MELDING OM IGANGSETTING AV REGULERINGSARBEID Høringsinstanser: Eksterne: Fylkesmannen i Rogaland (2 kopier) Rogaland fylkeskommune Statens vegvesen, region vest Jernbaneverket Region Vest NSB AS Rom Eiendom AS Telenor, Servicesenter for nettutbygging Direktoratet for mineralforvaltning Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap Norges vassdrags- og energidirektorat IVAR IKS Lyse Energi A/S, Lyse nett Boreal Transport Sør AS Rogaland Kollektivtrafikk FKF Næringsforeningen i Stavangerregionen Kommunale: Byplan, seksjon arealplan (kart i målestokk 1:1000) Byplan, planarkiv v/ Eva Vange Byplan, seksjon transportplan Byplan, seksjon oppmåling Byggesak Bymiljø, v/dagfinn Risa Kultur Rådmannens stab v/ Sidsel Haugen Kommuneoverlegen Næringssjefen Eiendom Barnerepresentanten (2 kopier) Funksjonshemmedes råd Ganddal bydelsutvalg v/ Terje Spanne, Brekkemarkå 5, 4322 Sandnes Sentral sekretær for bydelsutvalgene, politisk sekretariat, Marita C. Svindland Brannvesenet Sør-Rogaland IKS, Brannforebyggende avdeling Sandnes Tomteselskap KF Side 2
Grunneierliste for plan 2012123 12.09.2012 Matrikkelnr Navn Adresse Poststed 1102-50/1 Vaule Sandtak As Foss-Eikeland 4323 Sandnes 1102-50/2 Sandnes Kommune Postboks 583 4305 Sandnes 1102-50/4 Karlsen Jakob Foss-Eikeland, Kvernelandsv 4323 Sandnes 1102-50/6 Statskog Sf Postboks 63 Sentrum 7801 Namsos 1102-50/11 Karlsen Jakob Foss-Eikeland, Kvernelandsv 4323 Sandnes 1102-50/18 Jernbaneverket Postboks 4350 2308 Hamar 1102-50/18 Norsk Spennbetong As Veidemannsveien 1 4328 Sandnes 1102-50/18 Spenncon As Postboks 574 1302 Sandvika 1102-50/19 Ommundsen Atle Kvernelandsveien 156 4323 Sandnes 1102-50/21 Kvål Kari Marie Kvernelandsveien 170 4323 Sandnes 1102-50/24 Stokkeland Gustav Kvernelandsveien 142 4323 Sandnes 1102-50/25 Pedersen Arne Kvernelandsveien 158 4323 Sandnes 1102-50/25 Pedersen Grethe Johanne B Kvernelandsveien 158 4323 Sandnes 1102-50/26 Hegre Geir Kvernelandsveien 144 4323 Sandnes 1102-50/28 Solheim Tor Jærvegen 904 4352 Kleppe 1102-50/28 Ueland Torill Varafjellstubben 11 4330 Ålgård 1102-50/28 Vatne Margunn Vigdelneset 56 4053 Ræge 1102-50/29 Frøyland Olav Kvernelandsveien 148 4323 Sandnes 1102-50/30 Foss-Eik Eiendom As Kvernelandsveien 142 4323 Sandnes 1102-50/31 Pollestad Jarle Kvernelandsveien 138 4323 Sandnes 1102-50/31 Pollestad Kjellaug K Kvernelandsveien 138 4323 Sandnes 1102-50/32 Jernbaneverket Postboks 4350 2308 Hamar 1102-50/32 Norsk Spennbetong As Veidemannsveien 1 4328 Sandnes 1102-50/32 Spenncon As Postboks 574 1302 Sandvika 1102-50/33 Statens Vegvesen Postboks 8142 Dep 0033 Oslo 1102-50/37 Bjørnsen Målfrid Jarny Kvernelandsveien 136 4323 Sandnes 1102-50/38 Karlsen Sissel Kvernelandsveien 134 4323 Sandnes 1102-50/39 Røstbø Bente Kristin Kvernelandsveien 132 4323 Sandnes 1102-50/39 Røstbø Jon Arne Kvernelandsveien 132 4323 Sandnes 1102-50/40 Norsk Spennbetong As Veidemannsveien 1 4328 Sandnes 1102-50/40 Spenncon As Postboks 574 1302 Sandvika 1102-50/43 Sandnes Kommune Postboks 583 4305 Sandnes 1102-50/44 Skibladner Eiendom Da Hillevågsveien 95 4016 Stavanger 1102-50/45 Skibladner Eiendom Da Hillevågsveien 95 4016 Stavanger 1102-50/46 Håkull Invest As Stokkamyrveien 22 4313 Sandnes 1102-50/48 Skibladner Eiendom Da Hillevågsveien 95 4016 Stavanger 1102-50/49 Skibladner Eiendom Da Hillevågsveien 95 4016 Stavanger 1102-50/52 Rogaland Fylkeskommune Postboks 130 Sentrum 4001 Stavanger 1102-50/52 Statens Vegvesen Region Vest Askedalen 4 6863 Leikanger 1102-50/53 Karlsen Jakob Foss-Eikeland, Kvernelandsv 4323 Sandnes 1102-50/53 Sandnes Betong As Foss Eikeland 4323 Sandnes 1102-50/59 Ull As Postboks 829 Sentrum 4004 Stavanger 1102-50/61 Ull As Postboks 829 Sentrum 4004 Stavanger 1102-50/63 Helland Rita Lise Larsen Hellandsheivegen 4 4120 Tau 1102-50/64 Foss-Eik Eiendom As Kvernelandsveien 142 4323 Sandnes 1102-50/65 Foss-Eik Eiendom As Kvernelandsveien 142 4323 Sandnes 1102-51/57 Jernbaneverket Postboks 4350 2308 Hamar 1102-999/1 Sandnes Kommune Postboks 583 4305 Sandnes Side 1 Grunneierliste
OVERSIKTSKART Detaljregulering for næringsområde på gnr.50, bnr.1 m.fl. Foss Eikeland Plan 2012123 MÅLESTOKK 1 : 12000 BYPLANSJEFEN I SANDNES, 12.09.2012 NORD
Y 311500 Y 311000 X 6523000 X 6522500 Kart med plangrense Detaljregulering for næringsområde på gnr.50, bnr.1 m.fl. Foss Eikeland Plan 2012123 MÅLESTOKK 1 : 3000 NORD BYPLANSJEFEN I SANDNES, 12.09.2012
ULL AS, SANDNES TOMTESELSKAP KF OG STATSKOG DETALJREGULERING FOR NÆRINGSOMRÅDE PÅ GNR. 50 BNR. 1 M.FL., FOSS-EIKELAND PLAN 2012 123 FORSLAG TIL PLANPROGRAM 13. SEPTEMBER 2012
PROSJEKTINFORMASJON Prosjektets tittel: Detaljregulering for næringsområde på gnr. 50 bnr. 1 m.fl., Foss-Eikeland - plan 2012 123 Dokument: Planprogram Oppdragsnummer: 2052 Oppdragsgiver: Ull AS, Sandnes Tomteselskap KF og Statskog Versjon: 1 Dato: 13. september 2012 Oppdragsansvarlig: Egenkontroll: Sidemannskontroll: Lagret: Eva Esbensen EE NE O:\2052_Regplan Foss-Eikeland\06_Rapport\2052_Foss- Eikeland_planprogram.docx Dimensjon Rådgiving AS Gamle Forusveien 10A 4033 Stavanger Tlf: 51 44 01 00 Fax: 51 63 01 35 Org.nr: 983 513 905
Planprogram Side i INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Innledning... 1 2 Bakgrunn for planarbeidet... 2 2.1 Formål med planen... 2 2.2 Beskrivelse av området (dagens situasjon)... 2 3 Føringer for planarbeidet... 3 3.1 Gjeldende planer... 3 3.2 Pågående planarbeid... 4 3.3 Øvrige føringer... 4 4 Utredningsbehov... 5 4.1 Metodisk vurdering av konsekvenser... 5 4.2 Utredningstema... 5 4.3 Øvrige tema i planarbeidet... 6 5 Forslag til planprogram... 8 5.1 Beskrivelse av alternativer... 8 6 Saksgang for konsekvensutredning... 9 6.1 Medvirkning og informasjon... 9 7 Fremdrift... 10
Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland. Forslag til planprogram Side 1 1 Innledning Formålet med detaljreguleringsplanen er å legge til rette for et næringsområde på Foss- Eikeland. I henhold til forskrift om konsekvensutredning 2 f) skal tiltaket konsekvensutredes. Forskriften sier: «Vedlegg I. Planer for tiltak og tiltak som alltid skal konsekvensutredes etter 2 Industri-, nærings-, lager- og kontorbygg samt offentlige bygg og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn 500 mill kr eller et bruksareal på mer enn 15.000 m 2» Formålet med konsekvensutredninger er å sikre at hensynet til miljø og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelsen av planer eller tiltak, og når det tas stilling til om, og på hvilke vilkår, planer eller tiltak kan gjennomføres (Kilde: 1 i forskrift om konsekvensutredning). Konsekvensutredningen skal gi en beskrivelse av miljøet og samfunnsforholdene i tiltaks- og influensområdet slik det fremstår i dag. For alle reguleringsplaner som kan ha vesentlig virkning for miljø og samfunn, skal det som et ledd i varslingen av planoppstart utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet (pbl. 4-1). Hensikten med planprogrammet er å informere om planarbeidet, og få inn synspunkt på planene i en tidlig fase. Planprogrammet skal gi en beskrivelse av planen, antatte problemstillinger som vil bli belyst og hvilke alternativer som blir vurdert. Forslaget skal redegjøre for hvilke forhold som er avklart i overordnet plan og hvilke utredninger som skal inngå i planbeskrivelse med konsekvensutredning. Planprogrammet skal være tilpasset omfanget av og nivå på planarbeidet og de problemstillinger planarbeidet er ment å omfatte, så langt som mulig basere seg på foreliggende kunnskap. Samtidig som planprogrammet legges ut til offentlig ettersyn varsles det oppstart av planarbeidet i henhold til plan- og bygningsloven 12-8.
Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland. Forslag til planprogram Side 2 2 Bakgrunn for planarbeidet Forslagsstiller Ull AS, Sandnes Tomteselskap KF og Statskog ønsker å tilrettelegge for utbygging av næringsområde på Foss-Eikeland. Planområdet tilgrenser et eksisterende næringsområde. Det ble avholdt oppstartsmøte mellom Sandnes kommune og forslagsstiller i juni 2012. Forslagsstiller fremmet da ønsket om å detaljregulere et område på Foss-Eikeland. Administrasjonen ga tilbakemelding om at planarbeidet er i samsvar med gjeldende planer og at planarbeidet antas å kunne fremmes som detaljreguleringsplan. 2.1 Formål med planen Formål med planen er å legge til rette for at området kan benyttes til næring. 2.2 Beskrivelse av området (dagens situasjon) Planområdet avgrenses av fv. 505 i vest, eksisterende næringsområder i sør og nord og LNFareal i øst. Figur 2-1 Oversiktskart over området
Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland. Forslag til planprogram Side 3 3 Føringer for planarbeidet 3.1 Gjeldende planer 3.1.1 Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP-J) Området er i FDP-J avsatt til tettstedsareal med fv. 505 som fremtidig bussakse. Den nedlagte Ålgårdsbanen er avsatt som framtidig bybanetrasé. 3.1.2 Kommuneplan for Sandnes kommune 2011-2025 Planområdet er avsatt til næringsformål i kommuneplan for Sandnes 2011-2025. Figur 3-1 Utsnitt fra kommuneplan for Sandnes kommune 2011-2025 3.1.3 Reguleringsplaner Deler av planområdet er regulert til næringsområde og allmennyttig formål i plan 79115. I plan 87117 er deler av planområdet regulert til masseuttak/industri og friluftsområde. Gjeldende bebyggelsesplan, 87317 regulerer deler av planområdet til industri. Tilgrensende reguleringsplaner - 2006 110 Reguleringsplan for Rv 505, Foss-Eikeland bru (vedtatt 13.11.2007)
Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland. Forslag til planprogram Side 4 3.2 Pågående planarbeid 3.2.1 Reguleringsplan for fv. 505 Skjæveland-Foss Eikeland Det pågår regulering av ny fylkesveg 505 mellom Skjæveland og Foss-Eikeland i regi av Statens vegvesen. Hovedformål med vegen er å avlaste Ganddal sentrum og Hoveveien for gjennomgangstrafikk (særlig næringstrafikk), gi ny atkomst til Vagle næringsområde, samt å gi en ny og bedre overordnet vegtilknytning til Bybåndet sør. Veglenken må også sees i sammenheng med arbeidet for å etablere en ny tverrforbindelse til E39 fra Foss-Eikeland til Bråstein. Reguleringsplanen ble 1. gangs behandlet i januar 2012 og forventes endelig vedtatt høsten 2012. Planen legger til rette for atkomst inn i næringsområdet på Foss-Eikeland. 3.2.2 Interkommunal kommunedelplan for Bybåndet sør Det pågår arbeid men en interkommunal kommuneplan for kommunene Sandnes, Klepp og Time. Områdene Ganddal, Orstad og Kverneland utgjør den sørligste delen av det sammenhengende bybåndet (storbyområdet på Nord-Jæren). Kommunedelplanen skal konkretisere hvordan disse nye områdene skal bygges ut og på denne måten vise hvordan bybåndet skal utvides mot sør. Området har tidligere blitt omtalt som «Orstadbyen». Kommunedelplanen forventes godkjent i løpet av høsten 2012. Planområdet er i planen for Bybåndet sør avsatt til næring omgitt av grønnstruktur. Figur 3-2 Kartutsnitt fra Bybåndet sør (sist revidert 7.9.2011) 3.3 Øvrige føringer I tillegg kan det være nødvendig for reguleringsarbeidet å forholde seg til lokale, regionale og nasjonale føringer som: Lovverket Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming Forvaltningsplan for Figgjovassdraget
Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland. Forslag til planprogram Side 5 4 Utredningsbehov Dette kapitlet beskriver hvilke tema som skal utredes og arbeides med i forbindelse med planarbeidet. Temaene vil på hver sin måte legge føringer for planarbeidet. De forskjellige temaene er oppsummert i kapittel 5. 4.1 Metodisk vurdering av konsekvenser I henhold til plan- og bygningsloven og forskrift om konsekvensutredning skal det utarbeides en konsekvensutredning for planforslaget. Hensikten med konsekvensutredningen er å belyse og vurdere hvilke konsekvenser tiltaket vil ha for de tema som er belyst i planprogrammet. Metodikken for fremstilling og sammenligning av konsekvenser for de ulike alternativene skal fremkomme i konsekvensutredningen. Statens vegvesens håndbok 140 kan benyttes som veiledende metodikk, men bør suppleres og tilpasses problemstillingene i planområdet. De ulike temaene skal fremstilles samlet. Valg av utbyggingsalternativ skal begrunnes i konsekvensutredningen, og det skal foreslås avbøtende tiltak for de ulike konsekvensene. 4.2 Utredningstema 4.2.1 Arealbruk I gjeldende reguleringsplan er området avsatt til næring, grøntstruktur og allmennyttig formål. Formålet med konsekvensutredningen er å se nærmere på konsekvensene av å endre arealformål til næring. Utredes i KU Det må gjøres en beregning av utbyggingspotensiale for null-alternativet og utbyggingsalternativet. Aktuelle næringsformål må vurderes. Arealet må vurderes opp kot konsekvenser for landskap mht. bygningsvolumer, utbyggingstetthet og bygningshøyder. Avklares i plan Fastsetting av formål og utnyttelse Fordeling av aktuelle næringsformål skal vurderes 4.2.2 Trafikale forhold En utbygging av området vil medføre økt transportbehov til og fra området og gi økt trafikk på det omkringliggende vegnettet. Plan for nye fv. 505 viser ny fremtidig hovedatkomst til planområdet. Utredes i KU Atkomstforhold, økt trafikk til og fra området, endret trafikkmønster i nærområdet. Parkeringsbehov Kollektivtilgjengelighet og forventet kollektivandel Avklares i plan Myke trafikanter Parkeringsdekning Vurdere p-plass for allmenn tilkomst til friluftsområdet i øst.
Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland. Forslag til planprogram Side 6 4.2.3 Samfunnsmessig betydning I gjeldende kommuneplan er området avsatt til næringsformål. I gjeldende reguleringsplaner er området avsatt til næring, allmennyttig formål og friluftsområde. Endringer av bruken fra allmennyttig formål (hestesportsenter) og friluftsområde til næring vil få konsekvenser for samfunnet. Utredes i KU Antall sysselsatte skal beregnes Det skal avklares hvilken samfunnsmessig betydning det har at tiltaket gjennomføres, og konsekvenser av at det ikke gjennomføres. 4.2.4 Nærmiljø og friluftsliv Nær planområdet er det flere viktige friluftsområder. Konsekvensutredningen må beskrive forhold som grøntstruktur, forbindelser i området, barnetråkk, samt belyse hvilke virkninger tiltaket vil ha for brukerne og beboerne i de berørte områdene. Utredes i KU Konsekvenser for eksisterende boligbebyggelse Konsekvenser for barn og unge Konsekvenser for omkringliggende turområder Avklares i plan Grøntstruktur innenfor planområdet. Tilgjengelighet til friluftsområder. 4.2.5 Støy Et næringsområde vil naturlig generere noe støy, samtidig som lover og forskrifter regulerer den enkelte handlingsfrihet i forhold til støy. Utredes i KU Støygenerering Konsekvenser av støy på tilstøtende områder Vurdering av støy for eksisterende boligområde Avklares i plan Støytiltak og bestemmelser for støy 4.2.6 Vassdrag Planområdet ligger i nærhet til Figgjovassdraget. Drift av næringsarealer kan føre til utslipp av skadelige stoffer til overvannssystemer og videre til vassdraget. Fare for utslipp vil også være tema i anleggsfasen. Utredes i KU Hvordan vil utbyggingen påvirke tilstøtende vassdrag i anleggsfase og permanent? Avklares i plan Bestemmelser som sikrer Figgjovassdraget mot økt utslipp 4.3 Øvrige tema i planarbeidet Følgende tema er ikke tatt med som egne plantema i konsekvensutredningen, men er tema som må belyses, og som vil være faglige føringer for planarbeidet.
Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland. Forslag til planprogram Side 7 4.3.1 Universell utforming Universell utforming skal legges til grunn ved arealplanlegging. Avklares i plan I planen skal det avklares hvordan universell utforming ivaretas innenfor planområdet. 4.3.2 Kriminalitetsforebygging Ved planlegging av næringsområder skal det legges vekt på kriminalitetsforebyggende utforming. Det skal sikres oversiktlige og godt belyste adkomstforhold, møteplasser, uteoppholdsarealer og gårdsrom. Sjekkliste for forebygging av kriminalitet i utbyggingsområder skal legges til grunn for detaljplanleggingen. Avklares i plan Sjekkliste for forebygging av kriminalitet i utbyggingsområder skal legges til grunn for detaljplanleggingen. Det skal legges vekt på kriminalforebyggende utforming. 4.3.3 ROS-analyse I henhold til pbl. 4-3 skal det utarbeides en risiko- og sårbarhetsanalyse i forbindelse med planarbeidet. Analysen skal omfatte risiko- og sårbarhetsforhold som kan ha betydning for realisering av tiltaket. Avbøtende tiltak skal beskrives. Risiko- og sårbarhetsanalysen vil inngå som del av planbeskrivelsen og er således ikke skilt ut som eget utredningstema i konsekvensutredningen. Avklares i plan Risiko og sårbarhet, avbøtende tiltak, eventuelle hensynssoner
Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland. Forslag til planprogram Side 8 5 Forslag til planprogram Tabellen nedenfor viser hvilke plantema som skal vurderes. Noen av temaene skal avklares i forbindelse med utarbeidelsen av planen, mens andre tema skal konsekvensutredes. Tabellen tar utgangspunkt i opplysningene gitt i kapittel 4.2. Konsekvensutredningen skal så langt som mulig basere seg på foreliggende kunnskap. Plantema Utredes i KU Avklares i plan Arealbruk X X Trafikale forhold X X Samfunnsmessig betydning X Nærmiljø og friluftsliv X X Støy X X Vassdrag X X Universell utforming Kriminalitetsforebygging ROS-analyse X X X 5.1 Beskrivelse av alternativer I en konsekvensutredning skal man ha et 0-alternativ. 0-alternativet er den situasjonen utbyggingsalternativet skal sees i forhold til. Alternativet tar utgangspunkt i dagens situasjon hvor det ikke utvikles næring utover det som er regulert i dag. Det er valgt å bruke følgende alternativer i konsekvensutredningen: Alternativ 0: Nullalternativet innebærer at området ikke utbygges utover det som er tillatt i dagens reguleringsplaner. Alternativ 1: Legge til rette for utbygging av næring. Alternativene vil kunne endres noe gjennom planprosessen ettersom delutredninger avklarer hvilken utforming av alternativene som er mest hensiktsmessig. Konsekvensutredningen må i tillegg til å utrede forskjellene mellom alternativene også utrede mulige avbøtende tiltak i de enkelte alternativene. Endelig planutforming kan således avvike fra hovedalternativene.
Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland. Forslag til planprogram Side 9 6 Saksgang for konsekvensutredning 1., på vegne av forslagsstiller Ull AS, Sandnes Tomteselskap KF og Statskog, utarbeider forslag til planprogram. Forslag til planprogram skal gi en beskrivelse av planen og forventede problemstillinger, ta opp behov for utredning og hvilke alternativ som vil bli vurdert. Planområdet skal avgrenses til det som er beslutningsrelevant og så langt som mulig baseres på kunnskap som foreligger. 2. Varsel om planoppstart og forslag til planprogram blir sendt på høring til berørte parter (Grunneiere/naboer) og offentlige instanser) og blir lagt ut til offentlig ettersyn i minimum 6 uker. Det vil i denne perioden være anledning for alle til å komme med innspill til det kommende arbeidet. Eksempel på innspill kan være opplysninger om forhold i området som man bør ta hensyn til. 3. På bakgrunn av forslaget og innkomne merknader fastsetter Sandnes kommune, som planmyndighet, planprogrammet. 4. Forslagsstiller utarbeider forslag til reguleringsplan med konsekvensutredning, på bakgrunn av fastsatt planprogram. Planforslaget skal være tilpasset plannivået og problemstillingene skal være relevante i forhold til de beslutningene som skal tas. Så langt som mulig skal vurdering av konsekvenser baseres på kunnskap som foreligger og nødvendig oppdatering av dette. 5. Forslag til reguleringsplan med konsekvensutredning blir behandlet i Utvalg for Byutvikling, blir sendt på høring til alle berørte parter og lagt ut til offentlig ettersyn. Det vil i denne perioden være anledning for alle til å komme med innspill til planforslaget. 6.1 Medvirkning og informasjon Saksgangen følger plan- og bygningslovens krav og det vil bli: - Varsel om oppstart og offentlig høring av planprogram. - Annonsering digitalt, på papir i lokalavis og sendt brev til berørte parter. - Kunngjøring på kommunens hjemmeside. - Kunngjøring på konsulentens hjemmeside. - Offentlig ettersyn av planforslag.
Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland. Forslag til planprogram Side 10 7 Fremdrift Forslag til planprogram blir varslet sammen med varsel om planoppstart. Planprogrammet skal da ligge ute til høring i 6 uker. Planprogrammet fastsettes av Utvalg for Byutvikling. Planforslaget med konsekvensutredning kan da førstegangsbehandles tidligst i begynnelsen av 2013.