygd grunna ein så liten overskriding av utnyttingsgrad. På den annan side talar dette momentet også for at det ikkje skal mykje til for å byggje innanfor graden av utnytting. Med den gjeldande utnyttingsplanen er det mogleg å byggja eit anneks og enda halde seg innanfor grensa for grad av utnytting. Gnr. 19 bnr. 2 m.fl - Fureberghovden er vidare blant dei reguleringsplanane som tillet størst utnytting på Kvamskogen. Reguleringsplanen er samstundes frå 2005, altså berre 3 år gammal. Den representerer i så måte det syn på utnytting som er i tida. Ein må difor kunne forvente at hytteeigarar skal kunne halde seg innanfor den maksimale grad av utnytting som bestemt i reguleringsføresegnene. Skulle ein dispensasjon verta gitt vil denne skape uklare spelereglar innan planområdet. Det vil då vera vanskelig å si nei til andre tilsvarande saker. Ein slik presedensskapande avgjersle bør generelt unngåast. I reguleringsføresegnene 2.1.A heiter det at det kan byggjast hytter og tilhøyrende uthus i planområdet. Avstanden mellom hovudhytte og uthus bør ikkje vera meir enn 6 meter. Samstundes viser plankartet at det berre er oppført ei hytte på kvar tomt. Intensjonen i planen
må difor forståas slik at det ikkje er anledning til å byggje fleire hytter på same tomt. Spørsmålet blir difor om bygget er å regne som eit anneks eller ei sjølvstendig hytte. Ordet anneks er ikkje definert i det bygningstekniske regelverket. Den ordinære oppfatninga av eit anneks slik rådmannen ser det er ein mindre sidebygning med støttefunksjonar til hovudhytta. Slike støttefunksjonar kan vera mellombelse overnattingsplassar, vedbod, skibod og liknande. For å avgjere om bygget er eit anneks må det tas utgangspunkt i byggets størrelse og funksjon. Annekset har to soverom, to leikerom, to boder, stue og bad. Rett nok har bodene ein typisk utehusfunksjon. Det er heller ikkje noko i vegen for at det er overnattingsplassar i annekset. Etter ei vurdering av heile annekset i heilhet er det likevel vanskeleg å sjå kva som skiljar det frå ei vanleg hytte. Annekset inneheld nemleg dei fleste funksjonar som skal til for å bruke det som ei sjølvstendig hytte. Annekset har eit BYA på 70m². Størrelsen er i seg sjølv så stor at annekset må sjåast på som ei eiga hytte. Annekset er 53 % av størrelsen til hovudhytta. Når annekset er over halvparten av størrelsen til hovudhytta er det tvilsamt at det kan talast om eit lite sidebygg. Størrelsen på annekset i forhold til hovudhytta er i dette tilfellet større enn kva man må kunne forvente av eit anneks Etter ei konkret vurdering er det i realiteten tale om å føre opp ei ny hytte på tomta. Dette er i strid med intensjonane i reguleringsplanen. Etter ei heilskapleg vurdering av saka finn rådmannen at det ikkje ligg føre særlege grunnar i saka. Det som talar for dispensasjon er at bygget ikkje i særleg grad vil bryta med tillat grad av utnytting. Det som talar mot dispensasjon er at eigedommen allereie innanfor planen sine rammer har høve til å bygga større enn andre reguleringsplanar i området, at det er mogleg for utbyggjar å overhalde utnyttingsgrada ved å bygge mindre, at det i realiteten ikkje er tale om eit anneks, at dei argument som er framført av søkjar i stor grad er generelle argument og at saka vil kunne gje presedensverknader innan planområdet. Rådmannen har kome til at det i denne saka ikkje ligg føre ei overvekt av omsyn som talar for dispensasjon og tilrår difor at Kvam formannskap, som det faste utval for plansaker, ikkje gjev dispensasjon i dette høvet. Rådmannen gjer merksam på at om planutvalet likevel vurderar å gje dispensasjon i saka, skal fylkeskommunen og statlege myndigheiter som får sitt saksområde direkte berørt fyrst gjevast høve til å uttala seg i saka. Dette i fylgje sakshandsamingsreglar som kjem fram av 7 i Plan- og bygningslova.