Nytt helårsbad på Marienlyst i Drammen
Agenda Mandat og oppgave Konsept og rammebetingelser Marked Lønnsomhet Risiko og samfunnsøkonomi Merverdiavgift Tippemidler Konklusjoner og anbefalinger Noen betraktninger
Prosjektets mandat og oppgaver Klargjøre forutsetningene for et samarbeid basert på OPS-prinsipper m.h.t. utbygging, vedlikehold og drift av helårsbadet Utarbeide et beslutningsgrunnlag for etablering av nytt helårsbad basert på følgende forutsetninger: - Videreføre dagens driftstilskudd, ca. 6 mill. - Engangs kapitaltilskudd tilsvarende salgssummen av nåværende innebad, anslagsvis 20 30 mill. - Gratis tomt påmarienlyst Vurdere muligheter for tildeling av tippemidler og m.v.a.-forhold Videre er det forutsatt at badet skal ha bredde i brukertilbudet innenfor forsvarlige økonomiske rammer.
Bakgrunn og planer Foreliggende utrednings- og anbudsmateriale anses å gi god bakgrunn basert på bystyrets forutsetninger. Reguleringsplan for Marienlyst Idrettspark, vedtatt i Bystyret 12.04.96. Tomten ligger innenfor områdene A1 Allmenn-nyttige formål og F1 Friområde. Helhetsplan for Marienlyst Idrettspark, september 2001. Tomt, begrensninger og muligheter. Eksisterende utebad og bygninger. Parkering i Schreiners gate og Ordfører Ingebrigtsens gate, tilsammen 98 plasser (ikke del av prosjektet) Fremtidig parkeringshus (Tivolitomta, Shelltomta, ).
Byggekostnader Basert på tidligere gjennomarbeidet prosjekt, gir dette en prosjektkostnad på ca. 180 mill.kr. Margin og reserve må tillegges. Vi vil anbefale at en prosjektkostnad på 185 mill kr legges til grunn for det videre arbeid.
Funksjoner og arealer Vannaktiviteter: 1. etg Hovedbasseng med 8 baner. Lenge 25 m. Bredde 21 m. Stupebasseng, dybde 3,8 m for 1 og 3 m sviktbrett og 5 m tårn (mulighet for klatrevegg over basseng) Bølgebasseng Motstrømsbasseng Varmebasseng Barnebasseng med sklie Sklie med egen stoppsone Opplæringsbasseng med heve-/senkebunn Boblebad, 2 stk à 4 m2 Boblebad, 1 stk à 3 m2 Frie arealer i tillegg til aktivitetsarealer utgjør like mye (erfaringstall) dvs totalt arealbehov: 1106 x 2 Garderobe, servering, og andre arealer i tilknytning til vannarealer 1. etg. Totalt arealbehov 1. etasje Areal (m2) 525 m2 220 m2 78 m2 119 m2 53 m2 100 m2 8 m2 3 m2 1106 m2 2210 m2 1360 m2 3570 m2
Andre aktiviteter: 2. etg. Areal (m 2 ) Velværeavdeling: Dampbadstue 560 m 2 - Badstue - Dusj og kaldkulp - Hvile/massasje - 2 stk badekarrom - Boblebad - Solarium - Massasjerom - Arrangementsrom - Hvile og velvære Trim-spinning 440 m 2 Kontorer-4 stk, spiserom, møterom 250 m 2 Totalt arealbehov 2. Etg. 1250 m 2 Tribuner (en del av tørrarealet) Kiosk og kasse (en del av tørrarealet) Servering i tørr og våt sone (en del av tilleggsarealet i 1. etg.) Bi-rom (renhold, lager, stevnerom, bårerom etc.) (en del av tørrarealet) Tekniske anlegg (plassert i u. etg.)
Sum arealer Areal 1. etg. 2210 1360 3570 m 2 2. etg. 560 440 250 1250 m 2 U. etg. (lik 1. etg) 3570 m 2 Totalt 8390 m 2
Geografiske forutsetninger Markedet for Marienlyst-badet begrenses i nord av Risenga og i sør av Telemarksbadene. Øst og vest for denne aksen fins andre tilbud. Hønefoss Nærområdet omfatter ca. 150.000 innbyggere I tillegg kommer ca. 130.000 fra Nordre Vestfold. Kongsberg Må regne med at nytt bad i Asker stjeler markedet i Bærum og Asker, d.v.s. ca. 150.000 innbyggere
Drammensbadene viser stort sett stabilt besøk 250000 200000 150000 100000 Marienlyst Sentralbadet 50000 0 1997 1999 2001 2003
Lønnsomhet Kostnad byggeprosjekt: Investeringskostnad kr. 185.000.000 Bidrag tomt kr. 30.000.000 Rente 5% Tilbakebetaling 25 år Drift inntekter og kostnadsarter: (Forholdsmessig fordeling) Inntekter Kostnader 3 8 2 0,7 2,1 2,5 6 25,7 5 14 0,7 1,6 Overrskudd Markedsføring Drift bad Vedlikehold Energi Personal Totale inntekter Kommunalt bidrag Utleie Helse/terapi Offentlig kjøp Omsetning mat Billetter
Detaljert kalkyle Lønnsomhet OPS bad i Drammen Prognose forventet Prognose optimist Besøkende 200 000 250 000 Billettinntekter kr 70/snitt 14 000 000 17 500 000 Omsetning mat kr 30/snitt 6 000 000 7 500 000 Sum inntekter bare bad 20 000 000 25 000 000 Offentlig kjøp til skole/idrett 2 000 000 Kjøp til helse og terapi 700 000 Utleie til velvære/spa anlegg, ekstra catering 3 000 000 Sum andre inntekter 5 700 000 7 000 000 Inntekter i alt 25 700 000 32 000 000 Kommunalt bidrag 6 000 000 6 000 000
Kostnader Personalkostnader 6 000 000 Energi 2 100 000 Vedlikehold 1 500 000 Drift bad 5 000 000 Markedsføring 750 000 Driftskostnader 16 350 000 14 000 000 Resultat før lånekostnader 15 350 000 24 000 000 Kostnad byggeprosjekt Investeringskostnad inkl.mva. 185 000 000 185 000 000 Bidrag tomt - 25 000 000-25 000 000 Kostnad For OPS utbygger 160 000 000 160 000 000 Rente betalt til finansinstitusjon 5% 5% Antall år tilbakebetaling 25 25 Lånekostnader (rente pluss avdrag) - 11 352 393-11 352 393 Overskudd 3 997 607 12 647 607 Internrente i prosjektet, forsiktig - ca. 8% uten mva-komp., 4% tillegg ved full mva-komp. Internrente i prosjektet, optimist - ca. 14,5 % uten mva-komp., 4% tillegg ved full mva-komp.
M.v.a. Problemstilling: Fradragsrett for mva. på anskaffelser Privat eiet og drevet: Ikke fradragsrett Kommunalt eiet og drevet: Fradragsrett Privat eiet og kommunalt drevet: Problemet er risiko Særskilt leiemodell lagt til rette for fradrag for mva.
Tippemidler Tilskudd av tippemidler til bygging av svømmehall. Problemstilling: Hvordan få tilskudd ved bygging etter OPS-modell Utgangspunkt: Det er et grunnleggende prinsipp at støtte i form av spillemidlene ikke skal danne grunnlag for fortjenestebasert eierform eller omdannes til fortjeneste for private eiere, jf. spillemiddelforskriften Kulturdepartementet er avventende i forhold til bad etter OPS-modell Særskilt tilrettelagt modell, som synliggjør at eier av badeland sponser svømmehall ved inntektsoverføring fra privat til offentlig. Samtidig gis idrett fri benyttelse av svømmehallen. Kulturdepartementet er innstilt på å vurdere OPS-løsninger og tippemidler nærmere. Internt utredningsarbeid er igangsatt.
Nærmere om prosjektet Marienlyst bad
Nærmere om prosjektet Marienlyst bad Det nye badet må tilpasses de øvrige aktivitetene på Marienlyst slik at området oppfattes som helhetlig, både funksjonelt og arkitektonisk. Et helårsbad med 50m basseng blir dominerende og begrenset plass øker faren for å påføre kunstisbanen setningsskader i byggefasen. Bassengstørrelsen bør begrenses til 25 meter med tillegg av tilleggsbassenger ( badeland-aktivitet ), terapibassenger, stupemuligheter m.v. I tillegg bør det legges inn arealer for velvære, matservering og tekniske anlegg. Totalt areal er beregnet til ca.8400 kvm. med 25m basseng.
Konklusjoner og anbefalinger Utgangspunktet er at Marienlystbadet ut fra gitte forutsetninger ikke er et lønnsomt OPS-prosjekt. Et OPS prosjekt krever at: Det sikres en høyere andel offentlig medfinansiering, enten fylkeskommunalt (offentlige kjøp) eller gjennom kommunale bidrag. Det er interesse fra potensielle investorer men det er krav om relativ høy internrente Det settes større fokus på innovasjon, markedsføring, livsløpsstandard og vedlikehold. Det kan forsvare en høyere prosjektkostnad, anslagsvis 60 mill kr. pga. bortfall av mva kompensasjon og tippemidler.
Anbefaling Kommunen utarbeider et revidert program og kravspesifikasjon for badeanlegget på Marienlyst. Det tas utgangspunkt i et mer nøkternt prosjektet enn opprinnelig planlagt. Dette innebærer at anlegget er enklere, noe mindre og teknisk mer optimalt mht. vedlikehold, drift og utforming. Det utarbeides et konkurransegrunnlag for et DBO prosjekt. Et DBO prosjekt innebærer at en privat aktør foretar den endelige prosjekteringen, gjennomfører byggingen og har ansvaret for vedlikehold av bygg og tekniske anlegg i en avtalt tidsperiode, for eksempel 20 år.
Noen betraktninger Bygging av et helårsbad med 50m basseng vil øke investeringene med ca. 35 mill kr i forhold til et tilsvarende bad med 25m basseng. Driftskostnadene vil øke med ca. 300 000 kr. årlig. Høyere investeringer gir høyere kapitalkostnader (2 mill/år) Høyere investeringer gir økt mva.kompensasjon (7 mill, engangstilskudd) Høyere investeringer kan gi økt tilskudd fra tippemidler (?) Høyere investeringer kan gi grunnlag for publikumsvektst (?) Publikumsvekst gir høyere driftskostnader (?)