Arkivsak: 11/483 Løpenummer: 14/9075 Arkivkode: FA-L12, GNR-91/31, GNR-91/34, GNR-91/114, GNR-91/115, GNR-92/4 Saksbehandlar: Frank van den Ring Saksnummer Utval Møtedato 050/14 Hovudutval for plan og utvikling 11.11.2014 001/15 Hovudutval for plan og utvikling 09.01.2015 004/15 Kommunestyret 23.01.2015 Godkjenning av Gbnr. 91/31, 91/34, 91/114, 91/115 Mjømen, 92/4 Nappen. Reguleringsplan Kvernevågen Kommunestyret har endeleg avgjerdsmynde i saka. Administrasjonen sitt framlegg til vedtak: Gulen kommune vedtek i medhald av 12-12 i Plan- og bygningslov (PBL) godkjenning av planforslaget med mindre endring etter høyringsrunde for reguleringsplan for Gbnr. 91/31 m.fl., Mjømna, Kvernevågen, med planid 2011004. I vedtak vert vurdert fråsegn frå fylkesmannen og vert tilrådd privatretteleg avtalen med søre naboar. - Tal hytter blir 14. og - 2.3 e): ny avsnitt: «For tiltak i sjø for småbåtanlegg med utforming, plassering og festing av flytebryggar skal det sendast inn samla plan med avklaring av alle partar.» - 3.1: BRA til hytter blir maks 150 m2-3.6: Føresegner for SB2 gjeld og for SB1: «Utfylling i sjø er ikkje tillatt. Flytebrygge langs land skal forankrast med boltefeste. Andre inngrep på land i strandsone er ikkje tillatt.» - 5.1: Det manglar, «Det er avsett leikeplass til del av området.» Behandling i Hovudutval for plan og utvikling 11.11.2014: Nye framlegg: Felles Saka vert utsett for justering av føresegnene. Røysting: Samrøystes HPU-050/14 Vedtak: Saka vert utsett for justering av føresegnene.
Nye opplysningar i saka Ny vurdering: Kommunen har avklaringsmøte 3.12.2014 med representantar av tiltakshavar. (sjå vedlagt notat med oppsummering av drøfta tema.) I møte vart drøfta utydeleg føresegn 3.1 for fritidsbustader som Hovudutvalet ikkje kunne stille seg bak til. Avviste føresegn 3.1 i framlegg 11.11.14: «Fritidsbebyggelse 3.1 På kvar tomt kan det oppførast frittliggande hytter med ein brukseining samt reiskapsbod utan rom for varig opphald. Reiskapsbod kan oppførast i ei høgd med maks BYA 15m2. I Felt H2,H3,H4 kan bygning oppførast i funksjonalistisk stil med flatt tak. I Felt H1,H5 kan bygning oppførast med saltak med takvinkel mellom 18 og 28 grader. Utnyttingsgrad for kvar fritidsbustad: BRAmaks = 150m2 Største takhøgd målt frå gjennomsnittleg planert terreng kring bygning skal ikkje overstige 5,0m.» Forslag til revidert føresegn 3.1 dagsett 3.12.14 «Fritidsbebyggelse 3.1 På kvar tomt kan det oppførast frittliggande hytter med ein brukseining samt reiskapsbod utan rom for varig opphald. Reiskapsbod kan oppførast i ei høgd med maks BYA 15m2. Terrasse kan oppførast med maks BYA 30 m2 og ligg maks 0,5m over gjennomsnittleg planert terreng. I Felt H2,H3,H4 kan bygning oppførast i funksjonalistisk stil med flatt tak. I Felt H1,H5 kan bygning oppførast med saltak med takvinkel mellom 18 og 28 grader. Utnyttingsgrad for kvar tomt: BYAmaks = 150m2 (areal inkl. hytte og reiskapsbod). Største takhøgd målt frå gjennomsnittleg planert terreng kring bygning skal ikkje overstige 5,0m. Jord og naturleg fargeval og materialbruk.» Tiltakshavar kjem med følgjande grunngjeving for revidert føresegn: «Med tanke på val av størrelse på hytter på 150 m2 BYA, som også inkluderer reiskapsbod og terrasser på inntil 30 m2 med bakkeavstand på over 0.5m. Dette vil også være akseptabelt i og med at hyttene i dette feltet er forutsett bygd i ein etasje ( inntil 5 meter mønehøgd ) og i forhold til terrenget sin utforming.» I tillegg vart avsnitt 6.1 om badeplass teke ut av planen og vart avsnitt 3.5 presisert med «bl.a.»: 3.5 På området kan det lagrast bl.a. båtar og campingvogner. Forslag til vedtak: Gulen kommune vedtek i medhald av 12-12 i Plan- og bygningslov (PBL) godkjenning av planforslaget med mindre endring etter høyringsrunde for reguleringsplan for Gbnr. 91/31 m.fl., Mjømna, Kvernevågen, med planid 2011004. I vedtak vert vurdert fråsegn frå fylkesmannen og vert tilrådd privatretteleg avtalen med søre naboar.
Sakstilfang Behandling i Hovudutval for plan og utvikling 09.01.2015: Røysting: Samrøystes HPU-001/15 Vedtak: Gulen kommune vedtek i medhald av 12-12 i Plan- og bygningslov (PBL) godkjenning av planforslaget med mindre endring etter høyringsrunde for reguleringsplan for Gbnr. 91/31 m.fl., Mjømna, Kvernevågen, med planid 2011004. I vedtak vert vurdert fråsegn frå fylkesmannen og vert tilrådd privatretteleg avtalen med søre naboar. Behandling i Kommunestyret 23.01.2015: Arve Mjømen tok opp spørsmål om ugildskap til saka grunna sin status som grunneigar. Kommunestyret bestemte at Mjømen var ugild etter forvaltningslova 6 1. ledd a) og han tok ikkje del i saka. Røysting: Samrøystes KOM-004/15 Vedtak: Gulen kommune vedtek i medhald av 12-12 i Plan- og bygningslov (PBL) godkjenning av planforslaget med mindre endring etter høyringsrunde for reguleringsplan for Gbnr. 91/31 m.fl., Mjømna, Kvernevågen, med planid 2011004. I vedtak vert vurdert fråsegn frå fylkesmannen og vert tilrådd privatretteleg avtalen med søre naboar. Til orientering: Planforslag vert annonsert på heimeside og i avis. I følgje 12-12 blir vedtak og planforslag sendt elektronisk til planleggar, som representant av tiltakshavar, og berørte myndigheiter. Naboar blir informert med brev som syner til opplysingar på heimeside og digitalt planarkiv. http://braplan.geoweb.no/braplan/planinnsyn.jsp?planid=2011004&kildeid=1411 www.gulen.kommune.no For vedtekne planar gjeld: Vedtaket kan påklagast til fylkesmannen etter pbl. 1-9 og forvaltningslova kap. VI. Klagen må fremjast skriftleg innan 3 veker frå kunngjeringsdato, og sendast Gulen kommune, Eivindvikvegen 1119, 5966 Eivindvik. Vedlegg: Planomtale med utgreiing ROS kvernevågen - Rev. etter off.høyring 31.1.13 Revidering av føresegner og plankart for reg.plan for Kvernevågen etter politisk handsaming Oversending forslag Kvernevågen Endringsforslag for føresegner for Kvernevågen - reg.plan 3.12.14
Plankart 2011004 Kvernevågen rev 20141203 Føresegner Kvernevågen revidert 20141203 Ikkje utsende vedlegg: - plan- og bygningslova 2008 - forskrift om konsekvensutgreiing - kommuneplanen sin arealdel 2008 2020 - kommuneplanen sin samfunnsdelen 2007 2020 - Kommunedelplan for hyttebygging Ytre Gulen - tidlegare versjonar for planforslag og vedlegg. - Rapport for kulturminneundersøking - Uttale ved Sjøfartsmuseum - andre dokument i saka Administrasjonen si saksutgreiing: Bakgrunn for saka: I periode 2006 2009 hadde tiltakshavar Mjømen og berge Byggeverksemd AS kontakt med administrasjonen om oppstart av regulering for området. Planoppstartsmøte vart halde 29. mars 2011. Tiltakshavar Mjømen og Berge kom med samarbeidspart Gunnar Tore Tangenes og planleggar for drøfting planoppstart. Føremålet med arbeid var utvikling for fritidsbustader på nord sida av område i Kvernevågen og vidare utvikling og endring av næringsføremål på sør sida. Næring blir endra til båthotell, slippservice, småbåtanlegg eller liknande. Noverande føremål i kommuneplanen for Gulen 2008 2020 er spreidd bygningar, med kode SB19. Området på 1013 daa er veldig stor areal mellom Mjømna langs FV04 austover til Mjømnabrua / Knivhaugen. Innanfor område er bygd 20 bustader, 11 hytter og 7 næringsbygg. Reguleringsplan for Kvernevågen på cirka 73 daa ligg innafor dette området. Innanfor planlagt planområdet er bygd? hytter,? næringsbygg og i tillegg 4 anna anneks bygg. Ved planoppstart varsel vart midlertidig vurdert at det var krav til kunngjering jf. Forskrift om konsekvensutgreiing 4. Planprogram låg ved. Framlegget utløyste krav om kortfatta konsekvensutgreiing om støy og forureining frå båtservice i forhold til hyttefelt. I forhold til overordna plan vart vurdert at planlagt utvikling var i samsvar med føremål og føresegner i kommuneplanen. Her ligg krav om reguleringsplan dersom planlagt utbygging overstig 10 einingar. Høyringsperiode for planoppstart vart halde i periode 5.5.2011 20. juni 2011. Etter planoppstartsvarsel kom det inn 7 merknader. 1. NGIR
2. Kulturavdelinga 3. Bergens sjøfart museum 4. Fylkesmannen 5. NVE 6. Statens vegsen 7. BKK Viser til vedlagt planomtale for nærare opplysingar om merknader. Viktig for denne saka er merknad Fylkesmannen i brev 16.6.2011: I oppstartvarslet er det gjeve uttrykk for at planarbeidet er i samsvar med arealdelen til kommuneplanen. Dette er slik vi ser det berre delvis rett då planlagt arealbruk i sjø ikkje er i samsvar med kommuneplanen. At planområdet ligg innafor eit stort og langstrakt LNFområde for spreidd bygging vil sei at oppføring av t.d. hytter skal skje spreidd, og ikkje byggjast i felt med fleire hytter samla tett innafor eit avgrensa område. I 1.6 i føresegnene til kommuneplanen er det i heile SB 19 opna for inntil 10 einingar i planperioden (12 år). Utbygging av eit eventuelt hyttefelt vil heller ikkje vere i samsvar med overordna plan. I følgje føresegn 1-6-B i kommuneplanen: «I dei avgrensa områda vist på kart i planrapporten kan det gjevast løyve til deling og oppføring av spreidd bygging av inntil 10 einingar i planperioden (12 år). Bygging av fleire einingar enn 3 samstundes, eller dersom det innafor avgrensa område* samla vert over 7 einingar, og når det i planperioden vert bygd meir enn 10 einingar, medfører dette krav om godkjent utbyggingsplan** for området. (*avgrensa område vil seie: samling av inntil 7 bustader/hytter der innbyrdes avstand mellom einingane er mindre enn 100 m).» (** fotnote: i dag er det detaljregulering) Vurdering: Planforslaget hadde fleire rundar med 3 versjonar. Førebels utkast vart sendt 3.10.2011 Komplet planforslag vart sendt 29.11.2011 med vedlegg. (JP 11/9134) Administrativt vurdering vart gjort innanfor 12 veker med oversending av svar 13.2.2012 til tiltakshavar. Oppsummering: Planforslag treng mindre endringar i forhold til framstilling for kvalitetssikring. Administrasjonen tilrådde å vurdere nærmare kritiske merknader frå Fylkesmannen i forhold til avvik frå overordna plan. Revidert oversending av planforslaget vart motteke 23.2.2012. Planen vart endra i samsvar med sendt administrativt vurdering. Det vart ikkje teke med nærare vurderingar om antal hytter innafor planområdet. Dagsett 28.3.2012 vart sendt denne vurderinga om antal hytteeiningar.
Dagsett 6.6.2012 sendte administrasjonen beskjed til planleggar om at revidert planforslag med nærare vurdering om planlagt antal hytter ikkje er godkjent for 1. gongs handsaming i hovudutval sitt møte 8.6.2012. Hovudinnvendinga er at planforslaget er framleis ikkje i samsvar med overordna plan med føremål «spreidd bygningar» for området. Administrasjonen fekk tilbakemeldingar frå Fylkesmannen i forhold til anna plan*** med fortetting innanfor område med spreidd bygging tillete. (fotnote: *** Viser til sak om Krekebærtua som ligg i område SB01.) Alternativ for vidare planarbeid: Søke om dispensasjon. Dagsett 23.4.2012 sendte Fylkesmannen brev med tydeleg bodskap med strengare krav om handsaming av dispensasjonar. Tilpassing av planforslag slik at planen blir i samsvar med overordna føremål. Administrasjonen tilrådd maks 7 einingar med spreidd plassering. Vent på rullering av kommuneplanen for Gulen med sannsynleg opstart i haust 2012. Tiltakshavar ynskte møte 19.6.2012 med administrasjonen om mulige alternativ for revidering av planforslag. Administrasjonen gjorde framlegg om samråding med Fylkesmannen for å leggje fram saka og undersøke mulige framgangsmåte. Etter samtalen med Fylkesmannen same dag vart sendt følgjande svar til tiltakshavar og planleggar, sjå brev 19.6.2012: Etter møtet hadde administrasjonen samtalen med Fylkesmannen og drøfta ovanfor drøfting. Følgjande konklusjon og tilråding er gjeldande: - ikkje sette i gang søknad om dispensasjon frå kommuneplanen, men bruk reguleringsplanprosess vidare, det er allereie gjort generelle planvurderingar - krav om nye vurdering jf. Forskrift om konsekvensutgreiing sjå 3 d, gjeld endring av kommuneplanen og vidare 4 a k planleggar må vurdere konsekvensar som avvik frå kommuneplanen (nemleg, fritidsbustader mot spreidd bygningar) - og ikkje minst er det viktig at planforslag tar omsyn til nasjonale og regionale interesser i strandsone, og særleg sjekk av plassering av fritidsbustad i strandsone og naustklynge (fellesnaustbygg er teke imot som god alternativ som unngå store utbygging i strandsone)
5. juli 2012 sendte planleggar ny vurdering etter møte 19. juni 2012. Administrasjonen hadde kontakt med planleggar etter sommarferien om denne vurderinga med revidert planomtale. Ny vurdering vart ikkje kopla opp mot forskrift om konsekvensutgreiing (KU), jf. 3-d og 4-a-k. Planleggar sendte 3.9.2012 revidert ny vurdering etter forskrift om KU. Vurdering jf. KU 3-d: Vurdering jf. KU 4-a-k: Foreslått alternativ for fellesnaust vart ikkje teke i plankart. I tillegg vart det sendt reviderte vedlegg dagsett 24.9.2012. Konklusjon: Administrasjonen konkluderer at det var ein tungvindt prosess og ser tydeleg at det ligg utydelege føresegner og retningsliner i kommuneplanen som forklarer viktigaste avvik i denne saksgangen. I godt samarbeid med partane fann vi ein akseptabelt løysing for gjennomføring av planarbeidet.
Etter siste mottak av vurderingar tilrår administrasjonen utlegging av planforslaget som det ligg framme dagsett 24.9.2012. Her ligg tydeleg samanhengande utvikling for både næring og utvikling for fritidsbustader. Administrasjonen synes at vidare næringsutvikling med nye føremål bør kunne framfor avvik mot spreidd bygningar. Felles småbåtanlegg unngår spreidd småbåtanlegg og utbygging i større område på Mjømna. 15 planlagde hytter forsterkar næringsverksemd og vil gje positivt påverknad mot kvarandre. Administrasjonen tar bodskap med vidare for revidering for føresegner i rulleringsarbeid med kommuneplanen som er i dag igangsett ifølgje planoppstartsvedtak 11.10.2012. Behandling i Hovudutval for plan og utvikling 20.11.2012: Røysting: Samrøystes. HPU-073/12 Vedtak: I medhald av Plan- og bygningslova 12-10 og 12-11 og 12-14 og krav om konsekvensutgreiing 4 vedtek Gulen kommune at framlegget til reguleringsplan for Kvernevågen, Gbnr. 91/31, 91/34, 91/114, 91/115, Mjømen og 92/4, Nappen, med PlanID 2011004, vert lagt ut til 1. gongs offentleg ettersyn, med høyringsfristen 4.1.2013. Nye Vurderingar: Etter høyringsperioden med frist 4.1.13, mottek kommunen følgjande merknader og innspel: Fiskeridirektoratet - ingen merknader vegvesen - ingen merknader, same avkjøring blir brukt Eivind Nappen - presiserer tillatelse til boltefeste av flytebrygger mot land på søndre side av Kvernevågen. Han ønskjer ikkje boltefester så langt ut i vågen, foreslår synfaring. Anlegg etablerast ikkje permanent og ingen anna arbeid på hans eigedom. Han foreslår privat avtalen mellom partar før utbygging startar. Fylkesmannen - motsegn, med bakgrunn i at: o tal planlagde hytter er for stort og ikkje i samsvar med LNF-føremålet for spreidd bygging i overordna plan o minste avstand frå byggegrense for hyttetomt nærast strandkant er berre om lag 13 meter o planområdet gje ikkje ein tilfredstillande omtale av eventuelle verknader planen vil kunne få for ulike interesser og omsyn, og planen sitt forhold til rammer og retningslinjer som gjeld for området. I tillegg er føresegnene ikkje detaljerte nok til å sikre omsyna til m.a. landskap og estetikk o kvaliteten på ROS-analysen er ikkje tilfredsstillande, og ikkje i samsvar med forventningar til metodikk, presentasjon av ROS-vurderingar, og tema i analysen. Kommunen tok imot revidert planforslag 31.1.13.
Kommunen sendte tilbakemelding at planhandsaming blei lagt på vent for overordna vurdering og avklaring i pågåande rullering av arealdelen for kommuneplanen. Eivind Nappen sendte melding til utbyggar med kopi til kommunen om at det vart framleis planlagd flytebrygger i langt større omfang enn det han vil akseptere. Han hadde enno ikkje fått innkalling til synfaring. Forslaget for fritidsbustader og næring i Kvernevågen vart ferdig handsama i rullering av arealdelen for Gulen kommune. Kommunestyret vedtok i møte 12.6.14 endringar i forhold til Kvernevågen. Området avsett til spreidd bygging blei endra til føremål kombinert bygging. Nordre delen av 71 da blei godkjent til fritidsbustadsføremål med krav om reguleringsplan til ca. maks 10 einingar. Søre delen blei til næring, knytt småbåtanlegg og båtservice m.m. Kommunen fekk beskjed 3.7.14 i sommarferie av ein av tiltakshavarar i planen, Gunnar Tangenes, med sterkt forslag om at kommunen bør ta ansvar for avklaring med fylkesmannen om endringar i planen. I tillegg fekk kommunen tilbakemelding frå planleggjar at han skulle ta kontakt etter sommarferie for nærare avklaring og revisjon av planen. Kommunen sendte mottakbekrefelse etter sommarferie. Kommunen har vurdert revidert planforslaget dagsett 31.1.13 i forhold til gjeldande arealdelen og sendte forslag for mindre endring til fylkesmannen dagsett 28.10.14. Følgjande punkt vart teke omsyn til for å få trekt motsegn frå fylkesmannen: - Kommunen tok ut 1 hytte som ligg nærmast ved sjøekanten på 13 meter. - Det ligg framleis 14 hytter i plankart, 13 nye og ein eksisterande, etter kvert ser me det realistisk for å godkjenne 4 meir enn dei 10 i føresegner av arealdelen. Me kan forklare dette fordi me såg på planen som heilheit med totalt tal bygningar i areal storleik 71 da. - Hytte 10 og 13 har fått tilpassa byggegrense - Planleggjar sendte revidert planomtalen - Planleggjar sendte revidert ROS analysen
Bilete: viser utklipp av revidert plankart etter høyring. Angåande boltefesting av flytebrygger sørover på eigedom av Eivind Nappen ser kommunen enno ikkje samordna løysing av partar for seg. Eivind Nappen har enno ikkje fått tilbakemelding for å finne felles løysing. Han har ikkje motsegn til brygger på nordre del av vågen. Planleggjar gjorde i planomtalen vurdering at dei seinare etter godkjent plan ved utbygging vurderer lengde mot vest av flytebryggje på sørside. Kommunen har informert partar at dei bør løyse slik tiltak på sørside med privatretteleg avtalen. Det skulle vere realistiske at slik avtalen ligg på plass ved godkjenning av reguleringsplan, men det er ikkje krav. Fråsegn frå Fylkesmannen i brev dagsett 4.11.14: «Vi viser til oversending datert 28.10.2014. Fylkesmannen fremja i brev datert 26.11.2012 motsegn til reguleringsplanframlegget. Motsegna gjekk på at tal planlagde hytter i planområdet var for stort, og ikkje i samsvar med LNF- føremålet for spreidd bygging i overordna plan, minsteavstand frå sjø var for kort, og ikkje tilfredstillande planomtale, føresegner og ROS-analyse. De har no sendt eit revidert planframlegg til vurdering. I det reviderte framlegget er ei hyttetomt teken ut. Det er elles innarbeidd føresegner når det gjeld utnyttingsgrad for fritidshyttene, utleigehyttene, naustet og næringsbygga. Kommunen har, etter at Fylkesmannen fremja motsegn til planframlegget, vedteke ny arealdel til kommuneplan (2014). Kommuneplanen er det overordna styringsdokumentet for arealplanlegginga i kommunen. I ny arealdel er området Kvernevågen (KB20) avsett med føremål kombinert bebyggelse og anlegg, og i føresegnene til planen er det opna for maks 10 fritidsbustader. Dette går òg fram av konklusjonen i konsekvensutgreiinga for området der kommunen skriv at de foreslår maks 10 hytter, slik at 40 meter avstand til sjø kan ivaretakast. Ei hyttetomt er no teken ut or planen, og i oversendinga frå kommunen står det at tal hytter no er meir i samsvar med kommunen sin overordna mal for fortetting. Med bakgrunn i nyleg vedteken kommuneplan der det er sett maksimum 10 hytter for området er vi ikkje samde i denne vurderinga.
Det er lagt opp til ei vesentleg høgare utnytting når det gjeld fritidsbustader enn det kommuneplanen opnar for. Ut frå flyfoto ser vi at området er ope og nær utan vegetasjon. Utan detaljkjennskap til området er det vanskeleg å vurdere kva verknader ei tettare utbygging vil kunne ha når det gjeld landskap og estetikk. Generelt vil likevel ei høgare utnyttig og store hytter gje mindre rom for tilpassingar, og dermed vere meir utfordrande for landskapstilpassinga. I planen er det opna for bygging av svært store hytter (BRA 150 m 2 ). Slik vi vurderer det er det difor tilpassing til landskapet som er spesielt utfordrande i planframlegget. I dei generelle føresegnene til kommuneplanen, jf. 1-13 D, står det at «Dersom det er sett krav om reguleringsplan, skal detaljplan avklare ny byggegrense i reguleringsplan.» Dette gjeld mellom anna for område Kvernevågen (KB20). Tiltaksforbodet i 100- metersbeltet, jf. plan- og bygningslova 1-8, gjeld såleis til det eventuelt vert sett ei anna byggjegrense (enn 100 meter) på reguleringsplannivå. Fylkesmannen har såleis motsegnsrett på reguleringsplannivå for desse planane. Dersom det skal fastsetjast ei anna byggjegrense, skal denne fastsetjast på bakgrunn av konkrete vurderingar der det mellom anna vert lagt vekt på å ivareta omsyna som ligg til grunn for strandsonevernet. Ut frå flyfoto og plankart ser det ut til at byggjegrense frå sjø no er om lag 20-25 meter for hyttene nærast sjøen. Ut frå fylkesatlas ser vi at det er forholdsvis bratt i dette området. Fylkesmannen ser det som klart uheldig at planframlegget bryt med føringane i den nyleg vedtekne kommuneplanen. Eit eventuelt avvik vil medverke til å undergrave kommuneplanen som eit overordna styringsverktøy. Ei høgare utnytting til fritidsbustader vil truleg òg vere meir utfordrande når det gjeld landskapstilpassing. Vi oppmodar sterkt om at kommunen følgjer føresegnene som er gitt i kommuneplanen. Vidare rår vi til å redusere storleiken på hyttene som kan byggjast. Ut frå ei samla vurdering vel vi likevel å fråfalle motsegna til planframlegget. Når det gjeld vurderingar knytt til ROS- analysen vert desse ettersendt.» Konklusjon: Administrasjonen viser til tilbakemelding frå Fylkesmannen og Eivindvik Nappen. Kommunen kan godkjenna revidert reguleringsplanen dersom fylkesmannen trekk motsegn. Det er ikkje krav at det føreliggjar privatrettelege avtalen på plass før godkjenning av planen. Denne avtalen kan avklarast ved utdetaljering og byggesøk. Administrasjonen har vurdert fråsegn frå fylkesmannen og ser at kommunen brukt overordna styringsverktøy og viser til føresegner 1-13 D at reguleringsplan har høve til og endra overordna plan grunna vurderingar og utgreiingar i høgre detaljeringsgrad enn me kan forventa i arealdelen. Det kan endre både tal einingar og avstand til strandsone. Administrasjonen har endra planen frå 31.1.13 slik: - Tal hytter blir 14. og - 2.3 e): ny avsnitt: «For tiltak i sjø for småbåtanlegg med utforming, plassering og festing av flytebryggar skal det sendast inn samla plan med avklaring av alle partar.» - 3.1: BRA til hytter blir maks 150 m2-3.6: Føresegner for SB2 gjeld og for SB1: «Utfylling i sjø er ikkje tillatt. Flytebrygge langs land skal forankrast med boltefeste.
Andre inngrep på land i strandsone er ikkje tillatt.» - 5.1: Det manglar, «Det er avsett leikeplass til del av området.» Administrasjonen legg fram endring til drøfting og avklaring til hovudutvalet.