RISØR KOMMUNE Rådmannens stab

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Rådmannens stab Arkivsak: 2006/ Arkiv: L12 Saksbeh: Sigrid Hellerdal Garthe Dato: Holmen - Signaler til ny reguleringsplanprosess Utv.saksnr Utvalg Møtedato 98/15 Bystyret Rådmannens innstilling: Bystyret anmoder utbygger om å legge redegjørelse og skisser (datert 4. mars og 15. juni 2015) til grunn for en ny reguleringsplanprosess for Holmen. Bystyret ber om at utbygger vurderer å regulere til kombinert formål, forretning/bolig/fritidsbolig, i hele eller deler av området.

2 Vedlegg: 1 Redegjørelse fra Holmenarkitektene Holmen Oversiktsskisse Holmen Perspektivskisse fra Risør havn Holmen - Skisse fra sørvest, molo Holmen - Perspektiv fra Risørflekken Kort resymé Det er tidligere vedtatt reguleringsplan for Holmen, men utbygger ønsker å gjøre en endring av planen og vil igangsette ny reguleringsplanprosess. Det er utviklet nye skisser som planen skal ta utgangspunkt i, og bystyret bes om å gi signaler til reguleringsplanprosessen. Saksopplysninger Det ble vedtatt en reguleringsplan for Holmen (sak 57/12, april 2012), men salg av leiligheter var ikke tilstrekkelig til at utbygger har ønsket å realisere prosjektet. Ordfører har tatt initiativ til ny dialog mellom utbygger og politikere og administrasjon i Risør kommune. Det ble holdt et åpent møte i februar 2014, og Holmen-prosess var også bystyresak i mars 2014 (45/14). Det ble da opprettet en ad hoc-gruppe bestående av representanter fra bystyret og administrasjon. Ad-hoc-gruppen har hatt to møter, tillegg til workshop under Beyond Risør i juni På det siste møtet, 22. september, var også utbyggere (Solsiden 1, Løvenskiold Eiendom AS og Backe-gruppen) til stede. Det er planlagt nytt møte i ad hoc-gruppen 17. juni. Det er utarbeidet en liste som er en sammenfatning av Holmen-innspill, både gjennom brev, artikler, avisinnlegg, møteinnspill og kommentarer på sosiale medier (spesielt Risørtanken). Listen består av 13 punkt. En tidligere versjon av listen var inkludert i bystyresaken i mars (45/14). Etter dialog med utbygger og Ad-hoc-gruppa, ble de 13 punktene behandlet i bystyret i oktober (sak 104/14). Det ble gjort noen endringer, først og fremst på punkt nr 5 som omhandler gangarealer rundt Holmen. Bystyret vedtok følgende i oktober 2014 (sak 104/14): Risør bystyre gir følgende signaler for den videre prosess med ny reguleringsplan for Holmen: 1. Det utarbeides en ny eller endret reguleringsplan for Holmen som må gjennom en formell åpen og forsvarlig prosess. Målet er å skape lokal entusiasme for Holmenprosjektet, som dermed vil styrke salget og det lokale eierskapet til prosjektet. 2. Det anbefales en utbygging som gir variasjon og tenkning i mindre skala. Det kan gjerne engasjeres flere utbyggere, arkitekter og entreprenører som utvikler sine deler av Holmen over tid. Utbygging må skje innenfor en felles ide og en helhet i en kjent rekkefølge. 3. Holmen skal ha et totaluttrykk, altså både arkitektur og samlet uttrykk, i nært samspill med resten av trehusbyen Risør, både i form og struktur. Kulturhistorien til Risør bør gjenspeiles i utbyggingen. 4. Arkitekturen kan være både moderne eller tradisjonell, med ulike vinkler på tak og variasjon i arkitektur. 5. Utnyttelsen av Holmen reduseres i forhold til vedtatt reguleringsplan, men fortsatt med lønnsomhet i prosjektet som prinsipp. Fellesareal ved sjøkanten er viktig og en sammenhengende promenade langs sjøkanten og allmennhetens tilgang til sjøen prioriteres meget høyt. Det er ønskelig med plass til både faste og temporære kunstneriske uttrykk. 6. Kommunen frafaller krav om hotellutbygging og salg-tilbakeleie av leiligheter. 7. Det må finnes en parkeringsløsning på Holmen, fortrinnsvis i garasjeanlegg. 8. Deler av Holmen reguleres til kombinert feriebolig/bolig/næring og det oppfordres til etablering av mindre næringsvirksomhet innen handel, tjenesteyting eller annet.

3 Eksisterende næring (Fiskemottaket, Sjøsenteret) drives fortsatt på Holmen. 9. Det gjøres en ny vurdering av behovet for utbedring av Buvikveien i samråd med Risør kommune og Statens vegvesen. Utbyggers eventuelle andel av kostnadene skal under enhver omstendighet ikke overstige det som følger eller ville følge av plan- og bygningslovgivningens regler vedrørende utbyggingsavtaler. 10. Det gule huset kan beholdes/ombygges. 11. Deler av Holmens og Risørs historie trekkes fram i prosjektet der det er mulig, - som tradisjonsrikt håndverk etc. Det legges vekt på formidling av kystkultur, båtbygging, sjøfart og Holmens historie som forsvarsverk. Det bør søkes samarbeidspartnere til dette. 12. Det oppfordres til bruk av tre som byggemateriale så langt det er mulig. 13. Det skal tilstrebes et boligtilbud som tiltrekker seg både helårsbeboere og fritidsboligmarkedet. Det forutsettes at bestemmelsene i plan- og bygningsloven følges, inkludert bestemmelsene om medvirkning, i den videre prosess. Utbygger ønsker å utarbeide ny reguleringsplan for Holmen. I samarbeid med Holmenarkitektene er det laget nye skisser som viser forslag til bebyggelse, med utgangspunkt i de 13 punktene. I tillegg har arkitektene kommet med en redegjørelse som beskriver plangrep. Redegjørelsen er lagt i vedlegg 1. I redegjørelsen framkommer prosjektets visjon og overordnede grep for utviklingen av Holmen. Visjonen er Mer Risør, og innebærer at mange av kvalitetene ved trehusbyen tas med i det nye prosjektet. De vedlagte skissene viser at skala, volum, bygnings- og takformer og gatestruktur er løst på en annen måte enn i forrige Holmen-plan. Det er tenkt å etablere boenheter, over en byggeperiode på 4-5 år. Det foreslås å ha et variert tilbud av boenheter og med ulik størrelse. De fleste boenhetene får for- og bakhager, sjøutsikt og vestvendte utendørs oppholdsarealer. Bebyggelsen er organisert i en ytre sone langs sjøkanten, og en indre sone som ligger høyere og som rommer et sentralt parkeringsanlegg i underetasjen. Deler av sjøkanten opparbeides med gangveier som gir offentligheten sjøadkomst. Det er skissert inn en offentlig badeplass i tilknytning til moloen mot vest. Båtplasser er tegnet inn på østsiden av øya. Av skissene framgår ikke konkret reguleringsformål. I Risør sentrum er det tradisjon for å ha planer med kombinert formål forretning/kontor/bolig, noe som gir en fleksibilitet i forhold til bruk. De vedlagte skissene viser forslag til utvikling av Holmen, men mye er fremdeles usikkert. Plan- og bygningsloven beskriver hvordan en reguleringsplan skal utarbeides, inkludert krav til medvirkning (høringer) og politisk prosess. Risør kommune er planmyndighet og vil behandle reguleringsplanen. Økonomi Det er utbygger som bærer kostnadene ved utarbeidelse av reguleringsplan. Risør kommune tar et gebyr for saksbehandling av private reguleringsplaner. På nåværende tidspunkt har Risør kommune ingen kostnader ved prosjektet. På sikt kan en utbygging av Holmen-prosjektet gi mange positive økonomiske konsekvenser for Risør kommune.

4 Kommuneplan I kommuneplanen er hovedmålet Vi skal vokse. Risør kommune ønsker seg flere innbyggere, men i hovedmålet ligger at vi også skal vokse på andre områder. Gjennom utvikling av samfunnet i den retning våre satsingsområder Kunnskap, Regional utvikling og Attraktivitet setter, ønsker vi å legge til rette for å videreutvikle det som er bra, og å bedre det som ikke er så bra. De to gjennomgripende temaene folkehelse/levekår og miljø/klima bidrar også til å sette fokus på viktige utfordringer framover. En utbygging av boliger/fritidsboliger i Risør sentrum bidrar til å nå viktige målsettinger for kommunen, nemlig flere innbyggere og mer besøk. Flere boliger i sentrum er et viktig bidrag for å sikre liv og aktivitet i byen. Spesielt pekes det på viktigheten av attraktive boligområder for helårsboliger. Risør kommune ønsker også å styrke næringsgrunnlaget i Risør sentrum. I kommuneplanen vektlegges at vi ønsker å ha et tilgjengelig og tiltalende sentrum og møteplasser som arena for aktiviteter. Vi vil også styrke betydningen av vern i Risør sentrum for å bevare kvalitetene i trehusbyen. Holmen ligger i buffersonen til det verneverdige sentrum og betyr mye for opplevelsen av kulturminnet Risør. Folkehelse og levekår Ikke direkte relevant siden saken nå omhandler signaler til en reguleringsplanprosess, men utvikling av sentrumsnære boligområder anses som positivt for liv og aktivitet i byen, for folkehelse og levekår. Klima og miljø Ikke direkte relevant siden saken nå omhandler signaler til en reguleringsplanprosess, men utvikling av konsentrerte, sentrumsnære boligområder anses som god areal- og transportplanlegging. Det er viktig at utbyggingen velger klima- og miljøvennlige løsninger, og at utslipp minimeres. Vurderinger Det er positivt at ny planprosess på Holmen igangsettes. Det er konstruktivt at utbygger og ad-hocutvalget har god og åpen dialog. Alle parter har et ønske om at Holmen-utbyggingen realiseres, og det er enighet om at området har stor betydning for utviklingen i Risør. De framlagte skissene tar i stor grad utgangspunkt i de 13 punktene som bystyret vedtok i oktober 2014 (sak 104/14). Rådmannen synes det er positivt at prosjektet har Mer Risør som visjon, og at skissene tar utgangspunkt i vesentlige kvaliteter ved Trehusbyen gjennom forslag til volum, variasjon, materialbruk, takform og gatestruktur/smett/smug. De framlagte skissene bygger videre på sentrums kjennemerker, men er samtidig moderne i det arkitektoniske uttrykket og tilpasset dagens krav. Rådmannen vurderer det som svært positivt at parkering ivaretas i eget parkeringsanlegg under bakken. I bystyrebehandlingen i oktober var det mye diskusjon om punkt 5 i lista, om setningen om sammenhengende promenade langs sjøen. I skissene fra utbygger er dette ikke inkludert, men offentligheten foreslås å ha tilgang til det vestvendte arealet fra brua til moloen. I tillegg er det foreslått å etablere bryggeanlegg på østsiden av Holmen. Offentligheten vil ha tilgang til veganleggene på Holmen og kan også bruke smett/smug for å komme til utsiktspunkt og brygge. Rådmannen mener at en offentlig sjøpromenade hadde vært svært attraktivt dersom det hadde vært tilstrekkelig areal til både å lage en promenade med god bredde og forhager og private uterom mot sjøen. Skissene viser at det tas hensyn til offentlighetens atkomst og bruk av området, men ikke en sammenhengende promenade. I den videre prosessen er det viktig at Holmen utvikles med gode bokvaliteter, og at den samtidig blir en offentlig og attraktiv del av Risør sentrum. De framlagte skissene kan gi signaler for den videre prosessen, men rådmannen vil påpeke at det ikke er mulig for bystyret å forplikte seg til noe på nåværende tidspunkt i prosessen. Det er reguleringsprosessen (inkludert medvirkning) som skal avklare prosjektets formål, konsept og utforming. Bystyret kan på bakgrunn av skissene gi signaler som utbygger kan ta med i prosessen,

5 men det er viktig å påpeke at bystyret ikke kan forskuttere framtidige politikeres vedtak eller innspill fra overordnede instanser. Ettersom den innsendte redegjørelsen og skissene ivaretar de fleste av de tidligere vedtatte 13 punktene på en god måte, innstiller Rådmannen på at disse legges til grunn for det videre planarbeidet. Det understrekes imidlertid at noen av de regulerte formålene med fordel kan åpne for forretningsvirksomhet. Rådmannens konklusjon Bystyret anmoder utbygger om å legge skissene til grunn for en ny reguleringsplanprosess for Holmen. Det bør reguleres til kombinerte formål som inkluderer forretning i nærmere angitte områder.