SAKSFRAMLEGG Saksbehandlar: Karina Vestrheim Arkiv: PLANID-201700513, K2-L13 Arkivsaksnr: 17/513 20/24200 Gnr. 94 bnr. 441 Sameige Nøre Sula fjellet Reguleringsplan for Nøre Sula fjellet - 3 gongs behandling - Eigengodkjenning Utval: Møtedato: Saksnr.: Det faste utvalet for plansaker 27.10.2020 111/20 Kommunestyret 05.11.2020 103/20 Rådmannen si innstilling: Med heimel i plan- og bygningslova (2008) 12-12, vedtek Sula kommunestyre «Reguleringsplan for Nøre Sulafjellet, del av gnr. 94 bnr. 441». Plankart og føresegner sist revidert 26.03.2020 og planomtale sist revidert 29.04.2020. Dette på vilkår av at det blir gjort følgjande endringar i reguleringsføresegnene: Del av pkt 3.1. Byggjehøgde, Fritidsbustad: «Maksimal mønehøgde 5 m og maksimal gesimshøgde 3 m, målt frå gjennomsnittleg terreng». Del av pkt 3.1. Andre krav om utforming: Det kan lagast til markterrasse/utegolv på inntil 30 m² med max 0.5 m høgd over planert terreng. Pkt 5. Nytt pkt 5.1 Rekkefølgekrav: Før første byggeløyve blir gitt skal det ligge føre ein godkjent og heilskapeleg VA-plan for nye og eksisterande festepunkt innafor planområdet. Planen skal utarbeidast i samråd med kommunal teknisk avdeling. Plan identitet: 2017000513. Tittelfelt til plankart og føresegner vert utfylt / endra etter vedtak i kommunestyre. Tittel Dok.ID 1531-2017000513 Detaljplan Hyttefelt Nøre Sulafjellet - 490024 plankart_2020.03.26 1531_2017000513 - Detaljplan Hyttefelt Nøre Sulafjellet - 490025 føresegner_2020.03.26_gul 1531-2017000513 Detaljplan Hyttefelt Nøre Sulafjellet - 490026 planomtale_2020.04.29 1531-2017000513 Detaljplan Hyttefelt Nøre Sulafjellet - sjekkliste 490027 ROS_2020.03.26_gul Skredfarevurdering for Hyttefelt Nøre Sulafjellet 490028 2020 Brev planutvalet 490031 Nøre Sulafjellet - hyttefelt 490070 Notater - reg.plan hyttefelt Nøre Sulafjellet 490267 Det vert sett krav om at reguleringsområdet skal ha felles - Nøre 490270 sula fjellet reg.pl. Del av gnr. 94 bnr. 441 - Reguleringsplan for Hyttefelt Nøre 490032 Sulafjellet 1
Tittel Dok.ID Detaljplan hyttefelt Nøre Sulafjellet - 1.gongs behandling 490033 Referat oppstartsmøte 490029 27.10.2020 Det faste utvalet for plansaker Jim-Arve Røssevoll (Ap): Tillegg til rådmannen si innstilling: Dersom lokal renovasjonsforskrift blir revidert og endra slik at alle fritidsbustader i kommunen blir underlagt å ha ei renovasjonsordning, skal det bli etablert ei felles renovasjonsordning for hyttefeltet, med oppsamlingspunkt i området Molvær - Molværsbrauta - vasskummen. Ved avstemming vart forslag Jim-Arve Røssevoll samrøystes tilrådd. P-111/20 Vedtak: Med heimel i plan- og bygningslova (2008) 12-12, vedtek Sula kommunestyre «Reguleringsplan for Nøre Sulafjellet, del av gnr. 94 bnr. 441». Dette på vilkår av at det blir gjort følgjande endringar i reguleringsføresegnene: Del av pkt 3.1. Byggjehøgde, Fritidsbustad: «Maksimal mønehøgde 5 m og maksimal gesimshøgde 3 m, målt frå gjennomsnittleg terreng». Del av pkt 3.1. Andre krav om utforming: Det kan lagast til markterrasse/utegolv på inntil 30 m² med max 0.5 m høgd over planert terreng. Pkt 5. Nytt pkt 5.1 Rekkefølgekrav: Før første byggeløyve blir gitt skal det ligge føre ein godkjent og heilskapeleg VA-plan for nye og eksisterande festepunkt innafor planområdet. Planen skal utarbeidast i samråd med kommunal teknisk avdeling. Pkt 5. Nytt pkt 5.2 Dersom lokal renovasjonsforskrift blir revidert og endra slik at alle fritidsbustader i kommunen blir underlagt å ha ei renovasjonsordning, skal det bli etablert ei felles renovasjonsordning for hyttefeltet, med oppsamlingspunkt i området Molvær - Molværsbrauta - vasskummen. Plankart og føresegner sist revidert 26.03.2020 og planomtale sist revidert 29.04.2020. Plan identitet: 2017000513. Tittelfelt til plankart og føresegner vert utfylt / endra etter vedtak i kommunestyre. 05.11.2020 Kommunestyret Ved avstemming vart Det faste utvalet for plansaker si innstilling samrøystes vedtatt. K-103/20 Vedtak: Med heimel i plan- og bygningslova (2008) 12-12, vedtek Sula kommunestyre «Reguleringsplan for Nøre Sulafjellet, del av gnr. 94 bnr. 441». Dette på vilkår av at det blir gjort følgjande endringar i reguleringsføresegnene: 2
Del av pkt 3.1. Byggjehøgde, Fritidsbustad: «Maksimal mønehøgde 5 m og maksimal gesimshøgde 3 m, målt frå gjennomsnittleg terreng». Del av pkt 3.1. Andre krav om utforming: Det kan lagast til markterrasse/utegolv på inntil 30 m² med max 0.5 m høgd over planert terreng. Pkt 5. Nytt pkt 5.1 Rekkefølgekrav: Før første byggeløyve blir gitt skal det ligge føre ein godkjent og heilskapeleg VA-plan for nye og eksisterande festepunkt innafor planområdet. Planen skal utarbeidast i samråd med kommunal teknisk avdeling. Pkt 5. Nytt pkt 5.2 Dersom lokal renovasjonsforskrift blir revidert og endra slik at alle fritidsbustader i kommunen blir underlagt å ha ei renovasjonsordning, skal det bli etablert ei felles renovasjonsordning for hyttefeltet, med oppsamlingspunkt i området Molvær - Molværsbrauta - vasskummen. Plankart og føresegner sist revidert 26.03.2020 og planomtale sist revidert 29.04.2020. Plan identitet: 2017000513. Tittelfelt til plankart og føresegner vert utfylt / endra etter vedtak i kommunestyre. Bakgrunn for saka: «Sameiget Nøre Sulafjellet» ønskjer å formalisere eksisterande hytter; legge til rette for utbygging på eksisterande festepunkt; samt legge til rette for utbygging på nye festepunkt. Planområdet ligg ved Molværsvatnet på Sulafjellet, om lag 2,2 km sør for Langevåg sentrum. Styret i «Sameiget Nøre Sulafjellet» representerer grunneigarane innafor planområdet. For planområdet er det kommuneplan sin arealdel som gjeld. Formålet i arealdelplan er «framtidig fritidsbustad». Omsøkte detaljplan samsvarar med overordna vedtatte plan. Planavgrensinga er i samsvar med arealdelen og eksisterande bygningsmasse er stort sett i samsvar med dei foreslåtte reguleringsføresegnene mht areal og høgde for fritidsbusetnad. Planområdet ligg relativt lite eksponert til. Største delen av utbyggingsformåla er formalisering av eksisterande hytter. Regulering av nye hytter vil bli ei fortetting av eksisterande hyttefelt, og medfører små endringar i landskapsverknad. Sidan området er delvis bygd ut, vert fjernlandskapsverknaden av området vurdert til å vere liten. Sist gong reguleringssaka var oppe til poitisk behandling var i P-sak 102/20 den 30.09.20. Vedtaket her var følgjande: «Saka blir sendt tilbake til administrasjonen som tek kontakt med tiltakshavar for å få klarheit i følgande: 1. Korleis skal ein sørge for ei trygg avlaups handsaming for eksisterande og nye hytter. Ein bør så langt som mogleg finne felles løysingar 2. Korleis sikre ein trygg tilgang på vatn for hyttefeltet. Ein bør så langt som mogleg finne felles løysingar 3. Ein bør sjå på moglegheitene for å etablere ei felles renovasjonsording med samplepunkt i området Molvær eller ved «Kommen» (Høgdebasenget) * 1. I samanheng med sikring av Høgdebasenget vil ei redusere antal parkeringsplassar 3
som i dag er naturleg å bruke når ein skal ta i bruk fjellet. Ein bør sjå på moglegheita for å sikre at ein har nok parkeringskapasitet som står i forhold til den auka aktiviteten reguleringsplanen og utbygging av hyttefeltet. Parkeringskapasiteten er allereide sprengd (på store utfartsdagar). 5. Vurdere trafikktryggleiken i området Molværsbrauta-Høgdebasenget, vil det vere behov for fortau i delar av denne strekninga? 6. Ein bør ha ein plan med framdrift for utbygging av feltet, samt sørge for å samordne transport av byggematerial ol. Då kan ein begrense trafikk/ transport i turløypa og redusere antal konflikter mellom turgåarar og utbyggjarar og potensielt farlege situasjoner, i tillegg begrense slitasje på turløypa. Alternativt blir å sette krav om at all transport skal skje med helikopter. Tiltakshavar bør i lag med kommunen, ÅRIM og andre relevante aktørar samarbeide for å finne gode løysingar på punkta nemnd ovanfor». Saksopplysningar: Saksframlegg til 1 og 2 gongs behandling ligg som vedlegg i saka. Tilbakemeldingar vedkomande P-vedtak i sak 102/20. Frå kommunal teknisk avdeling, PBD: Vedk pkt 1. Det vert sett krav om at reguleringsområdet skal ha felles, kommunalt avløp. Uavhengig av om eit utedo eller andre toalettløysingar utan innlagt vatn krev søknad om utsleppsløyve vil det medføre ein betydelig risiko for ureining av drikkevasskjeldene i området. Desse kjeldene er det hyttene sjølve som nyttar. For å unngå ureining av drikkevasskjeldene må det ein avlaupsplan på plass i reguleringsplan. Vedk pkt 2. Det må etablerast eit felles vassinntak for reguleringsområdet som ligg høgare i terrenget enn alle hyttene og alle eventuelle utedo. Eventuelle andre hytter i området må også takast omsyn til. Vedk pkt 3. Det ligg an til at fritaksområdet for renovasjon på Sulafjellet vil blir foreslått fjerna ved neste revisjon av «Forskrift om hushaldsavfall og slam». Fram til dette er området fritatt for renovasjonsplikt. Vedk pkt 4. Administrasjonen kan undersøke moglegheiten for å utvide parkeringa ved Vasskummen. Det er behov for dette uavhengig av innskrenking ved høgdebassenget då Vasskummen er eit mykje brukt turområde. Vedk pkt 5. No vert Legane oppgradert med to felt og samanhengande fortau frå Molværsbrauta til Molværsvegen. Det er då ønskeleg å stenge Molværsbrauta for all biltrafikk nord for krysset,karibakken/bjørkhaugen. Vegen kan då gjerast om til gang- og sykkelveg, noko som vil betre høva for dei mjuke traffikantane betrakteleg. Dette er skulevegen frå Bjørkhaugen-området. Også SNS (Sameiget Nøre Sula fjellet) kommentere dei seks punkta i vedtaket: 1. Avlaup: Dette er omtalt i avsnitt 2 i reguleringsføresegnene. Praksis er så langt at det blir tatt stilling til spørsmål som gjeld avlaup i samband med kvar byggesak. Det er ikkje aktuelt å finne felles løysingar m.a. fordi det vil føre med seg kostnader og inngrep i naturen. SNS vurderer det heller ikkje som naudsynt. SNS viser elles til Miljødirektoratet sin vegleiar: «Hytter og eneboliger uten innlagt vann og uten utslipp av avløpsvann fra toalettløsninger som utedo, biologisk toalett og forbrenningstoalett trenger ikke tillatelse.» 2. Vassforsyning: Også dette er omtalt i avsnitt 2 i reguleringsføresegnene. Hytteeigarane har rett til å hente vatn i eksisterande vasskjelder. Hyttene skal ikkje ha innlagt vatn. Derfor er det ikkje aktuelt å finne felles løysingar. Lokalisering av 4
drikkevasskjelde skal gå fram av søknad om byggeløyve. Det er også sett krav om kartlegging av drikkevatn/avlaup for kringliggande hytter for å avklare negative konsekvensar. Gjeld også pkt. 1 over. 3. Renovasjon: Sula kommunestyre vedtok Forskrift om hushaldsavfall og slam i møte 20.6.2013. Kommunestyret vedtok då at hytteområda på Sulafjellet er unntatt pliktig renovasjon. Dersom dette skal endrast, må det behandlast i kommunestyret som særskilt sak, og uavhengig av saka om reguleringsplan for delar av Nøre Sulafjellet. I følgje ÅRIM sine kart er det i dag etablert to samlepunkt for hytteavfall; Det eine ved Grova på Mausa, og det andre i Langevåg. I planen er det elles lagt til rette for oppsamlingspunkt ved turvegen dersom det oppstår behov for motorisert transport av anna avfall enn hushaldsavfall. Praksis til no er at hytteeigarane kvar for seg tar med seg hushaldsavfall heim. Eventuell etablering av nye samlepunkt Molvær/Kommen bør skje uavhengig av reguleringsplanen for hyttefelt Sulafjellet. 4. Parkering: Parkeringsforholda er omtalt i Planomtalen, pkt. 7.14. Styret for SNS meiner at ålmenta sin auka bruk av fjellet til rekreasjon har meir å seie for behovet for parkeringskapasiteten enn utbygginga av hyttefeltet. Dersom det blir redusert kapasitet som følgje av sikring av høgdebassenget, må den utfordringa finne si løysing uavhengig av den aktuelle reguleringsplanen for hyttefelt Sulafjellet. 5. Trafikktryggleik: Dette punktet meiner styret for SNS må adresserast til det kommunale organet som har tatt over oppgåvene som tidlegare låg til Trafikktryggingsnemnda. Sjå elles Planomtalen, pkt. 7.13. Bruken av Sulafjellet som turområde har større trafikk enn den trafikken som hyttene generer. 6. Framdrift og transport: Utbygging av feltet er gjort greie for i Planomtalen, pkt. 7.10. Det er lagt opp til at det kan byggjast 2-3 hytter i året. Dermed er det rekna med ein utbyggingsperiode på 8-9 år. Når det gjeld transport, er det kommunen som har ansvaret for at motorferdsel i utmark og vassdrag blir forvalta i samsvar med motorferdsellova og tilhøyrande regelverk. Turvegen er tatt med i planen, og det er opna for at den kan brukast til lovleg motorisert ferdsel. Hytteeigarane nyttar for det meste helikoptertransport når dei skal ha opp byggetilfang, og dei samordnar transporten så langt råd er. Så lenge SNS som grunneigar ikkje har lagt ned forbod mot motorisert ferdsel på eigedomen gnr. 94, bnr. 441, er det uansett kommunen som på sjølvstendig grunnlag og i medhald av motorferdsellova regulerer den motoriserte ferdselen. Styret for SNS ber om at saka blir tatt opp til ny behandling på grunnlag av dei dokumenta som ligg føre. PBO si vurdering: Til pkt 1 og 2, For å unngå ureining av drikkevasskjeldene må det ein overordna VA-plan på plass for hyttefeltet. VA-plan må vere ferdig godkjent av kommunalteknisk avdeling før vidare utbygging innafor planområde kan tillatast. Til pkt 3. Så lenge gjeldande renovasjonsforskrift ikkje er revidert, er det denne forskrifta som gjeld. Aktuelle hytteområde er foreløpig fritatt for renovasjonsordninga. Til pkt 4. Parkeringstilhøva ved Vasskummen er på større utfartsdagar kaotisk. Det er nok ikkje hytteeigarane som belastar parkeringsområdet mest. Dei bidrar. Men det er nok andre som belastat parkeringsområde meir enn hytteeigarane. Kommunen har eit ansvar overfor innbyggarane. Mulighetene for å etablere/utvide parkeringsareal i området er fult ut mogleg. Kommunalteknisk avdeling ser på ei mulig utviding av parkeringsarealet i området. Til pkt 5. Når det gjeld tilkomst frå Molværsbrauta og opp til Vasskummen vil kommunalteknisk avdeling sjå på om trafikkmønsteret kan endrast. Til pkt 6. Transport og utbyggingstakt. Som SNS peikar på så regulerer dette seg sjølv. 2 3 5
hytter pr. år. Om utbyggingsperioden var korterer så ville støy frå helikopter til frakt av byggematerialer værte meir konsentrert men deretter ville roen ha senka seg. Det er fordel/bakdel med begge deler. Vurdering: Klima og skredfare heng tett i saman. Temperatur og nedbør er avgjerande for stabiliteten til lausmassar, vassavrenning, flaumskredfare, steinsprangfare som følgje av frostsprenging og sjølvsagt mengde og stabilitet på snø. Skredfarevurderinga tar omsyn til gjeldande klimastatistikk. I samsvar med TEK17 kan ein ikkje sette opp byggverk innanfor gjeldande faresone, med mindre ein iverksett sikringstiltak mot skred. 4.1, omsynssone skred H_310 og flaum H_320. 5 viser til dokument/skredfarevurderinga for hyttefeltet som får juridisk verknad. Plankart, føresegner, planomtale og skredvurderinga gjev grunnlag for eit godt hyttefelt med fortetting. Slik at fleire kan nytte fjellet til ferie og fritid utan at ein får ei for storstilt utbygging i areal, men held seg til samsvar med arealdelen i kommuneplanen. Målsetting med planarbeidet er å regulere eksisterande hytter/festepunkt til fritidsbustad,regulere inn nye hyttetomter/festepunkt, regulere inn eksisterande turveg og sikre utbygging mot naturfare. Kvart festepunkt er i hovudsak lagt inn i plankartet med ca 1000 m² Maksimalt bruksareal (BRA) er satt til inntil 80 m² for fritidsbustad. I arealdelen er det opna for inntil 100 m² BRA, men det har vore ønskeleg å redusere dette, for å ikkje opne for store ruvande hytter som skil seg frå dei eksisterande hyttene i området. Mønehøgd er sett til maksimalt 5 m og gesimshøgde maksimalt 3 m, målt frå gjennomsnittleg terreng. Når det gjeld lagshyttene, «Rødekorshytta» og «Vonhytta» er mønehøgd sett til maksimalt 6 m og gesimshøgde maksimalt 4 m, målt frå gjennomsnittleg terreng. Desse to hyttene har ei grunnflate på ca 150 m² kvar. Det er gjort eit val ved å skilje mellom lagshytter og private hytter mht storleik/høgd. Dei nye hyttene vil med valte høgdebegrensning bli i samsvar med dei eksisterande hyttene i feltet. Fylkesmannen har vore på synfaring i reguleringsområdet. Hadde ingen spesielle merknader til plandokumenta. PBO samla vurdering: Det må på plass ein heilheitleg vann og avlaupsplan for heile feltet, både når det gjeld dei nye og eksisterande festepunkta. Dette mht brannsikkerheit, reint drikkevatn og infiltrasjonsanlegg for gråvatnet og avløp generelt. Nærliggande grupper av hytter skal samarbeide om mindre felles VA-anlegg. PBO meiner at planmaterialet er godt gjennomarbeida etter ei ekstra vurderingsrunde med planavdeling, kommunalteknisk avdeling, og forslagstillar i etterkant av innspelet som kom frå planutvalet (P-102/20). Reguleringsplan er klar for sluttbehandling i kommunestyret. 6