FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR. 4719 12.5.2003 EIERSKIFTE Fukt i kjeller for sen reklamasjon? Ved kjøpekontrakt av 7.7.99 ble det inngått avtale om kjøp av halvpart av tomannsbolig for kr 970.750. Eiendommen er bygget i 58 og i salgsdokumentene fremgår problemer med fukt i bakkant kjeller. Kjøper overtok eiendommen 30.7.99 og reklamerte samme høst over mangler ved vinduer, gulv, avløp og grunnforhold og setninger. Sistnevnte punkt gjaldt i første omgang et ønske om oppklaring for eventuelle skader påført tidligere ved tunnelarbeid. Selskapet avviste ansvar for de påståtte mangler, bl.a. fordi disse lå under den avtalte egenandelen. Kjøper fikk eiendommen inspisert av Statens Veivesen og fremmet etter dette høsten 01 nytt reklamasjonskrav vedrørende innsig av vann i kjelleren med bakenforliggende årsak mangelfull drenering. Selskapet avviser denne reklamasjonen som for sent fremsatt, videre vises til eiendommens alder og antatt levetid for opprinnelig drenering. TVISTEBELØP: Kr 85.000 (kjøpers krav iht. takst). Sekretariatets redegjørelse: 19.2.2003 sak 20020621 EB Saken gjelder spørsmål om ansvar etter avhendingsloven, jfr. Vestas vilkår for eierskifteforsikring av 12.3.98: 3. Hva forsikringen dekker Forsikringen dekker sikredes rettslige ansvar etter avhendingsloven for krav om prisavslag og erstatning, som fremsettes mot sikrede eller Vesta innen 5 år etter overtagelse, og kravet bygget på at det er en fysisk mangel eller forskriftsmangel som er nevnt i avhendingslovens 3-2 (2) ved eiendommen. 5. Forsikringssum og egenandel Forsikringssummen er kr 2 mill. samlet for alle mangler i forsikringsperioden. Egenandelen er kr 7.500 samlet for alle mangler i forsikringstiden. Den aktuelle eiendom er en halvpart av en vertikaltdelt tomannsbolig med en prisantydning på kr 1.095.000. Eiendommen er oppført i 58 og fra salgsprospektet inntas: Diverse: Nye røropplegg vann/avløp. Huset står på fjell. Lav høyde i kjellerdel. Det er registrert noe høy fuktighet i grunnen, bakkant i kjellerdel. Nytt tak i 98. Fuktproblemet er også omtalt i verdi- og lånetakst. Av selgers egenerklæring fremkommer: 1. Grunnmur, fundament og sokkel 1.1 Kjenner du til om det har vært eller er dårlig drenering rundt boligen? Nei 1.2 Kjenner du til om det har vært foretatt reparasjon eller utbedring av drenering eller grunnmur rundt boligen? Nei 1.3 Kjenner du til om det har vært eller er fukt eller vanninntrengning i grunnmur? Nei Ganske ubetydelig 1.4 Kjenner du til om det har vært eller er sprekker eller setninger i grunnmuren? Ja Ikke betydelige 2. Kjeller/Krypekjeller 2.1 Kjenner du til om der har vært eller er fukt eller vanninntrengning
gjennom yttervegger eller gulv i kjelleren? Ja Ubetydelig Kjøpekontrakt ble undertegnet 7.7.99 med kjøpesum kr 970.750 og overtagelse 30.7.99. Av kjøpekontrakten fremgår at eiendommen er solgt som den er, jfr. avh.l. 3-9 Den 13.10.99 rettet kjøper en henvendelse til megler vedrørende diverse feil og mangler ved eiendommen. Dette dreide seg om en del vinduer, gulvbelegg og avløp/utlufting. Videre skrev han: 2.4 Grunnforhold/setning Etter bygging/sprengning av tunnel til har vi fått vite at det har oppstått endringer i grunnforholdene og at dette har vært inspisert av Statens Vegvesen, dette er heller ikke opplyst av selger eller takstmann. Selger har mottatt skriv fra Statens Vegvesen angående dette, men det er ikke vedlagt kontrakt eller takst. Dette skrivet bes sendt undertegnede snarest. Henvendelsen ble videresendt til selskapet som fikk besiktiget eiendommen 4.2.00, hvor det deretter i brev av 14.2.00 avslo de fremsatte reklamasjoner. Begrunnelsen for avslaget var for vinduene at de påpekte feil må anses som et vedlikeholdsarbeid, for avløpet at kostnaden på kr 3.000 ikke er vesentlig og for gulvproblem at utgiftene i og for seg var en mangel, men at utbedringskostnadene måtte halveres og da var under den avtalte egenandel. For så vidt angår punktet grunnforhold/setning anføres: Deres reklamasjon tar også opp forhold omkring bygging/sprengning av tunnel til Det er imidlertid ikke reklamert over konkrete mangler. Dersom det oppdages problemer ved grunnforholdene, kan saken eventuelt tas opp på nytt. Angivelse av hvilke problemer som har oppstått må da gis. Deres forespørsel om brev fra Statens Vegvesen til selger må rettes direkte til selger. Kjøper fikk tak på selgers brev til Statens Vegvesen av 18.9.97, hvor selger ba om en besiktigelse av boligen. Statens Vegvesen svarte 19.11.97 etter befaring blant annet: Som uttalt under befaringen, mener vi at sprekken i trappa må være av eldre dato enn sprengningen av tunnelen, men det er mulig at sprekken har blitt større under tunneldrivingen. Vanninnsiget i kjelleren var ikke synlig under befaringen, men det var tydelige merker i murpussen av tidligere fuktighet. To mulige årsaker til vanninnsiget kan være -sprekken i trappa -tunnelsprengningene har endret grunnvanns-siget i grunnen. Om vannet igjen skulle trenge inn i kjellergulvet ber vi dere kontakte oss på nytt. Det må da vises til dette brevet. Kjøper tok ny telefonisk kontakt med selskapet i aug. 01. Henvendelsen ble avvist i brev av 6.8.01: Saken er tidligere behandlet av oss, og avslag er meddelt i brev til Dem av 14.12.00. Saken gjaldt på dette tidspunkt ikke husets drenering og fuktinntrengning. Forholdet her gjaldt bl.a. fukt for setningsskader etter sprengningsarbeider som var utført i området. Fuktinntrengning var overhode ikke nevnt, og er således ikke vurdert av oss eller undersøkt av takstmann. 2/10
I dagen telefonsamtale opplyser De at det var slik reklamasjonen var ment, og at De oppdaget at det var vått i kjelleren allerede høsten 99. På bakgrunn av ovennevnte er Vesta Forsikring AS av den oppfatning at det er reklamert for sent i henhold til avhendingslovens reklamasjonsregler, som tilsier at man skal reklamere innen rimelig tid. Slik vi ser saken er det nå ca. 3 år siden De oppdaget skaden. For så vidt gjelder det anførte mangelsmateriellets innhold, vi vil kort kommentere at det i så vel takstrapport som salgsoppgave, som begge forelå forut for kjøpet, er anmerket at det er registrert noe høy fuktighet i grunnen/bakkant kjellerdel. Vi anser forholdet slik at De med dette har fått konkrete opplysninger om at dreneringssituasjonen ikke var tilfredsstillende. Vi kan således ikke se at det foreligger noen mangel i det hele. Kjøper kontaktet Statens Vegvesen, som foretok en befaring 30.8.01 på eiendommen med en slik konklusjon: Kommentar til fremviste skader: Fjellet bak huset ligger mot nordøst, meget nær huset, og vi ser at det er slepper som ligger omtrent i samme helning som overflaten av fjellet. Vi ser også tydelig frostpåvirkning på en liten støttemur. Vår første kommentar er at terrenget mot grunnmur bak huset er galt anordnet, med tanke på at faren for vannsig er stort. Skrånende fjell hele veien opp fra huset. Det burde vært her en avskjærende drenering som tar overflatevann fra fjellet. Likeledes burde terrenget anordnes med jevn helling fra mur og mot denne grøft. Masser inn mot mur må også være av god drenerende art, slik at vann blir ledet mot bunndrenering (drenering i for av grunnmur). Takrennenedløp må også legges i separat tett ledning, så den ikke belaster bunndrenering. For å få bukt med problemene må det graves opp langs mur, og forannevnte tiltak utføres. Er det ikke drensplater mot mur, må også dette settes opp. Under befaringen ble det søkt etter fuktighet i grunnmur og gulv, og fuktighet ble registrert i grunnmur fra ca. terrenghøyde og ned mot gulvet, bilde 10. Det ble også målt fuktighet i gulvet i området som ligger under terreng. I baderommet ble det observert ujevnheter og betydelige sprekkdannelser i gulvfliser, bilde 6, 7 og 8. Det ble også søkt/funnet fuktighet i det samme området. Til sammenligning ble det også søkt/funnet tilsvarende fuktighet i tilstøtende rom. Vi mener at grunnen til skaden er at avledningen av vann er for dårlig, evt. en drenering som ikke virket, samt for dårlig fuktbeskyttelse av grunnmur. Vi mener at vann har trengt inn gjennom badegulv og presset membran/flisene opp. Før anleggsarbeidet startet ble alle eiendommer innenfor en avstand på 100m. for tunneltrasé besiktiget. ligger på det nærmeste ca. 200 m. fra tunneltrasé. I hele sprengningsperioden ble det målt rystelser på nærmeste, og mest utsatte bygninger for rystelser. Målepunktene ble flyttet etter fremdrift i tunnel. Høyeste registrerte rystelser har vi på eiendommene og, som ligger ca. 200m. nærmere tunnelen. Disse var på henholdsvis 40 mm/s og 68 mm/s. Interpolerer vi dette mot, får vi rystelser godt under grenser i henhold til NS 8141. Vi mener at angjeldende skader ikke har noe med arbeidene i tunnelen å gjøre, men kommer av uheldig løsning mot grunnmur. Likeledes mener vi at dette må ha vært problemer som har begynt raskt etter at huset ble bygget, men som kan ha utviklet seg ved at drenseffekten i masser og rør har blitt redusert. 3/10
Deretter engasjerte kjøper takstmann som har tatt for seg vanninntrengning/fukt i kjeller og kloakk avluftingen. Han har vurdert utbedringskostnader til kr 85.000 og har i rapporten inntatt slik: 1. Konklusjon Kloakkavlufting Avluftingen er ikke fagmessig utført, men direkte feil da røret må gå i sammenhengende stigning til over tak. Vanninntrenging og fukt i kjeller Huset har i realiteten ikke drenering som kan fungere. Tilsynelatende blir vann stående i tilbakefyllingen mot grunnmur og i et sannsynligvis for tynt pukklag under kjellergulvet. At flisbelagt gulv i bad buler opp skyldes høyst sannsynlig at underliggende fukt har påvirket dette gulv i større grad enn i de øvrige kjellerrom, eller at konstruksjonen her ikke har tålt fuktighet i samme grad som i de tilstøtende rom. En er her enig i vegvesenets kommentar i vedlagte Opplysninger om eiendommen og oppdraget dat 1.10.01. Badet ligger i bakre hjørnet av kjelleren. Konsentrert vanntilførsel fra taknedløpet her har helt sikkert medført adskillige større vannansamlinger under badegulvet/hjørnerommet enn under de tilstøtende rom. Vindu i baderom er råteskadet og må skiftes. Kjøper engasjerte deretter advokat som saken opp med selskapet og også formulerte stevning uten at søksmål ble gjennomført. Selskapet avslo ethvert ansvar i saken: Deres klient har i telefonsamtale med undertegnede 6.8.01 uttrykkelig opplyst at fuktinntregning i kjeller ble et problem i okt.99. Det er da altfor sent å reklamere i aug.01. Det er tale om et tidsrom på nesten to år. Vi skal likevel få lov til å bemerke at vi ikke anser noen mangel å foreligge på materielt grunnlag. Vi er ikke enige i at selger har gitt uriktige opplysninger i saken. Selger har tvert om lojalt opplyst at det er fuktproblemer i den aktuelle kjeller. Brev fra (selger) til Statens Vegvesen av 18.9.97 synes misforstått av Dem. Det omtales her innsig av vann i kjeller i et annet hus enn det aktuelle. Videre fremgår det av vedlagt rapport fra EBA Takst- og byggeservice at grunnmurens fuktbeskyttelse for lengst har forsvunnet grunnet alminnelig slit og elde. Vi tør minne om at boligen er bygget i 58, og at tilsvarende derfor må gjelde for hele dreneringsanlegget som sådan. Deres klient kan ikke ha hatt noen berettigede forventninger, særlig hensett til de opplysninger som er gitt ved salget, til at det her forelå et oppgradert og fungerende dreneringsanlegg. Følgelig anser vi at de omtalte forhold er Deres klienters risiko. Kjøper klaget deretter saken inn til FKK og har blant annet fremlagt bilder som viser dreneringssituasjonen. FKK tok saken opp med selskapet: Det fremgår at kjøpekontrakt ble undertegnet 7.7.99 med overtakelse 30.7.99 og at eiendommen ble solgt som den er. Kjøper reklamerte over diverse mangler oppdaget ved oppussing 13.10.99, herunder med et punkt 2.4 benevnt grunnforhold/setninger. Selskapet behandlet reklamasjonen etter takst avholdt 4.2.00 og avslo erstatning i brev av 14.2.00. Når det gjelder nevnte punkt 2.4 ber man kjøper nærmere konkretisere manglende, samt ta kontakt med selger vedr. tidligere brev fra Statens veivesen. Vegvesenet er på befaring på eiendommen 30.8.01 og konkluderer med at grunnforhold/problem ikke har sammenheng med tunnelarbeider, men skyldes at dreneringen rundt huset har vært for dårlig fra starten av. Etter dette får kjøper en takstmann til å vurdere eiendommen 14.11.01 og tar så opp saken på nytt med selskapet. 4/10
Jeg har vanskelig for å se at man her kan påberope seg for sen reklamasjon. Kjøper ble av selskapet oppfordret til å konkretisere problemene, hvilket nødvendigvis tok noe tid, fordi der var flere mulige årsaker. Samtidig har kjøper i sin første reklamasjon påpekt at det er problem med grunnforholdene, uten at han på det stadiet kunne se det fulle omfang eller årsaken til dette. Eiendommen er kjøpt som den er og spørsmålet er da om selger eller salgsdokumentene ga uriktige eller manglende opplysninger om eiendommen før salget. Som påpekt av selskapet fremgår det av salgsprospekt og verditakst at det er registrert noe høyere fuktighet i grunnen/bakkant i kjellerdel. Videre har selger i sin egenerklæring også nevnt fukt/vanninsig og sprekker i grunnmur, men betegner disse som ikke betydelige. Problemet er altså omtalt, men spørsmålet her er om det er skjedd på en måte som står i samsvar med de reelle problemer beskrevet av Statens vegvesen og av EBA takst. Etter det jeg forstår er fuktproblemene betydelige og de er ikke begrenset til bakkant i kjellerdel og har sin årsak i en ikke fungerende drenering. At selger har vært kjent med problemene mener jeg fremgår av brevet til Statens Vegvesen i 97, som etter det jeg forstår gjelder denne eiendommen, samt en nabo. I Deres brev til advokat av 3.12.01 viser man her til at grunnmurens fuktbeskyttelse for lengst har forsvunnet grunnet alminnelig slit og elde og det vises til at annet er ikke å forvente på et hus oppført i 58. Etter mitt syn har kjøper grunn til å forvente en fungerende drenering når ikke annet fremgår av salgsprosjektet. I denne forbindelse vises til FSN ut. 3532, 3713, 4054, 4138, 4230 og 4255, som vedlegges i sammendrag. Når det gjelder de øvrige påpekte mangler lar jeg disse foreløpig ligge, idet dreneringen synes å være det som er mest vesentlig. Klager har oversendt to bilder etter oppgraving Selskapet mener kontoret fullstendig har misforstått saken og redegjør for dette i et lengre brev. Dette brevet er forelagt kjøper som har kommentert brevet punkt for punkt. Selskapets brev er nedenfor sitert i sin helhet med kjøpers kommentarer innplassert og nummerert fra 1-13: Deres konklusjon vedrørende reklamasjonsspørsmålet er klart uriktig, og det fremstår som helt uforståelig hvordan en slik konklusjon kan treffes ut fra sakens faktum. I brev fra (kjøper) 13.10.99 er det gitt følgende formulering: Pkt. 2.4 Grunnforhold / setning Etter bygging/sprengning av tunnel til Lillestrøm har vi fått vite at det er oppstått endringer i grunnforholdene og at dette har vært inspisert av Statens Vegvesen, dette er heller ikke opplyst av selger eller takstmann. Selger har mottatt skriv fra Statens Vegvesen angående dette, men det er ikke vedlagt kontrakt eller takst. Dette skrivet bes sendt undertegnede snarest. Kjøpers kommentar: Dette er etter min oppfatning og forståelse oversendt undertegnede av dette skriv. Da Adv. TL hadde saken ble dette skriv og flere oversendt (selskapet). Som det fremgår av ovennevnte, er det på ingen måte reklamert over fuktinntrengning, sviktende drenering eller annet som har tilknytning til nærværende sak. Det som fremgår av brevet er at (kjøper) har fått opplyst om den tidligere kontakt med Statens Vegvesen og ønsker å få tilsendt svarbrev fra Vegvesenet. (Kjøper) påpeker ved denne anledning ingen konkrete feil. Som følge av (kjøpers) reklamasjon, ble det avholdt skadebefaring av ZP AS. ved takstingeniør KP 2. feb.00. Rapporten omhandler kun reklamasjonene benevnte i punktene 2.1 til 2.3 i (kjøpers) brev av 13.10.99. Det fremgår eksplisitt av rapporten at (kjøper) var tilstede under befaringen og påviste de aktuelle feil og mangler. Noe fuktproblem ble ikke tatt opp av (kjøper). 5/10
Kjøpers kommentar: Det er etter min oppfatning tillatt å reklamere flere ganger, at takstmann ikke har påført eller notert aktuelle feil og mangler er noe jeg ikke kan belastes for. Det som er tilfelle her er at "saksbehandler" hos (selskapet) ikke har lest sakens papirer og forholder seg hele tiden til mitt skriv av 13.10.99, i ettertid er det flere henvendelser som ikke kommer fram, dette blant annet fra adv. TL og fra takstmann som ble engasjert i denne saken, disse papirene er også oversendt. I undertegnedes brev til (kjøper) av 14.2.00 er det gitt følgende tilbakemelding til bemerkningen vedrørende grunnforhold: "Deres reklamasjon tar også opp forhold omkring bygging/sprengning av tunnel til. I denne forbindelse har De fått kunnskap om at det er oppstått endringer i grunnforholdene og at dette har vært inspisert av Statens Vegvesen. Det er imidlertid ikke reklamert over konkrete mangler. Dersom det oppdages problemer med grunnforholdene. kan saken eventuelt tas opp på nytt. Angivelse av hvilke problemer som er oppstått, må da gis. Deres forespørsel om brev fra Statens Vegvesen til selger må rettes direkte til selger. Kjøpers kommentar: Dette er det også reklamert over og rapport fra Statens Vegvesen skal også være oversendt. Dette skriv har vært en del av vedleggene og er innhentet av meg selv, dette etter informasjon fra beboer i andre halvpart av boligen Etter ovenstående må det være helt klart at (kjøper) ikke har reklamert over noe konkret forhold. Videre er det klart at adressaten for reklamasjonen ikke oppfatter at det er reklamert over konkrete forhold, og (kjøper) oppfordres på denne bakgrunn konkret om å angi hvilke problemer han erfarer. Kjøpers kommentar: Det er beklagelig at en saksbehandler på dette nivå ikke har forstått hva slags problemer vi har erfart etter kjøpet av boligen. Noen tilbakemelding til dette ble imidlertid ikke gitt før ved (kjøpers) telefonsamtale med undertegnede 6.8.01 - altså nærmere to år etter den opprinnelige reklamasjon. Det vises til undertegnedes brev av samme dato, hvor telefonsamtalens innhold refereres. Det forhold som her fremkommer er fuktinntrengning og sviktende dreneringsanlegg, og har ingenting med det den tidligere reklamasjonen gjaldt - setningsskader og endringer i grunnforholdene. Således er det jo poengtert i etterfølgende skriv fra Vegvesenet at de problemer man erfarer med fuktinntrengning ikke har noen sammenheng med setninger og endringer i grunnforhold. Kjøpers kommentar: Er det satt krav om hvor mange ganger man kan reklamere innenfor en viss tidsramme. Dette er tross alt avhengig av hvordan værforholdene er, er det ikke nedbør får man heller ingen vanninnsig. Dette er for så vidt korrekt men det står også at det sannsynligvis kan være en feilbygging da fjellet i bakkant av huset ikke er godt nok utsprengt. Deres tolkning av ovennevnte faktum i retning av at en angivelse av mistanke om endring i grunnforhold og setningsskader i forbindelse med sprengning av tunnel, er å anse som reklamasjon over sviktende drenering/fuktinntrengning må betraktes som klart uriktig. Tilsvarende karakteristikk passer når De i Deres brev mer enn antyder at selger har misligholdt sin opplysningsplikt basert på innholdet i brevet til Vegvesenet i 97. Det er intet grunnlag for å konkludere med at selger har misligholdt sin opplysningsplikt. Det pekes på at opplysninger som er gitt i brevet gjelder en annen bolig. Hovedpoenget er likevel at selger i dette tilfellet har gitt en samvittighetsfull beskrivelse av de fuktproblemer som eksisterte forut for eiendomsoverdragelsen. På en rekke steder i salgsdokumentasjonen er det gitt klar og utvetydig beskjed om høy fuktighet samt fukt- og vanninnsig og sprekker i grunnmur. Selger har samtidig opplyst at man ikke har hatt problemer i forhold til dette. Også dette er en helt korrekt opplysning, som på ingen måte er egnet til å holde tilbake opplysninger om eiendommens tilstand. Det er således ingenting som tilsier at selger har hatt problemer. Kjøpers kommentar: Dette er nesten tragisk. "Saksbehandler" har heller ikke her forstått at og er en vertikaltdelt bolig, etter min forstand er det da også samme bolig. Etter det jeg finner og kan lese er det kun en plass i Salgsoppgaven hvor det er anmerket "registrert noe høy fuktighet i grunnenibakkant 6/10
i kjellerdel" ingen plasser hvor det er gjort anmerkninger om vanninnsig eller sprekker i grunnmur. Det kan også opplyses at det etter all sannsynlighet har vært tilsvarende problemer i (den andre halvpart) da det her er gjort forbedringer i fm oppbygging av gulv ved vegg. Dette for å tette den sprekk som jeg anviste på en tidligere maii til dere. I denne forbindelse påpekes det at selger ikke har gjort samme bruk av arealet som kjøper. Slik vi forstår, har selger kun benyttet den bakre del av kjelleren til bodareal. Gulv og vegger har da hatt diffusjonsåpne overflater slik at fukt som trenger inn i gulv og vegger, har hatt mulighet til å fordampe. Med tilstrekkelig lufting i kjellerarealet, har selger opplevd dette som problemfritt. Det som har skjedd i ettertid er at kjøper har innredet et nytt bad i de aktuelle arealer. Ved etablering av dette, har det blitt anlagt diffusjonstette overflater slik at fuktigheten ikke har hatt mulighet til å evakuere. Dette medfører i sin tur til at fuktinntrengningen materialiserer seg i en negativ effekt. Kjøper synes å ha anlagt badet på det fuktigst mulige sted i kjelleren. I den skadetakst kjøper har innhentet, er dette konkret beskrevet på SIDE 3: Kjøpers kommentar: Vi benytter disse arealene til samme formål som selger. Jeg begynner å tvile på om det er samme bolig saksbehandler her snakker om, etter som jeg bor her vet jeg at det badet som vi benytter i dag er på samme plass som da selger bodde her, dette badet er også tegnet inn i originaltegninger fra 58. Det eneste som her er gjort er en normal oppussing av tidligere bad. Dette hvor badekar, vask og toalett fortsatt sitter på samme plass. "At flisbelagt gulv i bad "buler skylder høyst sannsynlig at underliggende fukt har påvirket dette gulv i større grad enn i de øvrige kjellerrom, eller at konstruksjonen her ikke har tålt fuktighet i samme grad som de tilstøtende rom.... Badet ligger i bakre hjørne av kjelleren. Konsentrert vanntilførsel fra taknedløpet her har helt sikkert medført atskillig større vannansamling under badegulv/hjørnerommet enn i de tilstøtende rom." Man ser altså her at kjøper har foretatt bygningsmessige inngrep på et areal hvor han forut for kjøpet er gjort utvetydig oppmerksom på at det foreligger fuktinntrengning. Dette fremstår som helt uforsvarlig, og det er åpenbart at kjøper selv må bære konsekvensen dette har vist seg å få. Det foreligger dessuten ingen opplysninger om hvordan det forholder seg byggteknisk i forhold til baderomsinnredningen, herunder om denne er utført av fagfolk. Kjøpers kommentar: Vet ikke om oppussingimaling og nye fliser er bygningsmessige inngrep. Dette er nesten ærekrenkende. For øvrig finner vi grunn til å påpeke at De i Deres saks fremstilling helt ser ut til å overse det faktum at fuktinntrengning som dette er en prosess som eskalerer over tid. Som De bør være kjent med, er drenerings - anlegg konstruksjoner med begrenset varighet. Det vises her til NBl's intervaller for vedlikehold, hvor midlere intervall for utskiftning av dreneringsanlegg er 40 år. Dette innebærer nedgravning rundt utvendig grunnmur til såle, fornying av utvendig grunnmursbeskyttelse (som i seg selv har ennå kortere levetid enn dette), samt nedlegging av nye dreneringsrør og tilbakefylling av drenerende masser. Alene dette husets alder burde tilsi at det her var behov for oppfølgning/vedlikehold av dreneringsanlegget. Det minnes om at dette ved kjøpstidspunktet var over 40 år gammelt, og således hadde overlevd sin midlere levetid. I tillegg kommer det forhold at selger rent faktisk opplyste at man hadde konstatert svikt ved dette, ved angivelsen av fuktinntrengning. Kjøpers kommentar: Har ikke funnet noen plass i papirene hvor dette er bemerket. Det som regelmessig skjer ved slike dreneringsarrangementer, er at de drenerende massene og dreneringsrørene gradvis tettes til av smuss, slam m.v. For øvrig har de gamle dreneringsrørene av tegl (som i følge oversendte bilder er benyttet her) i seg selv begrenset levetid da de sprekker og smuldrer opp. Følgelig vil dreneringseffekten gradvis bli dårligere og fuktinntrengning vil tilta. Det legges til grunn at dette har skjedd også i dette tilfellet. Det vises således til at kjøper først reklamerer over forholdet over to år etter at huset er overtatt. Det er all grunn til å tro at problemene har tiltatt i denne perioden, og sammen med at det som beskrevet ovenfor er foretatt ominnredninger, har dette gjort at problemene har blitt påtagelige. 7/10
Kjøpers kommentar: Disse var hele og i meget god stand. Som jeg har referert til dere tidligere, dette med en mail med vedlagte bilder viser det seg at det har vært gjort utbedringer av tvilsom karakter der hvor det største vanninnsiget forekommer. Det er heller ikke foretatt ominnredninger som beskrevet annen plass i skrivet. Vi vil for øvrig peke på at kjøper ikke har fremlagt noen dokumentasjon som viser skadeomfanget. I den rapport kjøper har innhentet, fremgår kun at man på nærmere definerte steder har avdekket skadelig fukt. Undertegnede kan ikke se at Forsikringsklagekontoret har grunnlag for å fastslå at fuktproblemene er "betydelige" og at de ikke er begrenset til "bakkant i kjellerdel". Det vises således til skaderapporten som kjøper har innhentet hvor det kun er beskrivelse av fukt i det aktuelle bad, i vaskerom og på matbod. Det er heller ingen angivelse av graden av fukt - ut over beskrivelsen "skadelig". I henhold til de standarder som i dag benyttes, vil en slik angivelse kunne være helt normal for en konstruksjon av denne alder og karakter. Kjøpers kommentar: Det forundrer meg at "saksbehandler" her også ikke har forstått helt hva som er skadeomfanget. Helt korrekt dette, men jeg må fremdeles påpeke at kjellerdel, bad og vaskerom er på samme plass som da det ble bygd i 58. "Matbod" er der hvor fryseskapet står. Jeg går også ut fra at det ikke er normalt, selv om huset er fra 58, at det flyter vann i kjelleren. Vi vil heller ikke unnlate å påpeke at - selv om man mot formodning skulle ansett mangel å foreligge - ville vesentlighetskravet i avhl. 3-9 ikke vært oppfylt. Synspunktet om at selger har holdt tilbake opplysninger er uholdbart, og man gjenstår derfor med vurderingen etter 39. Den økonomiske konsekvens av en mangel som dette blir i et slikt tilfelle kun teoretisk. Det pekes på boligens alder, de gitte opplysninger om fuktinntrenging sammen med beskrivelsen i takstrapport innhentet av kjøper - hvor det fremgår at fuktbeskyttelsen må anses nedslitt. Kjøpers kommentar: Det er tydelig her at selger ikke har gitt de korrekte opplysningene angående boligens befattende, dette kommer tydelig fram av blant annet dette med vinduer og belegg på gulvene i stue og kjøkken. I lys av ovennevnte, fremstår Deres konklusjon om at kjøper har "grunn til å forvente en fungerende drenering når ikke annet fremgår av salgsprosjektet" som helt forfeilet. En slik slutning vil dessuten også være forfeilet om man ser den isolert. Henvisningene til avgjørelser fra Forsikringsskadenemnda fremstår som tomme, idet vi ikke kan se noen overføringsverdi til nærværende sak. Som det fremgår av ovennevnte, fastholder Vesta Forsikring AS sin avgjørelse i saken. Kontakt gjeme undertegnede dersom De har konkrete spørsmål forbundet med ovennevnte. Kjøpers kommentar: Som en foreløpig sluttkommentar er dette helt i tråd med Vestas "saksbehandler" å tråkke mest mulig på motparten, dette er kanskje en mulig årsak til at Adv. TL resignerte noe. Jeg anbefaler at undertegnede (fra selskapet) å ta en befaring av boligen samt den "andre boligen" som han nevner. Etter dette foreslo kontoret saken forelagt FSN til uttalelse. Selskapet bemerket: For øvrig har vi med interesse gjennomgått kommentarene fra klagen, som fulgte som vedlegg til Deres brev. Slik vi forstår erkjenner klager å ikke ha reklamert over angjeldende forhold verken i forbindelse med hans brev av 13.10.99 eller i forbindelse med takstingeniør KPs befaring 2.2.00. Klager gir kun en henvisning til at det etter hans oppfatning er tillatt å reklamere flere ganger, samt at det kan se ut til at klager mener at selskapets takstmann burde funnet frem til den påståtte mangel ved eget initiativ. Ovennevnte er åpenbart ikke holdbart, idet selskapets takstmann umulig kan forventes å avdekke reklamasjoner på egenhånd. For øvrig bestrider denne side ikke at klager kan reklamere flere ganger, men han må ved senere reklamasjoner passe på å holde seg innenfor reklamasjonstiden. 8/10
Etter vårt brev av 14.2.00, har verken vi, selskapet eller selger mottatt noen form for tilbakemelding før ved (kjøpers) telefonsamtale til undertegnede 6.8.01. Klager antyder også at det har kommet henvendelser i perioden etter 13.10.99, fra hans advokat TLS og fra takstmann klager har engasjert i saken. Dette er uriktig. Første henvendelse fra advokat TLS kom ved brev av 30.10.01, og den takst klager har fått innhentet fra EBA Takst- og Byggservice er datert 14.11.01. Etter dette bør spørsmålet om reklamasjonens rettidighet ikke lenger fremstå som tvilsom. Vi ønsker for øvrig å henvise til klagers anførsel om at det ikke er gjort noen anmerkninger om vanninnsig og sprekker i grunnmur, men at det er kun opplyst i salgsoppgaven at det er "registrert noe høy fuktighet i grunn/bakkant i kjellerdel". Dette er ikke riktig, salgsoppgavens opplysninger er entydige og klare, og således i seg selv tilstrekkelig. I tillegg er tilsvarende opplysninger gitt både i selgers egenoppgave og i verditaksten som forelå forut for kjøpet. Spørsmålet til nemnda er om kjøper har reklamert for sent. Finner nemnda at det er reklamert i tide bes nemnda vurdere hvorvidt kjøper kan kreve erstatning for fuktproblemene under selgers eierforsikring. Tidligere uttalelser: sen reklamasjon 4207 4470 drenering/fuktskader 3532 3713 4054 4138 4230 4255 4475 Forsikringsskadenemnda bemerker: Eiendommen ble overtatt sommeren 99, og slik nemnda ser det er det en forutsetning for at selskapet eventuelt skal være ansvarlig, at kjøper har fremsatt reklamasjon over de mangler saken gjelder i tide. Etter avh.l. 4-19 må kjøper reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Følgen av at han ikke reklamerer i tide, er at han mister retten til å gjøre mangelen gjeldende. Det skal gis melding om at det foreligger et avtalebrudd, og hva slags avtalebrudd det er tale om. Det innebærer at kjøper innen rimelig tid også må presisere hva slags mangel det er tale om. I denne saken fremgår det av selgers egenerklæring at det har vært ubetydelig fukt eller vanninntrenging i kjeller, og ikke betydelige setninger eller sprekker i grunnmuren. Kjøper reklamerer, etter en viss korrespondanse, konkret over en rekke ulike mangler 13.10.99. Disse ble vurdert av selskapets takstmann, og selskapet konkluderte 14.2.00 med at det ikke forelå mangler som oversteg egenandelen og avviste kravet. Når det gjaldt grunnforholdene ble det presisert at det ikke var reklamert over konkrete mangler, og selskapet skrev: Dersom det oppdages problemer med grunnforholdene kan saken eventuelt tas opp på nytt. Angivelse av hvilke problemer som har oppstått må da gis. I og med dette brevet gis kjøper etter nemndas mening en klar anvisning på at selskapet ikke har ansett de bemerkninger som er gitt om grunnforholdene som en reklamasjon, men samtidig er selskapet åpen for å vurdere en slik reklamasjon dersom det oppstår problemer. Etter nemndas mening gir imidlertid ikke dette kjøper en carte blanche til å vente så lenge han vil; også en slik reklamasjon må komme innen rimelig tid deretter. Reklamasjon over fukt/sviktende drenering kom etter dette ikke frem før i aug. 01, altså mer enn 1½ år etter. Det er etter nemndas mening ikke innen rimelig tid, spesielt ikke så lenge kjøper, på grunnlag av selgerens opplysninger i forbindelse med salget, burde ha vært spesielt oppmerksom på at dreneringen kunne være et kritisk punkt, og derfor hadde 9/10
særlig foranledning til å si fra raskt dersom fuktproblemene viste seg å være vesentlig større enn han hadde grunn til å regne med ut fra disse opplysningene. Konklusjon: Selskapet gis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Lundgaard (formann), Herredsvela, Fritzø, Bjønness og Bergseng Mælan. 10/10