Tåler vi mer oppgang nå? holmsbu, 5. september 07 v/ bjørn-erik øye
rammevilkår internasjonalt ; Myk landing i amerikansk økonomi ->Veksten i privat konsum (USA) avtar, men kompenseres av vekst i bedriftenes investeringer. Rentenedgang 2. halvår 07? Dermed fortsetter også veksten i verdensøkonomien på tilfredstillende nivå, med fortsatt høye vekstrater i Kina og i andre østasiatiske land. Begynnende oppgang i Sør-Amerika fortsetter og tiltar mot 2010. Gir likevel kun svake bidrag til verdensøkonomien pga at økonomiene relativt sett er små. De store europeiske økonomiene er på bedringens vei, venter positiv vekstbaner mot 2010 både for Frankrike Tyskland kok i UK, spørsmålstegn ved iitaliensk økonomi. Renten i Euro-området ventes å stige moderat. Veksten i de store økonomiene trekker rente-nivået opp.
Uuuæææææ!!!!.subprime covlite - nina hedge.. Obligasjoner rating.. uuuææææ
.boligprisutvikling - USA
.boligprisutvikling - USA
.boligprisutvikling - USA
rammevilkår norge Veksten i norsk økonomi fortsetter på kapasitetsgrensen. Isolert sett fortjener norsk økonomi høyere rente, men hensyn til valutakursen gjør at ikke nivået vil gå særlig over 5 % (3 mnd. Nibr) streken i 2007. Boligetterspørsel tilsier boligbygging på mer enn 40.000 boliger per år, men bransjekapasitet og mangel på byggeklare tomter holder nivået nede på rundt 30-35.000 pr. år. Igangsetting av off. og private næringsbygg er preget av de gode tidene og vil parkere på rekordhøye nivåer neste 2 år. Konsumentmarkedet fortsetter å vokse, bl.a. med forankring i stigende boligpriser. Veksttakten i boligprisene forventes å gå ned, men vil i hele perioden holde seg på nivåer over den generelle prisutviklingen.
årstrend antall igangsatte boliger 40 000 35 000 30 000 29 999 31 608 33 314 34 168 25 000 23 550 25 266 22 980 23 177 20 000 19 646 20 492 15 000 10 000 5 000 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Til startsiden ordre-situasjonen boliger 300 250 Ordretilgang Ordrereserver 200 150 100 50 0 Gå Bakover Indekser, år 2000=100 1 kv 01 2 kv 01 3 kv 01 4 kv 01 1 kv 02 2 kv 02 3 kv 02 4 kv 02 1 kv 03 2 kv 03 3 kv 03 4 kv 03 1 kv 04 2 kv 04 3 kv 04 4 kv 04 1 kv 05 2 kv 05 3 kv 05 4 kv 05 1 kv 06 2 kv 06 3 kv 06 4 kv 06 1 kv 07 Gå Fremover
årstrend igangsatte yrkesbygg (1000 m2) 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 3032 3468 3535 3481 3284 3294 3 532 4045 4492 4654 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Til startsiden Gå Bakover Gå Fremover
ordre-situasjonen yrkesbygg 250 Ordretilgang Ordrereserver 200 150 100 50 0 Indekser, år 2000=100 1 kv 01 2 kv 01 3 kv 01 4 kv 01 1 kv 02 2 kv 02 3 kv 02 4 kv 02 1 kv 03 2 kv 03 3 kv 03 4 kv 03 1 kv 04 2 kv 04 3 kv 04 4 kv 04 1 kv 05 2 kv 05 3 kv 05 4 kv 05 1kv 06 2kv 06 3kv 06 4kv 06 1kv 07
mmmmhh..???? opp/ned ned/opp nøytral bane?? små, men ikke hyppige.... hallo!!. jeg bestemmer?? gjeldskrise ubalanse.. Ikke OM, men NÅR..likviditetsrisiko..lånebo mbe. gjeldslaver..boblesmell. ta meglerne med en klype salt
prisvekst -? 6 6 4 KPI 4 2 2 0 KPI-JAE 0-2 2002 2003 2004 2005 2006 2007-2
renteforventninger 7 7 6 5 USA Storbritannia 6 5 4 3 Euroområdet 4 3 2 1 Sverige 2 1 0 2006 2007 2008 2009 2010 0 - - - - - 21. juni 9. mars
husholdningens gjeldsbelastning 300 250 200 150 100 50 Gjeldsbelastning, venstre akse Justert gjeldsbelastning 3), høyre akse 1000 800 600 400 200 0 1987 1991 1995 1999 2003 0 3) Disponibel inntekt er fratrukket alminnelige levekostnader slik de er beregnet av Statens institutt for forbruksforskning (SIFO)
husholdningens gjeldsbelastning - prognose 12 10 Rentebelastning, venstre akse Gjeldsbelastning, høyre akse 250 200 8 6 4 150 100 2 50 0 1987 1992 1997 2002 2007 0
boligmarkedet
igangsatte boliger i Norge 1946-2006. det bygges mye, men det er langt igjen til toppen! 50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1946 1950 1954 1958 1962 1966 1970 1974 1978 1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006
men likevel for få boliger i forhold til etterspørselen!
50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 registrert igangsetting av nye boliger og prognoser for 2007 og 2008 beregnet etterspørsel 1982-2008 Registrert Prognose Beregnet fram til 2006 Beregnet etterspørsel i 2007 og 2008 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 befolkningsvekst 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
befolkningen som er over 20 år 1982-2006. 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Berlin Wien Amsterdam Roma Stockholm Helsingfors Oslo Kjøbenhavn Dublin Madrid Paris Vilnius Budapest noen andre land kr. pr / m2
300 250 200 150 100 50 0 Berlin Wien Oslo Helsingfors Stockholm Amsterdam Dublin Kjøbenhavn Roma Madrid Paris Vilnius Budapest noen andre land indeks korrigert for lønnsnivå
ferdigstilte - 2006. Completions for every 1000 inhabitants in the Euroconstruct area (2006) 27,0 22,0 21,8 17,0 16,3 12,0 6,7 6,6 6,6 7,0 5,5 5,2 5,2 5,2 5,0 5,0 4,6 4,1 2,0 Average: 5,6 3,5 3,3 3,2 3,1 2,9 2,8 Ireland Spain France Norway Finland Denmark Austria Belgium Portugal Switzerland Italy Netherlands Hungary Sweden United Kingdom Czech Republic Poland Slovakia Germany
byggekostnad og byggskader naturgitt eller selvforskyldt?
utviklingen i byggekostnader, priser på nye boliger og priser på brukte boliger, hele landet Indekser, 2000=100 170 160 150 Byggekostnadsutviklingen for boligblokk Byggekostnadsutvikling inkl. 1 % årlig standardøkning Pris på nye flerbolighus 140 130 Fortjeneste- og produktivitetsvirkning 120 110 100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
byggekostnader nye boligblokker - sentrumsnært? prosjekteksempler vår 2007 29000 27000 kr/m2, eksl. tomt og moms 25000 23000 snitt 21000 19000 17000 15000 Tromsø Bodø Narvik Trondheim Bergen Stavanger Oslo
naturgitt eller selvforskyldt? Byggeboom Norge Europa - Verden Kapasitetsproblemer arbeidskraft Kapasitetsproblemer materialer Konkurranseintensitet Byggesaksbehandling Offentlige avgifter Offentlige pålegg Byggeforskrifter Små serier - uutnyttet industrielt potensiale Norge = høykostland Produktivitet Avkastningsmål Slurv heft mangler
demografi
befolkningsvekst
boligkjøperen 2006
boligkjøperen 2020????
boligkjøperen 2006
boligkjøperen 2020????
boligmassen boligbehovet
.valgkriterier.
boligmassen & preferansene 60 % 50 % Boligmassen Neste bolig 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Leilighet Rekke-/småhus Enebolig/kjedet enebolig Ikke svar/vil ikke svare
andel nye leiligheter... Andel nye leiligheter - NORGE - EUROPA 65 % 60 % 55 % 50 % 45 % Europa Norge 40 % 35 % 30 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
.by eller land.
næringsbygg
private næringsbygg (industribygg, kontor- og forretningsbygg, lagerbygg, hoteller ) og norsk økonomi. Hele landet 3 000 2 500 Registret igangsetting Anslått etterspørsel *) 2 000 1000 kvm 1 500 1 000 Prognoser 500 0 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 *) På bakgrunn av utviklingen i renter og arbeidsledigheten, IPN=a+bR+cA
igangsetting av areal til kjøpesentre, varehus og butikkbygg og norsk økonomi og politikk. Landet 700 600 500 Registret igangsetting Anslått etterspørsel *) 1000 kvm 400 300 200 100 0 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 *) På bakgrunn av utviklingen i lønninger, renter, antall sysselsatte og utviklingen i varekonsumet 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
igangsetting av industribygg. 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Registret igangsetting Anslått etterspørsel *) 1000 kvm *) På bakgrunn av utviklingen i renter, arealavgang og industriproduksjon.
det er en viss sammenheng mellom offentlig byggevirksomhet og konjunkturene, men den er svak. Registrert igangsetting av offentlige bygg og prognoser 1000 Arbeidsledighet 1 900 2 800 700 600 500 400 300 200 3 4 5 6 7 8 9 100 10 0 11 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 1000 kvm Prosent arbeidsledige (omvendt skala)
bygger vi nok private og offentlige næringsbygg?
på lang sikt er behovet for private og offentlige næringsarealer er bestemt av utviklingen i fastlands-norges økonomi. Nivået på mengden av næringsbygg sammenliknet med nivået på Fastlands- BNP i 4-års perioder 1 600 120 1 400 1 200 BNP fastland i 2005-kroner Bygningsbestand i kvm 100 1 000 80 Mill 2005-kr 800 60 Mill kvm 600 40 400 200 20 0 1970-73 1974-77 1978-81 1982-85 1986-89 1990-93 1994-97 1998-2001 2002-05 0
det likevel langt fra nok til at bygningsmassen vokser i takt med Fastlands-BNP.. ii så fall måtte fullført næringsareal øke til 8 mill. kvm 1 800 1 600 1 400 1 200 BNP fastland i 2005-kroner. Prognoser til SSB og Prognosesenteret (fra 2010) Bygningsbestand i kvm 140 120 100 Mill 2005-kr 1 000 800 80 60 Mill kvm 600 400 200 40 20 0 1970-73 1974-77 1978-81 1982-85 1986-89 1990-93 1994-97 1998-01 2002-05 2006-09 2010-13 0
totalinvesteringer pr. delmarked - 2009 60,0 55,0 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 Nye Boliger Nye Yrkesbygg ROT Boliger ROT-Yrkesbygg Anlegg, inkl. ROT 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
2002 2004 2006. hei hvor det går - boligpriser. 250 230 210 BNP - total Boligpris 19 0 Forbruk 170 150 13 0 110 90 70 50 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000
26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 bruktboligpriser måned for måned 2007: Observert og prognose Observert Prognose med 13 % vekst fra 2006 til 2007 7,2 h.i.å Gir 5 % 1/1-31/12 jan.04 feb.04 mar.04 apr.04 mai.04 jun.04 jul.04 aug.04 sep.04 okt.04 nov.04 des.04 jan.05 feb.05 mar.05 apr.05 mai.05 jun.05 jul.05 aug.05 sep.05 okt.05 nov.05 des.05 jan.06 feb.06 mar.06 apr.06 mai.06 jun.06 jul.06 aug.06 sep.06 okt.06 nov.06 des.06 jan.07 feb.07 mar.07 apr.07 mai.07 jun.07 jul.07 aug.07 sep.07 okt.07 nov.07 des.07
observert og beregnet prisprisendring på bruktboliger 20 % 15 % Registrert Beregnet 10 % 5 % 11,7 % 6,0 % 7,1 % 0 % -5 % -10 % -15 % -20 % 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
boligdrømmen
boligkrakkoppskrift Ta bort særlige fordeler for boliger i skatteloven Fjern rentefradragsmuligheten Skjerp bankenes kredittkrav Få opp boligproduksjon til mer enn 40.000 enheter pr. år Kjør opp rente med 2-3 prosentpoeng på en gang Ekstra : Snarlig stopp i befolknings- og sysselsettingsveksten Resultat Garantert smell!
.takk for meg