KAPITTEL 2011 1
KAPITTEL Landets ledende boligbygger Bergen Stavanger Oslo Stockholm Selvaag Bolig bygger boliger folk flest har råd til å kjøpe, og har til en hver tid flere tusen boliger under utvikling i og rundt Oslo, Stavanger og Bergen. Selskapet har også prosjekter i Stockholm. I 2011 opplevde selskapet sterk vekst med kraftig økning både i omsetning, solgte boliger og boliger under bygging. Selvaag Bolig solgte totalt 648 boliger i 2011, og hadde ved utgangen av året over 1 000 boliger under bygging. I lys av det store antallet igangsettelser i 2011, ligger selskapet an til en kraftig omsetningsvekst i 2012. 2
SELVAAG BOLIG ÅRSRAPPORT 2011 Innhold 4 10 6 8 9 12 14 16 18 20 22 24 26 30 32 34 36 44 80 Bakgrunn Godt år, grønne utsikter Viderefører stolt tradisjon Organisasjon Ledergruppe med solid erfaring Organisasjonskart Boligbygger fra a til å Boligmarkedet Cathrine vant bolig 50 000 Ingen boble Plass nok til alle Markedsposisjon Rigger for vekst Lønnsomme modulbygg Her kommer huset ditt! Tjener på fritt entrepenørvalg Satser grønt Boligkonsepter Start: Drøm blir til virkelighet Hjem: En bolig for hele familien Pluss: Enkelt og behagelig Økonomi Styrets beretning Konsernregnskap Selskapsregnskap Selvaag Bolig ASA Illustrasjon forside: Lund+Slaatto Arkitekter 3
BAKGRUNN Godt år, grønne utsikter Selvaag Bolig har et godt år bak seg, og en meget spennende tid foran seg. Vi opplevde sterk vekst i 2011 med kraftig økning både i omsetning, resultat og solgte boliger. For 2012 er ambisjonen videre vekst, satsing på klimavennlige boliger og børsnotering. Det er stor befolkningsvekst, og god etterspørsel etter boliger i våre satsingsområder i og rundt Oslo, Stavanger og Bergen, og i løpet av 2011 styrket vi oss kraftig i alle disse områdene. Gjennom organisk vekst, fusjoner og oppkjøp i 2011 er Selvaag Bolig blitt en av landets ledende boligbyggere, med om lag 9 000 boliger under utvikling. Målet de neste fire til fem årene er å videreutvikle tomteporte føljen for å kunne overlevere 1 500 boliger årlig. Vi har en god driftsmessig plattform, en solid merkevare og en finansiell stilling som gjør selskapet godt posisjonert for å nå dette målet. Selskapets gode resultater skyldes blant annet at vi klarer å levere boliger folk vil ha, til en fornuftig pris. En stor andel av Selvaag Boligs boliger bygges ved hjelp av moduler vi kjøper fra eksterne leverandører. Dette gir oss flere konkurransefortrinn. Modulbaserte boliger har færre byggefeil fordi de bygges innendørs på fabrikk. I tillegg sikrer store volum at byggekostnaden blir betydelig lavere. Dette gjør at vi kan tilby våre kunder rimeligere boliger av høy kvalitet, samtidig som våre marginer økes. En annen direkte fordel med modulbaserte boliger er at de er energigjerrige. Vi gjør nå små tilpasninger for at de skal bruke enda mindre energi. 2012 blir året vi posisjonerer oss som Norges ledende miljøvennlig boligbygger. Vår ambisjon er at alle modulbaserte boliger fra Selvaag Bolig skal ha passivhus-standard, og at en stor andel av våre øvrige boliger vil ha lavenergistandard. Klimavennlige boliger er fremtiden. Boligkjøpere forventer i større grad at deres nye bolig er miljøvennlige og energigjerrig, og myndighetene mener at en miljøvennlig byggenæring er en nødvendighet for å løse miljø- og klimautfordringene. I løpet av få år vil det komme nye, strengere krav til energibruk i boliger. Vi jobber for å innfri disse kravene allerede i år. Vi gleder oss til veien videre. Baard Schumann, Administrerende direktør 4
KAPITTEL 5
BAKGRUNN SELVAAG BOLIGS KONSERNLEDELSE: Sverre Molvik, Halvard Kverne, Anne Grethe Storaker, Baard Schumann, Haavard Rønning og Petter Cedell. 6
ORGANISASJON Ledere med solid erfaring Selvaag Boligs konsernledelse har bred og variert kunnskap om boligbygging og forretningsutvikling. Dette sikrer kompetente beslutninger som legger grunnlaget for selskapets videre vekst. Baard Schumann har vært administrerende direktør i Selvaag Bolig siden 2008. Han har tidligere vært administrerende direktør i NCC Bolig, markedsdirektør i Peab Bolig og regionsjef i DnB Eiendom. Schumann er også styreleder og styremedlem i en rekke boligutviklingsselskaper. Haavard Rønning er finansdirektør i Selvaag Bolig og har jobbet i Selvaag siden 2004. Han har tidligere blant annet vært finanssjef og analytiker i Selvaag. Før det jobbet han i PwC med revisjon og corporate finance. Sverre Molvik har ansvar for oppfølging av mange av Selvaag Boligs prosjekter. Han har over ti års erfaring innen utvikling og gjennomføring av boligprosjekter fra byggherresiden. Han har tidligere jobbet som business controller, prosjektleder og administrerende direktør i Skanska Bolig AS, og som regiondirektør i Peab Bolig AS. Molvik er utdannet sivilingeniør innen bygg og anlegg, og har i tillegg en MBA fra Webster University i Genève. Anne Grethe Storaker er salgs- og markeds - direktør i Selvaag Bolig. Hun har hovedansvar for salg- og markedsføring av alle Selvaag Boligs boligprosjekter. Storaker har lang og variert erfaring fra boligutvikling, prosjektledelse, salg og markedsføring. Hun har vært ansatt i Selvaag siden 2006. Halvard Kverne har ansvar for oppfølging av mange av Selvaag Boligs prosjekter. Han har lang og bred erfaring innen utvikling og gjennomføring av boligprosjekter, både fra entreprenør- og byggherresiden. Petter Cedell har ansvar for å finne nye prosjektmuligheter for Selvaag Bolig. Han vurderer utbyggingsmuligheter, og inngår avtaler om kjøp av nye tomter. Cedell har lang og variert erfaring innen akkvisisjon og prosjektutvikling, samt prosjekt gjennomføring gjennom mange år i Selvaag. 7
ORGANISASJONSKART Styre Baard Schumann Administrerende direktør* Haavard Rønning Finansdirektør* Anne G. Storaker Salgs- og markedsdirektør* Halvard Kverne Porteføljedirektør* Sverre Molvik Porteføljedirektør* Trond Stensrud Daglig leder Selvaag Bolig Modulbygg** Petter Cedell Direktør for eiendomsinvesteringer* Jørgen Blix Daglig leder Meglerhuset Selvaag** * Medlem av konsernledelsen ** Rapporterer til administrerende direktør Anders Haavik Daglig leder Pluss Service** 8
ORGANISASJON Boligbygger fra a til å Selvaag Bolig kjøper og utvikler nye boligtomter, og er ett av få selskaper som tar ansvaret for hele verdikjeden, fra kjøp av tomt til ferdigstillelse og salg av boligene. Selvaag Bolig er en av Norges største og mest erfarne boligbyggere, med om lag 9 000 boliger under utvikling og unik førstehåndskunnskap om både boligmarkedet og utviklings- og byggeprosessen. De ulike leddene i verdikjeden styres blant annet gjennom datterselskapene Selvaag Bolig Modulbygg, Selvaag Pluss Service og Meglerhuset Selvaag. Selvaag Bolig Modulbygg Selskapet utvikler leiligheter og rekkehus ved hjelp av moduler. Disse bygges i Baltikum og Polen og fraktes til byggeplassene i Norge, der de settes sammen. Modulbygging er en moderne og industriell tilnærming til boligbygging, og bidrar til å sikre lave byggekostnader. Modulene holder svært høy kvalitet, og risikoen for bygge feil reduseres fordi de bygges innendørs. Meglerhuset Selvaag Dette er et eiendoms meglerforetak som selger nye boliger for Selvaag Bolig. Selskapet tilbyr også bruktboligsalg og utleiemegling, med fokus på kunder som kjøper ny bolig av Selvaag Bolig. Meglerhuset har dedikerte og erfarne meglere med spesialisering innenfor ulike fagfelt. Selskapet bygger på Selvaag-konsernets erfaring med boligutvikling og salg av over 50 000 boliger siden 1940-tallet. Selskapet holder til på Løren i Oslo, og har egne meglerkontorer på Løren og Tjuvholmen. Selvaag Pluss Service Selskapet drifter Selvaag Boligs Plussboliger. Dette er livsstilsboliger for mennesker i alle aldre og livssituasjoner. Det unike med Plussboligene er at beboerne får noe ekstra i form av trygghet og service. Alle boligene har et stort serviceområde bemannet av et serviceinnstilt vertskap. Beboerne har tilgang til en rekke servicetjenester, med alt fra renhold til dekkskift og billettbestilling. Selvaag Pluss Service utvikler eksisterende og nye tjenester i tett dialog med beboerne. 9
BAKGRUNN Viderefører stolt tradisjon Ingeniør Olav Selvaags revolusjonerende tanker om boligbygging er like aktuelle etter 60 år og over 50 000 solgte boliger. Selvaag Bolig møter fremtiden med Selvaags kunnskap og visjoner om boligbygging. Det er ingen som har stått for mer innovasjon i boligbransjen i Norge enn Olav Selvaag. Han var først ute med blant annet lette bindingsverkshus i tre, terrassehus, seriebygging og en rekke andre innovative og rimelige byggtekniske løsninger. Hans nyskapende tanker og gjennomføringsevne ble et viktig bidrag i arbeidet med å løse boligmangelen rett etter krigen, og bidro til å skape mange av standardene som brukes i dag. Skaperkraft Olav H. Selvaag er dagens styreleder i Selvaag Bolig og barnebarn av Olav Selvaag. Han mener at Selvaags historie er mer aktuell en noen gang før. Den er én av grunnene til at Selvaag Bolig er blant Norges største boligutviklere i dag. Vi har hele tiden klart å utvikle oss i takt med ny teknologi og markedsbehov. Ved utgangen av 2011 hadde selskapet over tusen boliger under bygging. Det er et svært viktig bidrag til å løse dagens boligmangel. Situasjonen i dag har flere likhetstrekk med den vi hadde rett etter krigen. Det mangler boliger og utbyggingstakten er for lav, sier styrelederen. Viderefører arven Grunnleggeren hadde som mål å bygge rimelige boliger med høy standard, som nordmenn flest skulle ha råd til. Han var aktiv i boligdebatten og var ikke redd for å kritisere datidens boligpolitikk. Det er denne arven Selvaag Bolig i dag bygger videre på. Selvaag Bolig er både innovative innen boligbygging, tilbyr rimelige boliger til folk flest, og er pådriver for en ny og mer aktiv og løsningsorientert boligpolitikk. Vi arbeider etter Selvaags verdier «omtanke» og «skaperkraft», og gjør hva vi kan for å bygge mange boliger til fornuftige priser. Ambisjonen vår er å redusere byggekostnadene, og samtidig levere byggteknisk bedre boliger, sier Baard Schumann som er administrerende direktør i Selvaag Bolig. 10
KAPITTEL REVOLUSJONERENDE: Baard Schumann og Olav H. Selvaag foran Ekeberghuset, som i 1948 som satt en ny standard for boligbygging i Norge. Huset var Selvaags bevis på at man kunne bygge tre ganger raskere og til en tredel av prisen. 11
KAPITTEL 12
BOLIGMARKEDET Cathrine vant bolig 50 000 Over 70 000 ungdommer meldte seg på i konkurransen om Selvaags bolig nummer 50 000. Cathrine Fattnes (19) fra Stavanger trakk til slutt det lengste strået, og får flytte inn i ny leilighet til 1,7 millioner kroner. Selvaag har bygget 50 000 boliger siden 1948, og i september kunngjorde Selvaag Bolig at jubileumsboligen skulle gis bort til en person mellom 18 og 34 år. Over 70 000 meldte seg på i trekningen, og selskapet fikk over 43 000 nye Facebook-venner. 250 finalister ble trukket ut til hovedtrekning og finalefest på Løren i Oslo, der Fattnes til slutt stakk av med seieren. Lykkelig vinner Den ferske boligeieren sier hun allerede hadde bestemt seg for å flytte til Oslo, og mener at gevinsten kommer til å forandre livet hennes. Det var helt sykt at jeg vant en ubeskrivelig følelse. Dette er min første leilighet, og jeg kan endelig flytte hjemmefra. Dette kommer til å forandre livet mitt. Jeg har allerede begynt å tenke på interiøret, sier hun. Ekstrem pågang Salgs- og markedsdirektør Anne Grethe Storaker, sier at jubileumsfeiringen har vært en suksess. Dette var først og fremst vært en minneverdig markering av at Selvaag rundet 50 000 boliger, men all oppmerksomheten ga også direkte utslag på boligsalget på Løren, sier Storaker. Da resten av leilighetene i prosjektet med vinner leiligheten ble lagt ut for salg, kom det i løpet av kort tid inn 90 bud på de totalt 88 leilighetene. Alle var såkalte Start-boliger - små boliger til ungdom og førstegangsetablerere. Bolig for alle Fattnes mener boligmarkedet for unge er vanske lig, og sier at seieren vil gi henne økonomisk frihet og nye muligheter. Selvaag har hele tiden jobbet for at alle skal ha råd til å eie egen bolig, og det kommer vi til å fortsette med. Leiligheten som gis bort er en Selvaag Start-bolig, et boligprodukt for ungdom der vi prøver å holde kostnadene så lave som mulig, sier Storaker. 13
BOLIGMARKEDET Ingen boble Bjørn Erik Øye i Prognose senteret mener det er feil å bruke ordet boble om boligprisutviklingen i Norge. Det ble bygget mindre enn 30 000 boliger i Norge i 2011. Det er halvparten av det vi trenger for å kunne møte befolkningsveksten på sikt. Vi har faktisk en tiltagende mangel på boliger, sier Øye. Annerledesland Han forklarer at det norske boligmarkedet er fundamentalt annerledes enn de amerikanske, danske, spanske og irske boligmarkedene som var preget av overproduksjon og spekulasjon før boligboblen sprakk i 2008. Hadde vi hatt samme tempo i boligbyggingen i Norge som det Spania hadde i 2007, ville det tilsvart 120 000 boliger i Norge. Det samme bildet gjelder for de andre landene. Fellesnevneren for disse landene var en spekulasjonsdrevet boligproduksjon basert på forventninger om evig prisvekst. I Norge har vi et omvendt problem med et tiltagende gap mellom befolkningsendringer og boligproduksjon, sier Øye. Ifølge Øye er den høye temperaturen i det norske boligmarkedet en konsekvens av at den norske økonomien er i en positiv utvikling med lav rente, lav arbeidsledighet og kraftig lønnsvekst. Dette har pågått i 20 år. I tillegg har vi befolkningsvekst og sentralisering. Dette krever at boligbyggingen må økes kraftig for at prispresset over tid skal kunne reduseres, mener Øye. Gode utsikter Det ser lyst ut for norske boligbyggere på grunn av et stadig voksende behov for boliger. For de som skal inn på boligmarkedet, ser det dessverre litt mørkere ut. For lav boligbygging setter selvfølgelig press på prisen, spesielt i pressområdene i de store byene. Øye forventer en mer moderat prisvekst i 2012 enn i 2010 og 2011. I 2012 vil vi få en økning på et sted mellom fem og sju prosent, men prisene møter nå motstand fordi boligprisveksten over tid har vært såpass mye høyere enn lønnsveksten. Til syvende og sist er det kjøpsevnen til boligkjøperne som avgjør tempoet i boligbyggingen. 14
KAPITTEL 15
BOLIGMARKEDET Plass nok til alle Oslos byråd for byutvikling, Bård Folke Fredriksen (H) mener at boligbyggere i Oslo-området vil gå en lys fremtid i møte. Han lover å ha nok tomter klare til boligbyggere som vil sikre Oslo nok boliger. Oslo vokser raskest av alle hovedstedene i Europa. Statistisk sentralbyrå anslår at befolkningen vil øke med om lag 10 000 per år fra 2011 til 2030. Det betyr at det må bygges over 5 000 boliger i gjennomsnitt hvert år. Folke Fredriksen sier at kommunens viktigste oppgave blir å regulere nok attraktive tomter. Lys fremtid Vi må ligge i forkant, boligbyggere skal kunne stikke spaden i jorden når etterspørselen og behovet er der. Forutsatt at Norge har en stabil økonomi, at sysselsettingen er høy og at prognosene om kraftig befolkningsveksten slår til, vil boligbyggere gå en veldig lys fremtid i møte, sier han. Folke Fredriksen sier det er plass nok i Oslo, men at det forutsetter at Fjordbyen blir bygget, omregulering av nærings- og industriområder, og mer fortetting i indre by og rundt 16
BOLIGMARKEDET kollektivknute punkter. Han understreker at det må investeres i et bedre kollektivtilbud, og at Oslo må samarbeide bedre med andre kommuner i regionen. Arbeidet med ny kommuneplan 2013 er igangsatt. Det planlegges for 100 000 nye boliger og 100 000 nye arbeidsplasser. Planen har en egen arealdel som peker på hvor boligene skal bygges. Vi har uante mengder med plass hvis den brukes riktig. Økern og Groruddalen blir det neste store etter Fjordbyen er ferdigbygget. Området har kapasitet for flere titusen nye boliger. Indre by vil vokse inn i Groruddalen, sier han. suksesskriteriet. Det er også et spørsmål om å bygge kvalitet og bomiljøer der folk trives. Vi skal ikke våkne opp og ikke kjenne oss igjen i byen vi er så glade i. Vil ha kvalitet Selv om Oslo har behov for mange nye boliger de kommende årene, er Folke Fredriksen opptatt av at utviklingen ikke skjer hals over hode. Vi trenger flere boliger, men kvantitet er ikke det eneste 17
NDRES MENINGER FINANSAVISEN MENER he New York Times millioner amerikanere r uten arbeid, og alle fryken double dip-resesjon. rsdag kveld la president ama frem et ambisiøst lag for Kongressen, som mer robust og vidtrekde enn ventet. Dette kan være første for å få økonomien i sving igjen. Wall Street Journal s trenger å kutte statsgjelden, noe den rende restruktureringen ikke legger il. Samtidig må økonomien liberalifor å trekke til seg investeringer og FOTO: SCANPIX Løp og kjøp FOTO: SCANPIX vekst. Jo mer økonomien krymper, jo e blir skattegrunnlaget, og jo tyngre n stadig større gjeldsbyrden. cial Times ha spådd vekst og renteøkinger på en, venter OECD nå stagnasjon ut r hele den industrialiserte verden gativ vekst i Tyskland. Da blir det nskeligere å skjønne hvorfor ikke opeiske sentralbanken reverserer gere renteøkninger. Hvis ikke rentes i en slik situasjon, når skal de? sblatt og blir det blembar- nsøkono- runn av FOTO: SCANPIX og manglende vekst. Nå rettes Berlin og Frankfurt. I stedet for nne nok den tyske regjeringen skuffe på litt kull for å holde as konjunkturlokomotiv. Tross n andre industrinasjoner det le spillerommet som Tyskland. dustri mtiden for Saab Automobiles For temmelig nøyaktig to år siden skrev vi på denne plass at igangsettingen av nye boliger var på et slikt lavmål at «mangelen m hvem som skal holde økere hvem som ikke skal holde tok Vänersborg tingsrett på len. Med stor sannsynlighet kurs, uansett om det skjer på s initiativ eller på bedriftens på nye boliger, i takt med velstandsutvikling og vekst i folketallet (innvandrere, gjestearbeidere og så videre) kunne føre til et virkelig hopp i boligprisene.» Et prishopp ble det i 2010 (cirka 8 prosent), og i januar i år skrev vi her at «vi anbefaler fortsatt folk å kjøpe.» Prisutviklingen de siste 12 månedene viser at dette ikke var så dumt. Obos-prisene er neste år. Dette fordi den internasjonale konjunktursituasjonen er kraftig svekket, og en økonom spekulerer til og med i om Norges Bank til neste år må sette ned styringsrenten. Løp og kjøp. Hvis våre lesere skulle tro at vi er alene om vår optimisme, som er basert på fundamentale EGIAN FINANCIAL DAILY DAKTØR OG ADM. DIREKTØR: VE HEGNAR nar Grini JEFER: Frafjord Haram lemsdal anerud erg Lie Scheel ssen, nerud lberg OPPLAG OG DISTR.: Ragnar Lie MEDIASERVICE: Gretha Nicolaysen, Eva Mjøsund, Eivy Maxwell, Per Anders Amundsen, Lena K. Brunstein, Navdip Sangha, Jimmy Vika, Andreas Ljones, Caroline Reed Smith-Meyer og Vidar Gerhard. Eiendom: Anne Marie Backelin, Jørgen Linnes, Pia Fredrikke Elvebredd, Karin Sørensen og Andreas Holck. NÅR ABONNEMENT: GT: Telefon: 23 33 91 50 3 00 Faks: 23 33 91 51 r.no Henvendelser rettes til: nde Mediaconnect AS AS Postboks 265, Økern, 0510 Oslo til å Ved prisforhøyelser blir løpetid for m. abonnement avkortet tilsvarende. Media AS 2011 ks 724 Skøyen, 0214 Oslo, Norway 63 00 Faks: 23 29 63 01 inansavisen.no Utkommer seks ganger i uken ISSN: 0803-9518 opp cirka 12 prosent og meglernes statistikk viser en prisoppgang på cirka 9 prosent. Løp og kjøp. En svak tilbudsside kombinert med lave renter, lav ledighet og sterk befolkningsvekst har gjort sitt. I disse to årene har nesten samtlige av de samfunnsøkonomer som uttaler seg offentlig, skremt med at rentene vil øke kraftig og at vi har hatt en boligboble som ville sprekke, og den mest fremtredende har til og med sagt at vi inflasjonsjustert aldri ville nå den forrige pristoppen fra 2007. Men boligprisene durer oppover. Obos-prisene var opp 5 prosent i august og meglerstatistikken viser pluss 3 prosent i august. Løp og kjøp. Den viktige tilbudssiden er nå klart bedre. Høyere priser og bedre inntjening gjør at igangsettelsen av nye boliger har tatt seg kraftig opp. Tilbudet øker. Isolert sett skal dette virke dempende på boligprisene, men samtidig er det ikke blitt noe av renteoppgangen Det avgjørende blir likevel renten forhold, så er Nordeas økonomiske oversikt fra august tankevekkende lesning. Banken mener, som oss, at rentebremsen uteblir, at befolkningsveksten er større enn antall nye boliger og at det derfor fortsatt vil være «et høyt press i boligmarkedet.» Nordeas prognose for veksten i boligprisene til neste år er (man må holde seg fast) ikke mindre enn 10 prosent og i 2013 skal det bli 7 prosent til. Løp og kjøp. Denne konklusjonen kan bli endret hvis lønnsveksten ikke blir så sterk som antatt, hvis arbeidsledigheten på grunn av finansuroen i verden øker og/eller boligbyggerne virkelig får fart på antall nye boliger. Men avgjørende blir likevel renten, og Nordea mener at Norges Banks styringsrente ved utgangen av 2013 vil ligge på lave 3,50 prosent. Løp og kjøp. FINANSAVISEN.NO for boliglån. En etter en av rentehaukene står frem og fjerner nesten samtlige av de renteøkninger som de varslet (trodde på) for i år og TRYGVE HEGNAR ANSVARLIG REDAKTØR
MARKEDSPOSISJON Bergen Stavanger Oslo Rigger for vekst Både den kortsiktige og langsiktige boligetterspørselen kommer til å være størst i urbane vekstområder. I løpet av 2011 har Selvaag Bolig derfor konsentrert seg om Stavanger, Bergen, Oslo og områdene rundt disse store byene. Statistisk sentralbyrå anslår at befolkningen i Oslo og Akershus vil øke med 350 000 innen 2030. For hele Rogaland vil økningen være om lag 125 000, mens Hordaland får 100 000 flere innbyggere. Bergen kommune alene vil oppleve en befolkningsøkning på 60 000. Det betyr at behovet for nye boliger blir stort i tiden som kommer. Satser i pressområder Selvaag har i mange år vært en av de største boligaktørene i Oslo-området, og har flere store prosjekter under utvikling i blant annet Stor- Oslo, Lørenskog, Moss, Drammen og Tønsberg. Selskapet jobber også strategisk med vekst i og rundt Bergen og Stavanger, der det er stor etterspørsel etter nye boliger. Selvaag Bolig satser kun i områder der markedet er godt, har god dybde, og vil holde seg godt i lang tid fremover. Selvaag Bolig har en god driftsmessig plattform og en finansiell stilling som gjør selskapet godt rustet for vekst i alle disse områdene. I løpet av 2011 har selskapet også økt bemanningen blant annet på prosjektutvikling, prosjektledelse og salg. Solid tomtebank I løpet av 2011 styrket Selvaag Bolig seg kraftig i nettopp både Bergen og Stavanger. I august 2011 ble eiendomsselskapet Hansa Property Group fusjonert inn i Selvaag Bolig. Dette ga Selvaag Bolig kontroll over unike utviklingstomter i både Bergen og Stavanger. I forbindelse med fusjonen, og påfølgende oppkjøp, ble Selvaag Bolig også eier av det Stavangerbaserte boligutviklingsselskapet Bo En som nå er døpt om til Selvaag Bolig Rogaland. Tilgang på gode utviklingstomter er en forutsetning for å kunne bygge attraktive boliger. Gode tomter i pressområder vokser ikke på trær, fordi de beste tomtene er allerede bygget ut. Det finnes likevel unntak, og Selvaag Bolig eier en solid og attraktiv tomtebank i alle områdene selskapet satser. Nåværende tomtebank vil totalt gi om lag 9 000 boliger. 19
MARKEDSPOSISJON Lønnsomme modulbygg Moduler gir boliger med både høy kvalitet og fornuftig pris. I tillegg får Selvaag Bolig bedre marginer. Selvaag Bolig er den første norske boligbyggeren som har tatt i bruk modulbygging i stor skala. Alle selskapets trebaserte rekkehus- og leiligheter bygges kun ved hjelp av moduler. Industriell filosofi Modulboligene utvikles av kompetansesenteret Selvaag Bolig Modulbygg, som er et datterselskap av Selvaag Bolig. Modulene bygges etter norske standarder hos underleverandører i Baltikum og Polen. Ifølge daglig leder Trond Stensrud, er dette en industriell tilnærming til boligbygging som gir både rimeligere og byggteknisk bedre boliger. 20
MARKEDSPOSISJON Det er lett å levere kvalitetsboliger til en høy pris, men langt vanskeligere å gjøre det til en fornuftig pris. Modulene holder svært høy kvalitet, og risikoen for byggefeil reduseres fordi de bygges innendørs. Prisen blir lavere fordi modulene bygges i utlandet, og fordi volumene er store, sier Stensrud. Fra Baltikum Modulene bygges hos boligprodusenter som har flere av Europas mest moderne fabrikker for boligmoduler. De ferdige modulene fraktes til Norge med båt, og heises på plass på byggeplassen i Norge hvor grunnmuren står klar. Fagarbeidere fra fabrikkene monterer modulene sammen til fullverdige boliger, for eksempel et rekkehus på tre etasjer med takterrasse, eller en leilighet i en altangangsblokk. Arbeidslaget monterer et rekkehus med tre moduler i løpet av 1,5 timer. I etterkant gjenstår detaljer innendørs, og kobling av strøm og rør. Vil ha mer Suksessen så langt har gitt mersmak. Stensrud sier at modulene gir Selvaag Bolig et solid konkurransefortrinn, og at selskapet vil intensivere satsingen på moduler. Vi ligger langt foran konkurrentene våre på dette området, men kommer likevel til å satse enda mer på dette fremover. Det er høyt volum som sikrer lønnsomheten. I 2011 var en tredje del av Selvaag Boligs boliger modulbaserte. Det reduserte byggekostnadene på denne delen av selskapets portefølje med 10 20 prosent. I 2012 regner vi med å øke volumet modulbygg. Større volum vil redusere kostnadene og øke kvaliteten ytterligere, sier han. 21
MARKEDSPOSISJON Her kommer huset ditt! Om lag en tredjedel av Selvaag Boligs boliger bygges i Baltikum og Polen. Boligene fraktes sjøveien til Norge, og monteres på under to timer. 22
MARKEDSPOSISJON Modulene bygges etter norske standarder hos Selvaag Boligs underleverandører i Baltikum og Polen. Modulene bygges innendørs på fabrikk. Dette sikrer høy kvalitet og reduserer risiko for byggefeil og fuktproblemer. De ferdige modulene fraktes med båt til Norge, og lastes over på semitrailer for utkjøring til byggeplass. Arbeidet er nøye koordinert. På byggeplassen er grunnmuren ferdig, og modulene heises på plass med kran. Et rekkehus med tre moduler heises på plass, og monteres i løpet av 1,5 timer. Veien til fiks ferdig bolig er kort. Etter at modulene er heist på plass, gjenstår kun detaljer innendørs som kobling av strøm og rør. Disse boligene i Moss ble montert i midten av oktober og var innflyttingsklare i god tid før jul. 23
MARKEDSPOSISJON Tjener på fritt entrepenørvalg Som en av få norske boligbyggere, kan Selvaag Bolig velge og vrake i tilbud fra ulike entreprenører. Det gir fordeler. Noen av entreprenørene som bygger for Selvaag Bolig: AF Gruppen Betonmast Bygg Kruse Smith OKK Entreprenør Peab Realbygg Selvaagbygg Skanska Veidekke Wegger & Kvalsvik Selvaag Bolig har ikke har egen entreprenørvirksomhet, og kjøper derfor entreprenørtjenester fritt i markedet. Porteføljedirektørene Halvard Kverne og Sverre Molvik har ansvar for oppfølging av selskapets prosjekter. De sier at fritt entreprenørvalg blant annet gir gunstigere priser og bedre bunnlinje. Mange boligbyggere har egne entreprenører de blir tvunget til å bruke. Når vi skal bygge, henter vi inn mange tilbud. Den største fordelen med dette er at vi alltid får riktig markedspris, og at vi får lønnsomhet i alle ledd. Gunstigstigere priser fra entreprenør gir billigere boliger og bedre marginer, sier Kverne. Verdifull kompetanse En annen fordel er at selskapet blir mindre utsatt for svingninger i markedet. Vi henter inn den kapasiteten vi trenger. Det betyr både at vi ikke har flere hundre sultne bygningsarbeidere å brødfø i rolige tider, og at vi unngår kapasitetsproblemer når flere prosjekter skal bygges samtidig, sier Molvik. Ingen entreprenørselskaper er like, og de har ofte spisskompetanse på ulike områder. Molvik forteller at Selvaag Bolig drar nytte av det beste fra mange selskaper. Vi bruker stort sett entreprenører som kjenner oss godt, men vi er alltid opptatt av å samarbeide med leverandører som kan løse utfordringene våre på best mulig måte. AF Gruppen har for eksempel en langt større miljøkompetanse enn konkurrentene, mens andre er eksperter på å bygge høyhus. Ingen boligprosjekter er helt like, så det er verdifullt for oss å kunne hente akkurat den kompetansen vi trenger til de ulike prosjektene, sier han. 24
KAPITTEL VELGER FRITT: Selvaag Bolig skal bygge 119 Pluss-leiligheter i Nyhavn i Bergen. Selskapet henter inn tilbud fra ulike entreprenører. (Illustrasjon: Dyrvik Arkitekter) 25
MARKEDSPOSISJON 26
MARKEDSPOSISJON Satser grønt I 2012 skal Selvaag Bolig ta posisjonen som den boligbyggeren som bygger mest miljøvennlige boliger. Drift av bygg står for omkring 40 prosent av den samlede energibruken i Norge. Selvaag Bolig har nå satt seg som mål at alle selskapets modul baserte boliger skal ha passivhusstandard, og at en stor andel av de øvrige boligene skal ha lavenergistandard. God timing Salgs- og markedsdirektør Anne Grethe Storaker mener at tidspunktet for å ta miljøgrepet er godt, og forklarer at selskapets modulbaserte boliger kan gjøres enda mer miljøvennlige med relativt enkle grep. Klimautfordringen gjør at både forbrukere og myndigheter etter hvert vil kreve boliger som bruker mindre energi. Mange av egenskapene som vil bli standarder i fremtiden, er egenskaper våre boliger allerede har. Fremover vil vi derfor styrke miljøprofilen ytterligere gjennom tekniske forbedringer og kommunikasjon. Kundene skal se og oppleve at våre boliger er mer miljøvennlige, sier hun. Viser handling Storaker mener at den miljøvennlige posisjonen stemmer godt med Selvaags historie og verdigrunnlag, der omtanke og skaperkraft er pilarene. De fleste boligbyggere har en eller annen form for miljøsatsing, men ingen har tatt en tydelig lederposisjon. Istedenfor å kommunisere planer og intensjoner, kommer vi i god Selvaagstil til å lansere konkrete tiltak for nesten alle våre nye boliger utover i 2012, sier hun. De miljøvennlige boligene skal ikke være en egen boligtype, men en forbedring av selskapets eksisterende boligkonsepter Start, Hjem og Pluss. Satsingen har fått navnet Selvaag Bolig Grønn, og boligtypene får Grønn som tillegg til konseptnavnet. For eksempel Hjem Grønn. 27
KAPITTEL 28
KAPITTEL 29
BOLIGKONSEPTER Drøm blir til virkelighet Etter fem år er Yvonne Aune Bjerke (29) fortsatt storfornøyd med leiligheten på Mortensrud. Hun bodde mange forskjellige steder før drømmen om en egen bolig endelig gikk i oppfyllelse. Jeg hadde utrolig flaks! Jeg vant i lotteriet, forteller Yvonne. Hun var en av cirka 450 håpefulle førstegangskjøpere som stilte opp da Selvaag la ut 52 leiligheter for salg. Den unge sykepleieren trodde ikke hun hadde en sjanse da hun så hvor mange andre som også var interessert. Jeg ble helt satt ut da mitt nummer ble trukket ut. Jeg fikk kjøpe den leiligheten jeg likte best til en sum jeg hadde råd til. Slik prisene har blitt nå, ville jeg ikke hatt mulighet til å komme inn på boligmarkedet på vanlig måte, sier Yvonne. Egen uteplass Leiligheten til Yvonne er 29 kvadratmeter, men har eget bad og soverom. Stilen er lys og moderne. Selv om Yvonne er godt fornøyd med planløsningen, er det uteplassen hun setter aller mest pris på. Terrassen er stor, og det er sol her hele ettermiddagen. Om sommeren sitter jeg ute nesten hele tiden, forteller hun. Det er ikke få solnedganger over Oslo hun har fått med seg fra godstolen på terrassen. En terrasse som ble enda finere etter at snille naboer hjalp til med å bygge den ut. Sosialt med naboer Jeg har fått mange gode venner etter at jeg flyttet hit. Dørene er åpne her i bygningen, sier Yvonne. Til tider er naboene veldig sosiale. De spiser middag sammen, arrangerer tv-kvelder eller går turer. Nærhet til skogen og badestranden er også noe hun verdsetter. Det er ikke mange enslige sykepleiere under 30 som har råd til å kjøpe egen leilighet. Jeg føler meg rett og slett privilegert, sier Yvonne fornøyd. Start For førstegangskjøpere To-og treroms leiligheter Lyse og moderne leiligheter 30 til 65 kvm Gode planløsninger Rimelige priser 30
KAPITTEL En Start-bolig er som navnet tilsier en bolig som gir deg en god start i boligmarkedet. Start-boligen er en to- eller treroms leilighet, med en størrelse fra 30 65 kvadratmeter. Plan løsningen er effektiv, slik at hver kvadratmeter blir utnyttet på beste måte. Leilighetene er oppført etter de siste bygnings- og miljøstandarder. Start-boliger finner du ofte i utkanten av byene, men nært til offentlig kommunikasjon og handel. Ved kjøp av en Start-bolig tilbys det i samarbeid med DnB finansiering til kjøpere mellom 18 og 34 år. HELDIG: En Start-bolig på Mortensrud ble Yvonne Aune Bjerkes inngang til boligmarkedet. (Foto: Katrine Lunke) 31
BOLIGKONSEPTER En bolig for hele familien Da ekteparet André og Aina Kristianslund bestemte seg for å stifte familie, falt de pladask for hjemboligen på Løren. Her koser sønnen Marcus seg med flotte lekeområder rett utenfor døren, og de har gangavstand til alt de trenger av butikker. Vi forelsket oss i området med en gang vi kom hit på visning, forteller Aina. Hun hadde aldri vært på Løren før, men bare hørt om stedet gjennom André som hadde besøkt en kamerat der tidligere. Begge likte at det er et stille og rolig område, selv om det ligger midt i byen. Dessuten var det veldig deilig å slippe oppussing, men bare kunne flytte rett inn i en splitter ny og fin leilighet, sier André. Rolig og barnevennlig Mange av naboene til André og Aina er barnefamilier, som dem selv. Marcus møter ofte andre barn, når han leker ute på en av de mange lekeplassene som finnes mellom bygningene. Det aller mest populære møtestedet for både voksne og barn, er skulpturparken. Det er en samling skulpturer som følger Ibsens drama Peer Gynt, akt for akt. Parken brukes hele året, men spesielt om sommeren er det fullt av folk her, forteller Aina. Begge synes det er stas med en egen skulpturpark i bomiljet. Vi hadde besøk av noen tyske venner som er godt kjent med norsk kultur, og de ble veldig imponerte, sier André. Godt kulturtilbud Midt i området finnes et stort lokale som heter Kanonhallen. Det brukes til forskjellige arrange menter som julemarked, konserter og teater for barn. Vi trives kjempegodt, sier André. Han kjente ikke til Selvaag fra før, men skjønte at han hadde skutt gullfuglen da han fortalte sine besteforeldre på over 80 år om kjøpet. De utbrøt med en gang: Ja, men da har dere gjort et godt kjøp! Hjem For deg som vil ha en bolig for livet Rekkehus og leiligheter i rolige og barnevennlige områder Gode bomiljøer og trivelige uteområder Kort avstand til barnehager og skoler, idrettsanlegg, butikker og offentlig kommunikasjon 32
KAPITTEL Selvaag Hjem er det trygge valget for deg som vil ha en bolig for livet. Blant Selvaags Hjem-boliger finner du både leiligheter og rekkehus. Selvaag Hjem gir deg og familien gode rammer for et behagelig liv. Dette er boliger av solid kvalitet, bygd etter velprøvde og gode løsninger. Kjennetegnet for Hjemboligene er at de ligger i rolige og barnevennlige områder, gjerne like ved natur- og grøntområder, med kort avstand til barnehager og skoler, idrettsanlegg, butikker og offentlig kommunikasjon. Selvaag Hjem finner du i og rundt Oslo, Bergen og Stavanger. STORTRIVES: André og Aina Kristianslund med sønnen Marcus, koser seg ute i skulpturparken. (Foto: Katrine Lunke) 33
BOLIGKONSEPTER Enkelt og behagelig Ekteparet Finn og Marit Andersen flyttet fra enebolig til Plussleilighet på Union Brygge i Drammen. Nå nyter de livet, og kunne aldri tenke seg å flytte derfra. Finn og Marit var blant de første som flyttet inn i Plussleilighet på Union Brygge. Etter mange år med hagestell og snømåking, ønsket de et enklere liv. Jeg koser meg glugg i hjel her, sier Finn entusiastisk. Han nyter å bare ha ett sted å ta vare på, nemlig hytta. I Plussboligen kan de bare slappe av, og nyte hverdagen på en helt annen måte. Sosialt hvis man vil Ingen av dem kjente til konseptet med Plussbolig før de kjøpte leiligheten, men de har etter hvert blitt flittige brukere av mange tjenester. Vertinne Wenche har tatt inn posten for dem, og levert tøy til renseriet. Hver tirsdag deltar de på suppemiddagen. Det er en fin måte å bli kjent med folk på, og det er uformelt. Man kan ta en tur innom, og så er det kort vei hjem igjen, sier Marit. På fredagene er det vafler til alle som vil ha. I tillegg til faste poster blir det også arrangert temakvelder. Det kan være alt fra vinsmakingskurs til bridgekvelder. Trygt og godt Jeg har aldri sovet så godt om natten som etter at jeg flyttet hit. Vi føler oss trygge, og sjekker ikke lenger lyder nattestid, forteller Finn. To ganger om natten går Securitas vaktrunder utenfor, og de har et eget telefonnummer de kan ringe hvis noe skulle skje. Begge føler også at det er en trygghet i å ha en vertinne som de kjenner. Wenche hjelper til med alt de skulle ha behov for. Så bra har de fått det, at selv barnebarnet på 20 år er misunnelig. Hun elsker å komme på besøk. Hun sier det er så luksus å være her, ler Marit. Pluss Høy standard for en enklere hverdag Serviceområde med bemannet resepsjon Felles lobby, treningsrom, selskapsrom, møterom og kjøkken Vertskap som tilrettelegger for ulike tjenester Sosiale aktiviteter Boligalarm og vakthold 34
KAPITTEL Selvaag Pluss er alternativet for deg som vil ha høy standard og en enklere hverdag. Plussboliger er livsstilsboliger for mennesker i alle aldre og livssituasjoner. I Selvaag Pluss får du noe av servicen fra hoteller inn i boligen gjennom ekstra service, opplevelser og trygghet. Med en Plussbolig får du tilgang til et serviceområde med bemannet resepsjon, lobby, gjesterom, treningsrom, møterom, selskapsrom og kjøkken. Alt stilfullt innredet og fullt utstyrt. Beboerne har tilgang til en privat gårdshage, og de fleste har en møblert takterrasse til felles bruk. En vertinne eller vert er daglig tilstede i resepsjonen, og holder orden på serviceområdet, organiserer alle tilbud og bistår med praktisk hjelp. Selvaag Boligs ambisjon er å etablere Selvaag Pluss i Oslo, Bergen, Stavanger og Stockholm. BOLIG MED VERTSKAP: Finn og Marit har fått et nært forhold til vertinne Wenche som de skryter uhemmet av. (Foto: Katrine Lunke) 35
STYRETS ÅRSBERETNING Styrets beretning STYRET I SELVAAG BOLIG: Wenche Kjølås, Anne-Kari Drønen Mathiesen, Ole Jarl Rettedal, Karsten Bomann Jonsen, Maria Terese Hosen, Olav Hindahl Selvaag, Baard Schumann og Anne Breive. Konsernets virksomhet og lokalisering Selvaag Bolig er en av Norges ledende boligutviklere. Virksomheten kjøper og utvikler nye boligtomter og har via støttefunksjoner og entrepriser ansvaret for hele verdikjeden, fra kjøp av tomt til ferdigstillelse og salg av boligene. Selskapet har landsdekkende virksomhet, men fokuserer spesielt på områdene Stor-Oslo, Bergen og Stavanger. I tillegg har selskapet prosjekter under utvikling i Stockholm i samarbeid med Veidekke Bostad AB. Støttefunksjonene omfatter Meglerhuset Selvaag, som i tillegg til salg av egenutviklede boliger, driver ordinær eiendomsmegling og boligutleie, Selvaag Bolig Modulbygg AS, som leverer komplette boligprosjekter basert på moduler, samt Selvaag Pluss Service AS, som tilbyr tjenester knyttet til Selvaag Boligs plusskonsept. Selskapets boligutviklingsvirksomhet består av både heleide og deleide boligutviklingsprosjekter, hvor noen er i joint venture med eksterne investorer. Selskapets hovedfokus og primærkilde til inntekter fremover vil være knyttet til boligutviklingsvirksomheten. Per 31. desember 2011 hadde selskapet en tomteportefølje regulert for utvikling av mer enn 8 800 boenheter, hvorav rundt 6 100 er i Stor-Oslo, mens de resterende 2 700 er fordelt på de øvrige regionene i Norge. Selvaag Bolig utvikler også noe næringseiendom, hovedsakelig i tilknytning til større boligprosjekter. Dagens portefølje inkluderer et samlet areal for næringsutvikling på totalt 109 000 kvadratmeter. Selvaag Bolig har ingen in-house byggevirksomhet, men leier inn entreprenørkapasitet på prosjektbasis. Dette gir Selvaag Bolig høy grad av fleksibilitet i valg av beste alternativ for det enkelte prosjekt. Dette krever mindre organisasjon, som gir bedret kostnadseffektivitet, samtidig som det øker fleksibiliteten i forhold til markedssvingninger. Bruk av eksterne leverandører, kontra bygging i egen regi, bidrar i tillegg til å redusere kapitalbindingen gjennom byggefasen. Gjennom datterselskapet Selvaag Bolig Modulbygg besitter Selvaag Bolig god kompetanse innen utvikling av leiligheter og rekkehus ved hjelp av moduler. 36
STYRETS ÅRSBERETNING Gjennom en moderne og industriell tilnærming til boligbygging bidrar Selvaag Bolig Modulbygg til å sikre lave byggekostnader. Selve modulproduksjonen utføres av underleverandører i henhold til godt tradisjonelt håndverk. Kvaliteten er høy, og innendørs produksjon bidrar til å redusere risiko for byggefeil. Selvaag Bolig har hovedkontor i Oslo, Norge, og konsernets forretningsadresse er Lørenvangen 22, 0580 Oslo, Norge. Overblikk 2011 Hovedtrekk i utviklingen Det er stor aktivitet i konsernet, flere byggeprosjekter er igangsatt og salget av boliger har økt. Ved utgangen av 2011 hadde konsernet over 1 000 boliger under bygging. Det er stor etterspørsel etter boliger i konsernets satsingsområder i og rundt Oslo, Stavanger og Bergen, og i løpet av 2011 styrket Selvaag Bolig seg kraftig i alle disse områdene. Selvaag Bolig har i løpet av 2011 gjennomført en rekke større transaksjoner og omorganisert selskapsstrukturen slik at konsernet nå fremstår som en av landets ledende boligbyggere, med ca. 9 000 boliger under utvikling. Viktige transaksjoner i 2011 Fusjon med Hansa Property Group AS Den 10. juni 2011 vedtok generalforsamlingene i Selvaag Bolig ASA og Hansa Property Group AS å fusjonere de to selskapene. Hansa Property har siden januar 2010 vært styrt av Selvaag Bolig gjennom en management-avtale, hvor Selvaag Bolig har vært ansvarlig for selskapsstyring og daglig drift. Ved fusjonstidspunktet hadde Hansa Property en samlet tomteportefølje på totalt 400 000 kvadratmeter, hvorav rundt 80 % var boligprosjekter. 100 % eier i Selvaag Pluss Eiendom KS Som en forutsetning for fusjonen mellom Selvaag Bolig ASA og Hansa Property Group AS, ble det gjort en rettet emisjon mot eierne i Selvaag Pluss Eiendom KS. Dette resulterte i at Selvaag Bolig ASA ble 100 % eier av Selvaag Pluss Eiendom KS. 100 % eier i Bo En AS Gjennom fusjonen med Hansa Property Group AS overtok selskapet 62,5 % av aksjene i Bo En AS (endret navn til Selvaag Bolig Rogaland AS). Selvaag Bolig ASA kom deretter til enighet med de øvrige aksjonærene i Bo En AS om overtagelse av resterende 37,5 % av aksjene i selskapet. Bo En AS ble et 100 % eid datterselskap etter godkjenning fra den ekstraordinære generalforsamlingen, avholdt den 21. november 2011. Effekten av dette oppkjøpet vil først ha virkning på driftsinntektene i 2012. Strategigjennomgang Strategi Selvaag Boligs strategi er å utvikle og tilby ulike boligkonsepter tilpasset forbrukerbehovene i områdene i og rundt større norske byer, og utvalgte regioner ellers i Skandinavia. Selskapet har hoved fokus på områdene i og rundt byer hvor befolkningen er stor og økende. Prosjekter i andre utvalgte skandinaviske byer evalueres fortløpende, basert på attraktiviteten i de respektive prosjekters risiko- og avkastningsprofil. Markedsstrategi Geografisk fokuserer Selvaag Bolig spesielt på Stor-Oslo, Bergen og Stavanger, men selskapet har også prosjekter under utvikling i Stockholm. Selskapet tilbyr et bredt utvalg av boligtyper som markedsføres under konseptene Selvaag Start, Selvaag Hjem og Selvaag Pluss. I større utviklingsprosjekter inngår gjerne alle disse tre konseptene. Dette gir større markedsbredde, og bidrar til å utvide kundegrunnlaget i det enkelte prosjekt. Start-boliger er typisk to- og treromsleiligheter og tilbys ofte i utkanten av byene, nær offentlig kommunikasjon og handel. Det tilbys finansiering til kjøpere mellom 18 og 34 år og boligene er særlig godt egnet for den som skal inn på boligmarkedet for første gang. Selvaag Hjem er valget for den som vil ha en bolig for livet. Blant Selvaags Hjem-boliger finnes både leiligheter og rekkehus. Kjennetegnet for Hjemboligene er lokalisering i rolige og barnevennlige områder, gjerne like ved natur- og grøntområder og med kort avstand til servicetilbud som er relevant for målgruppen. Selvaag Hjem tilbys i og rundt Oslo og andre større norske byer. Plussboliger er høystandard-alternativet. Plussboliger er livsstilboliger for mennesker i alle aldre og livs situasjoner. I Plussboliger tilbys ekstra service gjennom tjenester mer kjent fra hotellvirksomhet. Plussboliger gir normalt tilgang til serviceområde med bemannet resepsjon, lobby, gjesterom, treningsrom, møterom, selskapsrom og storkjøkken. Plussboliger tilbys sentralt i de store byene i Norge og Stockholm i Sverige. Redegjørelse for regnskapet Resultat Driftsinntekter Konsernets samlede driftsinntekter for 2011 var NOK 309,8 millioner (379,1). Nedgangen fra 2010 til 2011 skyldes tre eksterne prosjekter med modulleveranse som hovedsakelig ble ferdigstilt i 2010. Det ble i løpet av året overlevert 53 boliger fra heleide prosjekter, tilsvarende NOK 136,1 millioner av inntektene (0). Selskapets andel av overleverte boliger fra deleierskap i 2011 var 25. Inntekter fra deleide prosjekter vises ikke som driftsinntekter, men tas inn netto som resultat fra tilknyttet virksomhet. I 2010 37
STYRETS ÅRSBERETNING overleverte Selvaag Bolig ingen boliger. Øvrige inntekter er relatert til aktiviteter utenfor kjernevirksomheten, hovedsakelig meglertjenester. Prosjektkostnader Prosjektkostnader utgjorde i 2011 NOK 199 millioner (219). Dette er hoved sakelig byggekostnader for overleverte boliger i perioden, samt prosjektkostnader som ikke kvalifiserer for aktivering som varelager. Reduksjonen i prosjektkostnadene må ses i sammenheng med de tre eksterne modulleveransene nevnt over. Driftskostnader Driftskostnadene ble NOK 178,8 millioner (94,9) i perioden. Av driftskostnadene utgjorde lønns- og personalkostnader NOK 76,3 millioner (51,2). Selvaag Bolig har i 2011 økt profileringen av konsernet, som Norges største boligutbygger, i takt med salgsoppstart på flere prosjekter. Konsernet har også styrket organisasjonen, klargjort for børsnotering og fusjonert med Hansa Property Group AS. Dette har økt posten andre driftskostnader til NOK 96,7 millioner (43,2). Dette er et høyere kostnadsnivå enn konsernet vil ligge på under normal drift. Posten gevinster (tap), netto tilknyttede selskap og felleskontrollerte virksomheter, inkluderer gevinster for hele året på NOK 78,7 millioner. Gevinstene stammer fra trinnvise oppkjøp i forbindelse med fusjonen med Hansa Property Group AS, samt oppkjøpet av Selvaag Pluss Eiendom KS og Bo En AS. Dette er kun regnskapsmessige gevinster uten kontanteffekter på andeler eiet før de nevnte transaksjonene. Driftsresultat Konsernets driftsresultat endte på NOK 7,1 millioner (20,7). Finansielle poster Netto finansposter ble NOK -36,1 millioner for året mot NOK -23,3 millioner i 2010. Resultat før skatt Resultat før skatt ble NOK -29,0 millioner mot NOK -2,5 millioner sammenlignet med året før. Årets skatte kostnad var positiv med NOK 23,3 millioner (-13,8), slik at konsernets nettoresultat ble NOK -5,7 millioner (-16,3). Balanse Ved utgangen av året var Selvaag Bolig konserns varelager (tomter, boliger under oppføring og ferdigstilte boliger) bokført til NOK 4 211,0 millioner mot NOK 365,8 millioner ved utgangen av 2010. Verdiøkningen skyldes fusjonen med Hansa Property Group AS, kjøp av resterende eierandeler i Selvaag Pluss Eiendom KS og Bo En AS, samtidig som høy byggeaktivitet i flere prosjekter har økt verdien ytterligere. Egenkapitalen var NOK 1 310,6 millioner ved utgangen av året (322,0), tilsvarende en egenkapitalandel på 24,2 % (30,0 %) Konsernet hadde kontanter og kontantekvivalenter på NOK 395,2 millioner per 31. desember 2011 (13,5). Ved utgangen av året hadde konsernet NOK 2 376,3 millioner i langsiktig rentebærende gjeld (0,0) og NOK 1 189,6 millioner i kortsiktig rente bærende gjeld (627,9). Endringene skyldes nevnte transaksjoner, samt at høy bygge aktivitet hovedsakelig finansieres med byggelån. Finansiering Selskapet har en usikret lånefasilitet på NOK 500 millioner i DnB. Lånet er definert som en «equity bridge» og er planlagt nedbetalt, helt eller delvis, i forbindelse med en børsnotering av Selvaag Bolig ASA. I tillegg har konsernet etablert et nytt tomtelån på NOK 550 millioner allokert på åtte ulike tomter. Lånet vil konverteres til byggelån i takt med utviklingen av de enkelte prosjektene. Konsernet har en kassakredittfasilitet på ytterligere NOK 150 millioner hvorav NOK 80,9 millioner var trukket per 31. desember 2011. Konsernet har også ytterligere en kassakredittfasilitet på NOK 150 millioner for å finansiere oppstart på nye prosjekter. Det var ikke trukket på denne fasiliteten per 31. desember 2011. I Selvaag Bolig er hvert prosjekt lagt ned i et eget selskap, et såkalt «single purpose vehicle» (SPV). I tillegg til finansiering i morselskapet impliserer dette at hvert enkelt selskap søker om egen fremmedkapitalfinansiering i forbindelse med utvikling av et prosjekt. Tomtelånene vil bli konvertert til byggelån etter hvert som prosjektene blir igangsatt. Byggekostnadene er 100 % lånefinansiert og økt aktivitet i selskapene vil derfor medføre at byggelånene øker i takt med utbygging. I tillegg har Selvaag Bolig et usikret lån på NOK 165 millioner i Selvaag Gruppen. Kontantstrøm Konsernets netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var NOK -354,9 millioner i 2011 (28,6). Endringene i netto kontantstrøm skyldes i hovedsak endringer i arbeidskapital som følge av en betydelig økning i byggeaktiviteten. Dette ga en reduksjon i operasjonell kontantstrøm på NOK 256,6 millioner. Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var NOK 32,8 millioner (-21,9). Kontanter i oppkjøpt virksomhet utgjorde NOK 281,3 millioner, delvis oppveiet av utbetalinger fra kjøp av virksomhet, overtatte lån og tilgang tilknyttede selskaper. Oppgjør for prosjektselskap utgjorde NOK 17,4 millioner. Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter var NOK 703,7 millioner (2,5). Beholdningen av kontanter og kontant ekvivalenter økte med NOK 381,7 millioner i perioden til NOK 395,2 millioner (13,5). Hendelser etter balansedato Selvaag Bolig ASA har i februar 38