Finner ikke bildedelen med relasjons-id rid2 i filen. Finner ikke bildedelen med relasjons-id rid2 i filen. God startlånpraksis risiko og risikodempende virkemidler Kim Christian Astrup
Analyser av variasjoner over en case Ta utgangspunkt i en case med en barnefamilie, men vil variere etableringsterskelen inn på det lokale boligmarkedet, som vil kreve ulike tilnærminger til hvordan startlånet brukes. Vi vil se på en metode på hvordan case kan løses i praksis. Vi vil bruke caset, og de ulike variasjonene, til å se på følgende utfordringer i saksbehandlingen av startlånssøknader: 1) Valg av type rente på lånet 2) Valg av konsumsats for lånevurderingen 3) Valg av nedbetalingsprofil 4) Bruk av tilskudd til etablering 5) Dersom husstanden har «ikke-sikker» inntekt
Prinsipper for vurdering av lånebetjeningsevne Lån innvilges kun dersom søker har betjeningsevne Søker har betjeningsevne til å betjene lån x hvis og bare hvis: I. En innvilgning av lånet medfører at søker har likviditetsoverkskudd etter at boutgifter og nødvendig utgifter til livsopphold er dekket og at dette likviditetsoverskuddet er stort nok til å opprettholdes under omstendigheter som kan inntreffe med rimelig grad av sannsynlighet II. Søker har evne til håndtere egen økonomi( disposisjonsevne). Dersom søker ikke har tilstrekkelig disposisjonsevne må dette kompenseres gjennom en forvaltningsavtale.
Metode for å løse startlånssaker 1) Sjekker at de grunnleggende vilkårene for startlån er oppfylt 2) Se om ønsket låneramme x gir likviditetsoverskudd. Hvis ikke, gi avslag( men kun etter å ha forsøkt alle «startlånsredskapene»!) 3) Dersom vi oppnår likviditetsoverskudd, bør ikke det automatisk resultere i tildeling. Utmålingen må også stresstresses. Består kandidatutmålingen stresstesten, og søker har disposisjonsevne, konkluderer vi med tildeling 4) Dersom vi ikke oppnår likviditetsoverskudd, forsøker på nytt i 1) med lavere låneramme
Tre typefeil i startlånssaker Gir avslag( eller for lavt lån) uten å ha forsøkt alle «startlåns-redskapene» Gir tilslag( eller for høyt lån) uten tilstrekkelig stresstesting Gir (feilaktig)tilslag på grunnlag av tilstrekkelig økonomisk betjeningsevne, men utilstrekkelig disposisjonsevne
Case- beskrivelse Familie på 5 leier en 2-roms kommunal bolig i Oslo. Husleien er på 14 000 i måneden 3 barn på 6, 8 og 12 år. Far og mor har uføretrygd. Årslønn på henholdsvis 200 000 og 330 000. Disponibel inntekt inkludert barnetrygd er 445 000 per år. Månedlig SIFO budsjett 26 599. Likviditetsunderskudd per i dag 42 200. Problemstilling: Hva ville du gitt denne familien i lån( røfflig)? Kan familien betjene et lån på 3 millioner( uten bruk av etableringstilskudd)?
Familien søker startlånet for å kjøpe en tre-roms leilighet til 3 millioner? Kvinne Mann Inntekt 197 100 328 500 Minstefradrag 53 217 84 150 Rentefradrag 93750 93750 Alminnelig inntekt 50 133 150 600 Skatt: Trygdeavgift 10 052 26 937 Toppskatt 0 0 Skatt på alminnelig inntekt 360 27 486 Skatt 10 412 54 423 Disponibel inntekt 186 688 274 077 Disponibel inntekt 460 765 Barnetrygd 34 920 Total inntekt 495 685 SIFO 319 200 Boutgifter Renter 187 500 Avdrag 34 164 Andre boutgifter 34 800 Sum boutgifter 256 464 Økonomisk margin -79 979
Hva skjer hvis vi prøver fastrente i stedet? Kvinne Mann Inntekt 197 100 328 500 Minstefradrag 53 217 84 150 Rentefradrag 34500 34500 Alminnelig inntekt 109 383 209 850 Skatt: Trygdeavgift 10 052 26 937 Toppskatt 0 0 Skatt på alminnelig inntekt 16 357 43 484 Skatt 26 410 70 421 Disponibel inntekt 170 690 258 080 Disponibel inntekt 428 770 Barnetrygd 34 920 Total inntekt 463 690 SIFO 319 200 Boutgifter Renter 69 000 Avdrag 69 528 Andre boutgifter 34 800 Sum boutgifter 173 328 Økonomisk margin -28 838
Bruker vi «riktig» konsumsats? Kvinne Mann Inntekt 197 100 328 500 Minstefradrag 53 217 84 150 Rentefradrag 34500 34500 Alminnelig inntekt 109 383 209 850 Skatt: Trygdeavgift 10 052 26 937 Toppskatt 0 0 Skatt på alminnelig inntekt 16 357 43 484 Skatt 26 410 70 421 Disponibel inntekt 170 690 258 080 Disponibel inntekt 428 770 Barnetrygd 34 920 Total inntekt 463 690 SIFO 289 200 Boutgifter Renter 69 000 Avdrag 69 528 Andre boutgifter 34 800 Sum boutgifter 173 328 Økonomisk margin 1 162
La oss anta at terskelen inn på boligmarkedet øker og at boligen nå koster 3.5 millioner. Hva gjør vi da? Kvinne Mann Inntekt 197 100 328 500 Minstefradrag 53 217 84 150 Rentefradrag 34500 34500 Alminnelig inntekt 109 383 209 850 Skatt: Trygdeavgift 10 052 26 937 Toppskatt 0 0 Skatt på alminnelig inntekt 16 357 43 484 Skatt 26 410 70 421 Disponibel inntekt 170 690 258 080 Disponibel inntekt 428 770 Barnetrygd 34 920 Total inntekt 463 690 SIFO 289 200 Boutgifter Renter 80 496 Avdrag 81 120 Andre boutgifter 34 800 Sum boutgifter 196 416 Økonomisk margin -21 926
Økning i nedbetalingstid fra 30 til 40 år Kvinne Mann Inntekt 197 100 328 500 Minstefradrag 53 217 84 150 Rentefradrag 34500 34500 Alminnelig inntekt 109 383 209 850 Skatt: Trygdeavgift 10 052 26 937 Toppskatt 0 0 Skatt på alminnelig inntekt 16 357 43 484 Skatt 26 410 70 421 Disponibel inntekt 170 690 258 080 Disponibel inntekt 428 770 Barnetrygd 34 920 Total inntekt 463 690 SIFO 289 200 Boutgifter Renter 80 496 Avdrag 53 412 Andre boutgifter 34 800 Sum boutgifter 168 708 Økonomisk margin 5 782
Trenger vi tilskudd til etablering? Etableringsterskel på 4 mill. Kvinne Mann Inntekt 197 100 328 500 Minstefradrag 53 217 84 150 Rentefradrag 34500 34500 Alminnelig inntekt 109 383 209 850 Skatt: Trygdeavgift 10 052 26 937 Toppskatt 0 0 Skatt på alminnelig inntekt 16 357 43 484 Skatt 26 410 70 421 Disponibel inntekt 170 690 258 080 Disponibel inntekt 428 770 Barnetrygd 34 920 Total inntekt 463 690 SIFO 289 200 Boutgifter Renter 83 952 Avdrag 55 704 Andre boutgifter 34 800 Sum boutgifter 174 456 Økonomisk margin 34
Stresstesting- betydning og praktisk gjennomføring Er lånebufferene i en kandidatutmålingen tilstrekkelig store til å takle uforutsettheter? Rentebuffer og avdragsbuffere Sees i sammenheng med andre risikodempende virkemidler? Må foreta en risikoanalyse i hver enkelt sak Hovedkriterium: er det mulig bringe budsjettet i balanse dersom hendelse x inntreffer
Betydningen av avdragsbufferen 140000 Avdragsbuffer 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 0 10 20 30 40 50 60 Nedbetalingstid(år)
Stresstesting i praksis- betydningen av «usikre inntekter». Vi antar nå at den ene inntekten i husstanden er en arbeidsinntekt. Kvinne Mann Inntekt 197 100 204 984 Minstefradrag 53 217 84 150 Rentefradrag 34500 34500 Alminnelig inntekt 109 383 86 334 Skatt: Trygdeavgift 10 052 16 809 Toppskatt 0 0 Skatt på alminnelig inntekt 16 357 10 134 Skatt 26 410 26 943 Disponibel inntekt 170 690 178 041 Disponibel inntekt 348 732 Barnetrygd 34 920 Total inntekt 383 652 SIFO 289 200 Boutgifter Renter 83 952 Avdrag 55 704 Andre boutgifter 34 800 Sum boutgifter 174 456 Økonomisk margin -80 004
Revisjon av låneutmåling og ny stresstest Kvinne Mann Inntekt 197 100 204 984 Minstefradrag 53 217 84 150 Rentefradrag 34500 34500 Alminnelig inntekt 109 383 86 334 Skatt: Trygdeavgift 10 052 16 809 Toppskatt 0 0 Skatt på alminnelig inntekt 16 357 10 134 Skatt 26 410 26 943 Disponibel inntekt 170 690 178 041 Disponibel inntekt 348 732 Barnetrygd 34 920 Total inntekt 383 652 SIFO 289 200 Boutgifter Renter 59 796 Avdrag 48 420 Andre boutgifter 34 800 Sum boutgifter 143 016 Økonomisk margin -48 564