Side 1 av 8 JEVNAKER KOMMUNE SÆRUTSKRIFT R.f. SAKSGANG: Utvalg Møtedato: Utvalgsaksnr Kommunalt Møtedato Råd for Funksjonshemmede 16.06.2014 12/14 Eldrerådet Møtedato 16.06.2014 10/14 Formannskap Møtedato 17.06.2014 19/14 Reguleringsendring Aschimgården Saksbehandler: Heidi Bergom Arkiv: L12 Arkivsak: 14/634 Dato: Vedlegg Vedlegg 1 Situasjonsplan Vedlegg 2 Fasader Vedlegg 3 Etasjer 1-5 Vedlegg 4 Snitt Vedlegg 5 Illustrasjon, gateparkering Bakgrunn for saken E. Brørby & Sønn ønsker å oppføre et nytt bolig- og forretningsbygg på gnr.148/bnr.37, Aschimgården. Etter en lengre prosess med dialog mellom tiltakshaver, kommunen og kulturarvenheten i fylkeskommunen, har en kommet fram til at det er nødvendig med en reguleringsendring for å få til det ønskede tiltaket.
Side 2 av 8 I gjeldene reguleringsplan for Nesbakken, vedtatt 26.04.07, er gnr.148/bnr.37, Storgata 26 avsatt til formål Bolig/Forretning/Kontor. I tillegg ligger det en skravur over eiendommen som viser at den ligger innenfor et areal som er avsatt til bevaring av bygninger og anlegg. Utsnitt fra reguleringsplan for Nesbakken. BYA % er satt til 50 %, og reguleringsbestemmelsene angir at utnyttingsgraden kan økes til BYA 70 % når det anlegges parkeringskjeller som gir dekning på egen grunn. Krav til parkering for leilighetshus er 1,5 plasser pr. boenhet. Kravet til forretningsvirksomhet er 1 plass pr. 50m 2 gulvflate. Det tillates gesimshøyde på 14m forutsatt at toppetasjen trekkes inn 1,5m. Det er igangsatt områdeplan for Jevnaker sentrum, og reguleringsplan for Nesbakken inngår i denne. Vurdering Følgende må endres for å gi rom for det foreslåtte prosjektet: Fjerne skravur for «Spesialområde for bevaring av bygninger og anlegg»: For flere av områdene som er avsatt til spesialområde for bevaring, er det så vidt en er kjent med ikke foretatt spesielle registreringer av byggene som tilsier at bygningene i seg selv er verneverdige. De er heller ikke markert med tykk strek for verneverdig bygning på reguleringsplankartet, slik som oftest er tilfelle der det foreligger faglig utredning av bygningsmassens verneverdi. Det kan derfor se ut som intensjonen med verneformålet har
Side 3 av 8 vært å bevare enkelte av bygningsmiljøene på Nesbakken. I det følgende gis en redegjørelse for bakgrunnen for denne vurderingen: Vi må tilbake til arbeidet med den forrige reguleringsplanen for Nesbakken, i 1997-98. I det første forslaget som lå ute til høring sommeren 1997, var det ikke tatt med spesialområde for bevaring, eller markering av verneverdige hus. Dette utløste en anmodning fra fylkeskommunens kulturseksjon. De ønsket en befaring og nærmere vurdering av Nesbakkens bebyggelse i forhold til bevaringsinteresser. Befaringen ble foretatt, og fylkeskommunens forslag til bevaring ble vurdert og behandlet i planutvalget. Flere av bevaringsområdene som fylkeskommunen foreslo ble tatt med, mens en utelot områder hvor det forelå utbyggingsplaner. Under arbeidet med den gjeldende reguleringsplanen for Nesbakken, ble verneskravuren fra 1998 videreført, også denne gangen uten at det ble foretatt registreringer av selve bygningsmassen. I 2001 ble det foretatt en registrering av hus på Nesbakken. Denne registreringen var også basert på befaring og arkivinformasjon. Reguleringsplanen for Nesbakken rulleres gjennom områdeplan for Jevnaker sentrum og vernehensyn vil da bli tatt opp til ny vurdering. Det vil settes større krav til registreringer og dokumentasjon der det er aktuelt å legge inn hensynssoner for bevaring av kulturmiljø.
Side 4 av 8 Aschimgården er i dag svært forfallen, og utgjør et svært negativt visuelt element i gatebildet. I tillegg tar uvedkomne seg inn og driver med hærverk som gir en eskalering av forfallet. Bygget utgjør nå en reell sikkerhetsrisiko som verken kommunen eller grunneier mener vi kan leve med. Vi har ikke funnet dokumentasjon som tilsier at det ble utført registreringer av selve bygningsmassen i Storgata 26 da tomta fikk verneskravur. Huset ble oppført rundt 1910, og er med andre ord ikke spesielt gammelt. Med dette som bakgrunn vurderer vi at Aschimgården slik den står i dag ikke er verneverdig. Grunneier har siden 2010 jobbet med å komme fram til en løsning som kulturminnemyndighetene kan akseptere. Kommunen håper nå at en reguleringsendring kan gi oss grunnlaget vi trenger, for å kunne godkjenne rivningssøknad og søknad om oppføring av nytt bolig- og forretningsbygg. Øke utnyttingsgraden: Dersom gårdeieren skal ha mulighet til å oppføre et nytt bygg, må det være økonomi i prosjektet. Det foreliggende forslaget er utarbeidet i samarbeid med arkitekt og mekler, og tar blant annet utgangpunkt i forventede kvadratmeterpriser. Det foreslåtte bygget kan ikke oppføres innenfor utnyttingsgraden på BYA 70 %. Det er viktig for miljøet på Nesbakken at det gamle, falleferdige bygget rives, og at Storgata får et nytt og funksjonelt bygg som kan huse både handel og boenheter. Derfor må vi vurdere om vi kan akseptere avviket. Arealet som kan bebygges innenfor Aschimgårdens del av feltet er på ca. 630m 2. Med BYA på 70 % er det rom for bebygd areal på 440m 2, inkludert biloppstillingsplasser. I dette prosjektet vil mesteparten av parkeringsplassene ligge skjult på 1.etasjenivå, samt under et uteoppholdsareal på ca.100m 2 som ligger på 2.etasjenivå. Trekkes dette utearealet fra i beregningen av utnyttingsgraden, ender vi på i underkant av BYA 75 %. Til sammenligning kan vi se på den nylig utbygde Feldberggården, hvor utnyttingsgraden i praksis har blitt ca.75 % ettersom drøyt 900m 2 av den ubebygde delen av tomta er brukt til parkeringsareal og nødvendig manøvreringsareal. For leilighets- og forretningsbygg oppført i Glimtstubben i 2008 har BYA % medberegnet carporter, boder og biloppstillingsplasser i praksis endt ut på
Side 5 av 8 omkring BYA 80 %. Utnyttingsgrad mellom BYA 70 % og BYA 80 % er normalt for bypreget bebyggelse. Hensikten med å angi utnyttingsgrad er blant annet å sikre at det avsettes tilstrekkelig ubebygd areal til uteopphold. I tillegg vil man kunne oppnå et ensartet preg på bebyggelsen når forholdet mellom ubebygd og bebygd andel av tomtene er forholdsvis lik innenfor samme område. Sett ut fra disse faktorene, må det forliggende forslaget kunne sies å være akseptabelt, ettersom andre forholdvis nylig oppførte bygg på denne delen av Nesbakken har tilsvarende utnyttingsgrad. Dette prosjektet tilfører i tillegg et positivt bidrag til tettstedsmiljøet, da uteoppholdsarealet på ca.100m 2 blir liggende på et godt synlig nivå sett fra Enggata og plassen ved bibliotekinngangen. Inspirasjonsillustrasjoner terrasse/uteoppholdsareal, Storgata 26. Redusere parkeringskravet: I utbyggingsforslaget er det rom for mellom 11 og 14 leiligheter. Det eksakte antallet styres til dels av etterspørselen i markedet på tidspunktet bygget skal detaljprosjekteres, men tar vi høyde for 14 leiligheter blir parkeringskravet på 21 plasser. Kravet til forretningslokalet i første etasje blir på 3,5 plasser. Til sammen kreves 24,5 biloppstillingsplasser. Dersom bygget får 11 leiligheter kreves til sammen 20 biloppstillingsplasser. Slik situasjonen er i dag, etter en lang og ressurskrevende prosess som ikke har ført fram, arbeider en nå for en løsning som gir et bærekraftig prosjekt. Dette innebærer at det lempes noe på parkeringskravene, mot at gårdeier forplikter seg til å bidra til å oppgradere en del av Enggata og miljøet rundt Storgata 24. (Se vedlegg 5). Den endelige løsningen må detaljprosjekteres, men det ser ut til at det er mulig å anlegge 8 kantparkeringsplasser langs de to byggene. Ved inngangen til biblioteket er det i dag 4 umerkede biloppstillingsplasser. Her mener vi at det bør merkes to biloppstillingsplasser til bevegelseshemmede. Da er det tilstrekkelig med areal til å beholde én standard biloppstillingsplass. Med de 15 parkeringsplassene i bakgården i nr.26, får en til sammen 26 parkeringsplasser rundt de to byggene.
Side 6 av 8 Utsnitt Illustrasjon som viser forslag til løsning for Storgata nr.24 og nr.26. (Se vedlegg 5). Dette gir en bedre løsning enn man har i dag, hvor gatepartiet forbi biblioteket og ungdomskafeen er utflytende og lite lesbart. Innkjøringen til plassen foran inngangen vil også bli strammet opp, og det ryddes opp i møbleringen. Det skal blant annet vurderes om nødutgangen fra toppetasjen i nr.24 kan flyttes til trapperom i nr.26 slik at den store trappekonstruksjonen på plassen kan fjernes. Når en ser de to byggene i sammenheng, og vurderer parkeringsbehovet til de ulike funksjonene, anses dekningsgraden som tilstrekkelig. Ettersom den foreslåtte løsningen er basert på grovprosjektering, er det ikke ønskelig å angi absolutte krav til antall og utforming
Side 7 av 8 av kantparkeringsplasser. Når det gjelder disse, samt oppgradering av arealene rundt biblioteket og ungdomskafeen, inngås derfor de nødvendige avtalene mellom kommunen og gårdeieren i forbindelse med byggesaksbehandlingen. For parkeringsplass i bakgården i Storgata 26 settes det et minimumskrav basert på tiltakshavers forslag. (15 P-plasser). Tillate justert bygningshøyde: I reguleringsplan for Nesbakken tillates gesimshøyde på 14m forutsatt at toppetasjen trekkes inn 1,5m. Gesimshøyden på den tilbaketrukne toppetasjen på foreslått bygg, ligger på 159 moh, og terrengnivået på gatene rundt bygget varierer mellom 143,4-144,0 moh. Det gir et avvik på opp til 1,6m. Hittil har det ikke vært behov for å bygge særlig høye hus i Jevnaker sentrum, men nye retningslinjer og strategier for by- og tettstedsplanlegging tilsier at vi bør utfordre tradisjonelle tankesett og se fordelene ved å bygge tett og høyt i sentrum. Det skal ikke legges skjul på at økt tetthet og bygningshøyde gir oss utfordringer med hensyn til den romlige opplevelsen av gater og plasser. Vår opplevelse av et gaterom påvirkes av mange faktorer, men en av de viktigste er samspillet mellom gatebredde og bygningshøyde. Her er det umulig å angi et absolutt nøkkeltall, men erfaringsmessig anser vi gater som trange der gesimshøyden er mer enn to ganger gatebredden. Fra fasaden på eksisterende bygg i Storgata 17 til fasade på den nye Aschimgården i Storgata 26 blir det 14m. I teorien vil man da kunne bygge 9 etasjer uten at gaterommet føles trangt. De stiplede linjene i figuren under viser hvor høye bygg man kan bygge i Storgata dersom man går ut fra at byggene kan være 2 ganger gatebredden. Foreslått bygg i nr.26 og eksisterende bygg i nr.17. Vi vil gå nærmere inn på vurdering av bygningshøyder når vi rullerer reguleringsplanen for Nesbakken. Det blir høyst sannsynlig ikke aktuelt å foreslå 9etasjes bygg, men eksempelet og figuren over gir oss uansett perspektiv på hva tett og høyt faktisk betyr. Økning på 1,6 må sies å være et ganske forsiktig skritt i retning tett/høy-planlegging på Nesbakken.
Side 8 av 8 Konklusjon: Rådmannen anbefaler på bakgrunn av de overstående vurderingene å legge forslag til endring av reguleringsplan for Nesbakken, vedtatt 26.04.07, ut til offentlig ettersyn. Rådmannens forslag til vedtak: Formannskapet legger forslag til endring av reguleringsplan for Nesbakken, vedtatt 26.04.07, ut til offentlig ettersyn med følgende bestemmelser innarbeidet: - Skravur for Spesialområde - bevaring av bygninger og anlegg, fjernes fra gnr.148/bnr.37 - Utnyttingsgrad for gnr.148/bnr.37 settes til BYA = 75 % - Parkeringskrav settes til minimum 15 biloppstillingsplasser innenfor gnr.148/bnr.37 - For gnr.148/bnr.37 tillates gesimshøyde på 15.6m forutsatt at femte etasje trekkes inn. Behandling i Kommunalt Råd for Funksjonshemmede - 16.06.2014: Vedtak i Kommunalt Råd for Funksjonshemmede - 16.06.2014: Rådet har ingen merknader til planene. Rådet forutsetter at kravet til universell utforming ivaretas i planleggingen. Behandling i Eldrerådet - 16.06.2014: Vedtak i Eldrerådet - 16.06.2014: Eldrerådet anbefaler formannskapet å slutte seg til rådmannens forslag til vedtak. Behandling i Formannskap - 17.06.2014: Ordfører anmodet formannskapet om å vurdere sin habilitet ut fra at de er nære omgangsvenner med søker. Vedtak i Formannskap - 17.06.2014: Formannskapet erklærte Hilde Brørby Fivelsdal inhabil med hjemmel i forvaltningsloven 6, annet ledd enst. Deretter ble flg. forslag enst. vedtatt: Formannskapet legger forslag til endring av reguleringsplan for Nesbakken, vedtatt 26.04.07, ut til offentlig ettersyn med følgende bestemmelser innarbeidet: - Skravur for Spesialområde - bevaring av bygninger og anlegg, fjernes fra gnr.148/bnr.37 - Utnyttingsgrad for gnr.148/bnr.37 settes til BYA = 75 % - Parkeringskrav settes til minimum 15 biloppstillingsplasser innenfor gnr.148/bnr.37 - For gnr.148/bnr.37 tillates gesimshøyde på 15.6m forutsatt at femte etasje trekkes inn. Utskriften er rett. Politisk sekretariat May-Britt Mayer Johnsen Formannskapssekretær