Stavanger kommune KROSSHAUG BOFELLESSKAP ROMPROGRAM STAVANGER EIENDOM - PROSJEKT 2012
2 Romprogram for Krosshaug omsorgsboliger i bofellesskap er laget med utgangspunkt i veiledende mal for bofelleskap. Dette prosjektet er et nybygg med 2x4 boenheter for personer med autisme. Hver beboergruppe inneholder fire boenheter - til sammen 8 boenheter. Programmet er basert på Husbankens minimumskrav, og Stavanger kommunes kravspesifikasjon til omsorgsboliger av 2000. Det tas sikte på å søke om tilskuddsordninger fra Husbanken for dette aktuelle prosjektet. INNHOLD ROMPROGRAM: INNHOLDSFORTEGNELSE A B C D E F G H I J F Bakgrunn Tomtesituasjon Brukergruppen Fellesareal ute Fellesareal inne Boenheten Personalareal Birom Tekniske rom Kostnader Framdrift Stavanger eiendom, 17.09.12
3 A. BAKGRUNN Politisk behandling Krosshaug omsorgsboliger i bofellesskap er et av flere bofellesskap som inngår som en del av Omsorg 2025. I Handlings- og økonomiplanen for 2013 2016 er det vedtatt at det oppføres 8 nye omsorgsboliger i bofellesskap. Det er bevilget et totalt budsjett på 41 millioner kroner, med ferdigstillelse i juni 2015. Romprogramkomiteens sammensetning: Politiske representanter: - Sissel Knutsen Hegdal, (H), leder - Per A. Thorbjørnsen (V), nestleder - Terje Rønnevik (Ap) - Kari Nessa Nordtun (Ap) Representanter fra administrasjonen: - Ellen Bergliot Ronold, Fagstab, Levekår. - Therese Øvernes, Stavanger eiendom - prosjekt, prosjektleder. - Kathrine Kastellet, Stavanger eiendom - prosjekt, sekretær for komiteen. Brukerrepresentanter: - Funksjonshemmedes råd v/ Anne Marie Auestad Antall møter: 3 Befaringer: 1
4 B. TOMTESITUASJON Oversiktsbilde Krosshaug og Loen, Hundvåg bydel Utsnitt av reguleringsplan 1556B1
5 Beskrivelse av tomten og reguleringsmessige forhold Bofellesskap-tomten er lokalisert øst for Øyane alders og sykehjem på Hundvåg, og har atkomst fra Hundvåg-ring via Krosshaugveien. Tomten grenser i nord og øst mot eksisterende bo- og servicesenter, mot sør og nordvest grøntarealer/ friområder og mot vest Øyane alders- og sykehjem og to eneboliger. Området består for øvrig av etablert boligbebyggelse. Krosshaugveien mot sør ender i sluse mot Austbøgeilen (gangvei), slik at tomten er skjermet og uten gjennomgangstrafikk. Tomten er ca. 2150 m 2, og er del av gnr. 7 bnr. 151, som har et samlet areal på 3286 m 2. Som del av eiendommen inngår også Austbøgeilen og fellesgrøntarealer. Terrenget faller 2-3 meter mot øst, dvs. at Autbøgeilen på tomtas vestside ligger mellom kote +22 og +23, mens uteplassen til borettslaget i Krosshaughagen 6 er etablert på kote +20,6. Tomta har utsikt mot øst og sørøst. Mot vest, mot Autbøgeilen, er det en rekke trær som er fredet. Felt B1.5 på Krosshaug er regulert til bolig som del av: 1. Reguleringsplan 1556 for Krosshaug og Loen, stadfestet av bystyret 15.06.1998 2. Bebyggelsesplan 1556B1 for Krosshaug og Loen, vedtatt av kommunalstyret for byutvikling 18.05.2000 og endret ved delegert saksbehandling, KBU 2485/02 21.06.2002. Reguleringsplanen tilsier et bygg i en etasje på 720 m 2 innenfor byggelinje vist på plankart. Dette innebærer at behovet i romprogrammet ikke er i tråd med gjeldende regulering. Tiltaket utløser dermed krav om ny detaljplan med vedtak i bystyret. Gjennomføring av romprogrammet forutsetter godkjenning av planmyndighetene. C. BRUKERGRUPPEN Mennesker med autisme er en uensartet gruppe med ulike behov for tilrettelegging. Det er viktig at bofellesskapet er løst slik at beboeren har anledning til å velge hvorvidt han eller hun ønsker å delta i det sosiale fellesskapet, eller kun ønsker et individuelt botilbud. For å ivareta kravet om et individuelt botilbud bør leilighetene løses med inngang fra utsiden. I tillegg bør det være direkte adkomst mellom leiligheten og fellesarealet og/ eller personalfasilitetene. Med god tilgjengelighet kan beboeren enkelt tilkalle omsorgsyteren, og omsorgsyteren kan gi rask bistand. (Det skal ikke være nødvendig for omsorgsyteren å gå ut for å nå beboeren.) Da det kan forekomme utagerende adferd hos mennesker med autisme må sikkerheten til de ansatte ivaretas med to utganger fra leiligheten. Dørene inn til leiligheten, soverommet og badet bør være utadslående for å unngå at noen blir innestengt i en utageringssituasjon.
6 Videre er det viktig med robust utførelse av overflater (gulv, vegger og tak), at lys og armaturer er bestandige og at vinduer skjermes for innsyn. Skjerming må da plasseres på utsiden, eventuelt mellom vindusglass. Mange mennesker med autisme er vare for skarpe lyder, samtidig som de selv kan lage mye lyd i form av roping og hyling. Det er derfor nødvendig med god lyddemping mellom boenhetene og mellom boenhetene og fellesarealene. Lange korridorer og små rom bør unngås i bygget, da trange rom og tilfeldige møter kan gjøre beboerne urolige og noen ganger utagerende. Det er hensiktsmessig å dele opp bofellesskapet i to enheter, med fire boliger i hver enhet. Mulighet for ytterligere avskjerming av èn eller to boenheter bør være tilstede slik at de med mest utagerende adferd kan skjermes ytterligere. D. FELLESAREAL UTE Utearealet må gi beboerne mulighet til å velge om de vil være sammen med andre eller være for seg selv. Utendørs oppholdsareal må være lett tilgjengelige for alle beboere, og helst ligge slik at de kan nås uten å måtte gå gjennom felles oppholdsrom. Det er viktig at utendørs fellesareal er skjermet fra tilstøtende boligers uteareal. Atkomst og parkering Inngangspartiet bør ha en sentral plassering og ha en utforming som gir et godt førsteinntrykk. Det skal være mulig å kjøre til inngangen, men parkeringsplasser skal ikke dominere inngangspartiet. I inngangssonen bør det legges til rette for uformelle møteplasser og mindre oppholdssoner. Både innen tomten og i tilknytning til naboområder skal trafikksikkerhet være ivaretatt. Det må være tilfredsstillende parkering for beboere, ansatte og gjester. Antall parkeringsplasser vurderes av KBU i samråd med Levekår. E. FELLESAREAL INNE Adkomstarealer, gangarealer og trapperom, med evt. heis må være godt tilrettelagt for orienterings- og bevegelseshemmede. Arealene som er beregnet på felles bruk for beboerne til opphold og sammenkomster bør plasseres sentralt og på samme plan som boenhetene. Dette gjelder spesielt fellesstue og felleskjøkken. Utformingen av felles oppholdsareal - fellesstue - skal virke imøtekommende, og plasseres i anlegget slik at det er naturlig å gå forbi, eller oppsøke området. Fellesstuen bør plasseres slik at det er god visuell kontakt med tilliggende felles
7 uteoppholdsplass og atkomst. Erfaringsmessig er det et ønske at felles oppholdsrom ligger i nærheten av inngangen til avdelingene, sentralt ved trapp og heis. Dette gir beboerne mulighet til å følge med der det skjer noe, samtidig som dette kan fungere som en naturlig kontroll med inngangen og være et alternativ til det tradisjonelle vaktrommet. Fellesarealet bør være fleksibelt og intimt. Det bør være muligheter for mindre skjermede områder hvor man kan sitte i små grupper. Rullestolbrukere må kunne sitte ved spisebord og sittegrupper uten at dette hindrer annen ferdsel og funksjon. Fellesstuens sittegrupper og spiseplass skal beregnes for antall beboere i gruppen samt minst to hjelpere / gjester. I tillegg skal det være plass for reoler og fjernsyn i tilknytning til sittegruppene. Et ildsted er et viktig element som skaper trivsel. En lukket peis med glassdører bør få en sentral plassering i fellesstuen. Ved fellesstuen skal det være et romslig spisekjøkken egnet for felles matlaging. Det bør være mulighet for at beboerne som ikke kan delta aktivt i matlagingen kan følge med på det som foregår på kjøkkenet. Samtidig bør det være mulig å lukke kjøkkenet mot stua. Kjøkkenet skal være utstyrt med vanlig kjøkkeninnredning, oppvaskmaskin, komfyr, mikrobølgeovn, kjøleskap og fryseskap. Det kan også være aktuelt med en liten matbod som del av felleskjøkkenet. Det må være HC-toalett i tilknytning til felles oppholdsarealer. I tillegg bør det være et besøksrom. Dette rommet bør ha en plassering som gjør at det kan brukes som samtalerom (lite møterom) når det ikke er gjester der. Fellesrommene bør kunne lukkes, for å gi muligheter for å ta i bruk fellesrom som aktivitetsrom, og for å skape intimitet og for å skjerme fellesarealet fra leilighetene. + ivareta støyproblematikk. F. BOENHETEN Boenheten er beboernes private areal. Leilighetene må ha tilstrekkelig størrelse, være funksjonelle og ha et hjemlig preg. Boenheten må planlegges slik at de har en nøytral adkomst uten passering gjennom felles stue/kjøkken. Alle nødvendige rom og funksjoner må planlegges med hensyn til orienterings- og bevegelseshemmede, samt at de blir tilrettelagt også for dem som skal yte hjelp. Funksjonelle og fleksible løsninger er viktig slik at bruken kan tilpasses endrede behov over tid. God orientering i boligen må ivaretas. For rullestolbrukere er det avgjørende at leilighetene ikke blir for trange. Det må være nok snuplass for rullestol, og plass for oppstilling av hjelpemidler. Godt dagslys og utsyn er viktige kvaliteter i en bolig. Vindushøyder må avpasses slik at de gir utsyn for både stående og sittende personer. Dagslyset må utnyttes på best mulig måte slik at det også blir en viktig belysningskilde i boligene.
8 Den private boenheten skal være på 55 m 2 og inneholde stue/kjøkken, soverom, bad, gang og bod. Totalt lagringsareal skal være min. 8 m 2 pr. boenhet og lett tilgjengelig med rullestol. 3 m 2 av dette arealet skal ligge i den private boenheten. Øvrig bodareal, 5 m 2, kan ligge utenfor boenheten. Dette arealet kommer i tillegg. Totalt areal pr. boenhet er 55 m 2. Privat uteoppholdsareal (terrasse/balkong) i direkte tilknytning til boenheten skal søkes løst. Dersom dette ikke lar seg løse på en god teknisk måte og innenfor gitte byggegrenser kan dette uteoppholdsarealet erstattes av et større halvprivat areal i direkte tilknytning til hver av de to beboergruppenes fellesstuer. Stue/kjøkken Arealet bør være minst 20 m 2 for å kunne være funksjonelt og gi plass til: - Sittegruppe til minst 4 personer, reoler og fjernsyn - Spiseplass til minst 4 personer - Kjøkkeninnredning, fastmontert ikke hev/senk, med plass til komfyr, kjøleskap - og oppvaskmaskin Soverom Soverommet skal primært planlegges for en seng. Rommet skal ha en utforming som gir plass til plassering av seng både langs vegg og frittstående med tilkomst fra begge sider. Soverommet skal ha plass til: - Seng - Nattbord - 1 lm garderobeskap Bad Direkte atkomst fra soverom til bad gir mulighet for å legge tilrette for evt. takheis mellom rommene. I tillegg bør det legges til rette for gjesteatkomst direkte fra gang. Badet skal ha plass til: - Hcwc - Servant - Dusj (dusjsone 1,4m x 1,8m) - Oppbevaringsseksjon - Vaskemaskin og tørketrommel i søyle Forgang Gangen bør være visuelt skjermet fra stue/kjøkken. Det bør være adkomst til bad fra gang for besøkende. Gangen skal ha garderobeplass for yttertøy og det må være tilrettelagt for oppbevaringsplass for hjelpemidler som brukes daglig. Dør mellom gang og stue er en fordel med hensyn til lydisolering av boenheten. Bod Hver boenhet skal ha 8 m 2 lagringsareal. Minst 3 m 2 av dette arealet skal være lett tilgjengelig med rullestol i boenheten. Øvrig areal kan ligge utenfor boenheten i felleslager. G. PERSONALAREAL
9 Et bofelleskap er også en arbeidsplass og det er viktig at det tilrettelegges for tilstrekkelig med personalrom slik at omsorgspersonalet gis plass til å utføre jobben sin. Personalarealet skal ikke være eksponert i bygget. Utgangspunktet er at omsorgspersonalet skal være tilstede i beboernes hverdag på en diskret måte og gi den service og hjelp som hver enkelt beboer har behov for. I henhold til Arbeidstilsynets veiledning skal personalet ha mulighet for å avvikle pause atskilt fra tjenestemottakere. Spiserom / møterom skal plasseres utenfor beboergruppene. Kontorfasiliteter kan ligge integrert i anlegget. Dokumentasjonsrom for journalføring og rapportering bør ligge i nærheten av felles oppholdsrom slik at personalet til enhver tid er tilstede i fellesarealet. Arealer for administrasjonen kan ligge mer perifert i forhold til fellesarealet. For bofellesskap med døgnbemanning må det tilrettelegges for soverom/ hvilerom for nattevakt. Personalgarderobene, en for hvert kjønn, kan plasseres samlet eller deles opp og desentraliseres. Garderobene må tilrettelegges slik at personalet ikke må gå utendørs fra ett bygg til ett annet for å kle seg om. Dusj og toalett for personalet skal være i direkte tilknytning til garderobene. Dersom garderobene plasseres samlet, og ikke i tilknytning til beboergruppene, skal det være egne personaltoalett i hver beboergruppe. For øvrig vises det til Arbeidstilsynets krav til personalareal. H. BIROM I tilknytning til beboerområdet skal det være bøttekott. Øvrige rom som medisinsk lager, felleslager, vaskerom og avdelingsslager kan plasseres i eventuell underetasje. Dersom det ikke benyttes frittstående nedgravde søppelkontainere utenfor bygget må det avsettes eget areal til avfallsrom. Rommet bør ligge sentralt i forhold til vertikalkommunikasjon i bygget og være lett tilgjengelig for søppelbil. Alternativt kan avfallsrommet ligget i frittstående bygg eller overdekket låsbar innhegning. I. TEKNISKE ROM Teknisk rom for ventilasjonsaggregat, hovedtavle og heismaskinrom bør ligge sentralt i forhold til føringsveier men kan plasseres i kjeller, loft eller tilsvarende sekundære arealer. Disse funksjonene kan ligge samlet eller deles opp i mindre anlegg og desentraliseres.
10 J. KOSTNADER Det er satt av 41 millioner i HØP 2013-2016. Parkeringen for bygget er planlagt i underetasjen av bygget pga. størrelsen på tomten, dette kan øke kostnadene noe i forhold til avsatte midler. K. FRAMDRIFT Det er planlagt oppstart av byggearbeider i november 2013 og ferdigstilling i juni 2015. Usikkerhet rundt oppstarten pga. vær og temperaturer i november.