Stavanger kommune. Haugåsveien BOFELLESSKAP - ROMPROGRAM

Transkript

1 Stavanger kommune Haugåsveien BOFELLESSKAP - ROMPROGRAM 2014

2 2 INNHOLD: A B C D E F G H I J K Bakgrunn Tomtesituasjon Brukergruppe Boenhet Fellesareal Personalareal Birom Tekniske rom Parkeringskjeller Kostnader Fremdriftsplan VEDLEGG: 1 Arealer - romprogram 2 Plankart reguleringsplan 3 Illustrasjonsplan Stavanger eiendom, mars 2014

3 3 A. BAKGRUNN Bofellesskap Romprogrammet omhandler bofellesskap med 7 boenheter i Haugåsveien Veiledende arealnorm for bofelleskap i Stavanger kommune er lagt til grunn for arealer. Programmet er basert på Husbankens minimumskrav, og Stavanger kommunes kravspesifikasjon til omsorgsboliger av Det tas sikte på å søke om tilskuddsordninger fra Husbanken for dette aktuelle prosjektet. Ordinære leiligheter Det skal i tillegg bygges maksimalt 23 ordinære leiligheter for salg/ utleie/ rekrutteringsboliger på tomten. Disse leilighetene er ikke gjenstand for behandling i romprogramkomiteen. Dette er standard 2 og 3 roms leiligheter, som hovedsakelig skal erstatte eksisterende boliger på tomten som skal rives/ er revet. Politisk behandling Reguleringsplan nr 2449 for Haugåsveien 26-28, Hillevåg bydel, ble vedtatt i Stavanger bystyre i møte , sak 120/13. Foreslått bebyggelse i reguleringsplanen med bofellesskap med 8 boenheter, 7 omsorgsboliger og 15 ordinære leiligheter, ble vedtatt endret til bofellesskap med 7 boenheter og maks 23 ordinære leiligheter for salg/ utleie/ rekrutteringsboliger. Reguleringsbestemmelse 5.1 Boligbebyggelse blokkbebyggelse, ble endret til følgende tekst: Området skal bebygges med inntil tre lavblokker innenfor byggegrenser vist på planklart. Området skal inneholde maksimalt 30 boenheter. Det tillates et bofellesskap med 7 boenheter. I tillegg tillates maksimalt 23 ordinære leiligheter for salg/utleie/rekrutteringsboliger. Plassering av de ulike boligtypene innenfor planen avgjøres ved prosjektering.

4 4 B. TOMTESITUASJON Oversiktsbilde Haugåsveien, Hillevåg bydel Illustrasjonsplan laget av Bark arkitekter.

5 5 Beskrivelse av tomten Tomten er lokalisert vest for Hillevågsveien og øst for Motorveien på Åsen / Hillevåg. Den grenser i nord mot Haugåsveien og i øst mot Svend Foynsgate. Området består av etablert boligbebyggelse. Tomten er ca m 2, gnr. 21 bnr Terrenget faller 1-2 meter mot øst. Tomta har utsikt mot øst. På tomten står det 2 hus som skal rives. Reguleringsmessige forhold Tomten er regulert til bolig og skal bebygges med inntil 3 lavblokker, felt B1 og B2. Felt B1 skal bebygges med en sammenhengende eller to atskilte lavblokker. Det skal etableres en underetasje hvor all parkering for begge felt skal løses. Felt B2 skal bebygges med en lavblokk. Det er ikke krav om detaljert reguleringsplan. Atkomst Ny atkomst til Haugåsveien skal være fra Svend Foynsgt. Det skal opparbeides trafikksikringstiltak i Svend Foynsgate ved at gaten skal utvides med fortau til 3 meters bredde på begge sider, innsnevring av kjørefelt til 6 meters bredde, fartsreduserende tiltak i form av en fartsdemper/ opphøyd krysningspunkt for gående, samt skilting av parkeringsforbud langs vei. Felles parkeringsanlegg Parkering for beboere, ansatte og besøkende til både bofellesskap og ordinære leiligheter skal være i parkeringskjeller under bebyggelsen i felt B1. I arealoppsettet for bofellesskapet er det ført opp til sammen 6 plasser for personal/ nattevakt og beboere. Sykkelparkering Det skal legges til rette for sykkelparkeringsplasser under tak og nær inngangsparti. C BRUKERGRUPPE I bofellesskapet er det planlagt beboere med psykiske lidelser som har behov for heldøgns bemanning. Brukerne har individuelle behov for bistand/hjelp, men felles for alle er at de har behov for trygghet på natt ved at det er bemanning til stede. De fleste ønsker og vil ha stor nytte av aktiviteter i fellesareal og nytte av nærhet til lokalsenteret og bysenter.

6 6 D. BOENHET Boenheten er beboernes private areal. Boenheten skal være oversiktlig, funksjonelle og ha et hjemlig preg. Funksjonelle og fleksible løsninger er viktig slik at bruken kan tilpasses endrede behov over tid. Godt dagslys og utsyn er viktige kvaliteter i en bolig. Vindushøyder skal avpasses slik at de gir utsyn for både stående og sittende personer. Dagslyset må utnyttes på best mulig måte slik at det også blir en viktig belysningskilde i boligene. Minimumskrav til de private boenhetene i reguleringsbestemmelsene er nettoareal 50m 2 (ca 55 m 2 BRA). Hver enhet skal inneholde stue/kjøkken, soverom, bad, gang og bod. Privat uteoppholdsareal (terrasse/balkong) i direkte tilknytning til boenheten skal søkes løst. Dersom dette ikke lar seg løse på en god teknisk måte og innenfor gitte byggegrenser, kan dette uteoppholdsarealet erstattes av et større halvprivat areal i direkte tilknytning til fellesstuen. Utformingen må sikre mulighet for areal både med sol og skygge, og være tilrettelagt for bruk så mange dager i året som mulig. Bofellesskapets uteoppholdsarealer skal være atskilt og skjermet fra annen privat og offentlig uteareal. Stue/kjøkken Arealet må være funksjonelt og gi plass til: - Sittegruppe, reoler og fjernsyn - Spiseplass - Kjøkkeninnredning, med plass til komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin Soverom Soverommet skal primært planlegges for en seng. Soverommet skal ha plass til: - Seng - Nattbord - 1 lm garderobeskap Bad Badet skal ha plass til: - WC - Servant - Dusj - Oppbevaringsseksjon - Vaskemaskin og tørketrommel i søyle Forgang

7 7 Gangen bør være visuelt skjermet fra stue/kjøkken. Det bør være adkomst til bad fra gang for besøkende. Gangen skal ha garderobeplass for yttertøy. Dør mellom gang og stue er en fordel med hensyn til lydisolering av boenheten. Bod Hver boenhet skal ha 8 m 2 lagringsareal. Minst 3 m 2 av dette arealet skal være lett tilgjengelig med rullestol i boenheten. Øvrig areal kan ligge utenfor boenheten i felleslager. E. FELLESAREAL Adkomstarealer, gangarealer og trapperom, med evt. heis må være godt tilrettelagt for orienterings- og bevegelseshemmede. Arealene som er beregnet på felles bruk for beboerne til opphold og sammenkomster bør plasseres sentralt. Dette gjelder spesielt fellesstue og felleskjøkken. Utformingen av felles oppholdsareal - fellesstue - skal virke imøtekommende, og plasseres i anlegget slik at det er naturlig å gå forbi, eller oppsøke området. Fellesstuen bør plasseres slik at det er god visuell kontakt med tilliggende felles uteoppholdsplass og atkomst. Erfaringsmessig er det et ønske at felles oppholdsrom ligger i nærheten av inngangen, sentralt ved trapp og heis. Dette gir beboerne mulighet til å følge med der det skjer noe, samtidig som dette kan fungere som en naturlig kontroll for personalet ved inngangen. Fellesarealet bør være fleksibelt og intimt. Det bør være muligheter for mindre skjermede områder hvor man kan sitte i små grupper. Rullestolbrukere må kunne sitte ved spisebord og sittegrupper uten at dette hindrer annen ferdsel og funksjon. Fellesstuens sittegrupper og spiseplass skal beregnes for antall beboere i gruppen samt minst to hjelpere / gjester. I tillegg skal det være plass for reoler og fjernsyn i tilknytning til sittegruppene. Ved fellesstuen skal det være et romslig spisekjøkken egnet for felles matlaging. Kjøkkenet skal være utstyrt med vanlig kjøkkeninnredning, oppvaskmaskin, komfyr, mikrobølgeovn, kjøleskap og fryseskap. Det kan også være aktuelt med en liten matbod som del av felleskjøkkenet. Det må være HC-toalett i tilknytning til felles oppholdsarealer. Fellesrommene bør kunne lukkes, for å gi muligheter for å ta i bruk fellesrom som aktivitetsrom, og for å skape intimitet og for å skjerme fellesarealet fra boenhetene. Støyproblematikk skal ivaretas. F. PERSONALAREAL Et bofelleskap er også en arbeidsplass og det er viktig at det tilrettelegges for tilstrekkelig med personalrom slik at omsorgspersonalet gis plass til å utføre jobben sin.

8 8 Personalarealet skal ikke være eksponert i bygget. Utgangspunktet er at omsorgspersonalet skal være tilstede i beboernes hverdag på en diskret måte og gi den service og hjelp som hver enkelt beboer har behov for. I henhold til Arbeidstilsynets veiledning skal personalet ha mulighet for å avvikle pause atskilt fra tjenestemottakere. Spiserom / møterom skal plasseres utenfor beboergruppene. Kontorfasiliteter kan ligge integrert i anlegget. Dokumentasjonsrom for journalføring og rapportering bør ligge i nærheten av felles oppholdsrom slik at personalet til enhver tid er tilstede i fellesarealet. Personalet skal også ha mulighet for en viss oversikt og kontrollmulighet over inngangspartiet. Arealer for administrasjonen kan ligge mer perifert i forhold til fellesarealet. For bofellesskap med døgnbemanning skal det tilrettelegges for soverom/ hvilerom for nattevakt. Personalgarderobene, en for hvert kjønn, kan plasseres samlet eller deles opp og desentraliseres. Dusj og toalett for personalet skal være i direkte tilknytning til garderobene. For øvrig vises det til Arbeidstilsynets krav til personalareal. G. BIROM Rengjøringsrom/ bøttekott må ligge i tilknytning til beboerområdet. H. TEKNISKE ROM Teknisk rom for ventilasjonsaggregat, hovedtavle og heismaskinrom bør ligge sentralt i forhold til føringsveier, men kan plasseres i kjeller, loft eller tilsvarende sekundære arealer. Disse funksjonene kan ligge samlet eller deles opp i mindre anlegg og desentraliseres. I. PARKERINGSKJELLER I felles parkeringskjeller under bebyggelsen i felt B1, skal det tilrettelegges for 2 ladestasjoner for el-bil og for minimum 2HC plasser a 4,5 x 6 m. J. KOSTNADER Kostnader til 7 leiligheter i bofellesskap er stipulert til kr 35.mill. kroner. I kostnaden inngår andel til parkeringskjeller, andel for etablering av ny atkomst fra Svend Foynsgate samt trafikksikringstiltak og skilting i Svend Foynsgate. I tillegg

9 9 også andel av miljøtak, som nedgravde avfallscontainere, gangveier etc samt evt. tiltak mot trafikkstøy. K. FREMDRIFTSPLAN I følge reguleringsbestemmelse 4.1 Gjennomføring, skal hele planområdet med bofellesskap og ordinære leiligheter prosjekteres som en helhet og oppføres i ett byggetrinn. Prosjektet planlegges gjennomført i en totalentreprise i henhold til regelverket for offentlig anskaffelse. Utlysing av konkurranse vår 2014 Totalentreprise, kontrahering høst 2014 Byggetid 18måneder vår 2016 Innflytting sommer 2016