Utskrift av møtebok Arkivreferanse: 2021/1329-1 Saksbehandler: Anna G. Raanaa Evjen Saksnummer Møtedato Utvalg 2021/39 15.06.2021 Formannskapet Detaljreguleringsplan for Otta sentrum nord Vedlegg 1 Plankart.pdf 2 Planbestemmelser 11.05.21.pdf 3 Planbeskrivelse.pdf 4 Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS).pdf 5 Rapport, Otta nord reguleringsplan støykartlegging, Brekke og Strand, 17.08.16 6 NGI, skredvurdering reguleringsområde Otta nord, 29.08.16 7 Oppsummering og vurdering av innkomne merknader ved varsel om oppstart av planarbeid og høring av planprogram 8 Tilstandsrapport om mulig forurensing av grunn og grunnvann.pdf 9 VA plan.pdf 10 Skisse sporområde grunnlag for byggegrense.pdf 11 Fastsatt planprogram for Otta sentrum nord 12 Særutskrift, fastsatt planprogram for detaljregulering Otta sentrum nord, Sel formannskap sak 92/16 Saksutredning Forslagsstiller av planen er OIS AS, Otta. Planområdet ligger sentralt på Otta og berører følgende eiendommer: - gbnr. 220/169, 220/330, 220/317 - OIS AS - gbnr. 220/90 - Circle K Terminal Norway AS - gbnr. 220/319 - Eidefoss biovarme AS - gbnr. 220/228, 222/41, 348/7, 225/27 - Sel kommune (vegareal) - gbnr. 220/324 Dølastugu eiendom AS - gbnr. 220/159, 220/274 Sinclair eiendom AS - gbnr. 222/43 Killi Eiendom AS På vegne av OIS AS varslet konsulentfirmaet Structor oppstart av reguleringsplan i Gudbrandsdølen Dagningen 15.04.16. I tillegg til eiendommene nevnt over omfattet planområdet ved oppstart i 2016 også deler av Bane Nor SF sin eiendom, gbnr. 220/5. Bane Nor SF utarbeidet en egen detaljreguleringsplan for Otta stasjon og skysstasjon, vedtatt av Sel kommunestyre 05.02.18. I denne planen er gbnr. 220/5 regulert til annen banegrunn-grøntareal.
Bane Nor SF ønsket ikke å frigi arealet til annet formål (forretningsformål) og eiendommen er derfor tatt ut av det planforslaget som nå skal behandles. Planprogram for reguleringsplan Otta sentrum nord ble fastsatt av Sel formannskap i sak 92/16, 21.09.16. Fastsettelse av planprogram er et prosessledende vedtak som ikke kan påklages. Av ulike årsaker stoppet planarbeidet opp etter at planprogrammet var fastsatt. Tidligere konsulentfirmaer er byttet ut slik at det nå er Norconsult som utarbeider planen. Planprogrammet fra 2016 er gjennomgått og danner grunnlaget for planen som nå skal behandles. Kort om planområdet Planområdet er på totalt ca. 65,2 daa. Det avgrenses av Bane Nor SFs eiendom i vest, Johan Nygårds gate 19 og Sagtunet i sør, og av kommunal veg Skansen i øst og nord. I forhold til planavgrensning ved planoppstart i 2016 er grensen mot sør utvidet til å omfatte vegareal/kryssløsning i forlengelsen av Johan Nygårds gate og atkomstveg til parkeringsplass på Bane Nor SFs eiendom. Dette er areal som i hovedsak er regulert til vegformål i reguleringsplanene for Otta sentrum øst og Otta stasjon og skysstasjon. Arealene tas inn i Otta sentrum nord sitt planområde for å sikre, og vise, en helhetlig utforming av kryss- og vegløsninger. Utover dette er det foretatt mindre justeringer/tilpasninger av plangrense i nord, der dette har vært ansett som hensiktsmessig. Justeringene av planområdet er avklart med vedkommende grunneiere og Sel kommune. Kartutsnitt som viser planavgrensningen (kilde: planbeskrivelse Norconsult) Planområdet vil erstatte deler av eksisterende reguleringsplaner - Reguleringsplan for Otta sentrum, vedtatt 27.06.83 - Reguleringsplan for Nyhusomområdet, vedtatt24.06.97 - Reguleringsplan for Otta sentrum øst, vedtatt 7.02.00 - Reguleringsplan for Otta stasjon og skysstasjon, vedtatt 05.02.18
- Områdereguleringsplan for Otta sentrum øst, vedtatt 23.09.19 Kommuneplanens arealdel 2016-2025 I arealdelen er området som omfattes av reguleringsplan for Otta sentrum nord avsatt til eksisterende og framtidig sentrumsformål. Sentrumsformål omfatter de formål som er vanlig i et bysentrum; forretninger, tjenesteyting, boligbebyggelse og kjøpesenter. Formål i planforslaget er i samsvar med dette. Ifølge kommuneplanens bestemmelser gjelder de generelle bestemmelsene i kapittel 1 for sentrumsformål (plankrav, utbyggingsavtaler, universell utforming, leke-, ute- og oppholdsplasser mfl.). Ved planlegging og utvikling av sentrumsområdet skal det legges særlig vekt på universell utforming, og det skal legges til rette for gående og syklende. Juridisk bindende bestemmelse i pkt. 2.3, sentrumsformål: Kommuneplanens arealdel har i pkt. 2.3.1, avvikssone for støy, bestemmelser om støy innenfor sentrumsformål:
Utsnitt av kommuneplanens arealdel, planområdet er markert (kilde: planbeskrivelse Norconsult) Kort om planforslaget og enkelte av formålene i planen Johan Nygårds gate foreslås forlenget nordover slik at den knyttes sammen med eksisterende kommunal veg gbnr. 222/41. Ny del av Johan Nygårds gate deler planområdet i to hoveddeler, vest og øst for ny gate. Hovedformålet på vestsiden er forretning/tjenesteyting med tilhørende logistikkveg og parkeringsplasser. Området øst for gateforlengelsen foreslås i hovedsak regulert til blandet formål bolig/forretning/kontor/tjenesteyting. Forretning/tjenesteyting (BKB); omfatter areal mellom forlengelsen av Johan Nygårds gate og logistikkveg mot Bane Nor SFs eiendom. Her legges det opp til en maksimal utnyttelsesgrad på BYA=80%, bygninger og parkeringsplasser. Største tillatte byggehøyde er tre høyder eller 11 m gesimshøyde, det tillates å innrede rom under skråtak som en fjerde høyde. Største tillatte mønehøyde er 16 m. Bolig/forretning/kontor/tjenesteyting (BAA); øst for ny Johan Nygårds gate, BAA1-BAA4 foreslås det en maksimal utnyttingsgrad BYA=70-90%. BYA omfatter alle typer bygninger på tomten samt nødvendig areal til parkering på terrenget. Bygninger skal oppføres i minimum to etasjer og inntil fem etasjer. Etasjetallet kan variere. Bygningene kan oppføres i maks fire etasjer med saltak pluss innredet loft eller maks fem etasjer med flatt tak. Maksimal gesims- og mønehøyde er hhv. 15 m og 16,5 m. Høy utnyttelse ses i sammenheng med målsetting om vekst, utvikling og økt tetthet i bysentrum. Forretning (BF); et mindre areal tilhørende OIS AS i nord/vestre hjørne av planområdet som har naturlig tilknytning til naboeiendom gbnr. 222/43, Killi Eiendom AS. Energianlegg (BE); Omfatter trafostasjoner. En helt nord i planområdet, den andre helt i sør. Vann- og avløpsanlegg (BVA); omfatter kommunaltekniske installasjoner.
Fjernvarmeanlegg (BFA); ligger helt nord i planområdet og omfatter Otta Biovarme AS sitt anlegg. I planen tas det høyde for utvidelse av anlegget, men det legges ikke opp til at det skal lagres virke på dette arealet. Området skal gjerdes inn. Park (GP); midt i planområdet/øst for forlengelsen av Johan Nygårds gate. Uteoppholdsareal som skal opparbeides med beplantning, lekeelement, universelt utformet og skal være tilgjengelig for allmennheten. Kjøreveg, gangveg/gangareal/gågate, fortau (SKV, SGG, SF); Johan Nygårds gate skal forlenges og reguleres til kjøreveg. Fra forlengelsen av Johan Nygårds gate skal det etableres to tverrgater m/fortau og to gangveger til Skansen. Fortau og gangveger skal sikre en trygg, gjennomgående atkomst fra Otta sentrum og videre nordover til idretts- og skoleområder, kulturbygg mv.. Kartutsnitt som viser planområdet
Kartutsnitt viser situasjonsplan for området (kilde: planbeskrivelse Norconsult)
Illustrasjonen viser bebyggelse(forretning/tjenesteyting) i høy en etasje vest for forlengelsen av Johan Nygårds gate og bebyggelse i øst (bolig/forretning/kontor/tjenesteyting) med tre etasjer mot forlengelsen av Johan Nygårdsgate og fire til fem etasjer mot Skansen (kilde: planbeskrivelse Norconsult) Illustrasjonen viser bebyggelse sett fra nord. (kilde: planbeskrivelse Norconsult) Det er knyttet rekkefølgebestemmelser for utbygging av planen. De omfatter bl.a. flomsikring av areal, utarbeiding av detaljplaner for vann- og avløpsinstallasjoner som skal godkjennes av Sel kommune før det gis igangsettingstillatelse, tekniske anlegg (veg, vann- og avløpsinstallasjoner) skal overtas av Sel kommune når de er ferdigstilt. For mer utfyllende informasjon vil kommunedirektøren henvise til vedlagte dokumenter.
Vurdering Kommunedirektøren synes det er svært positivt at planarbeidet er igangsatt igjen og at planen nå skal ferdigbehandles. Når planen er vedtatt vil det føre til at store areal er klargjort for næringsutvikling og boligbygging. Planen er utarbeidet i et langsiktig perspektiv der utbygger OIS AS ønsker mest mulig fleksibilitet. Kommunedirektøren er på den annen side opptatt av at planen skal være et godt, langsiktig styringsverktøy for utvikling av området. Hovedformålene med planen er forretning, tjenesteyting og boligformål. Store deler av planområdet brukes i dag av Otta Sag og Høvleri AS der driften i dag består av materialtørker, høvleri og impregnering av trevirke samt lagring av ferdig virke. Som følge av tidligere drift kan det forekomme forurensning i grunnen. Dette er hensyntatt i planbestemmelsene. Eventuell forurensning skal følges opp i forbindelse med utbygging av arealene. Området vil framstå som en ny bydel av Otta. Målet er at det skal bli et attraktivt, sentrumsnært område å bo i med umiddelbar nærhet til ny barneskole, eksisterende ungdomsskole og videregående skole, idrettsområder og kulturbygg, forretninger mv.. Området ligger i dalbunnen og har gode solforhold. Pr. i dag er det ikke tatt stilling til hvor mange boenheter det kan bli innenfor planområdet. Uavhengig av dette er det viktig at området tilrettelegges med gode, trygge gang- og sykkelveger og grønne uteoppholdsareal, både for allmennheten og for de enkelte boligene. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet til Otta Biovarme AS. I konsesjonsområdet skal alle nybygg av enhver kategori større enn 300 m 2 bruksareal (BRA) samt tilbygg og hovedombygging av større areal enn 300 m 2 BRA forelegges konsesjonshaver som så vurderer om tilknytningsplikten ønskes benyttet. Utbyggingen av planområdet vil skje i to etapper etter utbyggingsrekkefølge i planbestemmelsene: Etappe 1: Utbygging av sørvestre del av planområdet regulert til forretning/tjenesteyting, mellom forlengelse av Johan Nygårds gate og jernbanen. Hele logistikkvegen, for varelevering og søppelhåndtering (mot jernbanen) skal etableres, Johan Nygårds gate skal opparbeides med fast dekke, belysning og beplantning fram til parkområdene GP1/GP2. Vann- og avløpsnett samt overvannsnett for dette området skal etableres samtidig. Ved utbygging av etappe 1 skal det settes opp gjerder mellom utbygde og ikke utbygde areal for å skjerme, stenge av områdene både av estetiske og av sikkerhetsmessige hensyn for å hindre at uvedkommende kommer inn på industriområdet for Otta sag og høvleri AS som da fortsatt er i drift. Etappe 2: Omfatter utbygging av arealene mellom forlengelsen av Johan Nygårds gate og Skansen med tverrgater, gangveger, vann- og avløpsledninger. Johan Nygårds gate skal forlenges helt mot nord til gbnr. 222/41. Tilsvarende med vann- og avløpsledninger. Utbygging av området skal skje fra sør. Ved igangsetting av etappe 2 vil driften av Otta sag og høvleri AS være avsluttet på dette området. Kommunedirektøren ønsker i utgangspunktet at nytt ledningsnett for vann og avløp og forlengelsen av Johan Nygårds gate fra sør til gbnr. 222/41 i nord bygges ut samtidig, men det er ikke praktisk gjennomførbart da dette vil kollidere med eksisterende bygningsmasse/lagerbygg som er nødvendig for driften av Otta Sag og Høvleri AS. Et alternativ er å flytte bygninger og produksjonsutstyr, men det vil ifølge OIS AS påføre bedriften så store økonomiske kostnader at videre drift ikke vil være
regningssvarende. Utbygging av infrastruktur planlegges derfor som etappevis utbygging som skal være ferdigstilt for de enkelte områdene/etappene før bygninger mv. gis ferdigattest. Utbygger skal etablere all infrastruktur med gatenett, fortau, gang- og sykkelveger, vann- og avløpsinstallasjoner, belysning og beplantning etter Johan Nygårds gate samt tverrforbindelser (både gangveger og gater) til Skansen. Materialbruk i ny gate må vurderes i sammenheng med det som er brukt i eksisterende Johan Nygårds gate for at hele gaten naturlig skal henge sammen. Barn og unges interesser Området skal tilrettelegges med gjennomgående fortau, gang- og sykkelveger, både langs ny Johan Nygårds gate og langs Skansen. Dette for å få trygge forbindelser fra Otta sentrum og nordover til skoler, idrettspark og kulturbygg. Plassering av fotgjengeroverganger over Skansen bør tilpasses det nye skolearealet. Det er avsatt to parkområder for allmennheten som begge skal opparbeides med lekeelementer, bord og benker. Utnyttingsgrad og byggehøyder Det legges opp til høy utnyttingsgrad med et bebygd areal, BYA, på 80 % for forretning og tjenesteyting, 70-90 % for bolig/forretning/kontor/tjenesteyting, 80 % fjernvarmeanlegg. Parkering For parkering legges kravene til antall oppstillingsplasser i kommuneplanens arealdel til grunn med unntak av krav til antall sykkelparkeringsplasser der det i planforslaget foreslås min. 1 plass pr. 50 m 2 for forretningsareal mens kommuneplanens arealdel sier 2 plasser pr. 50 m 2. Publikumsrettet aktivitet i første etasje Ifølge bestemmelsene i kommuneplanens arealdel pkt. 2.3, sentrumsformål, skal bygninger i sentrum ha åpne, publikumsrettede aktiviteter i første etasje mot definerte handlegater og definerte byrom. Denne bestemmelsen er tatt inn i reguleringsplan for Otta sentrum øst, vedtatt 23.09.19, og gjelder bl.a. for Storgata og Johan Nygårds gate. På bakgrunn av dette mener kommunedirektøren at det også i forlengelsen av Johan Nygårds gate må tilrettelegges for publikumsrettet aktivitet i første etasje. Utbygger foreslår her en differensiering ved at bygninger i område BAA1-BAA2 så langt det er mulig skal ha åpne og publikumsrettede aktiviteter i første etasje mens det i BAA3 og BAA4 skal være åpne publikumsrettede aktiviteter i første etasje mot forlengelsen av Johan Nygårds gate. Omfanget av utbyggingen er stort i kommunal målestokk. Kommunedirektøren mener det er vanskelig å pålegge utbygger publikumsretta aktivitet i første etasje innenfor alle områdene BAA1- BAA4. Det er svært viktig at næringsvirksomhet i eksisterende Johan Nygårds gate og forlengelsen av gata knyttes tett sammen. Kommunedirektøren synes utbygger har funnet en fornuftig tilnærming til dette ved differensieringen av krav til publikumsrettet aktivitet i områdene sør og nord i planområdet. Forlengelsen av Johan Nygårds gate Gaten skal forlenges fra nytt kryss ved Johan Nygårds gate 19 og innkjøring til Sagtunet og nordover til kommunal gate gbnr. 222/41 på vestsiden av Otta Biovarme AS, gbnr. 220/319. Ny gate skal opparbeides med tilsvarende standard som eksisterende Johan Nygårds gate med tanke på belysning, gatebelegg, beplantning mv..
Vann- og avløpsledninger, overvann mv. Samtidig med reguleringsplan utarbeides det va-plan inkludert brannhydranter for området. Detaljprosjektering av tekniske anlegg skal godkjennes av kommunen før arbeidene igangsettes. All infrastruktur skal være ferdigstilt før det gis brukstillatelse for de enkelte bygningene/områdene. Etter at va-anlegg, gater samt beplantning i Johan Nygårds gate er ferdigstilt skal de overtas av kommunen for framtidig drift og vedlikehold. Dette vil føre til merkostnader for kommunen som må innarbeides i framtidige driftsbudsjett. Ifølge utbygger skal overvann håndteres innenfor planområdet bl.a. ved fordrøying. Eventuelt kan det kobles på kommunalt overvannsnett ved flomsituasjon. Det forutsettes dog at det kommunale ledningsnettet har kapasitet til å ta imot dette og at kommunen gir tillatelse til påslipp. Dette er problemstillinger som må avklares ved detaljprosjektering av vann- og avløpsnettet. Norges vassdrags- og energidirektorat, NVE, er i ferd med å prosjektere flomsikringstiltak for Otta sentrum, men det er ikke bestemt når tiltakene blir igangsatt/ferdigstilt. Pr. i dag planlegges sikringstiltakene som en kombinasjon av spunt mot elv, bortleding av vann på innsiden av spunten. Det er viktig at prosjektering av va-ledninger inkl. overvann innenfor planområdet også sees i sammenheng med dette. Oppsummering av innspill med tilhørende vurderinger fra høring av planprogram fra 2016 er lagt ved som vedlegg. Tilsvarende er innspill til oppstart av planarbeidet fra 2016 også lagt ved, men her har Norconsult gjennomført vurderinger i forbindelse med planarbeidet som er igangsatt igjen. Til orientering er utskrift av møtebok Sel formannskap sak 92/16, fastsettelse av planprogram, og planprogram lagt ved som vedlegg til saken. Kommunedirektøren anbefaler at forslag til detaljreguleringsplan for Otta sentrum nord sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Etter plan- og bygningslovens 12-10, behandling av reguleringsplanforslag, skal høringsperioden være på minst seks uker. Kommunedirektørens forslag til vedtak: Sel formannskap, som kommunens utvalg for plansaker, vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, behandling av reguleringsplanforslag, å legge detaljreguleringsplan for Otta sentrum nord ut på høring og offentlig ettersyn. Høringsperioden settes til minimum seks uker. Formannskapets behandling av sak 39/2021 i møte den 15.06.2021: Behandling Anita Solberg stilte spørsmål ift. habilitet i saken, på bakgrunn av slektskap (søskenbarn) til Camilla og Ole Christian Smidesang. Hun ble funnet habil og deltok i behandling av saken. Sp v/pål Ellingsbø fremmet følgende tilleggsforslag: Høringsperioden settes til minimum 6 uker og med frist senest 1. september. Kommunedirektørens forslag til vedtak med tilleggsforslag fra Sp ble enstemmig vedtatt.
Vedtak Sel formannskap, som kommunens utvalg for plansaker, vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, behandling av reguleringsplanforslag, å legge detaljreguleringsplan for Otta sentrum nord ut på høring og offentlig ettersyn. Høringsperioden settes til minimum 6 uker og med frist senest 1. september.