INNKALLING TIL GENERALFORSAMLING 2004 Ordinær generalforsamling i borettslaget Hagegata 39, avholdes torsdag 13.05.04, kl. 19.00 i Hagegata 36 hos ABC Trafikkinstitutt. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Valg av sekretær og to personer til å underskrive protokollen. C) Opptak av navnefortegnelse. D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn. 2. ÅRSBERETNING FOR 2003 3. ÅRSREGNSKAP FOR 2003 Behandling av regnskap 2003 og disponible midler. 4. SPØRSMÅL OM ANSVARSFRIHET 5. GODTGJØRELSE TIL STYRET OG REVISOR 6. INNKOMNE FORSLAG A) Individuell nedbetaling av fellesgjeld B) Revisjon av husordensreglene C) Etablering av fellesmål D) Installering av kabel-nett fra UPC 7. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år. B) Valg av 1 styremedlem for 2 år. C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år. Oslo, 27.04.04 I styret for borettslaget Hagegt. 39 Frode Eriksen/S/ Liv Blom/S/ Benjamin Skagen Nedberg/S/ I generalforsamlingen kan andelseier og ektefelle eller eventuell samboende møte, men bare med én stemme for andelen. Framleietaker har rett til å møte, men uten stemmerett. Dersom De ikke kan møte på generalforsamlingen kan De i henhold til lov om borettslag 58 siste ledd møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. Navneseddelen leveres i utfylt stand ved inngangen.
2 Borettslaget Hagegata 39 ÅRSBERETNING FOR 2003 1. TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært følgende: STYRET: VALGT Leder : Frode Eriksen 2002-2004 Styremedlem : Svein Olav Staalen 2002-2004 - (permisjon januar-juni 2004) Styremedlem : Benjamin Skagen Nedberg 2003-2005 Varamedlem : Liv Blom 2003-2004 - (Fast januar-juni 2004) Varamedlem : Robert Kresz 2003-2004 - (permisjon januar-juni 2004) 2. GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET TILLITSVALGTE OG ANSATTE Iht. regnskapsloven 3-3 omfattes boligselskapet av likestillingsloven og det oppfordres derfor ved valg til en fordeling av kjønn i styre, komiteer og utvalg. Borettslaget styre består av 1 kvinne og 4 menn. Styrets leder er mann. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning A.S. Borettslagets revisor er Fagrevisjon AS. (Otterstads Revisjonskontor AS endret navn 1.1.2004 til Fagrevisjon AS). EIENDOMMEN Borettslaget består av en del av én bygning med til sammen 25 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Brønnøysund med organisasjonsnummer 976 758 498. Borettslagets eiendom har gårdsnr. 231 bruksnr. 164, seksjonsnr. 1 og er på 494 m2. Borettslaget ligger i Oslo og har som hovedformål å leie ut boliger til andelseierne. Selskapet forurenser ikke det ytre miljø i vesentlig grad utover det som må anses normalt for et boligselskap.
3 Borettslaget Hagegata 39 HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar 1997. Boligselskap er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem og oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge-anleggsarbeid, lekeplasser og med elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling av ansvaret er gitt en slik tolkning: boligselskapet er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealet til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker av den enkelte leilighet oppmerksom på det ansvar som de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift. BRANNSIKRINGSUTSTYR I henhold til forskriftene skal det være installert røykvarsler og brannslokningsapparat eller brannslange i alle leilighetene. Eier/beboer har ansvaret for at utstyret er tilstede og fungerer. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. BORETTSLAGETS LÅN Borettslaget har lån i Husbanken, OBOS og Hafslund Strøm. Se oversikt Eiendeler og gjeld samt note i regnskapet. TELENOR Borettslaget er for tiden tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS Eiendomsforvaltning AS om rabattordning på teletjenester for den enkelte beboer. EL- KRAFT-AVTALE OBOS har fremforhandlet avtale med Hafslund Strøm AS for leveranse av El-kraft. Borettslaget har tiltrådt denne avtalen. AVTALE OM OLJELEVERANSE OBOS har inngått samarbeidsavtale med AS Norske Shell om levering av fyringsolje til rabatterte priser. Boligselskapet har tiltrådt denne avtalen. FORSIKRING Borettslagets eiendommer er fullverdiforsikret i Gjensidige NOR og forsikringsnummeret er 60033447. Fullverdiforsikring vil si at forsikringsselskapet har ansvar for at borettslaget til enhver tid har de riktige forsikringssummer. En forutsetning for dette er at forsikringsselskapet får melding om vesentlige verdiøkninger på bygninger, f.eks. ved rehabilitering. Ved totalskade skal erstatningsbeløpet dekke oppføring av ny bygning av samme standard og størrelse. Forsikringen omfatter også bygningsmessige forandringer den enkelte andelseier gjør inne i boligen.
4 Borettslaget Hagegata 39 Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. EIENDELER OG GJELD - OMSETNING OG TAKSTER Andelseierne får tilsendt skjema med oppstilling over den enkeltes andel av borettslagets inntekter, utgifter, gjeld og eiendeler samt ligningsverdi. Omsetning av selskapets leiligheter skjer til markedspris. Det finnes ikke generelle takster for leilighetene verken hos styret eller forretningsfører. Så langt forretningsføreren får oppgitt omsetningspriser, blir disse registrert. Forretningsfører kan, på bakgrunn av disse opplysningene, gi antydning om prisnivået for leilighetene. Når det gjelder øvrige leilighetsopplysninger, henvises det til egen note i årsregnskapet. 3. STYRETS ARBEID HOVEDSAKENE: Ingen endring av husleie i 2003 Nedsatt husleie/varmtvann/kabel-tv med 100.000 kroner i 2004 Ny heisavtale med Ribe heis as/vaktservice as Refusjon av 8.000 kroner betalt for ikke utført pipefeiing i perioden 2001-2003 Otis refunderte 4000 kroner for ikke-utført men avtalt vedlikehold på heis Avtale med Hagegaten 39 AS om sameiet Hagegt. 39 Ombygning av loftsboder vedtatt av generalforsamlingen - og gjennomført i desember - slik at alle andeler får disponere hver sin. De 12 andelseierne som måtte flytte ut og deretter inn igjen mottok en kompensasjon på 500 kroner. Tre leiligheter ble omsatt sent på året. En lå ute over et halvt år. En ble solgt i løpet av 2 uker. Fastrenteavtale med Husbanken avviklet ved årsskiftet. Det betyr rentefall fra fastrentenivået på 5,5 prosent til 3,7 prosent i Q1 (og ned til 3,2 i Q2 og 2,6 i Q3) Ryddet opp blant syklene; fire vrak ble fjernet av Viking/Falken Bygningsmessige investeringer i 2003: 40.000 i målerskap/kontroll av vedlikehold 20.000 på calling-anlegg 20.000 på ombygging av loftsboder 40.000 på bytte av låssystem Igangsatt arbeid for å utbedre vanninntregning i kjeller samt fasadepuss.
5 Borettslaget Hagegata 39 KORT INTRODUKSJON Eiendommen med gårs og bruksnummer 231/164 stod ferdig for innflytting i 1900. Folketellingen i 1901 kunne fortelle om vel 140 beboere, foruten tre forretninger i 1. etasje. Bygningen eies i dag av Sameiet Hagegt. 39. Borettslaget Hagegt. 39 utgjør det meste av sameiet, vel 85% mens den andre seksjonen er en næringseiendom som eier deler av kjeller og 1. etasje mot krysset Hagegt/Sigurdsgt. Der planlegges det et serveringslokale. Borettslaget Hagegt. 39 ble juridisk etablert 20. september 1996 av Hagegaten 39 AS. I august 1997 ble bygget seksjonert, der Hagegaten 39 AS beholdt næringseiendommen som seksjon to, mens borettslagsdelen ble solgt til Inka Eiendom as. Inka Eiendom rehabiliterte borettslagsdelen og solgte boliger til andelseiere fra høsten 1997 og fram til sommeren 1998 da de tre loftsleilighetene ble solgt. Borettslagets reelle drift jfr. Lov om borettslag startet 2. april 1998 da en konstituerende generalforsamling valgte et styret bestående av reelle andelseiere. STYREARBEIDET Styret har avholdt seks styremøter i 2003; 29. januar, 9. april, 21. mai, 25. juni, 10. september og 5. november. Møtet 21. mai var i forbindelse med generalforsamling, mens møtet 25. juni var muntlig innkalt. Til øvrige styremøter forelå der skriftlig innkalling, samt signerte referat. INTERN INFORMASJON Det ble avholdt et informasjonsmøte i forbindelse med generalforsamlingen den 21. mai. Styret informerer øvrig jfr. Husordensreglene gjennom nummererte rundskriv, samt ved oppslag etter behov. I 2002 ble det distribuert 13 rundskriv: 10. januar: Ny leverandør av heisalarm, melding om heisstans, vedlikehold målerskap, callinganlegg, sykkelbod og fellesmål 23. februar: Callinganlegg, generalforsamling 2003 28. mars: Bytte av låssystem 3. april: Bytte av låssystem, varsel 29. april: Generalforsamling, dugnad, sykler, kontainer 19. mai: Generalforsamling, informasjonsmøte, dugnad, sykler, eierløst løsøre 25. september: Egenmelding brannsikkerhet 15. oktober: Tilsyn om brannsikkerhet (oppslag) 13. november: Husleie 2004 13. november: Ombygging loft 13. november: Vedlikehold 2004 13. november: Kompensasjon
6 Borettslaget Hagegata 39 2. desember: Loftsboder, kompensasjon, juletrær, brannsikring De vedtak som vurderes som interessante for andelseiere blir opplyst i rundskriv. referatene er øvrig tilgjengelige, uten at disse er etterspurt. Dugnad 8. mai inviterte styret til dugnad, som forsøkes gjort til en årlig foreteelse. Fra enkelte andelseiere, spesielt blant de tilflyttende, ble dette nevnt som et positivt tiltak for at en skal kunne se sine nye naboer. Bomiljø Det er ikke mottatt klager for brudd på Husordensregler i 2003. Styret har på eget initiativ tatt opp en sak vedrørende oppføring av parabolantenne uten styrets samtykke, som ble løst i tråd med praksis knyttet til slike antenner. Ut over dette foreligger det ved årsskiftet ingen uavklarte saker fra andelseiere knyttet til brudd på trivselsregler, husleiekontrakt e.l. Nærmiljø Det foreligger en reguleringsplan for Sigurdsgt, som vil gjøre stengningen av gata permanent. Borettslaget har uttalt seg positivt til dette. Planen er at en tredel av gatas bredde mellom Kolstadgt. og Hagegt. skal ombygges til fortau på borettslagets side. Borettslaget har uttalt seg positivt til dette, men bedt om at dette skjer i den grad dette ikke er til hinder for at andelseiere i gata kan benytte flyttebil til og fra hovedinngangen. Borettslaget er medlem av Tøyen/Nedre kampen vel. Kjæledyr Ved årsskiftet var det meldt om kjæledyr i tre leiligheter. Leil. 1: katt Leil. 2: katt (2), fugl (2) Leil. 10: fugl Framleie Ved årsskiftet var to leiligheter (10 og 23) framleid grunnet studier i utlandet. Salg av leiekontrakter Tro leiekontrakter ble omsatt i løpet av året. Dette er betydelig lavere enn i 2002 da ni av leiekontraktene ble omsatt. Prisene har vist en stigende tendens ut over høsten. Tøyen anses som et attraktivt strøk i Oslo.
7 Borettslaget Hagegata 39 Sameiet Bygården på eiendommen 231/164 er organisert som et sameie, der borettslaget utgjør seksjon en. Seksjon to eies av Hagegaten 39 AS og utgjør det meste av 1. etasje i oppgang B, samt en betydelig del av kjelleren. Det ble ikke avholdt ordinært sameiemøte i 2003. Styret utgjøres av Frode Eriksen (leder), samt Svein Olav Staalen og Øistein Haugen, sistnevnte for seksjon to. På et møte den 25. juni kom seksjonene til enighet om en del forhold borettslaget tok opp med seksjon to i brev datert 6. juni 2003. En protokoll fra møtet er datert 29. september, men er ennå ikke signert. Heiser Etter flere år med Access (som i 2001 ble kjøpt av Otis) som leverandør av service på borettslagets heiser, valgte styret i januar 2003 å bytte til Ribe Heis as med virkning fra 2003. Borettslaget har etter krav mot Otis as fått refundert penger knyttet til forskuddsbetalt, men ikke levert heisservice i 2003. Det ble sent i 2002 investert vel 20.000 kroner i oppgradering av varmeovner i tilknytning til heissjakt og heiskontrollrom i heisen i A-oppgangen, foruten varmekabel på heisens sylinder. Dette for å forebygge stans som følge av lav temperatur. Dette synes å ha virket for heisen stanset ikke en gang i perioden 1. desember 2002 og fram til sommeren 2003. Sommeren og høsten 2003 har det likevel vært 8 driftsstans på heisen i A-oppgangen, med en snittkostnad på vel 2000 kroner per gang. For borettslaget har kostnadene knyttet til heisstans vært betydelige, og ligget rundt 20.000-40.000 kroner de siste årene. Dette mener styret er for høyt i forhold til hydrauliske heisers normale driftsstans. Dette kommer i tillegg til en årlig kostnad for heisvedlikehold på vel 20.000 kroner. Fra 2003 er vedlikeholdskostnadene noe redusert og ikke lenger knyttet til forskuddsbetaling, men etterskuddsbetaling knyttet til faktiske gjennomførte besøk. Vedlikehold Etter forliket med Inka Eiendom høsten 2001 har borettslaget økt bruken av penger til å gjennomføre vedlikehold. I 2003 ble det budsjettert med er rekordstort vedlikeholdsbudsjett. 150.000 kroner var alene avsatt til en planlagt drenering for å hindre vanninntregning i kjeller. Dette ble etter
8 Borettslaget Hagegata 39 avtale med Hagegaten 39 AS ikke gjennomført for å sjekke ut et alternativ; elektroosmose, der grunnmuren varmes opp med elektroder for å holde vannet unna. Når dette skrives er det kjent at denne metoden kommer på vel 1 million kroner for Hagegt. 39, noe som gjør drenering til det billigste. Det er enighet i sameiet om at dette skal skje og OBOS prosjekt er engasjert for å gjennomføre dette. Ellers er følgende større vedlikehold gjennomført i 2003: 40.000 kr i målerskap/kontroll av vedlikehold OPAK påviste under en befaring i 2002 at monteringen av målerskapet i kjellerne ikke var forskriftsmessig utført. Tandbergs Elektriske ble engasjert for å utbedre manglene. OPAK har senere vurdert arbeidet og funnet målerskapene i forskriftsmessig stand. 20.000 kr på calling-anlegg Styret valgte å oppgradere tavla til callinganlegget våren 2003. Utført av Dasic as. 20.000 kr på ombygging av loftsboder Generalforsamlingen vedtok å øke antallet boder slik at alle andelseiere fikk hver sin. Styret utførte vedtaket i månedsskiftet november/desember. Utført av Oslo Vaktmester Sentral AS. 40.000 kr på bytte av låssystem Styret vedtok å bytte borettslagets gamle låssystem CBM-154 med et nytt, blant annet får å fjerne alle nøkler som i tidens løp er stjålet, mistet, m.v. der styret ikke er varslet om dette. Nå er krav om at styret skal varsles ved mistede nøkler skrevet inn i husordensreglene. Verre var at det ikke fantes enn oppdatert låsplan for dette systemet, og til overmål gikk leverandøren av systemet konkurs like etter innflyttingen i borettslaget våren 1998. Styret fikk heller ikke innfridd sitt ønske om plassering av låssystemet da TrioVing plasserte leverandørens avtaler til nye selskap. Løsningen ble altså å kjøpe ett nytt komplett låssystem til borettslaget. Alle eksisterende låser ble byttet, og en komplett låsplan finnes. Styret kan ved ved hjelp av låsplanen se hvor mange nøkler som er produsert til hver leilighet. Pr. dags dato er det ikke varslet om nøkler på avveie. Gjennomført i april 2003, av Låsmester1 as. Igangsatt arbeid for å utbedre vanninntregning i kjeller. Sameiet har engasjert Norsk Osmose Tekologi for å vurdere hva som må gjøres for å holde kjelleren i Hagegt. 39 tørr, også på regnversdager. En befaring i desember til kroner 15.000 kastet av seg en rapport med anbefalinger om hva som bør gjøres. Borettslagets kostnad for rapporten er en tredel av 15.000 kroner. I 2004 er det budsjettert med til sammen 450.000 kroner i ulikt ekstra
9 Borettslaget Hagegata 39 vedlikehold. Blant annet nærmere 200.000 kroner til arbeider med kjelleren, foruten tilsvarende for å pusse fasade mot 1. etasje og kjeller da blant annet taggingen skal bort. Styret har på prinsipielt sluttet seg til Oslo kommunes antitagging-kampanje med abonnement på fjerning av tagging. Vedlikeholdet i 2004 gjennomføres ved hjelp av avsatte midler, samt rentenedgang fra Husbankens side i 2004. Avtaler Borettslaget har en rekke faste leverandører av varer og tjenester. 31.12.03 var dette: Forretningsførertjenester: OBOS Eiendomsforvaltning as. Forvaltningskonsulent er Terje Sørhuus, tlf 22 86 59 99. Revisjonstjenester: Otterstads Revisjonskontor as Tjenesteleverandører: Vask av trapperom en gang ukentlig: Tripp Trapp Renhold as Låssystem: Låsmester1, Kjølberggt. 36. Heisvedlikehold: Ribe heis as Heisalarm for uthenting ved driftsstans: Vaktservice as Brannalarm, service: Siemens as Kabel-TV leveranser, samt div. andre tjenester. Telenor Avidi as Via sameiet kjøpes følgende tjenester: Snømåking/strøing: Oslo Vei as Forsikring: Norman Forsikring/Gjendisige Der dette er formålstjenlig har borettslaget innhentet tilbud fra flere leverandører. BORETTSLAGETS GENERELLE ØKONOMI Rentenivået i Husbanken er den enkeltfaktor som er mest avgjørende for borettslagets økonomi og for husleienivået. Styret valgte å redusere husleienivået fra 1. januar 2004 med vel 100.000 kroner. Dette kommer som følge av rentenedgang på borettslagets lån i Husbanken, ved at borettslaget har valgt å ikke forlenge fastrenteavtalen som ble etablert med virkning fra 1. januar 1999, og som løper ut 31.12.2003. Fastrenteavtalen var på 5,5 prosent. Borettslaget har budsjettert med en Husbankrente i 2004 på i snitt 4 prosent. Per dags dato (29.03.04) er det klart at flytende rente 1. kvartal blir på 3,7 prosent, 3,2 prosent i andre kvartal og 2,6 prosent i tredje kvartal. Fremtidig husleienivå vil bli lagt slik at borettslaget over driften kan
10 Borettslaget Hagegata 39 generere et overskudd stort nok til å kunne avsette tilstrekkelig med penger til vedlikeholdsfondet som ble opprettet av generalforsamlingen i 2000. Fremtidig husleie Tre pr. dags dato kjente forhold påvirker fremtidig husleienivå: 1. Alminnelig kostnadsutvikling og vedlikeholdsbehov 2. Opphør av eksisterende fastrenteavtale i Husbanken 3. Opphør av avdragsfri periode på Husbanklån Når det gjelder første punkt vil borettslaget forsøke å øke inntektene i tråd med kostnadsøkningen. Vedlikeholdsbehovet vil imidlertid kunne påvirke husleienivået. Mest avgjørende er likevel betingelsene knyttet til borettslagets Husbanklån. Hvordan påvirkes husleie av renteendringer på Husbanklånet? Husbanklånet er på 13,5 millioner kroner og er et annuitetslån (dvs at en betaler det samme terminbeløpet (avdrag + renter) gjennom hele lånets løpetid dersom renten er uforandret. Etter hvert som lånet nedbetales, vil renteandelen av terminbeløpet bli mindre og avdragsdelen øke tilsvarende.). En renteendring på 0,5% på borettslagets lån utgjør 67.750,- kr (gjennomsnittlig 225 kr/mnd/leil). Fastrenteavtalen går ut 31.12.03. Lånet er avdragsfritt til juni 2006. Gitt gjeldende rente og nedbetalingsprofil, vil første avdrag, stort kr 78.557,-, bli betalt 01.07.06. Hvert kvartal øker avdragsdelen med ca kr 1.100,-, mens renteandelen avtar tilsvarende. Terminbeløp blir da kr ca kr 265.000,- (1 060 000 for et helt år). Avdrag for året 2007 ser ut til å bli kr 330.000,-. Husbankrenta må reduseres til vel 3% før rentegevinsten dekker avdragene. Skatteeffekten kan vi se bort fra, siden den kommer den enkelte andelseier «til gode». Rentereduksjoner resulterer i, for låntagere, høyere skatt. Avdrag 2008 blir ca kr 348.000,-. Med uforandret lånerente betyr dette en gjennomsnittlig husleieøkning på 1100 kr/mnd/leil. når en skal starte på avdragsbetalingen. Du kan finne ca-tall for egen leilighet ved å ta utgangspunkt i den gjennomsnittlige husleie for alle leiligheter på vel 4400 kr. Forbehold: Regnestykkene er veiledende og gir ikke nødvendigvis et korrekt bilde av borettslagets fremtidige husleie, og er heller ikke bindene for fremtidige styrevedtak.
11 Borettslaget Hagegata 39 INNTEKTS OG KOSTNADSOVERSLAG FOR 2004 Styret har satt opp en oversikt over de forventede inntekter og utgifter for året 2004. Tallene er vist som egen kolonne ved siden av resultatregnskapet. Oversikten er basert på følgende: - Vel 100.000 kroner i lavere inntekt på husleie/varmt vann/kabel-tv - Flytende rente i Husbanken med en gjennomsnittlig rente på 4 prosent gjennom året - Ekstra vedlikehold på 450.000 kroner I posten drift- og vedlikehold er det beregnet kr 450.000 til større vedlikehold i 2004. dette. Dette er det informert om i eget rundskriv 11/03 (distribuert 12.11.03). Det er budsjettert med vel 150.000 kroner i februar og august til innvendige arbeider i kjelleren i B-oppgangen, samt borettslagets andel av fasadepuss for fasade i 1. etasje mot Hagegt. og Sigurdsgt. I tillegg er det avsatt prosjektkostnader for disse to vedlikeholdsoppgavene p å til sammen vel 60.000 kroner. Det er også bedt om pris fra Oslo Vaktmestersentral på diverse mindre vedlikeholdsarbeider, som blir utført fra og med november 2003 og utover. Ut over dette er det ordinære vedlikeholdet, inkludert kostnad til planlagt vaktmestertjeneste med oppstart i 2004 budsjettert med 70.000 kroner, mot normalt i størrelsesorden 30.000. Endringer i 2004: Dreneringsarbeider det ble budsjettert med i januar 2003 blir ikke utført etter planen, idet sameiets parter bestemte seg for å utrede en plan for osmoseteknisk tørking av grunnmur. Etter en befaring i desember 2003 ble det i januar 2004 levert en rapport til sameiet som konkluderte med at et slikt prosjekt ville komme på nær 900.000 kroner. Sameiet valgte derfor å gå tilbake til den opprinnelige planen med å drenere ved grunnmur. Borettslagets andel for dette arbeidet er 1/3-del etter antallet med seksjon 2. 4. REGNSKAPET FOR 2003 Årsregnskapet for borettslaget er ført etter forskrift av 24.01.1989, nr 59, om årsoppgjør for borettslag. Resultatet av driften året 2003 viser en endring i disponible midler på kr 104 340,- slik at disponible midler pr. 31.12.2003 utgjør kr 442 916,-, og som styret foreslår overført til driften 2004. Inntektene i 2003 var totalt kr 1 366 031,-. Det er ingen vesentlige avvik i forhold til budsjettet, verken hva gjelder totalbeløpet eller de enkelte inntektsposter.
12 Borettslaget Hagegata 39 Utgiftene i 2003 var totalt kr 1 218 956,-. Det er en reduksjon av utgiftene i forhold til budsjettet for år 2003 på kr 172 907,-. De viktigste utgiftspostene med avvik fra budsjettet er: - Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr 300 000,-, mens regnskapet viser kr 130 563,-. Hovedårsaken til avviket var ikke utført dreneringsarbeid budsjettert med 150 000,- i januar 2003. Forutsetning om fortsatt drift er tilstede, og årsregnskapet for 2003 er satt opp under denne forutsetning. Forøvrig vises til de enkelte tallene i driftsoversikten og den regnskapsmessige oversikt som fremkommer under noter til regnskapet. Diagram: Utgifter 2003 M ED LEM SKON TINGEN T 0,01 % EN ER GI/ FYRING 4 % KOMMUNALE AVGIFTER 4 % FO RSIKR INGER 5 % ANDRE DRIFTSU TG IFTER 5 % REVISJONSHONORAR 0,3 % STYREHONORAR 1 % FO RR ETN INGSFØRER HONORAR 3 % KO NSULEN T OG FORVALTN.TJ 1 % PERSONALUTGIFTER 1 % DRIFT OG VEDLIKEHOLD 11 % ANDRE RENTEUTGIFTER 0,1 % PA NTEGJELDSR EN TE R 65 %
13 Borettslaget Hagegata 39 Diagram: Budsjetterte kostnader 2004 ANDRE DRIFTSU TGIFTER 3 % STY REHON OR AR 1 % FO RR ETN INGSFØR.HO N. 3 % EN ERG I/ FY RING 4 % KOMMUNALE AVGIFTER 4 % FO RSIKR INGER 4 % REVISJONSHONORAR 0,5 % KO NSU LEN THO NO RA R 0,5 % PER SO NA LUTG IFTER 1 % DRIFT OG VEDLIKEHO LD 42 % RENTEUTGIFTER 37 % 5. KOSTNADSUTVIKLING RENTER Rentesatsene i OBOS Eiendomsforvaltning AS pr. den 31.12.2003: Driftskonto (foliokonto) 0,25 % p.a. Særvilkårskonto (inntil 8 uttak pr. år) 2,75 % p.a. Negativ kasse (overtrekk) 1,50 % pr. mnd. STRØMPRISENE Den totale strømprisen til en forbruker består av tre komponenter: Kraftpris som dekker kostnadene ved å produsere og selge den elektriske kraften (som betales til kraftleverandør). Nettleie for transport av den elektriske kraften (som betales til nettselskapet). Statlige avgifter dvs. forbrukeravgift, avgift til Energifondet og merverdiavgift. Kraftpris utgjør ca. 35 %, nettleie ca. 30 % og statlige avgifter ca. 35 %. FORSIKRING Det vil bli en generell økning av forsikringspremien i 2004 på ca. 11%, hvorav økning i byggeindeksen utgjør ca. 6% og prisøkning på ca. 5% i de fleste forsikringsselskapene. Økningen av borettslagets forsikringspremie for 2004 er på ca. 6 %
14 Borettslaget Hagegata 39 KOMMUNALE AVGIFTER De kommunale avgiftene for vann, avløp og renovasjon øker med 13,3% fra 2003 til 2004. ØVRIGE KOSTNADER Når det gjelder de øvrige kostnadene i budsjettet har styret regnet med en generell prisstigning. Oslo, 27.04.04 I styret for borettslaget Hagegt. 39 Frode Eriksen/S/ Liv Blom/S/ Benjamin Skagen Nedberg/S/
15 Borettslaget Hagegata 39 FAGREVISJON AS Medlem av Den norske Revisorforening Ansvarlige revisorer: Møllergt. 37, 0179 Oslo Telefon 22 98 73 00 Telefaks 22 98 73 19 E-post post@fagrevisjon.as Bankgiro 9001.08.33115 Organisasjonsnummer Revisornummer www.fagrevisjon.as } NO 986 175 857 MVA Otterstad, Kjeld Ole - statsautorisert revisor Kromvoll, Terje - statsautorisert revisor Sandsnes, Merete Otterstad - statsautorisert revisor Eriksen, Christian Fredrik - registrert revisor Til generalforsamlingen i Borettslaget Hagegt. 39 Deres ref.: Vår ref.: KOO/TØ 16318-03-12 F:\TEKST\Revber2003\16318to.mail REVISJONSBERETNING FOR 2003 Vi har revidert årsregnskapet for Borettslaget Hagegt. 39 for regnskapsåret 2003, som viser disponible midler med kr 442.916,-. Vi har også revidert opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av disponible midler. Årsregnskapet består av driftsoversikt, oversikt over eiendeler og gjeld og noteopplysninger. Årsregnskapet og årsberetningen er avgitt av selskapets styre og forretningsfører. Vår oppgave er å uttale oss om årsregnskapet og øvrige forhold i henhold til revisorlovens krav. Vi har utført revisjonen i samsvar med revisorloven og god revisjonsskikk i Norge. God revisjonsskikk krever at vi planlegger og utfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. Revisjon omfatter kontroll av utvalgte deler av materialet som underbygger informasjonen i årsregnskapet, vurdering av de benyttede regnskapsprinsipper og vesentlige regnskapsestimater, samt vurdering av innholdet i og presentasjonen av årsregnskapet. I den grad det følger av god revisjonskikk, omfatter revisjon også en gjennomgåelse av selskapets formuesforvaltning og regnskaps- og intern kontrollsystemer. Vi mener at vår revisjon gir et forsvarlig grunnlag for vår uttalelse. Vi mener at årsregnskapet er avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et uttrykk for selskapets økonomiske stilling 31. desember 2003 og for endring i disponible midler i regnskapsåret i overensstemmelse med god regnskapsskikk i Norge. ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god regnskapsskikk i Norge. opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av disponible midler er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Oslo, den 4. mai 2004 FAGREVISJON AS Kjeld Ole Otterstad /s/ statsautorisert revisor
16 Borettslaget Hagegata 39 DRIFTSOVERSIKT Regnskap 2003 Regnskap 2002 Budsjett 2003 Budsjett 2004 DRIFTSINNTEKTER: LEIEINNTEKTER 1 1 307 136 1 307 136 1 307 000 1 207 000 RENTEINNTEKTER 2 17 059 9 632 8 000 5 000 INNTEKTER ANT ANL 0 5 000 0 0 ANDRE INNTEKTER 3 41 836 357 790 25 000 0 SUM INNTEKTER 1 366 031 1 679 558 1 340 000 1 212 000 UTGIFTER: KONTINGENT -500-500 0 0 REVISJONSHONORAR -2 924-2 811-3 000-3 000 STYREHONORAR -14 000-10 000-10 000-15 000 FORRETNINGSFØR.HON. -42 485-41 245-42 275-44 000 KONSULENTHONORAR 4-8 728-6 132-6 000-6 000 PERSONALUTGIFTER 5-15 654-1 538-2 000-16 000 DRIFT OG VEDLIKEHOLD 6-130 563-146 565-300 000-562 000 RENTEUTGIFTER 7-783 020-791 002-787 588-508 416 FORSIKRINGER -56 489-52 267-57 000-60 000 KOMMUNALE AVGIFTER -53 695-60 689-60 000-59 600 ENERGI / FYRING -50 844-59 082-55 000-55 000 ANDRE DRIFTSUTGIFTER 8-60 055-47 925-69 000-50 000 SUM UTGIFTER -1 218 956-1 219 756-1 391 863-1 379 015 RESULTAT FØR FINANSIELLE INN- OG UTBETALINGER 147 075 459 802-51 863-167 015 FINANSIELLE INN- OG UTBETALINGER NEDBETALT LÅN -42 735-43 791-44 186 0 ENDRING DISP. MIDLER 104 340 416 011-96 049-167 015 DISPONIBLE MIDLER 1.1 338 575-77 435 0 0 ÅRETS BEVEGELSE 104 340 416 011 0 0 DISPONIBLE MIDLER 31.12 442 916 338 575 0 0
17 Borettslaget Hagegata 39 OVERSIKT EIENDELER OG GJELD 2003 2002 OMLØPSMIDLER: DRIFTSKONTO I OBOS 362 272 337 014 SPAREKONTO I OBOS 263 213 251 072 HUSLEIERESTANSER 24 331 5 467 KORTSIKTIGE FORDRINGER 9 10 351 11 079 SUM OMLØPSMIDLER 660 166 604 632 KORTSIKTIG GJELD: FORSKUDD HUSLEIE -11 932-12 912 LEVERANDØRGJELD -2 945-44 829 GJELD OFF.MYNDIGH/FERIEPENGER 10-1 589-116 PÅLØPNE RENTER -194 840-194 193 PÅLØPNE AVDRAG -5 945-8 917 ANNEN KORTSIKTIG GJELD 0-5 090 SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD -217 251-266 056 DISPONIBLE MIDLER 442 916 338 575 ANLEGGSMIDL.ANSKAFF.KOST OG SENERE PÅKOSTNINGER: BYGNINGER 11 20 521 500 20 521 500 TOMT 3 300 000 3 300 000 SUM ANLEGGSMIDLER 23 821 500 23 821 500 LANGSIKTIG GJELD: PANTEGJELD 12-14 075 774-14 118 509 BORETTSINNSKUDD 13-9 357 500-9 357 500 ANDELSKAPITAL (25 * 100) -2 500-2 500 SUM LANGSIKTIG GJELD -23 435 774-23 478 509 PANTSTILLELSE KR 14 23 651 300 24 043 800 Oslo, 31.12.03/27.04.04 STYRET FOR HAGEGATA 39 BL FRODE ERIKSEN/S/ LIV BLOM/S/ BENJAMIN SKAGEN NEDBERG/S/ OBOS EIENDOMSFORVALTNING AS Øivind Aastorp/s/ Forretningsfører Jarran Dolve/s/ Forvaltningskonsulent
18 Borettslaget Hagegata 39 NOTE: 1 LEIEINNTEKTER Husleie 1 202 136 Kjølevann 78 000 Kabel TV 27 000 SUM LEIEINNTEKTER 1 307 136 NOTE: 2 RENTEINNTEKTER Renter bank (OBOS) 12 141 Renter av driftskonto i OBOS 3 375 Andre renteinntekter 1 543 SUM RENTEINNTEKTER 17 059 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Refusjoner 20 205 UPC 10 262 Access 3 860 Gjensidige Nor 7 509 SUM ANDRE INNTEKTER 41 836 NOTE: 4 KONSULENT OG FORVALTN.TJENESTER Juridisk bistand -2 461 Opak AS -6 267 SUM KONSULENT OG FORVALTN.TJENESTER -8 728 NOTE: 5 PERSONALUTGIFTER Ordinær lønn, fast ansatte -8 408 Annen lønn -640 Påløpne feriepenger -1 086 Arbeidsgiveravgift -3 174 Yrkesskadeforsikring -2 346 SUM PERSONALUTGIFTER -15 654 NOTE: 6 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedl.hold bygninger -59 000 Drift/vedl.hold VVS -7 688 Drift/vedl.hold elektro -2 062 Drift /vedl.hold utvendig anl. -220 Drift/vedl.hold heisanlegg -26 373 Kabel/Tv-anlegg -31 258 Drift/vedl.hold brannsikring -3 491 Kostnader dugnader -471 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -130 563
19 Borettslaget Hagegata 39 NOTE: 7 RENTEUTGIFTER HUSBANKEN -745 393 OBOS -9 852 OSLO ENERGI ENØK-LÅN -27 020 Andre rentekostnader -755 SUM RENTEUTGIFTER -783 020 NOTE: 8 ANDRE DRIFTSUTGIFTER Lokalleie -500 Container -4 758 Verktøy og redskaper -151 Driftsmateriell -357 Lyspærer og sikringer -835 Datarekvisita -783 Vaktmestertjenester -6 858 Renhold ved firmaer -27 561 Kontor og datarekvisita -644 Trykksaker -2 298 Aviser, tidsskrifter, faglitteratur -1 860 Møter, kurs, oppdateringer mv -154 Andre kontorkostnader -4 753 Telefon -5 009 Porto -1 895 Bilgodtgjørelse -960 Reisekostnader -335 Bankgebyr -344 SUM ANDRE DRIFTSUTGIFTER -60 055 NOTE: 9 KORTSIKTIGE FORDRINGER Modus AS 10 351 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 10 351 NOTE: 10 GJELD OFF.MYNDIGH/FERIEPENGER Forskuddstrekk -329 Skyldig arbeidsgiveravgift -174 Skyldige feriepenger -1 086 SUM GJELD OFF.MYNDIGH/FERIEPENGER -1 589 NOTE: 11 BYGNINGER Tilgang 1998 20 521 500 SUM BYGNINGER 20 521 500 Tomten er kjøpt i 1998 Gnr.231/bnr.164/snr. 1
20 Borettslaget Hagegata 39 NOTE: 12 PANTEGJELD HUSBANKEN Renter 31.12.03: 4,20%, løpetid 30 år Opprinnelig 1998-13 550 000 Nedbetalt tidligere 0 Nedbetalt i år 0 ENØK-LÅN Renter 31.12.03: 6,47%, løpetid 15 år Opprinnelig 2000-535 000 Nedbetalt tidligere 151 589 Nedbetalt i år 32 696 OBOS Renter 31.12.03: 3,75%, løpetid 15 år Opprinnelig 2000-200 000 Nedbetalt tidligere 14 902 Nedbetalt i år 10 039-13 550 000-350 715-175 059 SUM PANTEGJELD -14 075 774 NOTE: 13 BORETTSINNSKUDD Saldo 1.1-9 750 000 Korrigering 392 500 SUM BORETTSINNSKUDD -9 357 500 NOTE: 14 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: kr. 23 439 219,- Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2003 23 821 500 har en bokført verdi på kr.: 23 821 500,-