Søgne kommune Arkiv: 28/54 Saksmappe: 2015/2010-30540/2015 Saksbehandler: Steinar Sunde Dato: 18.08.2015 Saksframlegg Søknad om fradeling av GB 28/54 fra landbrukseiendom og omdisponering av ca. 0,43 daa dyrka jord på samme eiendom. Utv.saksnr Utvalg Møtedato 141/15 Plan- og miljøutvalget 02.09.2015 Rådmannens forslag til vedtak: Søknad om omdisponering av dyrka jord på GB 28/54 avslås Søknad om fradeling av GB 28/54 fra landbrukseiendom, id 443 (1018) avslås Bakgrunn for saken: Drag Arkitektur og byggteknikk AS søkte 05.01.15 dispensasjon fra PBL for å oppføre tomannsbolig i område regulert til landbruk i reguleringsplan for Eik/Sangvik. På kart vedlagt søknaden var det tegnet inn en byggegrense som viste at «område på utsida av byggegrense beholdes som landbruksområde» Byggesaksbehandler sendte 13.01.15 brev til søker hvor det ble etterspurt ytterlige informasjon, blant annet vedrørende bruken av området utenfor byggegrensa. 05.02.15 svarte søker at det ikke konkret var sagt at området skulle benyttes til landbruksformål men at byggegrensa ville hindre bebyggelse i dette området. 18.03.15 sendte byggesaksbehandler brev til søker om at han la til grunn at hele eiendommen var tiltenkt brukt til boligformål og at det derfor måtte søkes omdisponering etter jordloven. 28.04.15 mottok kommunen søknad om omdisponering.
05.05.15 sendte fagleder landbruk brev til søker om at kommunen anså GB 28/54 for å være en del av en landbrukseiendom bestående av flere gårds- og bruksnumre, hvilket innebærer at det kreves tillatelse til fradeling etter jordloven for å trekke GB 28/54 ut av landbrukseiendommen. Det ble i brevet opplyst at dersom søker ikke var enig i at GB 28/54 er en del av en landbrukseiendom og således krevde delingstillatelse etter jordloven, ville spørsmålet bringes inn for Fylkesmannen for avgjørelse. 20.05.15 sendte søker dokumentasjon på at GB 28/54 etter deres vurdering er fritt omsettelig og dermed ikke trenger tillatelse til fradeling fra landbrukseiendom etter jordloven. 04.06.15 sendte fagleder landbruk e-post til søker om at kommunen opprettholder vurderingen av at GB 28/54 er å anse som del av driftsenhet i landbruket. 10.06.15 mottok kommunen søknad om deling etter jordloven 12. Saksutredning: GB 28/54 er en eiendom på ca. 1,2 daa, beliggende på østsiden av Eikeveien vis a vis Eikeveien 126. I følge markslagsregisteret består eiendommen av 0,5 daa jorddekt fastmark og 0,7 daa fulldyrka jord. I Søknaden er det oppgitt at 0,43 daa er dyrkbar jord og 0,74 daa er annet areal. Disse opplysningene er formentlig basert på et kart søker har laget tidligere, hvilket gir feil premisser. Det er for øvrig anlagt en gruslagt veistubb i sørenden av eiendommen i løpet av de senere år. Utfra flybilder ser det ut til at det er skjedd i forbindelse med riving/oppføring av ny bolig på naboeiendommen i sør i 2011-2012. Fagleder legger derfor til grunn at eiendommen består av ca. 0,7 daa fulldyrka jord og ca. 0,5 daa jorddekt fastmark slik markslagsregisteret viser. Selv om GB 28/54 har et selvstendig gårds- og bruksnummer, er den en del av en landbrukseiendom bestående av GB 28/23, GB 28/70 og GB 28/54. Landbrukseiendommen er registrert i landbruksregisteret med id 443 (1018) Det kreves derfor tillatelse til fradeling etter jordloven for å trekke GB 28/54 ut fra landbrukseiendommen. GB 28/23 og GB 28/70 ligger vest for Eikeveien, vis a vis GB 28/54 og grenser til Lundeelva i vest. Landbrukseiendommen utgjør totalt 12,3 daa hvorav 8,7 daa fulldyrka jord og resten annet areal. GB 28/54 er ubebygd og ligger innenfor reguleringsplan for Eik/ Sangvik. Det følger av 6 i reguleringsbestemmelsene at det ikke kan oppføres andre bygg i dette området enn de som har tilknytning til stedbunden næring. Lovgrunnlaget Jordlovens 12 «Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. Det same gjeld forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9.
Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området. Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla som lova skal fremja» Ved vurderingen av om delingssamtykke skal gis, skal man også se på jordlovens formålsbestemmelse i 1 som lyder slik: «Denne lova har til føremål å leggja tilhøva slik til rette at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som høyrer til (arealressursane), kan verte brukt på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket. Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar. Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltinga av arealressursane skal vera miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter.» Vurdering Et hovedmål i landbrukspolitikken er å skape ressurssterke bruk. Bestemmelsen i jordlovens 12 må blant annet sees i sammenheng med jordlovens hovedmål om å styrke driftsenhetene. Forbudet skal hindre at bruk stykkes opp eller på annen måte får redusert ressursgrunnlaget. Ressursgrunnlaget i forhold til jordlovens 12 er eiendommens ressurser i form av areal og bygninger som benyttes eller kan benyttes til jordbruk eller skogbruk. I vurderingen er det eiendommen som sådan, vurdert i et langsiktig perspektiv, som er det sentrale. I forbindelse med at jordloven 12 ble endret ved lov 10. juni 2013, utga Landbruks- og matdepartementet rundskriv M-1/2013. Rundskrivet beskriver hvordan jordlovens 9 og 12 skal forstås og hvordan sakene skal behandles. Av rundskrivet fremgår det under kapittel 7.1 at «Utgangspunktet for bestemmelsen om deling skal være at deling skal tillates dersom det ikke går ut over de interessene bestemmelsen skal verne om.» Før lovendringen kunne en ikke gi samtykke til deling med mindre et av to lov-vilkår var oppfylt. Nytt tredje ledd åpner for en friere tilnærming ettersom forvaltningen ikke lenger trenger å vurdere lovbestemte vilkår for å gi samtykke. Utgangspunktet i jordloven 12 er fremdeles at en ikke kan dele en eiendom som er nyttet eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk, uten departementets samtykke. Annet, tredje og fjerde ledd inneholder de sentrale vurderingstemaene i delingssaker. Annet ledd omhandler forholdet mellom omdisponering og deling. Ettersom eiendommen består av dyrka jord kan delingssamtykke ikke gis uten at det er gitt samtykke til omdisponering. Det er adgang til å behandle spørsmålet om omdisponering etter jordloven 9 i samme vedtak, men det må fremgå av saksbehandlingen at det er fattet to vedtak. Etter 12 tredje ledd, skal det legges vekt på om delingen legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket. Videre skal det legges vekt på hensynet til vern av arealressursene, om delingen fører til en driftsmessig god løsning og om delingen kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper. Tjenlig og variert bruksstruktur I dette ligger blant annet hensyn til kulturlandskapet. En fradeling som innebærer omdisponering av dyrka mark vil fjerne en bit av kulturlandskapet på Eik. Selv om arealet er
lite og utgjør en liten del av en relativt liten landbrukseiendom, er det ikke det å komme bort ifra at en ved å fjerne dyrkbar jord vil begrense adgangen bruket har til utvikling. Et vesentlig formål med jordloven er å styrke driftsenhetene. Omsøkt fradeling vil svekke driftsenheten. På den annen side må en ved avgjørelsen av hvilken bruksstørrelse som er tjenlig, se på ressursgrunnlaget og om ressursene kan drives på en kostnadseffektiv måte i et langsiktig perspektiv. 8,7 daa fulldyrka jord på Eik har utvilsomt en landbruksmessig verdi, selv om det er begrenset. Vern av arealressursene Begrepet «arealressurser» omfatter ulike ressurser enten de består av jord, skog, bygninger eller retter. Utgangspunktet for vurderingen er de langsiktige virkningene for eiendommen og inntekten fra den. Hva som er privatøkonomisk mest lønnsomt for eieren tillegges ikke nevneverdig vekt. Fradeling av fulldyrka jord taler i så måte mot å gi samtykke etter denne vurderingen. Driftsmessig god løsning Denne formuleringen innebærer at det må legges vekt på om utformingen kan føre til kostnadseffektiv drift med tanke på arrondering, utforming av teiger, avstander og lignende. GB 28/54 ligger adskilt fra resten av landbrukseiendommen. Avstanden er imidlertid bare ca. 100 meter langs vei landbrukseiendommens bygningsmasse, til dyrket areal på GB 28/54. GB 28/54 utgjør en bit av et sammenhengende og isolert jorde på totalt 2,7 daa. Jordet er delt på to eiendommer med 2,0 daa på GB 28/450 og 0,7 daa på GB 28/54. Utgangspunktet er derfor en driftsmessig dårlig løsning pr i dag. Ut fra flybildehistorikk ser det ut til at samme bruker har disponert hele jordet over tid, uavhengig av eiendomsgrenser. Å bebygge de 0,7 daa vil redusere totalarealet på dette jordet og på landbrukseiendommens samlede ressurser. Drifts eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Selv om jordet nevnt over med sine 2,7 daa ser ut til å ha vært og fortsatt er best egnet til å drives sammen, kan en ikke ta utgangspunkt i at dette vil vedvare. De to eierne er i sin fulle rett til å drive ulikt på hver sin del av jordet. Med dagens jordbruksmaskiner er 0,7 daa lite til å kunne drives særlig rasjonelt og representer slik sett i dag en viss driftsmessig ulempe for eiendommen. På den annen side ligger teigen nært øvrig dyrka areal og med god adkomst. Formuleringen miljømessige ulemper tar sikte på konflikter mellom landbruket og andre interesser som følge av landbruksdriften. Konflikter mellom de som driver en landbrukseiendom og de som eier bolig er ikke uvanlig. Dette gjelder særlig i forhold til problematikk rundt støv, støy og lukt. Eik/Sangvik-området består i stor grad av dyrket mark nært bebyggelse. Bruken av jordbruksarealene er primært grønnsaks- bær og grovforproduksjon. De benyttes i liten grad til husdyr. Man kan imidlertid ikke basere seg på at det vil fortsette slik og kan ikke utelukke at fremtidige endringer i landbruket kan dreie mot økt husdyrproduksjon og dermed større konfliktpotensial. Dersom fradeling tillates vil boligtomta grense direkte til fulldyrka jord. Det finnes mange eksempler på lignende i området men det er i seg selv ingen grunn til å se bort fra momentet. Jo flere boliger som ligger kloss inntil jordbruksarealer i drift, dess større er potensialet for konflikter. Fjerde ledd ivaretar hensyn til bosetting og åpner for at en kan gå lenger i å tillate fradeling til boligformål enn tidligere. Denne bestemmelsen er ment å gjelde hensynet til bosetting i kommunene generelt og er aktuell i kommuner som strir med nedgang i folketallet. Søgne kommune har ikke slike utfordringer og bestemmelsen er derfor ikke aktuell i denne saken. Helhetsvurdering Det er flere momenter som taler mot å tillate fradeling av GB 28/54 fra landbrukseiendommen. Omdisponering og fradeling vil innebære tap av dyrkbar jord til fordel for boligtomt. Dette vil svekke driftsenhetens arealressurser og er i strid med et av lovens formål som sier at forvaltninga av arealressursene blant annet skal ta hensyn til vern av jordsmonnet som
produksjonsfaktor. Etter lovendringen i 2013 har Søgne kommune ved noen tilfeller gitt samtykke til fradeling av boligtomter fra landbrukseiendommer i Eik/Sangvik-området. Det er ulike momenter i de ulike sakene men felles for de er at dyrkbar jord ikke har blitt berørt direkte. Når arealet som ei boligtomt utgjør representerer liten eller ingen landbruksmessig verdi er det etter lovendringen lettere å gi samtykke. Det følger av rundskrivet at «Utgangspunktet for bestemmelsen om deling skal være at deling skal tillates dersom det ikke går ut over de interessene bestemmelsen skal verne om.» I denne saken vil deling gå ut over de interessene bestemmelsen skal verne om. Momenter som taler i retning av å kunne gi samtykke til omdisponering og deling er at det er snakk om et beskjedent areal, ca. 700 m2, som ligger isolert fra resten av landbrukseiendommen men riktignok nært øvrige jordbruksarealer. Landbrukseiendommen som GB 28/54 søkes fradelt fra, er også av relativt beskjeden størrelse med sine 8,7 daa fulldyrka jord. 700 m2 er isolert sett beskjedent men summen av store og små jordstykker som gjøres varig ubrukelige til matproduksjon gjennom omdisponering er betydelig. Ved å gi samtykke til omdisponering og fradeling i denne saken er det påregnelig med fare for presedensdannelse og økt press på kommunens dyrkede arealer gjennom lignende søknader. Administrasjonen er derfor etter en helhetsvurdering kommet til å anbefale avslag på søknad om omdisponering og fradeling som omsøkt. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen merknader. Vedlegg 1 V1 - Søknad om dispensasjon fra PBL 2 V2 - Situasjonsplan 3 V3 - Etterspør mer informasjon 4 V4 - Tilleggsinformasjon fra søker 5 V5 - Etterspør ytterligere informasjon 6 V6 - Søknad om omdisponering 7 V7 - Brev til søker vedr forholdet til jordloven 8 V8 - Dokumentasjon på at GB 28/54 er fritt omsettelig 9 V9 - Kommunen opprettholder vurderingen om at GB 28/54 er del av en landbrukseiendom 10 V10 - Søknad om fradeling av GB 28/54 fra landbrukseiendom og
Søgne kommune Arealenheten Postboks 1051 4682 Søgne Vår ref.: Deres ref.: Prosjekt nr.: Dato: Stein Åge Fuglestveit.. 028-054-14 02.12.2014 Søknad om dispensasjon jf. Pbl. 19-2 På vegne av tiltakshaver Jan ErikNordhagen søker vi om dispensasjon gjeldende plan, Eik Sangvik. Formålet med dispensasjonen er å få tillatelse til oppføring av en 2-mannsbolig med tilhørende anlegg på tomt gnr/bnr 28/54, Eikeveien 126. Plangrunnlag: Reguleringsplan for Eik Sangvik, datert 19. mai 1982. Forhåndskonferanse: Det er ikke avholdt forhåndskonferanse i saken. Nabovarsel: Tiltaket er nabovarslet. Se vedlegg C1-C3. Atkomst: Atkomstvei fra eksisterende avkjørsel til Fylkesvei 159. Det er søkt SVV om utvidet bruk av denne avkjørsel. Dispensasjon: Tiltaket krever dispensasjon fra 6 i bestemmelser. Det søkes om dispensasjon fra krav om oppføring av bygninger som ikke har tilknytning til jordbruksdriften. Det søkes om oppføring av tiltak til boligformål. Området hvor det søkes om boligformål ( 2-mannsbolig) er i dag en klynge av 5 boliger liggende tett inntil aktuelle tiltak. Bebyggelsen anlegges hovedsakelig på fjell (eksisterende kolle), slik at dyrket mark blir lite skadelidende av tiltaket. Tiltaket vil ellers følge kravene i formålssona, byggeområder, 2 a til g. Det søkes om dispensasjon fra gjeldende bestemmelse, da det vil være urimelig å kreve en reguleringsplan for bare dette ene tiltaket. Vi mener at hensynet til bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon, jf. pbl. 19-2. Avveining av fordeler i forhold til ulemper. Fordeler: - Området er allerede bebygd med en naturlig husklynge. - Bebyggelse blir liggende i en avstand av minimum 29 m fra senter veg. Dette er større avstand en eksisterende bebyggelse som har byggegrense på 25 m fra senter veg. - Fylkesvei 159 er ferdig utbygd med gang- og sykkelvei på samme side som tiltaket er.
- Tiltaket kan bruke eksisterende avkjørsel. Ingen ny avkjørsel til FV 159. - Eiendommen har ett areal ca. 1173 m², noe som gir en lav utnyttelsesgrad på tomten. Skissertbebyggelse gir en utnyttelsesgrad % BYA lik ca. 25 %. - Eiendommen er allerede fradelt og har ett fornuftig areal med hensyn til 2 - mannsbolig på tomten. - Bebyggelsen anlegges hovedsakelig på fjell (eksisterende kolle), slik at dyrket mark blir lite skadelidende av tiltaket. Ulemper: - Vi ser at det kan være en ulempe å gi dispensasjon fra en gyldig plan. Gjeldende plan er 32 år gammel. Vi mener det med dette er en klar overvekt av fordeler framfor ulemper slik at dispensasjon kan gis. Det er flere tungtvei ende forhold nevnt ovenfor som fordeler i saken og som bør tillegges vekt i dispensasjonsbehandlingen. Vi ber med dette om at saken behandles så raskt som mulig. Skulle det være uklarheter eller spørsmål til søknaden, ta kontakt med undertegnet på e-post eller telefon. Med hilsen for Drag Arkitektur og Byggteknikk AS (SØK) SteinÅgeFuglestveit Stein Åge Fuglestveit Tlf.:95 23 95 91 E-post: stein@dragark.no Vedlegg: D1 501-01 Situasjonsplan
12,5 Bebyggelse og tun er plassert på eksisterende kolle. Ikke aktuelt som dyrket mark. FV 159 G ang v e i k kel o gsy 29,0 Område på utside av byggegrense beholdes som landbruksområde. B ygg s e e gren Omriss eksisterende kolle 1 173,0 m 2 Mulig 2-mannsbolig 25% BYA ( Inkl. garasj og park) Mulig fremtidig Garasje. Gnr/Bnr: 28/54 Bebyggelse og tun er plassert på eksisterende kolle. Ikke aktuelt som dyrket mark. s e e gren B ygg 25,1 Markert kolle DATO DATO Situasjon 1:500 Type tegning: Situasjonsplan Tegningsnr.: 501-01 Prosjektnr. Tiltakshaver Prosjekt 028-054-14 Jan Erik Nordhagen Dispensasjon Eikeveien 126 SÅF 02.12.14 Tegn Dato Tegningen må hverken helt eller delvis kopieres ell er benyttes i utførelse av arbeid som DRAG AS ikke medvirker!
AREALENHETEN Drag Arkitektur og Byggteknikk AS Sentrum 4529 BYREMO Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2014/3793-1510/2015 Jan Inghard Thorsen 28/54 13.01.2015 Etterspør ytterligere dokumentasjon - søknad om oppføring av 2-mannsbolig GB 28/54 - Eikeveien 126 Viser til innkommet søknad om dispensasjon for oppføring av 2 mannsbolig på GB 28/54 Eikeveien 26. Før vi kan ta saken opp til behandling må vi be om at det innsendes ytterligere dokumentasjon. Da det ikke fremkommer av søknaden hvilken høyde boligen planlegges plassert på, eller hvor stor boligen blir, må vi be om at det innsendes opplysninger om dette. Vi ber om skisser som viser lengde, bredde og høyde på planlagt bolig. Videre må det innsendes profiltegninger av tomten som viser byggets plassering, samt skjæringer og fyllinger som vil oppstå som følge av tiltaket. Da dette ikke er nabovarslet må vi be dere om å sende nye nabovarsler hvor disse opplysningene gis til berørte parter. Det opplyses i søknaden at arealet utenfor byggegrense planlegges fortsatt brukt til landbruksformål. Dette innebærer at dette arealet ikke kan medregnes ved utregning av utnyttingsgrad. Arealet vil for eksempel ikke kunne nyttes til uteoppholdsareal. Vi ber derfor om at det redegjøres for hvordan dette tenkes løst og eventuelt vise utregning av utnyttingsgrad dersom landbruksarealet ikke medregnes. Til sist vil vi nevne at det ligger en kommunal ledning for vannforsyning rett gjennom det arealet det planlegges å bygge på. Det stilles vanligvis krav om minimum 4 meters avstand mellom nye tiltak og kommunale ledninger. Vi ber dere kommentere hvordan dette er tenkt løst. (Kart som viser den kommunale vannledningen følger vedlagt). Saken settes på vent inntil etterspurt dokumentasjon er innsendt. Med hilsen Jan Inghard Thorsen Byggesaksbehandler Kopi til: Jan Erik Nordhagen Eikeveien 126 4640 SØGNE Postadresse: Besøksadresse: Telefon: 38055555 Epost: postmottak@sogne.kommune.no PB 1051 Rådhusveien 1 Telefaks: 38055516 Web: www.sogne.kommune.no 4682 Søgne 4682 Søgne Direktenr: 97990341 Org.nr: 964 967 091 MVA
Søgne kommune Arealenheten Postboks 1051 4682 Søgne Vår ref.: Deres ref.: Prosjekt nr.: Dato: Stein Åge Fuglestveit.. 028-054-14 05.02.2015 Svarbrev anm. Om tilleggsdokume ntasjon Søgne Kommune 14.01.15 GB 28/54 Eikeveien 126 Deres refnr: 2014/3793-1 510/201 5 Vedlagt følger våre tilleggsopplysninger og svar til kommunens anmodning. Tilleggsdokumentasjon: Vedlagt oversendes profil over tomt som viser tilpasning mot naboeiendommer og Fylkesvei. Det synes fornuftig å planere tomten på kote C+7,0m. Dette sikrer en god tilpasning mot naboeiendommer og en fornuftig høyde sett utfra tomtens naturgitte forhold. Presiseringer: Overskriften i dispensasjonen vår er med på å gi uklarhet i hva det søkes dispensasjon fra. Vi må presisere at som teksten i dispensasjonssøknaden sier, så søkes det kun om dispensasjon fra 6 i bestemmelsene. Vi ser at dispensasjonens ordlyd med fordel kunne vært søknad om dispensasjon fra LNF område til boligformål, men vi er av den formening at valgt ordlyd mener det samme. Opplysninger som vi har lagt ved angående «mulig» bebyggelse, er lagt ved for at statens vegvesen skulle kunne gi en så konkret tilbakemelding som mulig. Vi ønsket å få en tilbakemelding fra dem på foreslåtte byggegrense og en evt. økt bruk av avkjørsel til 2 boenheter. Når det gjelder bebyggelse, høyder, utnyttelse, antall boenheter vil dette følge kravene for formålssona byggeområder 2a til g. Dette vil bli en del av en senere byggesøknad for tomten. Vi har antydet i våre fordeler ett BYA på ca. 25 % for skissertbebyggelse. Dette er kun ment som en opplysning for å presisere at tomten har en god størrelse som vil kunne gi en fornuftig utnyttelsesgrad på tomten. Når det gjelder arealet utenfor byggegrense er det ikke konkret sagt at dette skal benyttes til landbruksformål, men byggeg rensen vil hindre bebyggelse i dette
området. Dette sammen med at bebyggelse vil bli plassert på fjellknaus, er bakgrunnen for vår påstand om at dyrket mark blir lite skadelidende av tiltaket. Således vil en utnyttelsesgrad ta utgangspunkt i hele tomtens areal. Om det virket uklart i dispensasjonssøknaden, vil vi påpeke i med dette at dispensasjonen fra 6 vil måtte gjelde for hele tomten 28/54. Vedrørende krav om nytt nabovarsel ser vi ikke grunnlag for at dette er nødvendig. Ved en evt. byggesøknad for ett konkret prosje kt vil alle naboer bli varslet på nytt, og vil kunne komme med innspill og bemerkninger. Vil minne om at det ikke har kommet inn noen innspill eller bemerkninger dispensasjonssøknaden fra naboer. til Kommunal vannledning. Dette er uproblematisk i forhold til ett prosje kt på denne tomten. Tiltakshaver vil påta seg ansvar for flytting av denne til utside av byggegrense vissdette blir nødvendig. Flytting og ned graving vil bli gjort i henhold til kommunale retningslinjer / veiledere. Ber om at saken med dette blir videre behandlet. Med hilsen for Drag Arkitektur og Byggteknikk AS Stein Åge Fuglestveit Tlf.:95 23 95 91 E-post: stein@dragark.no Vedlegg: Profil -P01
AREALENHETEN Drag Arkitektur og Byggteknikk AS Sentrum 4529 BYREMO Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2014/3793-8337/2015 Jan Inghard Thorsen 28/54 18.03.2015 Ber om ytterligere opplysninger til søknad om ny bolig - GB 28/54 - Eikeveien 126 Det vises til vårt brev av 13.01.2015 hvor vi etterspurte tilleggsdokumentasjon til søknad om oppføring av 2 mannsbolig på parsell av GB 28/54, samt deres svar i brev av 05.02.2015. Ber om at det søkes om omdisponering etter jordlovens bestemmelser: I deres svar fremkommer det at det er meningen at hele tomten skal omdisponeres til boligformål. Dette innebærer at saken må behandles som omdisponering etter jordloven. Før saken kan tas opp til behandling ber vi dere søke om slik omdisponering. Ved behov for veiledning i forbindelse med søknad om omdisponering ber vi dere kontakte Steinar Sunde, som er fagleder for landbruk i Søgne kommune. Søknad om dispensasjon etter reglene i plan og bygningsloven vil ikke bli tatt opp til behandling før saken er avklart i forhold til jordloven. Mangler før dispensasjonssøknaden tas opp til behandling: Da vi ikke kan se at deres svarbrev inneholder tilstrekkelig opplysninger til at saken kan tas opp til behandling må vi igjen be om tilleggsopplysninger. I vårt brev av 13.01.2015 stod det: «Da det ikke fremkommer av søknaden hvilken høyde boligen planlegges plassert på, eller hvor stor boligen blir, må vi be om at det innsendes opplysninger om dette. Vi ber om skisser som viser lengde, bredde og høyde på planlagt bolig. Videre må det innsendes profiltegninger av tomten som viser byggets plassering, samt skjæringer og fyllinger som vil oppstå som følge av tiltaket. Da dette ikke er nabovarslet må vi be dere om å sende nye nabovarsler hvor disse opplysningene gis til berørte parter». Innsendt redegjørelse inneholder kun en profiltegning av tomten, men ikke opplysninger/skisser som viser husets størrelse (lengde, bredde og høyde). Vi må vi be om at dette sendes inn, før saken tas opp til behandling. Dere opplyser at dette vil bli en del av en senere saksbehandling og at dere derfor ikke ser behov for å varsle naboer om dette. I søgne kommune er det vanlig praksis at, før det gis dispensasjoner for etablering av nye boligtomter, skal det foreligge dokumentasjon som viser størrelsen på planlagt bebyggelse. Vi ber også om at naboer varsles, slik at berørte naboer kan danne seg et godt bilde av hva som skal bygges. Det har tidligere oppstått en del uheldige situasjoner, som følge av at denne praksisen ikke har vært fulgt. For å spare kommunen og tiltakshaver for unødige kostnader og tidsforbruk ber vi derfor om at dette ordnes før dispensasjonen behandles. Postadresse: Besøksadresse: Telefon: 38055555 Epost: postmottak@sogne.kommune.no PB 1051 Rådhusveien 1 Telefaks: 38055516 Web: www.sogne.kommune.no 4682 Søgne 4682 Søgne Direktenr: 97990341 Org.nr: 964 967 091 MVA
For ordens skyld nevnes at det ved et eventuelt positivt vedtak vil det bli krevd innbetaling av anleggsbidrag til kryssutforming på kjelland. Dette bidraget er pr. nå noe i overkant av kr. 70.000,- pr. boenhet. For boenheter under 60 m² reduseres bidraget med 50%. Saken settes på vent inntil etterspurt dokumentasjon er innsendt. Med hilsen Jan Inghard Thorsen byggesaksbehandler kopi: Jan Erik Nordhagen Eikeveien 126 4640 SØGNE
Søgne kommune Landbruksenheten Postboks 1051 4682 Søgne Vår ref.: Deres ref.: Prosjekt nr.: Dato: Stein Åge Fuglestveit.. 028-054-14 28.04.2015 Søknad om omdisponering etter jordloven 9. Viser til brev fra kommune datert 18.03.15 På vegne av tiltakshaver Jan ErikNordhagen søker vi om omdisponering for eiendommen 28/54. Formålet med omdisponeringen er å få tillatelse til oppføring av en 2-mannsbolig med tilhørende anlegg på tomt gnr/bnr 28/54, Eikeveien 126. Plangrunnlag: Reguleringsplan for Eik Sangvik, datert 19. mai 1982. Atkomst: Atkomstvei fra eksisterende avkjørsel til Fylkesvei 159. Det er søkt SVV om utvidet bruk av denne avkjørsel og dette har blitt gitt av SVV. Arealoppgave: Type areal Bruket ( Dekar) Parsellen (Dekar) Dyrkbar jord 0,43 Annet areal ( Fjell 0,74 /kolle/veg) Areal i alt 1,17 1,17 Formålet med omdisponeringen: Tilinformasjon krever tiltaket dispensasjon fra 6 i bestemmelsene for reguleringsplan for Eik- Sangvik. Det er søkt om dispensasjon til Arealenheten fra krav om oppføring av bygninger som ikke har tilknytning til jordbruksdriften. Det søkes om omdisponering av eiendommen til: Boligformål. Bebyggelse anlegges hovedsakelig på fjell (eksisterende kolle), slik at den dyrkbare marken blir lite skadelidende av tiltaket. Det er avsatt byggegrense mot veg på 29 m. Den dyrkbare marken på eiendommen ligger mellom kolle og veg. Byggegrensen vil sikre at det ikke vil komme bebyggelse i dette arealet. Eiendommen har eget gårds og bruksnummer. Etter det vi har fått opplyst ble eiendommen fradelt fra hovedbruket for nærmere 100 år tilbake. Jordloven er tydelig på at det er en klar sammenheng mellom omdisponering og deling av eiendommer, viser da til rundskriv M-1 /201 3 fra landbruks og matdepartementet.
Eiendommen 28/54 er allerede fradelt. Eiendo mmen i seg selv er ikke drivedyktig. Vi mener eiendommens størrelse og det faktum at over halve eiendommen ikke er dyrkbar mark, bør vøre ett klart argument for å tillate en omdisponering av hele eiendommen. Merknader som underbygger «særlege høve» for å gi dispensasjon. - Området er allerede bebygd med en naturlig husklynge. - Bebyggelse blir liggende i en avstan d av minimum 29 m fra senter veg. - Tiltaket kan bruke eksisterende avkjørsel. Ingen ny avkjørsel til FV 159. - Eiendommen har ett areal ca. 1173 m². Det er kun ca. 430m2 med dyrkbar mark på eiendommen. - Eiendommen er allerede fradelt og ha r ett fornuftig areal med hensyn til boligbebyggelse. - Bebyggelsen anlegges hovedsakelig på fjell (eksisterende kolle), slik at dyrket mark blir lite skadelidende av tiltaket. Vi mener det med det er «særlege høve» i denne saken som vil medføre at dispensasjon kan gis. Vi ber med dette om at saken behandles så raskt som mulig. Skulle det være uklarheter eller spørsmål til søknaden, ta kontakt med undertegnet på e-post eller telefon. Med hilsen for Drag Arkitektur og Byggteknikk AS (SØK) Stein Åge Fuglestveit Tlf.:95 23 95 91 E-post: stein@dragark.no Vedlegg: D1 501-01 Situasjonsplan
AREALENHETEN Drag Arkitektur Sentrum 4529 BYREMO Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2014/3793 - Steinar Sunde 28/54 05.05.2015 17821/2015 Vedrørende søknad om oppføring av bolig på GB 28/54 - forholdet til jordloven I forbindelse med behandling av søknad om omdisponering av dyrka jord på GB 28/54 fremgår det av registeret at GB 28/54 er en del av en landbrukseiendom, bestående av GB 28/23, GB 28/70 og GB 28/54. Det betyr at GB 28/54 ikke er en fritt omsettelig eiendom fordi det etter landbruksforvaltningens vurdering er å anse som del av en landbrukseiendom jf. jordloven 12, sjette ledd: «Føresegnene gjeld utan omsyn til om ein eigedom har fleire registernemningar når eigedomen eller ideell del av han er på same eigarhand og etter departementet sitt skjønn må reknast som ei driftseining» For å kunne oppføre bolig vil det derfor kreves fradeling etter jordloven 12, i tillegg til omdisponering. Dersom tiltakshaver/søker ikke er enig i at GB 28/54 er en del av landbrukseiendommen, må det sendes en begrunnet redegjørelse til landbrukskontoret. Saken vil deretter sendes Fylkesmannen for avklaring. Dersom tiltakshaver/søker er enig i at GB 28/54 er en del av landbrukseiendommen, må det søkes om fradeling etter jordloven 12. Ta kontakt om noe er uklart. Med hilsen Steinar Sunde fagleder miljø og landbruk Postadresse: Besøksadresse: Telefon: 38055555 Epost: postmottak@sogne.kommune.no PB 1051 Rådhusveien 1 Telefaks: 38055516 Web: www.sogne.kommune.no 4682 Søgne 4682 Søgne Direktenr: Org.nr: 964 967 091 MVA
file:///c:/ephorte/pdfdocprodir/ephorte/487393_fix.html Side 1 av 1 05.06.2015 Fra: Stein Åge Fuglestveit[stein.a.fuglestveit@dragark.no] Dato: 20.05.2015 12:27:20 Til: Steinar Sunde Tittel: Gb 28/54 Hei. Oversender dokumenter som avtalt. Vi kan ikke se annet enn at dette er en fritt omsettelig eiendom, viser da til skjøte for denne eiendommen, og eget skjøte for hovedeiendommen 28/23. Kan ikke se at det vil være grunn til å gjennomføre fradelingsbehandling i tillegg til omdisponering. Venlig hilsen Stein Åge Fuglestveit Dir.nr: 95 23 95 91
file:///c:/ephorte/pdfdocprodir/ephorte/487403_fix.html Side 1 av 2 05.06.2015 Fra: Steinar Sunde[Steinar.Sunde@sogne.kommune.no] Dato: 04.06.2015 14:22:14 Til: 'Stein Åge Fuglestveit' Tittel: SV: Gb 28/54 Hei igjen. Jeg har sett på saken. Etter det jeg kan se ut av matrikkeldata har de tre eiendommene GB 28/70, 28/23 og 28/54 vært på samme eierhånd (merk, ikke samme eier hele tiden) siden 1989. Jeg har ikke eldre historikk for hånden. De tre eiendommene er også tilknyttet hverandre i landbruksregisteret som landbrukseiendom. Som jeg refererte til i brevet sier jordloven 12 at «føresegnene gjeld utan omsyn til om ein eigedom har fleire registernemningar når eigedomen eller ideell del av han er på same eigarhand og etter departementet sitt skjønn må reknast som ei driftseining» Med registernemning menes gårds og bruksnummer. Dvs at en driftsenhet i landbruket kan bestå av flere gårds og bruksnumre, for den saks skyld med respektive skjøter. Dersom eieren ønsker å selge en av disse eiendommene kreves det fradeling etter jordloven 12, selv om den har eget gårds- og bruksnummer, fordi det er en del av en driftsenhet. Landbruksforvaltningen opprettholder vurderingen av at 28/54 er å regne som en del av driftsenheten 28/23 og 28/70, slik at det kreves fradeling etter jordloven 12 for dele fra 28/54 fra driftsenheten. Dersom tiltakshaver/søker er uenig i dette må saken bringes inn for Fylkesmannens landbruksavdeling for avgjørelse. Vh Steinar Sunde Fagleder miljø og landbruk Søgne kommune, Arealenheten Postadresse: Postboks 1051, 4682 Søgne Besøksadresse: Søgne rådhus, Rådhusveien 1 Telefon direkte: +47 92 60 02 01 E-post: steinar.sunde@sogne.kommune.no Hjemmeside: www.sogne.kommune.no Fra: Stein Åge Fuglestveit [mailto:stein.a.fuglestveit@dragark.no] Sendt: 20. mai 2015 12:27 Til: Steinar Sunde Emne: Gb 28/54 Hei. Oversender dokumenter som avtalt. Vi kan ikke se annet enn at dette er en fritt omsettelig eiendom, viser da til skjøte for denne eiendommen, og eget skjøte for hovedeiendommen 28/23. Kan ikke se at det vil være grunn til å gjennomføre fradelingsbehandling i tillegg til omdisponering. Venlig hilsen
file:///c:/ephorte/pdfdocprodir/ephorte/487403_fix.html Side 2 av 2 05.06.2015 Stein Åge Fuglestveit Dir.nr: 95 23 95 91
Søgne kommune Landbruksenheten Postboks 1051 4682 Søgne Vår ref.: Deres ref.: Prosjekt nr.: Dato: Stein Åge Fuglestveit.. 028-054-14 10.06.15 Søknad om deling etter jordloven 12. Viser til brev fra kommune datert 05.05.2015. På vegne av tiltakshaver Jan ErikNordhagen søker vi om fradeling etter jordloven 12 for eiendommen 28/54. Formålet med fradelingen er å få tillatelse til oppføring av en 2-mannsbolig med tilhørende anlegg på tomt gnr/bnr 28/54, Eikeveien 126. Viser ellers til søknad om omdisponering datert 28.04.15. Plangrunnlag: Reguleringsplan for Eik Sangvik, datert 19. mai 1982. Arealoppgave: Type areal Bruket ( Dekar) Parsellen (Dekar) Dyrkbar jord 0,43 Annet areal ( Fjell 0,74 /kolle/veg) Areal i alt 1,17 1,17 Formålet med delingen: Tilinformasjon krever tiltaket dispensasjon fra 6 i bestemmelsene for reguleringsplan for Eik- Sangvik. Det er søkt om dispensasjon til Arealenheten fra krav om oppføring av bygninger som ikke har tilknytning til jordbruksdriften. Det søkes om deling av landbrukseiendommen til formål: Boligformål. Sliklandbruksavdelingen vurderer landbrukseiendommen, er denne bestående av tre bruk. 28/23, 28/70 og 28/54. 28/54 søkes i sin helhet frad elt fra landbrukseiendommen.
Etter dokumentasjon vi har funnet ble eiendommen første gang fradelt fra hovedbruket for over 100 år tilbake, markert som fattigkasse på kart. - 1 Bruk 54 markert fattigkassa - 2 Bruk nr 54 gikk i 1903til JørgenEg. Jordloven er tydelig på at det er en klar sammenheng mellom omdisponering og deling av eiendommer, viser da til rundskriv M-1 /201 3 fra landbruks og matdepartementet. Merknader som underbygger «særlege høve» for å gi tillatelse til fradeling fra eksisterende landbrukseiendom. - Området rundt bruksnummer 54 er allerede bebygd med en naturlig husklynge. - 27.02.14 i sammenheng med anleggelse av gang og sykkelveg ble eiendommen da redusert med ca. 211m2 (ca. 16%) av eiendommen. Arealet som da ble avgift var da areal definert som dyrkbar jord. Den prosentmessige reduksjonen i dyrkbar jord var på hele 33%.
- Eiendommen har ett areal ca. 1173 m². Det er kun ca. 430m2 med dyrkbar mark på eiendommen. Som areal til landbrukseiendommen, og særlig også etter reduksjonen i 2014 er ikke dette ett areal som i dag er drivverdig til landbruksformål. - Eiendommen er allerede fradelt og har ett fornuftig areal med hensyn til boligbebyggelse. - Bebyggelsen anlegges hovedsakelig på fjell (eksisterende kolle), slik at dyrket mark blir lite skadelidende av tiltaket. - Eiendommen ble i 2012 også overskjøtet fra Aina Berge sammen med 28/70. Eiendommen 28/23 ble i denne sammenheng holdt utenom landbrukseiendommen.
Vi mener det med det er «særlege høve» i denne saken som vil medføre at en fradeling kan godkjennes. Vi ber med dette om at saken behandles så raskt som mulig. Skulle det være uklarheter eller spørsmål til søknaden, ta kontakt med undertegnet på e-post eller telefon. Med hilsen for Drag Arkitektur og Byggteknikk AS (SØK) Stein Åge Fuglestveit Tlf.:95 23 95 91 E-post: stein@dragark.no Vedlegg: D1 501-01 Situasjonsplan