Foredrag NKF 22. Mai 2012 Ole Johan Krog Conceptor Eiendomsutvikling AS
Utbyggingsavtaler min bakgrunn Etatssjef i Nes kommune i perioden 1996-2005 Prosjektutvikler i Conceptor Eiendomsutviklingen siden 2006 Utviklet utbyggingsavtaler som verktøy for å styre utbygging, utbyggingstakt og kommuneøkonomi i Nes kommune før lovreguleringen. Framforhandlet fram utbyggingsavtale for den gang Norges største boligutviklingsprosjekt med 900 boliger, skole, barnehage, idrettshall, idrettsanlegg og nærsenter - Neskollen. Framforhandlet fram totalt 15 utbyggingsavtaler for Nes kommune før lovreguleringen. Framforhandlet fram utbyggingsavtaler i Norge og exploateringsavtaler i Sverige for eiendomsprosjekter i regi av Conceptor Eiendomsutvikling AS. Forhandlet fram avtaler om anleggsbidrag/mva kompensasjon knyttet til privat utbygging av offentlig infrastruktur. 2
Konsernstruktur Conceptor AS Eiendom Eiendomsutvikling Eiendomsforvaltning Handel Eurocash Conceptor AS ble stiftet i 1995 Det er ca 275 ansatte i konsernet Omsetning i 2010: NOK 905 mill Konsernet har en verdijustert balanse med en egenkapital på ca NOK 650 mill og en totalkapital på ca NOK 950 mill 3
Fokusområder Handel Bolig Byutvikling 4
Utbyggingsavtaler innhold Arealplan: Fastlegger arealbruksformål, utnyttelse og rekkefølge Utbyggingsavtale: Fastlegger hva som skal bygges av teknisk infrastruktur for å gjennomføre arealplan og ansvaret for å bygge og bekoste dette. Teknisk infrastruktur: Vei, vann og avløp Trafikksikkerhetstiltak som gang- og sykkelveier, underganger m.m. Friområder, lekearealer og grøntstruktur Boligpolitiske tiltak og bygningers utforming Fordeling av boligtyper og størrelse Krav til utforming livsløp, universell utforming, tilpasning til spesielle brukergrupper Forkjøpsrett Andre tiltak som er nødvendig for å gjennomføre aktuell arealplan Miljø- og kulturtiltak Organisatoriske tiltak (velforeninger) Utbyggingstakt 5
Utbyggingsavtaler fordeler 1. Effektivt virkemiddel for å gjennomføre arealplaner 2. Fleksibelt og situasjonstilpasset gjennomføringsvirkemiddel 3. Gir stor forutsigbarhet for både utbygger, kommunen og andre berørte parter 4. Kostnadene kommer tidlig på bordet 5. Partene kan ikke utøve press mot hverandre unngår urimelige avtaler 6. Offentlig privat samarbeidsprosess med privat planlegging og gjennomføring 7. Erstatter tungvinte og forelda bestemmelser om refusjon i PBL 8. Kan utløse kommunal ytelse - kommunalt tilskudd/bidrag 9. Fellestiltak kommer tidlig på plass og hever kvaliteten på området 6
Utbyggingsavtaler utfordringer 1. Manglende rutiner og manglende koordinering internt i kommunen (plan og teknisk forvaltning). Tidkrevende prosesser 2. Manglende forhandlingsstrategi overfor utbygger utnytter ikke handlingsrommet aktivt 3. Øker kostnadene for utbygginsprosjektet som må legges over på brukerene/kjøperene 4. Manglende praktisering av anleggsbridragsmodellen og mva refusjon 5. Regelverket for offentlig anskaffelser kan være begrensende faktor 6. Forplikter utbygger før kommunen vedtar reguleringsplan 7. Manglende forutberegnlighetsvedtak ( 64 a) 8. Mangelfull oppfølging av saksbehandlingskrav (kunngjøringer) 9. For tidlig innslagspunkt mht krav til prosjektering 7
Utbyggingsavtaler anleggsbidrag 1. Når en privat utbygger bygger offentlig infrastruktur, skal man kunne nyte godt av kommunens avgiftsregime. 2. Kommunen må tre inn som byggherre. 3. Avtale og rutiner må være på plass før byggestart. 4. Kommunen mottar faktura fra entreprenør og utbygger gir anleggsbidrag til kommunen for netto utbyggingskostnad. 5. Kommune kompenseres for merarbeid knyttet til administrasjon. 8
Eksempel Ørebekkstranda AS 9
Reguleringsplan Ørebekkstranda 10
Ørebekkstranda AS offentlige anlegg Anleggselement Totalsum Arbeidsandel Materialandel Gangbro 3 988 762 2 369 000 1 619 762 Bedriftsveien 802 900 515 000 287 900 Elverksveien 805 600 523 000 282 600 OV/A grøft 357 000 235 000 122 000 SUM 5 954 262 3 642 000 2 312 262 11
Utbyggingsavtale: Ørebekkstranda AS - avtaler UTBYGGINGSAVTALE FOR TEKNISK INFRASTRUKTUR FOR BYGGEOMRÅDE mellom FREDRIKSTAD KOMMUNE TEKNISK DRIFT og ØREBEKKSTRANDA AS org nr 989 572 229 12
Ørebekkstranda AS - avtaler Utbyggingsavtale: 1. Generelt: Forutsigbarhetsvedtak vedrørende utbyggingsavtaler kommunestyresak 80/06. Reguleringsplan for Storveien 5-9 sist godkjent den 01.04.2004, plan nr. 509 er det formelle overordnede plangrunnlag. 2. Gater: Grunnlag: Tekniske tegninger av 02.03.2007, i hht vedlagte tegningsliste datert 02.03.07,utarbeidet av ing. firmaet Cowi AS, utarbeidet i henhold til veinormaler for statens vegvesen. Alle offentlige veier i reguleringsplanen/bebyggelsesplanen dvs Elverksveien, skal opparbeides og med veibelysning. Veilysplan og skiltplan skal inngå i de tekniske tegningene. Type armatur og kabelkvalitet skal fremgå av veilysplanen. Det forutsettes at veiene er asfaltert samt at lysanlegg og skilt er montert før overtagelsesforretning. Elverksveien ferdigstilles etter at byggearbeidene på tomta er utført og før brukstillatelse gis. Det er inngått egen avtale for Bedriftsveien. 3. Vann- og avløpsanlegg: Grunnlag: Tekniske tegninger av 16.02.2007, i hht tegningsliste datert 16.02.07, utarbeidet av ing. firmaet Planteknikk AS, utarbeidet i henhold til VA- normen for Fredrikstad. Før anlegget igangsettes skal det holdes oppstartmøte med Frevar og Fredrikstad kommune. Signalkabel legges ved nye ledninger som termineres i skap ved Floa Terrasse. Det forutsettes at alle ledninger innmåles i Euref 89 koordinatsystem fortløpende under anleggenes utførelse, og i nært samarbeide med representanter for Vann- og Avløpsavdelingen som har ansvaret for ledningskartverket i Fredrikstad kommune. Utbygger har et spesielt ansvar for å sikre va-ledningene mot setninger etter omleggingen så lenge garantiperioden løper. Etter at vannprøver, trykk- og tetthetsprøving er foretatt og godkjent kan Fredrikstad kommune, ta over ledningsanlegget til drift og vedlikehold ved en "overtagelsesforretning". 4. Gangbro langs Seutelva Grunnlag: Tekniske tegninger av 14.02.2007, ihht. tegningsliste utarbeidet av arkitektkontoret SG-arkitekter As og ing. firmaet Cowi As, utarbeidet i henhold til kommunale krav. Gangbroa skal anlegges i sivbeltet, opparbeides med 3 meters bredde, legges på minimum kote 1,20 og være en trekonstruksjon. Gangbroa skal opparbeides med lav belysning i rekkverk. Det forutsettes at sklisikre soner, leidere, lys og skilt er montert før overtagelsesforretning. Før innsending av igangsettingssøknad på gangbroa skal det fra geoteknisk konsulent foreligge dimensjonering av peledybder og peletyper som bla tar hensyn til grunnforhold og isgang. Dette sendes Teknisk drift for kontroll, før oppstarttillatelse gis. 13
Ørebekkstranda AS - avtaler Anleggsbidrag: Avtale om anleggsbidrag ved utbygging av infrastruktur Mellom Fredrikstad kommune og ØREBEKKSTRANDA AS Org nr 989 572 229 og AF BYGG ØST Org nr 938 333 572 14
Anleggsbidrag: 1. Formål Ørebekkstranda AS - avtaler Siktemålet med avtalen er å la Ørebekkstranda AS (ØAS) nyte godt av Fredrikstad kommunes (FK) avgiftsposisjon, Økonomisk sett skal Kommunen være stilt på samme måte som om infrastrukturen ble opparbeidet og overtatt av kommunen som forutsatt i Utbyggingsavtale underskrevet av ØAS og Kommunen 8.5.2007 og 27.5.2007. Kommunen skal holdes skadesløs for eventuelle økte kostnader som følge av denne avtalen. I henhold til Utbyggingsavtalenes punkt 3 og 7, skal Conseptor Eiendom AS på vegne av ØAS stille en konserngaranti som sikkerhet for innbetaling av anleggsbidrag i henhold til denne avtalens punkt 5. Garantien løper inntil anleggene er overtatt av FK fra entreprenøren og det ikke foreligger eventuelle omtvistede krav/forhold. Garantien er uansett gyldig inntil grunnen er fradelt og overskjøtet til Kommunen. Sikkerhetsstillelsen kommer i tillegg til entreprenørens sikkerhetsstillelse i forbindelse med selve anleggsarbeidene. 2. Bakgrunn Kommunen har inngått utbyggingsavtale som blant annet regulerer ansvarsfordelingen mellom Kommunen og ØAS i forbindelse med den forestående utbygging av flere eiendommer i Fredrikstad kommune. Utbyggingsavtalen regulerer partenes rettigheter og forpliktelser i forbindelse med utbyggingen av både teknisk og sosial infrastruktur rundt nevnte område. 3. Nærmere om prosjektleder, byggeleder og Kommunens byggherrerolle Kommunen skal stå som byggherre ved opparbeidelse av den infrastruktur som den i henhold til utbyggingsavtalen har påtatt seg å overta etter ferdigstillelse. ØAS står som prosjektleder for utbyggingsprosjektet, på vegne av FK. NS 8403 Alminnelige kontraktsbestemmelser for byggelederoppdrag vedtas å gjelde for prosjektlederoppgaven med den reservasjon at det ikke skal betales vederlag fra FK til ØAS. I hht totalentrepriseavtale mellom ØAS og AF Bygg Øst, stiller ikke byggherren sikkerhet for sine forpliktelser i utførelsesperioden. Kommunen står fritt til å engasjere ekstern byggeleder for å ivareta byggherrens interesser. Totalentrepriseavtalen som ØAS har inngått med AF Bygg Øst og som gjelder opparbeidelse av infrastrukturen, tiltransporteres FK som byggherre. Det samme gjelder prosjekteringsavtalene som er inngått med hhv Cowi, Planteknikk og SG-arkitekter. ØAS er ansvarlig for å drifte anleggene fram til kommunal overtakelse, jfr utbyggingsavtalen. 15
Ørebekkstranda AS - avtaler Anleggsbidrag: 4. Eiendomsrett til anleggene ØAS står i dag som eier for en stor del av det regulerte området. ØAS sørger for at den delen som skal benyttes til infrastruktur, og som FK ikke eier i dag, blir fradelt og overskjøtet til Kommunen. Arealene som overtas skal være sammenføyd til ett bruksnummer. Deling og/eller sammenføyninger av arealer samt overskjøting skjer uten kostnad for Kommunen. Inntil fradeling og overskjøtingen er fullført, gir FK adgang til å starte byggingen av Infrastrukturen. Etter hvert som anleggsarbeidene fullføres og overtas av FK, går eiendomsretten til anlegget over på Kommunen. Dette er uavhengig av om grunnen er fradelt og overskjøtet til Kommunen. 5. Anleggsbidrag ØAS skal yte et anleggsbidrag som dekker FK s netto kostnader ved utbyggingen av Infrastrukturen. Anleggsbidraget skal dekke FK s utbyggingskostnader eksklusive merverdiavgift, under forutsetning av at FK fullt ut oppnår fradrag eller kompensasjon for merverdiavgiften på disse kostnadene. I den utstrekning Kommunen ikke oppnår fradrag eller kompensasjon for merverdiavgift på utbyggingskostnadene og byggelederkostnader, skal anleggsbidraget også dekke Kommunens merverdiavgiftskostnader. Fakturaer fra AF Bygg Øst vil bli utstedt til FK som byggherre, men vil bli sendt til FK via ØAS for attestering. Dette gjelder også kostnader til prosjektering fra aktuelle konsulenter. For hver faktura som mottas, forplikter ØAS seg til å sørge for at fakturabeløpet eksklusive merverdiavgift innbetales til kommunens konto nr 5122. 05. 77000, samtidig som faktura oversendes kommunen. Alle Fakturaer skal merkes med AN-4400 ØREBEKKSTRANDA. AF Bygg Øst skal fakturere hhv gangbro, Bedriftsveien/ Elverksveien og avløpsledninger hver for seg. 16
Justeringsreglene fra 01.01.2008 Særordning ved utleie av fast eiendom Utleier av fast eiendom kan frivillig registreres i MVA manntallet Fradragsrett for inngående MVA mens leievederlaget blir avgiftspliktig omsetning Fradragsrett kun ved utleie til MVA-pliktig leietaker, kommune og fylkeskommune Fremleie tillatt så lenge siste ledd driver omsetning innenfor MVA-loven og alle mellomledd er frivillig registrert. Ved utleie til leietakere som driver mva-pliktig omsetning vil man få fullt fradrag og leien skal fult ut faktureres med mva. Hvis utleie også skjer til ikke-avgiftspliktig leietaker, vil det foreligge forholdsmesig fradragsrett. Fradragsført avgift kunne tidligere kreves tilbakeført innen 3 år etter fullføring dersom bygget selges eller omdisponeres til formål utenfor mvaloven. For fast eiendom ble det fra 01.01.2008 innført en ny ti-års periode hvis endring i bruk medfører en justeringsplikt i tidligere fradragsført avgift. En årlig reduksjon med 10 % av den aktuelle inngående avgift fra bygget ble oppført/ombygget. 17
Justeringsreglene fra 01.01.2008 Kun på investering over kr 400.000 mva over kr 100.000 Ikke ved reperasjon, vedlikehold, drift Ved nedleggelse/salg skal justering foretas etter hvor mange gjenstående år som foreligger innenfor 10 års perioden. Når skal justering finne sted: Salg av eiendommen (kjøper må erklære at han overtar forpliktelsen) Avgiftspliktig bruk øker minker Bytter avgiftspliktig leietaker med ikke-avgiftspliktig Ikke avgiftspliktig leietaker flytter inn i tomme lokaler Konkurs boet overtar forpliktelsen Oppsummering: Uendret bruk ingen justering Selger har ansvar for justering ved salg innen 10 år Kjøper kan overta forpliktelsen ved samme bruk Ingen justering ved kjøp av aksjer i selskap DD gjenomgang/garantier/kontrakt viktig Sette av ressurser til administrasjon av ordningen 18