Førde kommune Styre, råd og utval Møtedato Saksnr Planutvalet 22.01.2015 001/15 Sakshandsamar: Ole Jakob Sande Arkiv: FA-L12 Arkivsaknr.: 13/1608 Framlegg til detaljregulering for Nedre Bøbakkane - offentleg ettersyn Vedlegg: Dok.dato Tittel Dok.ID 09.01.2015 143220130003_Nedre-Bøbakkane-Plankart 154115 09.01.2015 143220130003_Nedre Bøbakkane_Føresegner 154110 09.01.2015 143220130003_Nedre-Bøbakkane-flyfoto 154114 09.01.2015 Nedre Bøbakkane_komplett planframlegg 154094 Bakgrunn for saka: Flataker Landskap AS har i samarbeid med Arki AS utarbeidd framlegg til detaljregulering for Nedre Bøbakkane på vegne av Åsen og Øvrelid Utvikling AS. Det er utarbeidd framlegg til reguleringsføresegner og plankart, planomtale med ROSanalyse, situasjonsplan og parkeringsplan. I tillegg er det utarbeidd 2 perspektiv, sol/skuggekart og det er gjort vurderingar i høve grunnforhold og støy frå trafikk. Planframlegget skal handsamast etter plan- og bygningslova (PBL) 12-3. Planutvalet skal ta stilling til om framlegget stettar dei krav som er stilt til reguleringsplan, og eventuelt sende denne til offentleg ettersyn. Saksutgreiing: Planen legg til rette for å etablere totalt 54 bustader i eit areal på om lag 14 daa. Delar av området er tidlegare regulert med krav om utbyggingsplan, og kommunen har gjeve løyve til utviding av planområdet i samsvar med planavgrensinga med føremål om å sikre ei betre utnytting av området. Om lag halvparten av planområdet ligg innanfor reguleringsplan Bøbakkane, vedteken 27.9.07, og planlagt utbygging erstattar område B3 i denne planen. Resten av arealet i planområdet er regulert til friområde eller sett av til LNF-føremål i kommuneplanen sin arealdel. 1
Varsel om start av planarbeid vart gitt i juli 2013, medan ei utviding av planområdet på vel 2 daa vart varsla i juli 2014. Planframlegget vart oversendt kommunen 29.10.14 og drøfta i møte 28.11.14. Basert på tilbakemeldingar frå rådmannen vart revidert planframlegg oversendt kommunen 12.12.14. Planframlegget baserer parkeringsdekninga på krav som kommunen foreslår i samband med offentleg ettersyn av framlegg til ny arealdel til kommuneplanen, men stettar ikkje krava til uteopphaldsareal som er føreslege i ny norm for uteopphaldsareal i samband med det same planarbeidet. Planomtalen gjer greie for grunnlaget og målsetjinga for planarbeidet, og skildrar planprosessen, eigedomstilhøva i planområdet og verknadane av planen. Planframlegget er grundig omtala og supplert med kart, illustrasjonar og rapportar. Innkomne merknader i samband med oppstart av planarbeidet er kommentert i planomtalen. Det vert vist til planomtalen for fleire opplysningar om framlegget. Føresegner og plankart er juridisk bindande og teke inn i kommunen sine standardoppsett. Vurderingar: Utnytting Planframlegget skisserer grad av utnytting med % BYA og gesimshøgde. Planområdet er på om lag 14 daa. Område B3 er i reguleringsplan Bøbakkane regulert til bustadføremål med avgrensing i tomteutnytting på %BRA = 45 og med tilkomst frå opparbeidd avkøyrsle frå veg til Vieåsen i nordvest. Planframlegget legg opp til å føre opp 6 blokker med til saman 48 bustader og 3 tomannsbustader. Grad av utnytting er føreslege fastsett med %BYA medrekna areal til parkering, og varierer frå 35% til 75% i dei ulike byggeområda. Rådmannen finn at gjennomsnittleg grad av utnytting for byggeområda vert om lag %BYA = 54,4 og tilsvarande %BYA = 25 for heile planområdet. Basert på oppgjeve bygningsmasse vert %BRA = 47,7 for heile planområdet medrekna parkering og bodar (%BRA = 102 for byggeområda samla). Tal bustader per daa vert 3,85 for heile planområdet. Planframlegget viser ei utnytting som er litt høgare enn område B3 i gjeldande plan. Utnyttinga må vere høg for å sikre effektiv arealutnytting, særleg for område som inneber omdisponering av produktive landbruksareal. Uteopphaldsareal I framlegg til ny kommuneplanen sin arealdel som f.t. ligg ute til offentleg ettersyn, er det utarbeidd nye reglar for uteopphaldsareal som skal gjelde for heile kommunen. Tidlegare har kommunen berre hatt retningslinjer for sentrum, samt nasjonale retningslinjer for fastsetjing av areal til uteopphald. Reglane set krav om minimum 2
50m² felles uteopphaldsareal per bustad for konsentrerte bustadtypar, og minimum 75m² privat uteopphaldsareal for småhus for den sona som planområdet ligg i. I planframlegget vert det lagt opp til 34m² felles uteopphaldsareal per bustad, og dei private areala er oppfylt i samsvar med framlegg til nye reglar. Tilhøve til uteopphaldsareal er gjort greie for i planomtalen kap. 7.1 og i eige notat som vedlegg til planomtalen. Planframlegget oppfyller ikkje krava som er føreslege i kommuneplanen sin arealdel, som no er ute på høyring. Juridisk sett er ikkje nye krav, både for uteopphaldsareal eller parkering, gjeldande før kommuneplanen sin arealdel er vedteken. Det er etter rådmannen sitt syn utfordrande å rå til at reguleringsplanar i strid med føreslege krav i overordna planar, vert lagt ut til offentleg ettersyn. På den andre sida kan planarbeidet nyttast som ein prøve på om krava som er føreslege i arealdelen er på rett nivå. Tiltakshavar har lagt vekt på sentral plassering, høg kvalitet og potensiale for sol som nokre av fleire viktige faktorar ved utforming av prosjektet og uteopphaldsareal. I rekneskapen er det også areal som er tenleg til uteopphald som ikkje er teke med (f_sgg1 og delar av f_gf1), og det reelle tale kan difor vere høgare enn 34m² per bustad. Vidare er avstanden til større friområde med ballplass mindre enn 500m (om lag 300m både til område i Vieåsen sør og Vieåsen). Dette er faktorar som rådmannen meiner kan kompensere for at krav til areal i reglar for uteopphald ikkje er fullgodt oppfylt. Parkering Parkeringsdekninga for bilar og syklar er vist på eigen illustrasjon, og tek utgangspunkt i nye reglar for parkering som kommunen foreslår i samband med offentleg ettersyn av framlegg til ny arealdel til kommuneplanen. I føresegnene er dette vist til parkeringsnorma i kommunen, sjølv om den ikkje er gjeldande enno. Totalt er det lagt til rette for 71 parkeringsplassar som er 13 plassar meir enn minimumskravet etter dei nye reglane. 64 av parkeringsplassane for bil er i kjellar eller carport, medan 7 plassar er utan tak. Tilkomst til parkeringsareal på parkeringsdekke som ein del av blokk E er bratt med stigning på 1:8. Dette vert føreslege kompensert med innlagt varmekablar. Parkeringsareal må prosjekterast etter Byggforsk (NBI) nr. 312.130 (2005) sin rettleiar for parkeringsplassar og anlegg for å sikre nok høgde, manøvreringsareal, plassering av stolpar, stigningstilhøve m.m. Rådmannen rår til at dette vert lagt til i føresegnene 8.3 og har teke høgde for det i føresegnene. Sykkelparkering er løyst med kombinasjon av innvendige plassar i/ ved bodar og utvendige plassar under altanar. Innvendige plassar er vist på parkeringsillustrasjon. 3
Terrengtilpassing og verknad av tiltaka Det er utarbeidd sol studie for vår- og haustjamdøgn samt midtsommar, som viser at planlagde bygningar ikkje kastar skygge på omkringliggande bustader. Solstudien viser også at dei sentrale områda for uteopphaldsareal i planområdet vil ha sol om lag 5 timar ved vårjamdøgn. Det er også utarbeidd perspektiv av prosjektet frå nordvest og sørvest, som gir eit rimeleg bra intrykk av korleis prosjektet tek seg ut på nært hald. Etter rådmannen sitt syn gir illustrasjonane eit greitt innsyn i verknadane av planframlegget. Tilgjengeleg bustad og universell utforming Blokkene med heis (BBB1 og BBB2) stettar krav til tilgjengeleg bueining etter TEK 10 12-2. For blokken utan heis (BBB3 og BBB4) er kravet ivareteke for inngangsplanet. Tomannsbustadane har alle hovudfunksjonar på inngangsplanet. Totalt er dekninga at tilgjengelege bustader akseptabelt i prosjektet. Regulert uteopphaldsareal (f_but1) har krav om universell utforming. Tilkomst Tilkomst til planområdet er vist med felles avkøyrsle frå vegen til Vieåsen i nordvest. Felles veg i vest kan også forlengast sørover ved eventuell vidare utbygging i sørvest (framlegg i arealdelen til kommuneplanen), eller den kan nyttast som samanknyting mellom felta for gåande og syklande. Risiko og sårbarheit ROS-analysen avdekkjer 6 hendingar i gul sone. Det er skissert tiltak i plankart og føresegner, eller oppfølging i byggesak som løyser desse utfordringane. ROSanalysen konkluderer med at skisserte avbøtande tiltak legg til rette for at prosjektet kan gjennomførast utan auka risiko for tryggleik eller sårbarheit. I forslag til føresegn 8.2 om geologi, skal fagkunnige gjennomføre undersøkingar av dei geologiske tilhøva på staden før ein kan starte bygging. Støy Sweco har gjort vurdering av trafikkstøy frå vegen til Vieåsen og det er lagt inn omsynssone i plankartet. Dei to vestlege blokkene (BBB4) er utsett for støy, og føresegnene set krav til tiltak i samsvar med vurderingane i rapporten. Avfall Planframlegget viser eitt felles areal for renovasjon for heile planområdet, med vendehammar dimensjonert for lastebil. Løysinga er avklara med Sunnfjord Miljøverk IKS og stettar krava i renovasjonsforskrifta. 4
Konklusjon: Planmaterialet viser eit godt gjennomarbeidd planframlegg i eit attraktivt buområde. Området har gode kvalitetar i høve solforhold og gang- og sykkelavstand til viktige funksjonar. Prosjektet byggjer ned produktivt landbruksareal, og det er viktig med god arealutnytting. Rådmannen meiner det er rett å legge til grunn retningslinjer og krav som kommunen føreslær i framlegg til ny arealdel til kommuneplanen, sjølv om desse ikkje er juridisk bindande. Det er også utfordrande at planframlegget ikkje fyller desse krava fullt ut, men rådmannen meiner likevel at planen kan leggast ut til offentleg ettersyn for å få ein prøve på om krava i kommuneplanen er på rett nivå. Rådmannen tek såleis atterhald på om kravet i føresegnene 2.7 vil vere endeleg tilråding. Rådmannen tilrår ei supplering av føresegnene 8.3 som set krav til utforming av parkeringsarealet. Rådmannen har elles retta mindre skrivefeil i føresegnene. Rådmannen sitt framlegg til vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslova 12-10, vert detaljregulering for Nedre Bøbakkane med plankart revidert 12.12.14 og føresegner revidert 9.1.15, sendt på høyring og lagt ut til offentleg ettersyn. Kommunen tek atterhald om endra krav i føresegnene 2.7. Handsaming i Planutvalet 22.01.2015: Samrøystes vedtak PLAN-001/15 Vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslova 12-10, vert detaljregulering for Nedre Bøbakkane med plankart revidert 12.12.14 og føresegner revidert 9.1.15, sendt på høyring og lagt ut til offentleg ettersyn. Kommunen tek atterhald om endra krav i føresegnene 2.7. Førde, den 09.01.2015 Ole John Østenstad Rådmann Odd Harry Strømsli Leiar Byggesak og arealforvaltning Tlf. 57612715 5