GeoForum Sørlandet Lokale Geomatikkdager Quality Hotel & Resort Kristiansand 11 februar 2016 Registerfører Hugo Torgersen Statens kartverk RYDDING I TINGLYSTE RETTIGHETER / HEFTELSER 1. Rettighetshaveren begjærer sletting / frafall av tinglyst servitutt 1.1 Utgangspunktet - Servitutt: Partiell bruksrett, altså en begrenset, faktisk rettighet til fast eiendom. Eksempel: adkomstrett, brønnrett, byggeforbud. - Total bruksrett. Eksempel: festerett, leieavtale til bolig/lokaler. - Rettighetshaver må begjære heftelsen slettet (i sin helhet) eller frafalt (slettes i noe, forblir tinglyst i noe). Tgll 32 første ledd - Eksempel I: Som rettighetshaver til adkomstrett tinglyst 01.06.1980 med dokumentnummer 123456, begjæres rettigheten slettet i grunnboken. - Eksempel II: Som rettighetshaver til brønnrett tinglyst 01.06.1980 med dokumentnummer 123456, begjæres rettigheten frafalt i gnr 10, bnr 5 i Kristiansand kommune. - Eksempel III: Som rettighetshaver til villaklausul tinglyst 01.06.1980 med dokumentnummer 123456, frafalles rettigheten i det areal som ved arealoverføring skal utgå fra gnr 10, bnr 5 i Kristiansand for overføring til gnr 10, bnr 20. Kommunal saksreferanse: «arealoverføring 45/2016». 1.2 Rettighetshaveren er død - Rettighetshaverens arvinger i ht skifteattest / uskifteattest kan begjære rettigheten slettet / frafalt. Det er ikke nødvendig først å få heftelsen overført til arvingen(e). - Eksempel: Kristian Sand, født 01.01.1930, er rettighetshaver til 1
parkeringsrett, tinglyst 01.06.1980 med dokumentnummer 123456. Som arvinger i ht skifteattest begjæres heftelsen frafalt i gnr 10, bnr 5. 1.3 En sammenslutning er opphørt / avviklet - Rettigheten må kunne slettes ved begjæring fra avviklingsstyret / samtlige aksjonærer / deltakere / medlemmer. Rette vedkommende på avviklingstidspunktet. Tinglysingsrettslig nødkompetanse. Dokumentasjon må fremlegges. Fri bevisvurdering, også i tinglysingssaker. - Eksempel: Som tidligere avviklingsstyre (enestyre) for Kristian Sand AS, org.nr 987 654 321, begjærer jeg slettet rettighet tinglyst 01.06.1980 m/dok.nr 123456, Kristiansand kommune. 1.4 Andre hjemler for sletting - Tinglysingsloven 32a - Vedtak fra Stiftelsestilsynet - Deponering i Norges Bank - Dom, rettskraftig. 1.5 Tinglysingsgebyr - Sletting / frafall utløser ikke tgl.gebyr, uavhengig av om sletting / frafall skjer på begjæring av rettighetshaveren eller ex officio (på tinglysinsmyndighetens (TM) initiativ). - Dette gjelder også om sletting / frafall tinglyses som en påtegning på allerede tinglyst dokument. Eksempel: Pantedokument. Andre dokumenter. - Publikum må betale for å få kopi av tinglyst dokument. Intet unntak for kommuner. - Sletting av festekontrakt kan tenkes utløse dokumentavgift. 2. Sletting ex officio 2.1 Formuerettslig utgangspunkt - Formuesgoder er omsettelige. En tinglyst rettighet kan arves og omsettes. 2
- Det er helt sentralt å vite om en personlig heftelse kun er personlig, eller om den er «strengt» personlig. 2.2 Personlig servitutt / heftelse - Kan i utgangspunktet arves / overføres. Eksempel: Kristian Sand, fnr 100670 12345 har parkeringsrett på gnr 10, bnr 5 i Kristiansand. - TM kan da ikke ukritisk slette heftelsen når rettighetshaveren er død. - For juridiske personer er det kanskje enklere å få slettet rettigheten når den juridiske person ikke lenger består. 2.3 «Strengt» personlig servitutt / heftelse - Rettigheten kan ikke overføres til andre, og heftelsen kan slettes i grunnboken når rettighetshaveen er død / avviklet. - Eksempel: Kristian Sand, fnr 100670 12345, er rullestolbruker og gis rett til rullestolferdsel over gnr 5, bnr 10 i Kristiansand. - Eksempel: Kristian Sand, fnr 100670 12345, gis rett til kjøreadkomst over gnr 5, bnr 10 i Kristiansand. Rettigheten kan ikke overføres til andre. - Lærdom: Når man etablerer en personlig rettighet bør man klart få frem om rettigheten kun er personlig eller om den er «strengt» personlig. 2.4 Løsningsretter - Eksempler: Forkjøpsrett. Rett til utskilt tomt. - Overgangsordning utløp 01.07.2015. Fra denne dato kan løsningsretter i stor grad kunne slettes når de er 25 år gamle. Men ikke løsningsretter der rettigheten ligger til en annen eiendom som den aktuelle eiendom er fradelt fra, eller den aktuelle eiendom passende kan sammenføyes med. Løsningsrettsloven 6, jf 23. - Slettes i så fall etter tgll 31 annet ledd. Åpenbart bortfalt. 3. Stedbundne servitutter fradeling av eiendom 3.1 Krav til klarhet ved tinglysing - En servitutt kan være stedbundet innenfor en eiendom. 3
Ved tinglysing settes det minstekrav til spesifisering av hvor rettigheten befinner seg. Skisse. Verbal beskrivelse. - Eksempel: Brønnrett til spesifikk brønn. Parkeringsrett til spesifikk p-plass. Rett til spesifikk trasé for vann/avløp. - I visse tilfeller kreves det matrikulering. Matr.l 12 og matr.forskriften 30 - En servitutt kan være uspesifisert innenfor en eiendom. Det behøver da ikke redegjøres for hvor rettigheten ligger (innenfor den aktuelle eiendom). - Eksempel: Rett til å hente vann. Uspesifisert parkeringsrett. Rett til adkomstvei, vann og avløp i anledning fradeling. - En servitutt kan nok i stiftelsesgrunnlaget ha et element av automatisk bortfall på én eller flere eiendommer. - Eksempel: Denne rettighet skal ikke lenger hefte i avgivereiendommen, gnr 5, bnr 10, etter at følgende fem fradelte eiendommer er blitt opprettet i grunnboken: bnr 21, 22, 23, 24 og 25. 3.2 Virkningen ved fradeling / arealoverføring - Heftelsen følger med til fradelt eiendom! - I mange tilfeller er heftelsen ikke direkte synbar på fradelt eiendom; heftelsen er like fullt tinglyst på fradelt eiendom. 3.3 Sletting / frafall ex officio - Dersom heftelsen er entydig stedbundet, vil TM kunne slette heftelsen ex officio på eiendom der heftelsen åpenbart ikke skal gjelde. - Tgll 31 annet ledd: Slette / frafall heftelsen når den åpenbart ikke skal gjelde for en eiendom. - Eksempel: En brønnrett er tinglyst. Retten gjelder en spesifikk brønn lengst nordvest på bnr 5. Bnr 20 fradeles bnr 5. Det fradelte areal befinner seg lengst sydøst på bnr 5, kanskje 200 meter fra brønnen. Brønnretten skal åpenbart ikke gjelde for bnr 20 og kan da frafalles ex officio i bnr 20. 3.4 Forarbeidene til matrikkelloven - Intensjonen / ønsket var at landmåleren skulle ha en sentral oppgave med opprydning i heftelser som ikke var aktuelle for fradelt eiendom, eller det gjenværende av avgivende 4
eiendom. - En bra tanke, men slik er det neppe blitt! 4. Døde / avviklede hjemmelshavere tinglyse ny avtale, erklæring, reseksjonering m.m. 4.1 Hovedregelen - Hjemmelshaveren må bidra med sin underskrift ved rettshandel. Rettshandel = frivillig rettsstiftelse. Tgll 13 (1). - Dokument underskrevet av hj.haveren (mens denne levde): OK, kan tinglyses gitt at avdøde fortsatt er hj.haver. - Fullmakt kan regelmessig fortsatt benyttes selv om hj.haveren er død. Avtaleloven 21. Gjelder ikke ved andre enn fysiske personer. - Offentlige vedtak: Intet krav om underskrift fra noen hj.haver, hva gjelder tinglysing. 4.2 Fremgangsmåte når hj.haveren ikke kan underskrive - Overføre grunnbokhjemmelen til rette vedkommende, typisk arving. Hjemmelserklæring. Dokumentavgift, avhengig bl.a av om ny eier er beslektet med avdøde. - En juridisk person er opphørt som rettssubjekt. Hjemmelen må overføres til noen, ellers får man ikke tinglyst rettshandel. Dokumentavgift. - For (vanlige) sameier kan unntaksvis et styre underskrive dokument som skal tinglyses, på vegne av samtlige sameiere. Rundskriv fra Justisdepartementet, Norsk Lovtidend, 2nen avdeling, side 298, punkt 5. - For eierseksjonssameier kan i visse tilfeller et styre underskrive dokument som vedrører samtlige seksjoner. Tgll 13 sjette ledd, jf eierseksjonsloven 43 første ledd. Dette gjelder også ved matrikulær begjæring, jf Ot prp nr 33 (1995-96) side 81. Annerledes i matrikkelforskriften 23? 5