Strategiplan for NBBL 2011-2014 Norske Norske Boligbyggelag Boligbyggelag - - oppfyller oppfyller boligdrømmer boligdrømmer
FORORD Med bakgrunn i endrede rammebetingelser og strukturendringer i Norske Boligbyggelag, ba landsmøtet i 2009 styret om å foreta en bred gjennomgang av NBBLs totale virksomhet og finansiering. Styrets vurderinger og forslag ble forutsatt lagt fram for landsmøtet i 2011. Styret legger til grunn at NBBL skal være den brede og samlende interesseorganisasjonen for boligbyggelagene i Norge. Strategiplan for NBBL 2011-2014, beskriver hva NBBL som fellesorganisasjon for boligbyggelagene bør vektlegge i perioden. Gjennom behandling av strategiplanen gis landsmøtet mulighet til å fastlegge sentrale veivalg og hovedlinjer for NBBLs arbeid. NBBL skal representere interessene til boligbyggelagene, og derfor er det viktig at boligbyggelagene kan enes om en felles plattform for interessepolitikken som et arbeidsgrunnlag for NBBL. NBBLs interessepolitiske program, som følger vedlagt, omtaler mer utførlig de interessepolitiske prioriteringene. Strategiplanen beskriver også noen utfordringer Norske Boligbyggelag står overfor og søker å definere noen hovedmål, verdier og grunnleggende prinsipper som boligbyggelagene kan stå sammen om, og som sikrer Norske Boligbyggelags egenart og omdømme. Med utgangspunkt i landsmøtets vedtak til strategiplan, vil NBBLs styre vedta årlige budsjett- og arbeidsplaner som mer detaljert fastlegger ressursbruk og organisering av arbeidet. 2
STRATEGIPLAN FOR NBBL INNHOLD I Grunnleggende prinsipper og hovedmål for Norske Boligbyggelag... 4 1. Norske Boligbyggelag - ståsted... 4 2. Visjon for Norske Boligbyggelag... 5 3. Verdigrunnlag for Norske Boligbyggelag... 5 4. Mål for Norske Boligbyggelag... 6 II. NBBLs virksomhet 2011-2014... 7 1. Bakgrunn/forutsetninger... 7 a) Muligheter... 7 b) Utfordringer... 7 2. NBBLs formål... 8 3. NBBLs virksomhetsområder mål og strategier... 9 a) Interessepolitisk arbeid... 9 b) Organisasjonspolitisk arbeid... 10 c) Rådgivning, opplæring og tjenesteproduksjon... 11 d) Trygghetsskapende tiltak... 11 4. Økonomiske og administrative forhold...12 a) Ansatte og organisasjon... 12 b) Økonomi... 12 3
I Grunnleggende prinsipper og hovedmål for Norske Boligbyggelag 1. Norske Boligbyggelag - ståsted Boligbyggelagene i Norge er eid av medlemmene og har som formål å skaffe medlemmene gode boliger og boligrelaterte tjenester. Boligbyggelagenes primære virksomhetsområder omfatter: framskaffing av boliger, forvaltning av borettslag og boligsameier, omsetning av boliger og tilbud av medlemstjenester. Norske Boligbyggelag omfatter boligbyggelagene og interesseorganisasjonen NBBL. Boligen og miljøet omkring er rammen rundt vårt daglige liv og en viktig del av et lands infrastruktur. Det norske boligmarkedet er deregulert og fritt, og politiske målsettinger ut over standardkrav til boligene er nesten helt fraværende. Rammebetingelsene for boligbyggelagenes virksomhet er således vesentlig forandret mens boligsamvirkets målsettinger, eier- og driftsformer langt på vei er de samme som tidligere. Blant annet er virksomheten fortsatt regulert i egen særlov. (Lov om boligbyggelag) At boligbyggelagenes tilbud til medlemmene i all hovedsak utvikles gjennom markedsorientert virksomhet, stiller krav til god og effektiv forretningsdrift. Det er viktig å ha fokus på dette framover. Boligbyggelagene må utvikle de beste konsepter og ha lønnsom drift. På de siste 10 årene har antall boligbyggelag ved fusjoner blitt redusert fra 100 til 64 lag. Utviklingen i retning større enheter og mer forretningsmessig samarbeid vil fortsette. Dette vil stille krav om nødvendig tilpasning av virksomheten. Boligbyggelag er samvirkeforetak og har medlemsnytte som formål, men det er ingen konflikt mellom det å være et samvirkeforetak og det å drive effektiv kommersiell virksomhet. Snarere tvert imot. Fortjenesten blir i selskapet. Videre skal vår egenart, den demokratiske organisasjonen være med og gi oss konkurransekraft og et unikt fortrinn sammenlignet med våre konkurrenter. 4
2. Visjon for Norske Boligbyggelag Norske Boligbyggelag - oppfyller boligdrømmer! 3. Verdigrunnlag for Norske Boligbyggelag Medlemsnytte Medvirkning Åpenhet Samfunnsansvar Verdigrunnlaget til Norske Boligbyggelag er basert på samvirkeprinsippene. De syv samvirkeprinsippene, fastsatt av ICA (International Co-operative Alliance) er: 1. Frivillig og åpent medlemskap 2. Demokratisk medlemskontroll 3. Medlemmets økonomiske deltakelse 4. Selvstyre og uavhengighet 5. Utdannelse, opplæring og informasjon 6. Samvirke mellom samvirker 7. Samfunnsansvar Samvirkeforetakene representerer et unikt alternativ til aksjeselskaper, andre selskapsformer og til offentlig forvaltning. En videreføring og videreutvikling av samvirkeforetak som økonomisk modell er positivt. Norske Boligbyggelag skal betjene medlemmene og deres interesser. De spesielle kunde- og medlemsrelasjonene som ligger innebygd i selve samvirkeorganiseringen, søkes utviklet som et komparativt konkurransefortrinn. Et verdigrunnlag som også hviler på samfunnsansvar, innebærer at boligbyggelagene ønsker å tilby tjenester og produkter som ivaretar fellesskapets interesser. 5
4. Mål for Norske Boligbyggelag HOVEDMÅL Bærekraftige boliger og boområder for medlemmene Boligområdene boligbyggelagene utvikler og forvalter skal være gode for nåværende og framtidige beboere vurdert i en: økonomisk sammenheng samfunnsmessig sammenheng økologisk sammenheng DELMÅL 1 i en ØKONOMISK sammenheng skal Norske Boligbyggelag a) bygge et tilstrekkelig antall gode boliger b) stimulere til at eksisterende boliger og boområder rustes opp og fornyes for å møte medlemmenes behov c) fremme borettslag som en trygg, god og miljøvennlig eierform DELMÅL 2 i en SAMFUNNSMESSIG sammenheng skal Norske Boligbyggelag a) arbeide for økt trygghet, bedre tilgjengelighet og flere boligrelaterte tjenester - spesielt for et økende antall eldre b) arbeide for at flest mulig uavhengig av alder og inntekt skal ha mulighet til å skaffe seg en egen bolig c) arbeide for at medlemmene får et bredt boligtilbud med variasjon i boligtyper, boligstørrelser og eierformer DELMÅL 3 i en ØKOLOGISK sammenheng skal Norske Boligbyggelag a) synliggjøre at konsentrert bebyggelse er en miljøvennlig boform som skal gjenspeiles i myndighetenes rammebetingelser b) arbeide for redusert energibruk og økt satsing på fornybar energi c) arbeide for redusert bruk av miljøfarlige stoffer ved nybygging, rehabilitering og vedlikehold 6
II. NBBLs virksomhet 2011-2014 1. Bakgrunn/forutsetninger NBBL skal framstå som den brede og samlende interesseorganisasjonen for boligbyggelagene i Norge. NBBL eies av boligbyggelagene. Gjennom NBBL utgjør boligbyggelagene et nettverk eller en bevegelse som deler et grunnleggende verdisett som representerer bevegelsens særpreg og egenart. Ved inngangen til 2011 er 64 boligbyggelag med i NBBL. Boligbyggelagene forvalter 400 000 boliger i borettslag og boligsameier, og til sammen har boligbyggelagene mer enn 800 000 medlemmer. NBBL er interesseorganisasjonen som skal fremme boligbyggelagenes interesser. Derfor er det en viktig oppgave for NBBL å samordne boligbyggelagenes synspunkter og være målbærer av disse. NBBL skal arbeide for boligbyggelagene og skal i kommunikasjon med myndigheter, media og opinionen opptre på vegne av boligbyggelagene og de 800 000 medlemmene. Målet er at det skal være lønnsomt for hvert enkelt boligbyggelag å ta del i fellesskapet NBBL. Boligbyggelagene bidrar gjennom NBBL til å styrke fellesskapets faglige utvikling og interessepolitiske gjennomslagskraft. a) Muligheter Samlet sett er Norske Boligbyggelag en av de aller største medlemsorganisasjonene i Norge med sine 800 000 medlemmer. Dette gir NBBL en vesentlig tyngde i dialogen med myndighetene og i opinionen. Samarbeidet gjennom NBBL gir boligbyggelagene en unik mulighet til kunnskapsutveksling og kompetansebygging. Hovedmålet for Norske Boligbyggelag er bærekraftig boliger og boområder for medlemmene. For å nå dette målet er det behov for ny kunnskap. NBBL skal skape arenaer for erfaringsutveksling, læring og utvikling. Den overordnede kunnskapen som på denne måten kan genereres i NBBL, er et viktig bidrag i det interessepolitiske arbeidet. b) Utfordringer Definere felles ståsted Boligbyggelagene er svært forskjellige mht. størrelse, virkeområder, struktur og kultur. Et felles ståsted med felles verdier, normer og identitet er viktig for å kunne bygge omdømme og å få gjennomslag hos så vel myndigheter som i markedet. 7
Endrede rammebetingelser har ført til at boligbyggelagene opptrer i konkurranse med hverandre, samtidig som det også skjer utstrakt grad av samarbeid mellom lagene. Finansiering av virksomheten Landsmøtet i 2010 fattet vedtak om å selge ut store deler av NBBLs forretningsvirksomhet (NBBL Partner AS). Landsforbundets virksomhet skal i større grad konsentreres mot det interesse- og organisasjonspolitiske arbeidet. I 2012 vil salget av NBBL Partner gi et bortfall av royalty på ca. 5 mill kroner. I tillegg blir det et bortfall på 2 3 mill kroner på grunn mindre inntekter fra tjenester levert til NBBL Partner AS og Garanti Eiendomsmegling. Strukturendringer i form av sammenslåinger av boligbyggelag fører isolert sett til reduserte kontingentinntekter. Dette har sammenheng med at det er degressive kontigentsatser, samt at det er et maksimumstak på medlemskontingenten til NBBL. NBBL står overfor utfordringer i forhold til finansiering av virksomheten i framtiden. Kompetanseutfordringer i NBBL Boligbyggelagene driver virksomhet på en rekke områder (nybygg, økonomi & regnskapstjenester, teknisk rådgivning, juridisk bistand osv). Innen hvert område er det helt ulike krav til virksomhetene, og det er mange ulike politikkområder som berøres. Det kan være en utfordring for NBBL å besitte tilstrekkelig bredde i sin kompetanse for å møte de interessepolitiske sakene. Forpliktende samarbeid Boligbyggelagene har på frivillig basis sluttet seg til NBBL, men de har ikke derigjennom oppgitt sin suverenitet. Gjennom medlemskapet forplikter lagene seg til Norske Boligbyggelag sitt hovedmål og det etablerte felles ståsted. I forhold til å stå samlet utad, er det avgjørende at NBBL gis nødvendig handlingsrom til å opptre på vegne av boligbyggelagene og deres medlemmer. Det er viktig at NBBL får innsikt i og oppnår god kunnskap om boligbyggelagenes virksomhet. Det gir også mer kraft, hvis boligbyggelagene følger opp felles målsetninger i egne strategiplaner. 2. NBBLs formål I følge vedtektene er NBBL en partipolitisk uavhengig interesseorganisasjon som har til formål å samle boligbyggelag i Norge og arbeide for deres felles interesser, samt å påvirke myndighetene slik at det føres en sosial boligpolitikk som sikrer alle rett til en god bolig og et godt bomiljø. 1 NBBL skal fremme sitt formål ved blant annet å: arbeide for at boligbyggelagene får ramme- og arbeidsvilkår som styrker deres konkurransedyktighet og gjør dem best mulig egnet til å ivareta sine medlemmers behov 1 Styret legger fram for Landsmøtet 2011 forslag til nytt formål. Vedtektens 1 første ledd endres til: Norske Boligbyggelags Landsforbund har som formål å samle boligbyggelag i Norge og arbeide for deres felles interesser, samt å påvirke myndighetene slik at det føres en aktiv og bærekraftig bolig- og bygningspolitikk som sikrer alle medlemmer rett til en god bolig og et godt bomiljø. 8
bidra til et høyt faglig nivå, arbeide for en god yrkesetikk og høy profesjonalitet i boligbyggelagene ivareta boligbyggelagenes felles interesser overfor myndigheter, andre organisasjoner og bransjer både nasjonalt og internasjonalt og overfor samfunnet for øvrig yte service og tjenester til boligbyggelagene så fremt dette ikke virker konkurransevridende eller hindrer konkurranse mellom boligbyggelagene 3. NBBLs virksomhetsområder mål og strategier Med utgangspunkt i NBBLs vedtekter og utfordringene boligbyggelagene står overfor, fastsettes: Hovedmål for NBBLs virksomhet: NBBL skal arbeide for å skaffe boligbyggelagene arbeidsvilkår og utviklingsmuligheter som gir grunnlag for lønnsom og solid drift til beste for deres medlemmer. NBBLs arbeid inndeles i fire virksomhetsområder etter arbeidets art og finansiering: a) Interessepolitisk arbeid For en nærmere orientering om de interessepolitiske spørsmålene NBBL skal prioritere i strategiperioden, henvises det til Interessepolitisk program for NBBL som følger som vedlegg til denne strategiplanen. NBBL må bli mer offensiv i det utadrettede politiske arbeidet. Statens boligpolitiske engasjement er trappet ned og mye er overlatt til markedet, men utbyggere og forvaltere vil også i årene framover bli stilt overfor mange og nye krav fra så vel EU som norske myndigheter. Styrken som ligger i en samlet opptreden overfor sentrale aktører vil derfor bli minst like viktig framover. Samfunnskontaktarbeidet må intensiveres og systematiseres, blant annet gjennom oppbygging og videreutvikling av et bredt kontaktnett overfor politiske og administrative myndigheter, media og ulike organisasjoner. NBBL skal arbeide aktivt som lobbyist for å få gjennomslag for boligbyggelagenes interesser. Det er viktig å komme tidlig inn i prosessene. NBBL deltar også som høringsinstans. Det bør også utvikles strategier for å trekke boligbyggelagene mer aktivt med i organisasjonens interessepolitiske arbeid. Skillet mellom forening og forretning åpner for økt aktivitet på det interessepolitiske arbeidet, og dette arbeidet skal styrkes i kommende periode. Målet er økt synlighet for derigjennom å skape positive holdninger til boligbyggelagene og deres virksomhet, samt forutsigbare og gode rammebetingelser for nyproduksjon av boliger. 9
En annen viktig forutsetning for å lykkes med det interessepolitiske arbeidet er at det gjøres et grundig arbeid med statistikk, dokumentasjon og analyse. Dette er nødvendig for at NBBL skal framstå som en tung og seriøs aktør. Det interessepolitiske arbeidet burde i hovedsak finansieres med kontingentmidler. I de senere år har dette området imidlertid fått betydelige bidrag fra forretningsvirksomheten. Strategier for det interessepolitiske arbeidet: NBBL skal arbeide for utvikling av bærekraftige boliger og boområder til beste for medlemmene NBBL skal gjennom aktivt påvirkningsarbeid sikre at boligbyggelagene har de beste rammebetingelser for sin virksomhet; og i særdeleshet slik at det kan bygges et tilstrekkelig antall boliger NBBL skal videreføre og utvikle sin rolle som et av Norges ledende kompetansesenter når det gjelder bolig- og bygningsrelaterte spørsmål NBBL skal arbeide for økt synlighet i ulike fagmiljøer og i opinionen, for derigjennom å skape positive holdninger til boligbyggelagene og deres virksomhet b) Organisasjonspolitisk arbeid En svært viktig del av NBBLs arbeid består i å samle boligbyggelagene i Norge og skape arenaer for erfaringsutveksling, samordning og samhandling. Dette arbeidet er også en forutsetning for å kunne framstå utad med den styrke en samlet interesseorganisasjon gir. Det organisasjonspolitiske arbeidet er i hovedsak rettet mot boligbyggelagene med formål å løfte boligsamvirket som organisasjon. Arbeidet er kontingentfinansiert. Målet er at boligbyggelagene utvikler og vedlikeholder et høyt faglig nivå, og at de er profesjonelle i sin virksomhet. NBBL følger opp at boligbyggelagene forholder seg til minimumskravene til kvalitet for Norske Boligbyggelag. Dette er et viktig arbeid for å opprettholde og forbedre Norske Boligbyggelags omdømme. Strategier for det organisasjonspolitiske arbeidet: NBBL skal arbeide for et høyt faglig nivå, profesjonell drift og god yrkesetikk i boligbyggelagene NBBL skal utvikle kommunikasjonskanaler og etablere egnede møteplasser for å styrke samarbeidet og legge til rette for erfaringsutveksling mellom NBBL, boligbyggelagene, boligbyggelagseide selskaper og evt. andre aktører 10
NBBL skal kvalitetssikre boligbyggelagenes virksomhet. NBBL skal gjennomgå kvalitetsarbeidet med sikte på å redusere omfanget av kontrollfunksjonen til fordel for mer rådgivningsorientert og systemleverende virksomhet NBBL skal synliggjøre boligbyggelagene som samfunnsaktører gjennom sin virksomhet. Dette skal brukes aktivt i forbindelse med omdømmebygging NBBL skal fremme samvirke som idé og foretaksform, blant annet ved å spre kunnskap om formens verdier og grunnleggende prinsipper c) Rådgivning, opplæring og tjenesteproduksjon Kunnskap og kompetanse er nøkkelfaktorer for å lykkes i en stadig sterkere konkurransesituasjon. Kurs- og opplæringsvirksomheten, juridisk rådgivning og bruker- og markedsundersøkelser er viktige tilbud til boligbyggelagene. Bistanden til boligbyggelagenes egen strategi- og organisasjonsutvikling er av stor betydning sett i forhold til de strukturendringene som finner sted. Rådgivning, opplæring og tjenesteproduksjon er i hovedsak tilbud til enkeltlag som hovedsaklig faktureres etter forbruk av tjenestene. De ovennevnte aktivitetene bidrar i betydelig grad til kunnskapsoppbygging om boligbyggelagene og deres utfordringer, og de er også nyttige for NBBLs boligog interessepolitiske arbeid. Når det gjelder kurs- og opplæringsvirksomheten, er det en annen viktig sideeffekt at den skaper arenaer for erfaringsutveksling og samhandling. Det er en forutsetning at denne virksomheten går i balanse økonomisk, og omfanget av virksomheten vil avhenge av etterspørselen etter tjenestene framover. Strategier for rådgivning, opplæring og tjenesteproduksjon: NBBLs opplæringsvirksomhet skal være med å bidra til at boligbyggelagene har tilgang til den kunnskap og kompetanse som kreves for at de skal nå sine målsettinger NBBLs rådgivningsvirksomhet skal etterkomme boligbyggelagenes etterspørsel etter tjenester innenfor jus, organisasjonsutvikling og kvalitetsutvikling NBBL skal videreutvikle og styrke sin rolle som koordinator og formidler av kunnskap og erfaringer innen boligsamvirket d) Trygghetsskapende tiltak Trygghetsskapende arbeid omfatter virksomheten i NBBL Fulltegningsforsikring AS og Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond. NBBL Fulltegningsforsikring AS sin virksomhet skal videreføres og styrkes. Virksomheten har egen strategisk plan 11
Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond skal videreføres og styrkes for å sikre borettslagsformen framover. Virksomheten må innen utløpet av 2012 tilpasses til nytt lovverk 4. Økonomiske og administrative forhold NBBL er et samarbeid mellom 64 boligbyggelag. Boligbyggelagene inkludert heleide datterselskaper, hadde 2 211 ansatte ved utgangen av 2010. a) Ansatte og organisasjon Ved inngangen til 2011 hadde NBBL 32 ansatte medarbeidere. Ansatte i NBBL må ha basiskompetanse knyttet til det interesse- og organisasjonspolitiske arbeidet. I tillegg må organisasjonen ha spisskompetanse på de viktigste fagområdene for boligbyggelagene, samt solid kompetanse når det gjelder aktivt påvirkningsarbeid i forhold til besluttende myndigheter og opionion. Det er et mål at NBBL er godt organisert og at ressursene utnyttes best mulig. I perioden vil NBBL gå gjennom organiseringen av virksomheten for å optimalisere ressursbruken og se på behov for kompetanseheving internt. Strategier: NBBLs organisasjon underlegges løpende vurdering for til enhver tid å være tilpasset de oppgaver som skal løses NBBL skal ha kompetente medarbeidere i et godt arbeidsmiljø NBBL skal bidra til å koordinere og utnytte kompetanse i boligbyggelagene gjennom ressursgrupper, utvalg og utredningsarbeid NBBL skal utvikle sine administrative systemer, informasjonssystemer og sitt planleggingsverktøy slik at arbeidet kan utføres rasjonelt og effektivt b) Økonomi NBBL har et tilfredsstillende økonomisk grunnlag pr 2011, men NBBL står overfor økonomiske utfordringer. For å få et budsjett i balanse står NBBL overfor følgende muligheter: - Økt kontingent fra medlemslagene Kontingent og andelstegning for 2011 utgjør ca. 17,5 mill kroner. Satsene ble siste gang regulert på landsmøtet i 2009. Det er et mål at NBBLs basisvirksomhet (interesse- og organisasjonspolitisk arbeid) skal ha en stabil og mest mulig konjunkturuavhengig finansiering med hovedvekt på kontingent. 12
Størrelse på kontingent, beregningsgrunnlag og fordeling mellom boligbyggelagene skal utredes nærmere i kommende landsmøteperiode. - Økt fakturering for tjenester Det er ikke ønskelig å fakturere boligbyggelag for alminnelig løpende kontakt med NBBL. Derimot skal konkret bistand til lagene som de alternativt må kjøpe fra andre, faktureres. NBBL må vurdere finansieringen av alle virksomhetsområder og vurdere i hvilken grad faktureringen kan økes. Det synes nødvendig å øke faktureringsgraden mot boligbyggelagene noe. NBBL bør kunne delta i eksternt finansierte prosjekter av interesse for virksomheten. - Redusere kostnader Det er igangsatt en bred gjennomgang av NBBLs virksomhet med sikte på kostnadsreduserende tiltak. Dette arbeidet vil fortsette slik at en kan få en effektiv organisasjon i forhold til de oppgaver som skal løses. Styret må gjennom de årlige budsjetter søke mot balanse i driften av NBBL. NBBL har over tid bygd opp en relativt solid egenkapital. Etter utsalget av NBBL Partner har Landsforbundet en bokført egenkapital på ca. 92 mill kroner. Dette sikrer stabilitet og gir muligheter for å bygge og bevare et nødvendig kompetansemiljø. NBBL eier 100 % av NBBL Fulltegningsforsikring AS gjennom datterselskapet NBBL FF Holding AS. Forsikringsvirksomhet er konjunkturutsatt, men selskapet har jevnt over levert gode resultater. Dette vil etter all sannsynlighet muliggjøre overføring av konsernbidrag også i framtiden. I tråd med tidligere praksis er det ikke ønskelig at konsernbidrag fra NBBL Fulltegningsforsikring skal gå inn i NBBLs ordinære drift. Framtidige konsernbidrag bør plasseres i et utviklingsfond som står til styrets disposisjon. Midler fra fondet kan blant annet brukes til tidsbegrensede prosjekter, kjøp av tjenester fra boligbyggelag eller eksterne kompetansemiljøer. Fondsmidler vil også kunne benyttes som egenkapital i samarbeidsprosjekter NBBL finner det interessant å delta i. Strategier: NBBL skal legge vekt på å oppnå en stabil og forutsigbar inntektssituasjon NBBL skal, hensyntatt de betydelige endringer som har funnet sted i NBBL konsernet og strukturedninger i Norske Boligbyggelag, foreta en utredning om finansiering av NBBLs virksomhet. Det skal gis en vurdering av den særskilte løpende andelstegningen, kontingentens størrelse, beregningsgrunnlag og fordeling. Det skal legges fram et helhetlig forslag til hvordan virksomheten i NBBL skal finansieres i framtiden for landsmøtet 2012 13