RISØR KOMMUNE Rådmannens stab Arkivsak: 2006/521-86 Arkiv: L12 Saksbeh: Sigrid Hellerdal Garthe Dato: 01.10.2014 Holmen - Avklaring før eventuell ny reguleringsplan Utv.saksnr Utvalg Møtedato 64/14 Miljø- og teknisk komité 15.10.2014 104/14 Bystyret 29.10.2014 Rådmannens innstilling: Saken fremmes uten innstilling fordi rådmannen er inhabil (Forvaltningslovens 6).
Kort resymé Ordfører har utarbeidet en liste over 13 punkt som er en sammenfatning av Holmen-innspill. Listen er lagt fram for utbygger som har gjort noen endringer. Nå ønskes det en politisk behandling av listen slik at denne kan gi utbygger viktige signaler i en ny reguleringsprosess. Rådmannen er inhabil i saken. Saksopplysninger Det ble vedtatt en reguleringsplan for Holmen i 2012, men salg av leiligheter har ikke vært tilstrekkelig til at utbygger har ønsket å realisere prosjektet. Ordfører har tatt initiativ til ny dialog mellom utbygger og politikere og administrasjon i Risør kommune. Det ble holdt et åpent møte i februar 2014, og Holmen-prosess var også bystyresak i mars 2014 (45/14). Det er opprettet en ad hoc-gruppe bestående av representanter fra bystyret og administrasjon. Ad-hocgruppen har hatt to møter i september, tillegg til workshop under Beyond Risør i juni. På det siste møtet, 22. september, var også utbyggere (Solsiden 1, Løvenskiold Eiendom AS og Backe-gruppen) til stede. Ordfører har utarbeidet en liste som er en sammenfatning av Holmen-innspill, både gjennom brev, artikler, avisinnlegg, møteinnspill og kommentarer på sosiale medier (spesielt Risørtanken). Listen består av 13 punkt som ble sendt til utbygger før møtet 22. sept. En tidligere versjon av listen var inkludert i bystyresaken i mars (45/14). Utbygger er i stor grad enig i punktene fra ordføreren, men har foreslått noen endringer som er innarbeidet i listen. De mest vesentlige endringene dreier seg om punkt 5 (fellesarealer) og punkt 9 (Buvikveien). Utbygger er opptatt av at kommunen gir tydelige signaler for videre reguleringsplanlegging, noe denne 13-punkts-listen skal bidra til. Saksbehandler mener det ikke er mulig å forplikte seg til noe på nåværende tidspunkt i prosessen. Det er reguleringsprosessen (inkludert medvirkning) som skal avklare prosjektets formål, konsept og utforming. Innspillslisten kan gi noen signaler som utbygger kan ta med i prosessen, men det er viktig å påpeke at bystyret ikke kan forskuttere framtidige politikeres vedtak. I det følgende er de 13 punktene gjengitt, med saksbehandlers kommentarer til noen av punktene. 1. Det utarbeides en ny eller endret reguleringsplan etter at politikere (med bred medvirkning av befolkningen) har gitt sine innspill. Gjerne med hjelp av arkitekter og byutviklere. Målet er å skape lokal entusiasme for Holmen-prosjektet, som dermed vil styrke salget og det lokale eierskapet til prosjektet. Saksbehandler påpeker at det er viktig at reguleringsprosessen foregår som en åpen, inkluderende og reell prosess hvor en som et minimum følger plan- og bygningslovens krav til medvirkning ( 12) og hvor det fremdeles er mulighet for å gjøre endringer i prosjektet. 2. Det anbefales en trinnvis utbygging i etapper som gir variasjon og tenkning i mindre skala. Det kan gjerne engasjeres flere utbyggere, arkitekter og entreprenører som utvikler sine deler av Holmen over tid. Men en trinnvis utbygging må skje innenfor en felles ide og en helhet i en kjent rekkefølge.
3. Holmen skal ha et totaluttrykk, altså både arkitektur og samlet uttrykk, i nært samspill med resten av trehusbyen Risør, både i form og struktur. Kulturhistorien til Risør bør gjenspeiles i utbyggingen. Saksbehandler mener det kan være subjektive oppfatninger knyttet til kulturhistorien til Risør. 4. Arkitekturen kan være moderne eller tradisjonell, gjerne en blanding. Det anbefales ikke flate tak og blokklignende strukturer uten originalitet, men ulike vinkler på tak og variasjon i arkitektur. 5. Utnyttelsen av Holmen reduseres, men fortsatt med lønnsomhet i prosjektet som prinsipp. Fellesareal ved sjøkanten erstattes med et stort, sentralt fellesanlegg med bystrand, badehus og andre tilbud for familier. Det vurderes en utescene for konserter og andre kulturaktiviteter og faste utstillinger av installasjoner og annen ute-kunst. Saksbehandler mener at den konkrete utnyttelsesgraden må vurderes i en reguleringsprosess. I kommuneplanen framgår det at kommunen ønsker å legge til rette for attraktive boligområder, blant annet ved å etablere konsentrerte nye boligområder i 100-metersbeltet langs sjøen. Når det gjelder fellesarealene, mener saksbehandler at Holmen må utformes med offentlige arealer som oppfordrer til bruk og aktiviteter for alle. Attraktivitet er et satsingsområde i kommuneplanen, og folkehelse og levekår er gjennomgripende tema. Gjennom planarbeid skal kommunen sikre befolkningen god atkomst til sjøområder, samt etablere nye offentlige badeplasser og sjønære friområder i hele kommunen. Saksbehandler mener det er vesentlig at Holmen skal brukes av alle, og at fellesområdene har en kvalitet og utforming som er attraktiv og inkluderende. Saksbehandler kan på nåværende tidspunkt ikke gi føringer om fellesområdenes konkrete utforming, dette må avklares i en reguleringsprosess. 6. Kommunen frafaller krav om hotellutbygging og salg-tilbakeleie av leiligheter. Saksbehandler viser spesielt til kommentarene under punkt 1. ovenfor. 7. Det må finnes en parkeringsløsning på Holmen, fortrinnsvis i garasjeanlegg. Saksbehandler er opptatt av god arealutnyttelse på Holmen, og parkeringsløsning på bakkenivå vil oppta verdifulle områder som heller kunne vært brukt til friområder, boliger eller hager. Saksbehandler mener at parkering bør løses i bygningenes underetasjer eller under bakken. 8. Deler av Holmen reguleres til kombinert feriebolig/bolig/næring og det oppfordres til etablering av mindre næringsvirksomhet innen handel, tjenesteyting eller annet. Eksisterende næring (Fiskemottaket, Sjøsenteret) drives fortsatt fra Holmen. Som utbygger har påpekt, er det viktig at en utvikling på Holmen bygger opp under en styrking av Risør sentrum. Flere mennesker på Holmen betyr flere mennesker i Risør sentrum, noe som skaper aktivitet, handel og arbeidsplasser. Saksbehandler mener det er gunstig å regulere hele eller deler av Holmen med kombinert formål bolig/feriebolig/næring slik at en har en fleksibilitet i den videre prosessen, men dette må også avklares i en reguleringsplan. 9. Det gjøres en ny vurdering av behovet for utbedring av Buvikveien i samråd med Risør kommune og Statens vegvesen Risør kommune hadde møte med Statens vegvesen 1. oktober 2014 om Buvikveien. Statens vegvesen mener at Buvikveien skal oppgraderes mellom brua til Holmen og Buvikveien 4 (til veibredde 5,5 m
og fortau 2,75 m) ved tiltak som medfører økt trafikkbelastning. Fylkeskommunen, som er veieier, har ikke midler til oppgradering. Saksbehandler ser behovet for oppgradering av Buvikveien, spesielt av hensyn til trafikksikkerheten. Andre framtidige prosjekter i samme område (f.eks. Hasalen) vil være relevante å inkludere i en vurdering av utbyggingsavtaler, kostnader og fordeling. Det må ses nærmere på rekkefølgekrav, omfang og økonomi og det er ikke mulig å forplikte seg på nåværende tidspunkt. 10. Det gule huset kan gjerne beholdes/ombygges. 11. Deler av Holmens og Risørs historie trekkes fram i prosjektet, gjerne aktivitet - som tradisjonsrikt håndverk etc. Det legges vekt på formidling av kystkultur, båtbygging og sjøfart. Holmens historie som forsvarsverk bør hentes fram og der det er mulig rekonstrueres på mindre deler av området. Det søkes samarbeidspartnere til dette. 12. Det oppfordres til bruk av tre som byggemateriale så langt det er mulig. Det søkes prosjektstøtte fra Innovasjon Norge. 13. Det skal tilstrebes et boligtilbud som tiltrekker seg både helårsbeboere og fritidsboligmarkedet. I vedtatt plan er Holmen regulert til bolig/fritidsbolig. Økonomi På nåværende tidspunkt er det ikke mulig å fastslå arealmessige og kostnadsmessige konsekvenser av de 13 punktene i lista, og mye vil avklares i den videre prosessen. Arbeidet med utbyggingsavtalen vil avklare kostnadsfordeling mellom kommunen og utbygger. Kommuneplan I kommuneplanen 2014-2025 er hovedmålet Vi skal vokse. Risør kommune ønsker seg flere innbyggere, men i hovedmålet ligger at vi også skal vokse på andre områder. Gjennom utvikling av samfunnet i den retning våre satsingsområder Kunnskap, Regional utvikling og Attraktivitet setter, ønsker vi å legge til rette for å videreutvikle det som er bra, og å bedre det som ikke er så bra. De to gjennomgripende temaene folkehelse/levekår og miljø/klima bidrar også til å sette fokus på viktige utfordringer framover. En utbygging av boliger/fritidsboliger i Risør sentrum bidrar til å nå viktige målsettinger for kommunen, nemlig flere innbyggere og mer besøk. Flere boliger i sentrum er et viktig bidrag for å sikre liv og aktivitet i byen. Spesielt pekes det på viktigheten av attraktive boligområder for helårsboliger. Risør kommune ønsker også å styrke næringsgrunnlaget i Risør sentrum. I kommuneplanen vektlegges at vi ønsker å ha et tilgjengelig og tiltalende sentrum og møteplasser som arena for aktiviteter. Vi vil også styrke betydningen av vern i Risør sentrum for å bevare kvalitetene i trehusbyen. Vurderinger Det er positivt at ny planprosess på Holmen igangsettes. Det er konstruktivt at utbygger og ad-hocutvalget har god og åpen dialog. Alle parter har et ønske om at en Holmen-utbygging realiseres, og det er enighet om at området har stor betydning for utviklingen i Risør. Listen med de 13 punktene gir signaler for den videre prosessen. Imidlertid må det allerede nå understrekes at det er reguleringsprosessen som skal avgjøre framtidig bruk og utforming av Holmen, og at det videre planarbeidet må ha en reell medvirkningsprosess.
Det er ikke mulig for bystyret å forplikte seg til de 13 punktene i lista. Det er flere grunner til dette - Det har ikke vært en noen medvirkningsprosess om lista på 13 punkt - Det er ikke mulig å forskuttere politiske vedtak eller å forutsi framtidig politikk Punktene kan likevel gi utbygger en retning i forhold til hva dagens politikere ønsker av en framtidig utbygging av Holmen, og lista kan være et nyttig bidrag i en ny reguleringsprosess. Rådmannens konklusjon Saken fremmes uten innstilling fordi rådmannen er inhabil ( 6 i Forvaltningsloven).