Arkiv: 8059 Arkivsaksnr: 2014/161-15 Saksbehandler: Kristin Hamran Brattland PLAN 8059: DETALJREGULERING FOR OMRÅDET YTTEREN STADION INKL. NY UNGDOMSSKOLE. OFFENTLIG ETTERSYN. Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for miljø-, plan- og ressurs 06.03.2014 Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 legges PLAN 8059: DETALJREGULERING FOR YTTEREN STADION INKL. NY UNGDOMSSKOLE (datert 21.02.14), med tilhørende planbeskrivelse (datert 21.02.14) og planbestemmelser (datert 21.02.14) ut til offentlig ettersyn. Rådmannen i Rana, 21.02.14 SAKSUTREDNING: 1. SAMMENDRAG Det reguleres inn en 9,5 mål tomt for ny ungdomsskole. Skolen skal i utgangspunktet huse elever fra områdene Alteren, Båsmo, Ytteren og Selfors (til sammen om lag 400 elever). Eksisterende idrettsanlegg for Båsmo & Ytteren IL reguleres inn og det legges til rette for at det kan bygges en flerbrukshall inntil dagens idrettshus. Flerbrukshallen og idrettsanlegget skal kunne benyttes til undervisning. Til skole og idrettsanlegg reguleres det inn ny avkjørselsveg fra Langdalen. Det legges opp til felles parkering for undervisning/ idrettsanlegg. Eksisterende boligtomter i området Allmenningen - Yttraskarveien reguleres inn som boligfelt for frittliggende småhusbebyggelse. Allmenningen reguleres inn som blindvei med vendehammer. Det reguleres inn en ny boligtomt i enden av Ole Bangs vei. Dette som en erstatningstomt for boligtomt som utgår når areal til undervisning reguleres inn. Ole Bangs vei beholdes fortsatt regulert som blindvei men det reguleres inn vendehammer istedenfor snuplass. Eksisterende bolig i Allmenningen 14 og fritidshus ved Langdalen er i planen krysset ut med "bebyggelse som forutsettes fjernet". 2. BAKGRUNN FOR SAKEN 2.1 Politiske vedtak Bakgrunn for saken er kommunale vedtak om oppføring av ny ungdomsskole på Ytteren. Rana kommunestyre vedtok i møte den 16.10.12 (k.sak 108/12) bla følgende:
"Pkt 5. Rådmannen bes utrede ei samlokalisering av ungdomsskolekretsene Selfors og Båsmo. Utredningen skal gjøre rede for kostnader og skolefaglige forhold ved etablering av ny ungdomsskole lokalisert til Ytteren. Utredningen skal også se på hvordan Båsmo og Ytteren idrettslags planer for etablering av allaktivitetshall kan samordnes med skoleutbygging. Rådmannen bes legge opp til en prosess der berørte parter trekkes med og involveres i arbeidet, før man tar endelig stilling i saken." Plankontoret utarbeidet "Mulige lokaliseringer av ny, samlet ungdomsskole på Ytteren" (datert 09.11.12). I utredningen ble det vurdert 8 ulike plasseringer av ny ungdomsskole (med gangavstand til flerbrukshall). Plankontoret oppga ingen endelig anbefaling til plassering. Rana kommunestyre vedtok så den 19.03.13 (k.sak 20/13) bla følgende: "Pkt 2: Det kunngjøres snarest oppstart for arbeide med regulerngsplan for ny ungdomsskole på Ytteren lokalisert i områder merket A1 i saksutredningen." Område A1 tilsvarer arealet regulert med formålet "Undervisning" i vedlagte planforslag. 2.2 Utgangspunkt for planlegging av ungdomsskole Plankontoret har fått følgende opplysninger for videre planarbeid: - Skolen skal huse elever fra områdene Selfors, Ytteren, Båsmo og Alteren, til sammen om lag 400 elever - Avstandsmessig vil det være krav om transport til/fra skolen for elever fra Alteren og deler av Selfors. Skolesjef er noe usikker mht krav om skoleskyss for enkelte elever fra Båsmoen. Ingen av elevene fra Ytteren vil avstandsmessig ha krav på skyss. - Skolen skal bruke eksisterende idrettsanlegg på Ytteren stadion og planlagt oppsatt flerbrukshall på idrettsanlegget - Størrelse på bygningsmasse for ungdomsskola vil være ca 5000 m 2. I 2 etasjer vil hver etasje ligge på 2500 m 2. Bygningsmassen inkluderer da ikke gymsal m/ garderobe etc. - Parkeringsbehov for skolens ansatte vil ligge på ca 60 plasser (ut fra 400 elever). Det er ønskelig at parkeringsbehov for undervisning og idrettsanlegg løses med en større, felles parkeringsplass - Forslag til uteareal pr elev: 25 m 2 (jfr forslag til Trondheim kommunes kommuneplan 2012-2024. Utearealet inkluderer i forslag fra Trondheim kommune også direkte tilknytta friområder og idrettsanlegg). - Størrelse på totalt uteareal vil da bli 25 m 2 x 400 elever = 10 000 m 2. 2.3 Planområdets beliggenhet og avgrensning Planen omfatter i grove trekk Ytteren stadion/ idrettsanlegg, eksisterende nabobebyggelse vest for idrettsanlegg og ubebygd areal mellom Allmenningen og Langdalen (Vargdalen). Årsak til at boligfelt i Allmenningen/ Yttraskarveien er tatt med er at området i dag ligger uregulert. 2.4 Gjeldende regulering Hoveddel av området som inngår i planen er i dag uregulert med unntak av - enden av Ole Bangs vei. Området er i gjeldende reg.plan 8008 regulert til offentlig kjøreveg (snuplass) og friareal. - en mindre del av regulert offentlig kjøreveg ved Allmenningen 15 og 17 (gjeldende reg.plan 8008). Side 2 av 14
- en mindre del av veien Langdalen (ved nytt kryss). Området er i gjeldende reg.plan 8027 regulert til offentlige trafikkformål. 2.5 Gjeldende kommunedelplan I gjeldende kommunedelplan for Mo og omegn er området avsatt til formålene "Idrettsanlegg" (nåværende), "Boligområde" (nåværende), "Friområde" (nåværende) og "Bygninger med særskilt allmennyttig formål" (framtidig). Det stilles krav til at området skal reguleres. I forslag til ny kommunedelplan for Mo og omegn (som nå ligger ute til offentlig ettersyn) er området avsatt til det samme, bare at "Bygninger med særskilt allmennyttig formål" er foreslått endret til formålet "Offentlig tjenesteyting". 2.6 Forholdet til KU-forskriften Ved oppstart av planarbeidet er forholdet til forskrift om konsekvensutredning vurdert. Reguleringsforslaget inneholder tiltak som er nevnt i forskriftens vedlegg II; Pkt 1: "Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med et bruksareal på mer enn 5000 m 2." Pkt 3: "Utvikling av by- og tettstedsområder". Pr i dag ser det ut til at undervisningsbygg tenkes planlagt for elever fra Alteren, Båsmo, Ytteren og Selfors. Behov for undervisningsbygg vil da trolig ligge på mindre enn 5000 m 2. Man bør likevel på sikt se for seg at antall elever kan øke (feks befolkningsøkning eller endringer i skolestruktur). De tiltak det reguleres for er vurdert opp i mot kriteriene i KU-forskriftens 4. Det er kommunens oppfatning at det her ikke er snakk om vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Detaljreguleringen utløser dermed ikke krav om konsekvensutredning. 3. KUNNGJØRING OM OPPSTART Planarbeidets oppstart ble kunngjort gjennom annonse i Rana Blad (den 26.04.13) og ved brev til berørte parter (datert 23.04.13). Det ble mottatt 10 innspill med følgende utdrag: Ulrike og Peter Thomas Wirthgen, brev datert 28.04.13 Thomas Wirthgen uttrykte pr telefon ønske om møte med plankontoret i et tidlig stadium i reguleringsprosessen. Gjennom telefonsamtale den 28.01.14 informerte Wirthgen at de ikke lengre anser merknaden som relevant, da de selv har flyttet og boligeiendommen er solgt. Vi gjentar likevel utdrag av merknaden fordi den inneholder viktige moment til videre arbeid med både reguleringsplanen og byggeprosjektet: De mener planlagte skole vil medføre et svært inngrep i deres livskvalitet med flere ulemper enn fordeler. De legger fram følende krav: - lavest mulig kote på skolebygg (minimering av skyggevirkningen på deres tomt) - ingen gjennomgangstrafikk (evt. bare enveiskjørt) gjennom Allmenningen - parkering (inkl. sykkelparkering) og alle adkomstmuligheter bare fra Langdalen - variert fasadestruktur og jordfarger på fasaden (for å minimere det optiske inngrepet) - ingen pausebruk/ uteområder for elever på Allmenningens side - leplanting mellom skolebygget og Allmenningen - ingen plassering av støyleverende aggregater mot boligtomter i Allmenningen Side 3 av 14
Kommentar: I bestemmelsene stilles det krav om estetikk både for bebyggelse og uteareal. Det skal tas hensyn til nærliggende boligeiendommer. For undervisningsbyggene skal det ved byggesøknad utarbeides sol-/skyggekart. Allmenningen foreslås regulert som blindvei for kjøretrafikk (men ikke for sykkeltrafikk). Bilparkering og biladkomst skjer fra ny adkomst fra Langdalen. Bestemmelsene angir ikke hvor sykkelparkering på skoleområdet og idrettsanlegget skal ligge, annet enn at plasseringen skal være sentrale i begge anleggene. Støyende installasjoner skal utformes og plasseres slik at de gir minst mulig ulempe for nærliggende boliger. HelgelandsKraft, e-post sendt 30.04.13 De gjør oppmerksom på sin nettstasjon "NR020 Yttraskarveien" på gnr 131 bnr1 fnr 153. Ny ungdomsskole bør ha minimum avstand på 10 m fra nettstasjonen. Dette av hensyn til brann og magnetfelt. De ber om en tidlig tilbakemelding på estimert effektbehov for idrettshall dersom denne blir bestemt bygget. Kommentar: Mellom eksisterende nettstasjon og byggegrense er det lagt inn 10 m byggeavstand. Ang. estimert effektbehov for ny flerbrukshall er det i planforslag lagt inn areal for ny nettstasjon ved idrettsanlegget. Janne og Tove Holm, e-post sendt 07.05.13 De stiller bla spørsmål om utseende og høyde på skole, trafikkløsning i Allmenningen, plassering og utseende av flerbrukshall, om det skal gjøres noe med grusbanen på idrettsanlegget og hva skal gjøres med friområdet mellom idrettsbane og Hagaveien. Holm bor i Hagaveien 25 og ønsker opparbeidelse/ oppkjøp av friareal som ligger som naboskap til Hagaveien 25. Holm trekker fram at de pr i dag bor i et rolig boligområde og er skeptisk til at det skal her legges opp til flerbrukshall og ungdomsskole. Holm anser det som ugunstig for beboerne. Kommentar: Plankontoret har gjennom svarbrev så langt som mulig gitt informasjon/ svar på spørsmålene Holm har stilt. Sametinget, brev mottatt 08.05.13 Har ingen merknader til planen. NVE (Norges vassdrags- og energidirektorat), brev datert 07.05.13 De viser til tidligere uttalelser (til utgått sak av regulering 8056) der de har kommentert forholdet til vassdraget, herunder problemstillingene knyttet til flom og bru versus kulvertløsning og poengtert viktigheten av å få avklart de geotekniske forholdene i dette området. Kommentar: Multiconsult AS har i løpet av høsten 2013 vært engasjert til å utføre geotekniske undersøkelser. Rapportens sammendrag er gjengitt i saken. Hele rapporten oversendes NVE ved offentlig ettersyn. Se utfyllende tekst under temaet "Samfunnssikkerhet. Risiko og sårbarhet". Gunhild Løvstrand, for Ytteren Vest sameie, brev datert 27.05.13 På vegne av Ytteren Vest sameie (gnr 131 bnr 8, 9, 10, 11, 12, 13, 22, 23, 26) opplyses det at Allmenningen og er privat veg, eid av sameiet. Også del av Yttraskarveien er eid av sameiet. De ber om et møte med kommunen der dette diskuteres. Side 4 av 14
Løvstrand opplyser ellers at dalføret sør i planområdet, Vargdalen, har tilførsel fra mange små/store kilder og i enkelte perioder er stor. I dalområdet er det funnet til dels store mengder granater/sprengstoff etter tyskleiren som lå på Heia/idrettsplassområdet under krigen. Funn ble gjort så seint som på 70/80 tallet. Når det gjelder adkomst til området, viser Løvstrand til et tidligere brev fra oppsitterne i Ole Bangs vei (brevet er en merknad på en tidligere reguleringssak som aldri ble vedtatt). I det tidligere høringsbrevet (datert 25.06.12) skriver beboere i Ole Bangs vei bla at - Ole Bangs vei aldri har vært planlagt som gjennomfartsåre, men beregnet som tilførselsveg for boligene. - Brøyting, og dermed snøfylling av Vargdalen, vil kunne medføre ulemper med oppdemming av bekken i området. - Bekken i Vargdalen samler neppe bare overflatevann fra området. Beboere i Ole Bangs vei mener det i tillegg er vannårer i området. - Også i dette høringsbrevet trekkes det fram at planområdet/ tilgrensende område under 2. verdenskrig var besatt av anslagsvis 1000 tyske soldater og at det etter krigen flere ganger er funnet større mengder våpen, ammunisjon, sprenglegemer etc innenfor området. De stiller spørsmål om hvem som skal ta risikoen med gravearbeid? - I dag har beboere i Ole Bangs vei støy fra Langdalen og idrettsanlegget. De mener en eventuell gjennomfartsvei gjennom Ole Bangs vei ytterlige vil forsterke miljøbelastningen for beboere og medføre en langt større risiko for barns ferdsel i deres boligområde. Kommentar: Det har blitt avholdt møte mellom representanter fra sameiet og plankontoret. Ole Bangs vei legges som blindvei med vendehammer, og føres videre som gang-/og sykkelvei. Dersom gjennomkjøringsforbud ikke overholdes kan det settes opp fysiske tiltak, som for eksempel bom i overgang fra kjørevei til g/s-vei. I bestemmelsene stilles det krav om at det ved oppfyllinger av terreng må det tilrettelegges for at drenering av grunnvann og overflatevann håndteres på en god måte. Opplysninger om granater/sprengstoff er videreformidlet til teknisk sjef og kommunens prosjektavdeling. B&Y IL (v/ Dag Arnfinn Nilsen), e-post datert 07.06.13 De stiller spørsmål om kommunen skal ta grunnundersøkeler der flerbrukshall skal stå og at høyde i reguleringsbestemmelsene for flerbrukshall bør settes til 9,5 m. Kommentar: Geotekniske grunnundersøkelser der flerbrukshall skal stå er utført. I reg.bestemmelser er høyde for flerbrukshall foreslått satt til 9,5 m. Eiere av Yttraskarvn. 8, 10 og Allmenningen 1, 3, 5, 7, 9, brev datert 23.04.13 Merknaden er fra naboer nord for skoletomt/ vest for idr.anlegg. I tillegg til at de ønsker møte skriver de at: - skolebygget bør vurderes flyttet nærmere idrettshallen (skyve bygget østover), evt koble det til idrettshallen. - vurdere å bygge skolen der idrettshuset står i dag og hallen på det store arealet på nordsiden av kunstgressbanen (eller motsatt) - med tanke på støy og ro må naboskap mellom skole/ idrettsanlegg og boligbebyggelse/ kirkegård vurderes nøye. - innkjøring og parkering bør skje tilknyttet hovedveien (Langdalen) og holdes lengst mulig unna boligområdet Side 5 av 14
- Allmenningen bør om mulig gjøres om til blindvei - de kan være åpne for at deres tomter omreguleres mot erstatning av tilsvarende tomter og boliger - uavhengig av plassering må et skolebygg utføres i laveste mulige høyde slik at skyggevirkninger for boliger i Allmenningen ikke blir for store - det må vurderes om bygget kan senkes i ev. bakkant, antall etasjer hvor, utforming og plassering arkitektonisk i forhold til lys-/ skyggevirkninger på boligstrøk. Bygget må utformes med en variert/ strukturert fasade. - de er positive til at skolebygget tenkes utformet like mye som et allaktivitetshus/ nærmiljøsenter. Kommentar: Det ble avholdt møte med 2 representanter (Jakobsen og Fjellheim) fra eierne der merknadene ble diskutert. Plankontoret har nå utarbeidet et planforslag der hensyn til boligbebyggelse rundt er forsøkt godt vektlagt. Dette bla gjennom å regulere inn ny avkjørsel fra Langdalen, legge inn Allmenningen som blindvei, stille krav om vegetasjonsskjerm (med mulighet for jordvoll) mellom fellesparkering og boligbebyggelse. I bestemmelsene er det ved tiltak bla satt krav om estetikk og at bygg og uteareal tilknyttet undervisning skal ta hensyn til nærliggende boligeiendommer. Ved byggesøknad stilles det krav om sol-/skyggekart som illustrerer byggenes slagskygge, spesielt ettermiddagstid. Nordland fylkeskommune, brev datert 05.06.13 Planfaglig innspill: Det må tas hensyn til - mål i fylkesplan - fremtidige klimaendringer i planlegging og utbygging. Sårbarhet for klimaendringer må vektlegges i kommunes ROS-analyse - funksjonshemmedes interesser - barn og unge (bla sikker skoleveg, god tilgang til lekeareal og andre uteområder) - estetiske forhold med tanke på ny bebyggelse og uteareal - berørte parter må trekkes aktivt med i prosessen - naturmangfoldloven 8-12 - alternative energikilder Kulturminnefaglig innspill: Så langt de kjenner til er ikke tiltaket i konflikt med verneverdige kulturminner. Samferdselsfaglig innspill: Med tanke på trafikksikkerhet for elever bør eventuelle utkjørsler/ snuplasser være godt adskilt fra bussholdeplass og parkeringsplass for ansatte. Allmenningen bør også vurderes strengt for gjennomgangstrafikk. Kommentar: Plankontoret mener merknadene i størst mulig grad er imøtekommet. Frikult AS, e-post datert 18.08.13 I e-posten går det fram at Frikult AS og B&Y IL ønsker at reguleringen tar høyde for at deler av bebyggelsen tilknyttet idrettsanlegget kan leies ut til barnehage (Frikultbarnehagen). Kommentar: Det er lagt inn i reg.bestemmelsene at deler av bebyggelsen innenfor idrettsanlegget kan leies ut til barnehage. Side 6 av 14
4. BESKRIVELSE OG VURDERING AV PLANFORSLAG 4.1 Strøkets karakter. Bebyggelsesstruktur Bolighus: Planområdet har preg av åpenhet og luftighet. Nordvest i området ligger 10 eldre boligeiendommer med frittliggende småhusbebyggelse. Bebyggelsen har adkomst fra Allmenningen og Yttraskarveien. Idrettsanlegg: Tilknyttet idrettsanlegget ligger et eldre idrettshus. Det er planlagt at ny flerbrukshall skal bygges inntil deler av eksisterende idrettshus. Nord for idrettshuset ligger det anlagt en nyere fotballbane med kunstgress. Innenfor idrettsområdet er det ellers mindre installasjoner som boder, ballbinge etc. Idrettsområdet grenser i nord og øst inntil regulert offentlig friareal som i dag hovedsakelig består av grønt (kratt/ villniss og plen). I enkelte områder er det lagt opp jordvoller mellom idrettsanlegg og bolighus. Dalsøkk: Arealet i sørvest (som er tenkt regulert til undervisning) består i dag av et større dalsøkk som går under navnet "Vargdalen". Største nivåforskjell i terrenget er her på ca 7 m (kart viser at høyeste kote innenfor området ligger på + 39 moh, laveste kote er + 32 moh). Området har tidligere vært beite-/slåttemark men er nå igjengrodd med blandingsskog, mest løvskog. I dalsøkket samles det i perioder vann (visst nok overflatevann og vannårer under bakken) som videreføres i rør under veien Langdalen for så å komme ut i bekkedrag på andre siden. Bekkedraget brukes her (på andre siden) aktivt av nærliggende barnehage som tidligere har fått utdelt fylkeskommunale midler for opparbeiding av vannpark. I området ved dalsøkket er det også et frittliggende bolighus med avkjørsel fra Allmenningen. For å kunne gjennomføre utbygging av ungdomsskole må bolighuset og eiendommen erverves/innløses. Eiere ønsker tilbud om ny boligtomt i nærområdet. På en høyde sør i området (inntil veien Langdalen) ligger et eldre bygg satt opp rundt 1905. Bygget ble tidligere brukt som helårsbolig men brukes i dag som fritidsbolig. Eier ønsker fortsatt å kunne benytte bygget som fritidsbolig, i den grad det er mulig. Grøntdrag: Dalsøkket strekker seg videre mellom idrettshus og Ole Bangs vei. Det er her ikke store nivåforskjeller. Dette ansees som en viktig grønn buffer mellom idrettsanlegget og bolighus. I tillegg er det opplyst at søkket er viktig for å ta unna overflatevann og vannårer under bakken. Vest i grøntdraget ligger i dag en garasje tilknyttet bolighus i Ole Bangs vei og et eldre bolighus med adresse Allmenningen 14. 4.2 Lokalisering av skole Det er i innspill ved oppstart (se foran) kommet anbefalinger om å vurdere annen lokalisering av ungdomsskole. Utgangspunkt for lokalisering anser vi imidlertid som allerede vedtatt av Rana kommunestyre. Etter vår vurdering har foreslått regulert skoleområdet følgende kvaliteter: - sentralt med tanke på skoleelevers hjemsted i strekningen Alteren Selfors. - nært inntil samleveien Langdalen der det pr i dag er lagt opp til kollektivtransport - g/s og skole ligger på samme side av Langdalen - kort avstand til større markaområder Side 7 av 14
- kort avstand mellom skole, flerbrukshall og idrettsanlegg. Elever slipper kryssing av Langdalen ved bruk av anleggene - det kan legges til rette for felles funksjoner for eksempel felles adkomst, parkering, utendørs oppholdsareal etc. Dette både med tanke på økonomi og arealknapphet - med ny avkjørsel fra Langdalen unngår man økt biltrafikk i eksisterende boliggater. Selve skoleområdet har imidlertid knapt med areal. Større, alternative bruksareal som friområde og idrettsanlegg ligger ikke direkte inntil skoleområdet og områdene vil nok ikke bli i like aktivt brukt som ved et direkte naboskap. Man er også avhengig av godt samarbeid mellom flere parter. Skoleområdet er klart avgrenset med offentlige kjøreveier og bolighus. En eventuell senere utvidelse av skoletomta vil kunne bli utfordrende. 4.3 Arealformål 4.3.1 BEBYGGELSE OG ANLEGG - Formål: "Boligbebyggelse"(BFS) I planforslaget tas det med eksisterende boligbebyggelse i området Allmenningen Yttraskarveien. Dette området er pr i dag uregulert. Det legges opp til å kunne bygges frittliggende eneboliger eller tomannsboliger, begge med mulighet for utleiedel. Bebygd areal på tomta skal ikke overstige 30 % av regulert tomt. I de 30 % skal all bebyggelse og biloppstillingsplasser medregnes. I tidligere reguleringer har det vært vanlig at BYA ble satt til 25 %. Biloppstillingsplasser skulle da ikke medregnes. I nye retningslinjer for BYA-beregninger henstilles det om at biloppstillingsplasser tas med. Bestemmelsene beregner en biloppstillingsplass til 18 m2. Disse målene beregnet ut fra hva en biloppstillingsplass krever av garasje-/ carportplass. I samråd med kommunens byggesaksavdeling foreslås det at byggehøyder for boliger settes til maks gesimshøyde 6,0 m og maks mønehøyde 8,5 m. Dette gir rom for bolighus i to etasjer og skråtak. Garasjer foreslås satt med maks gesimshøyde på 3,0 m og maks mønehøyde på 5,0 m. For garasjer skal ikke bebygd areal overstige 49 m 2. I bestemmelsene er det stilt krav om at situasjonsplan skal vise minst 1 garasjeplass og 1 biloppstillingsplass for hver boenhet. Dette bla for å unngå at privatbiler ikke får plass på egen boligtomt og dermed parkers i offentlige trafikkareal, friområder etc eller kommer med søknad om tomteutvidelse pga plassmangel. Erfaring fra byggesaker tilsier at for boligtomter blir det mer og mer vanlig med dobbeltgarasjer. For alle boligtomter i planområdet er det derfor stilt krav om at det ved søknad om oppføring av boligbygg skal det vises garasjeløsning for 2 biler og oppstillingsplass for 2 biler. Dette er i tråd med tidligere vedtak. Med krav om at en biloppstillingsplass skal beregnes med 18 m 2 vil det for hver boligtomt måtte avsettes minimum 4 x 18 m 2 = 72 m 2 areal til biloppstilling. Det legges opp til en ny boligtomt i enden av Ole Bangs vei. Dette er en erstatningstomt som tilbys eiere av boligtomt som må innløses når ny ungdomsskole reguleres inn. Eksisterende eiendom der bolig ligger er på 970 m2. Ny boligtomt reguleres inn med 747 m2. Med tillatt BYA på 30 % (og minimum 72 m 2 av arealet går til biloppstilling) kan det bygges bolighus med grunnflate på inntil 152 m 2. Byggegrense for boligtomt foreslås lagt 40 m fra senterlinje veg i Langdalen (tilsvarende avstand under formålet "Undervisning"). Det er lagt utfyllende tekst for Side 8 av 14
ny boligtomt under temaene "Støy" (beregning av trafikkstøy) og "Samfunnsanlegg og teknisk infrastruktur" (geoteknisk vurdering av grunnforhold). - Formål: "Idrettsanlegg" (BIA) Eier av idrettsanlegget (Båsmo & Ytteren IL) har fått utarbeidet skisser av påtenkt flerbrukshall (se vedlegg). I skisseprosjektet legges det bla opp til at ny flerbrukshall skal legges inntil deler av eksisterende idrettsbygg. Skissene har vært lagt til grunn for foreslåtte reguleringsbestemmelser. Skissene er imidlertid hverken juridisk bindende for utbygger eller godkjent av kommunen. Innenfor byggegrenser i område BIA tillates det samlet maks 2400 m2 bebygd areal (BYA). Dette skal gi rom for det areal som vedlagt skisser viser. Det er i tillegg gitt rom for noe økt bebygd areal. Det er stiplet inn byggegrenser for områder med 3 ulike byggehøyder: BIA1: Innenfor område BIA1 ser man for seg eksisterende bygg skal rives og ny flerbrukshall skal settes opp. Det er anslått at høyde på hall kan komme opp mot 9,5 m. Grunnflate på hall er angitt til å være ca 27 m x 52 m = 1404 m2. I plankart er område innenfor BIA1 lagt opp til å ligge på 29 m x 52 m. Dette tilsvarer 1508 m2. Dette gir rom for at skissert/planlagt flerbrukshall kan justeres noe i retning øst-vest, men at hallens beliggenhet nord-sør er gitt. BIA2: I skisser er det tatt utgangspunkt i at deler av eksisterende bebyggelse her beholdes. Foreslåtte høydebestemmelser har tatt utg.pkt i skisser og er satt til 8 m. I skisser tenkes ikke hele arealet innenfor område BIA2 bebygd, men idrettslaget har vurdert en ytterligere forlengelse av eksisterende bygg med inntil 8 m mot øst. Det er i reguleringsforslaget gitt rom for dette. BIA3: Foreslått byggehøyde på 4 m gir også her rom for skisserte høyder og antall m2. Adkomst til idrettsanlegget kan enten skje via eksisterende avkjørsel i øst eller via ny adkomst i vest (ved rundkjøring/ fellesparkering). Det bør legges opp til minst mulig bilkjøring gjennom idrettsanlegget. Man ser for seg at hoveddel av parkering til idrettsanlegget skal dekkes gjennom felles parkering (felles med undervisning). Ved større arrangement (for eksempel fotballcup) vil nok ikke felles parkering dekke parkeringsbehovet og omkringliggende områder må tas i bruk (som i dag). Dersom deler av bebyggelsen leies ut til barnehage bør det imidlertid vurderes om adkomst til barnehage (henting/ bringing) bør skje fra øst. Biltrafikk til ungdomsskole og barnehage kan bli konfliktfylt, kanskje spesielt skoledager i tidsrommet mellom kl 08.00 09.00. - Formål: "Undervisning" (o_bu) Foreslått regulert skoletomt er på om lag 9,5 mål (9500 m2). Det foreslås at tillatt bebygd areal (BYA) legges til 30 %. Dvs at av de 9500 m2 tomteareal kan 2850 m2 av tomta bebygges. Det da tatt høyde for at elevantallet kan øke noe mer enn de 400 elevene som er lagt til grunn. Bestemmelsene stiller krav om all bebyggelse og biloppstillingsplasser (men ikke regulert fellesparkering) skal medregnes i oppgitt BYA. Ubebygd del av skoletomt, dvs om lag 6650 m 2, skal i størst mulig grad invitere til fysisk aktivitet, uteopphold og undervisning. Regner vi dette om til antall m 2 uteareal pr elev får vi ca 17 m 2. Dette vil ligge under de 25 m 2 man hadde som utgangspunkt. Inkluderer man derimot nærliggende idrettsanlegg og eksisterende regulerte friareal nordøst for idrettsanlegg (samlet på om lag 22 500 m 2, grovt anslått) ligger man godt over 25 m 2 (ca 73 m 2 pr elev). Disse Side 9 av 14
"tilleggsarealene" grenser imidlertid ikke direkte inntil skoletomta og vi er noe usikre på i hvor stor grad arealene vil bli benyttet for eksempel i friminutt. Fra senter av skoletomt til senter av kunstgressbane er det om lag 180 m. Foreslåtte bestemmelser tillater her bebyggelse i inntil 2 etasjer + sokkel. Maks gesimshøyde er satt til kote + 48. I beregningen er det da tatt utgangspunkt i Allmenningen som ligger på ca kote + 40. Legger man til grunnmur på 0,4 m og etasjehøyder på 3,7 m får man regnestykket 40,0 + 0,4 + (2*3,70) = 47,8. Dette foreslår vi rundet opp til gesimshøyde maks opp til kote + 48. Et pulttak vil i tillegg kreve 2 2,2 m høyde. Det foreslås at maks gesimshøyde settes til kote + 50,0. Et bygg i to etasjer vil da komme på om lag 10 m (sokkel er da ikke medregnet). Naboer nord for skoleområdet har i merknad uttrykt bekymring for utsikt og sol-/skyggeforhold. I bestemmelsene er det lagt inn krav om at det i utforming av bygg og uteområder skal tas hensyn til nærliggende boligeiendommer. Ved byggesøknad skal det utarbeides sol-/ skyggekart som illustrerer undervisningsbyggenes slagskygge, spesielt ettermiddagstid. I fellesbestemmelsene stilles det krav om at bebyggelsen skal ha en estetisk tilfredsstillende form, farge og materialbruk/-behandling. - Formål: "Energianlegg" (BE) I planen legges formålet inn for eksisterende nettstasjon i felt "BE1" og for ny nettstasjon i felt "BE2". Ny nettstasjon skal betjene ny flerbrukshall. Maks størrelse på ny nettstasjon tillates opp til 12 m2 og maks byggehøyde opp til 2,5 m. Ny nettstasjon legges inntil eksisterende vegetasjonsbelte. Eiere av nettstasjon må ha tilgang til stasjonen og reg.bestemmelsene tillater derfor kjøring via idrettsanlegget. 4.3.2 SAMFUNNSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Formål: "Veg" (o_skv), "Gang-/og sykkelveg" (o_sgs) og "Annen veggrunn grøntareal" (o_svg) Det legges opp til ny, offentlig avkjøring fra Langdalen. Kjøreveg og gang-/sykkelveg skal i hovedsak betjene ungdomsskole og idrettsanlegg. Totalbredde på kjørevei er regulert med 6,5 m. Det legges opp til snuplass/ rundkjøring i enden av avkjøringsvegen. Snuplassen er dimensjonert for buss med svingradius på 12,5 m. Også svingradius i kryss mot Langdalen er lagt med radius 12,5 m. I senter og ytterkant av snuplass legges det opp til at "Annen veigrunn grøntareal" skal beplantes og stelles opp med trær, busker e.l. Senter av snuplass kan da om ønskelig bli som en velkomstportal både til ungdomsskole og til idrettsanlegg med for eksempel tuntre, skulpturell utsmykning e.l. Offentlig g/s-veg kobles opp mot boliggatene Allmenningen og Ole Bangs vei. Det tillates ikke kjøring fra snuplass til disse boliggatene, men man ser for seg at brøytebiler, søppelbiler og andre kjøretøy med spesiell tillatelse kan tillates kjøring gjennom g/s-veiene. Dette for at større kjøretøy skal unngå rygging/snuing i boliggatene. Boliggatene i planområdet er lagt opp som blindveier og i hver ende legges det inn snumulighet i form av vendehammer. Bruk av vendehammer er ikke en optimal løsning, men det er i planen ikke areal nok for alternative løsninger (for eksempel snuplass). Side 10 av 14
Eksisterende gang- og sykkelveg langs Langdalen må i enkeltpartier senkes noe ned i kotehøyde da g/s-veien ligger noe høyere enn kjøreveg. Deler av g/s-veg som vil være aktuell å senke ned vil ligge innenfor reg.plan 8027. Vi anser at en reguleringsendring ikke vil være nødvendig. I gjeldende reg.plan 8008 er offentlig vei ved Allmenningen 15 og 17 regulert inn med kjørevei i sør og g/s-vei i nord. I planforslag foreslås plasseringen byttet om; kjørevei i nord og fortau i sør. Dette for å tilpasse reguleringen til eksisterende kjørevei og forbedre gangadkomst til idrettsanlegget. I reguleringsforslag vil deler av eksisterende hus i Allmenningen 14 komme i konflikt med g/s-vei (i gjeldende regulering ligger hus i konflikt med kjørevei). Hus i Allmenningen 14 foreslås krysset ut (se utfyllende tekst under 4.4.3 "Grønnstruktur"). Kryssutforming Allmenningen Hagaveien er ellers strammet noe opp. Formål: "Parkering" (f_spa) Det legges opp til felles parkering for formålene "Undervisning" og "Idrettsanlegg". Antall p- plasser innenfor område "f_spa1" er ca 50 og innenfor område "f_spa2" ca 57, altså godt over 100 til sammen. Vinterstid kan parkeringsarealet reduseres noe dersom snølagring skal skje innenfor samme areal. Før nordlige del av felles parkeringsareal (f_spa2) kan tas i bruk skal det i vegetasjonsbeltet etableres beplantning og evt. jordvoll (inntil 2 m høyde). Dette for å skjerme nærliggende bolighus støymessig og visuelt. 4.3.3 GRØNNSTRUKTUR Formål: "Friområde" (o_gf) Område o_gf3: Med skoleutbyggingen vil det meste av Vargdalen i sørvest fylles opp. Mellom idrettsanlegg og Ole Bangs vei (o_gf3) har det vært ønskelig å beholde bredest mulig grøntareal. Flerbrukshallens lengdebehov i retning nord-sør har gjort at grøntarealet i ende av Ole Bangs vei/ rundkjøring har blitt noe knappere enn opprinnelig tenkt. Vi mener likevel avstand mellom boligtomter og rundkjøring har god margin. Der ny gang-/sykkelvei kobles til Ole Bangs vei må det fylles opp og revegeteres. Reg.bestemmelene stiller krav til dette. Eksisterende bolighus med adresse Allmenningen 14 i område o_gf3 er markert med juridisk linje: "Eksisterende bebyggelse som forutsettes fjernet". I reguleringsforslaget legges det opp til at bolighus og eiendom rundt bolighus (131/709) ikke skal reguleres inn som boligtomt. Også uthus (?) like ved er krysset ut. Eiendommen er på om lag 275 m2. I gjeldende reg.plan 8008 (vedtatt i 1971) ligger den nordlige del av huset i konflikt med regulert adkomstveg til idrettsanlegget. Vi tolker dette til at huset allerede da var tenkt revet. Senere skisser (fra 1985) har vist at det har vært vurdert å regulere inn 3 boligtomter mellom idrettsanlegget og Ole Bangs vei. Hverken eiendom 131/709 eller eksisterende bolighus stemmer overens med grenser i reguleringsskisser. Plankontoret anbefaler at det ikke reguleres inn boligtomt(er) innenfor grøntdraget, da det i størst mulig grad her bør legges opp til en buffer mellom friidrettsanlegg og boliger. Det er likevel ingen ting i veien for at bolighus fortsatt kan være i bruk. Imidlertid krever enhver utbygging dispensasjon. Normalt vedlikehold er tillatt. Område o_gf1: Side 11 av 14
Det er her lagt inn friareal mellom skoleområde og trafikkert veg. I friarealet skal det legges inn støyskjerm/-voll. Friområde er også tenkt lagt som en visuell buffer mellom skoleområde og kirkegård. I friarealet inngår også en eldre fritidsbolig. Plankontoret hadde i februar møte med eier av fritidseiendommen der vedkommende ble informert om ny avkjørsel fra Landalen, ny skoletomt og oppfylling av dalsøkk. Fritidsboligen har i følge eier inntil midten av 80-tallet vært brukt som helårsbolig. Huset ble satt opp rundt 1905. Plankontoret kan ikke faglig anbefale at eiendommen hverken reguleres inn som bolig eller fritidsbebyggelse, noe eier ser seg enig i. Eier ønsker likevel å benytte fritidseiendommen så langt det lar seg gjøre, noe plankontoret har prøvd å legge til rette for. Bebyggelsen på fritidseiendommen er markert med juridisk linje "Eksisterende bebyggelse som forutsettes fjernet". Som tidligere skrevet for hus i Allmenningen 14 betyr også dette at all eventuell utbygging må skje på dispensasjon. Normalt vedlikehold og videreføring av dagens bruk vil være tillatt. 4.4 Adkomst til skole Langs hele Langdalen er det allerede opparbeidet gode gang-/sykkelforbindelser til planområdet. I tillegg foreslås det regulert inn fortau opp på begge sider av ny adkomstveg og i ytterkant av snuplass/rundkjøring. Fartsgrense for biltrafikk i Langdalen er pr i dag 50 km/t. Ved nytt kryss bør det vurderes redusert hastighet, for eksempel 30 eller 40 km/t (ved kryssningspunkt til barneskole lengre øst i Langdalen er fartsgrensen redusert til 40 km/t). For elever som kommer til skolen med buss kan avstigning løses på følgende måte: - busser fra øst (Selfors) setter elever av på eksiterende bussholdeplass inntil g/s-veg i Langdalen (nedenfor bolighus i Ole Bangs vei). Avstigningsplass kan evt. legges nærmere nytt kryss. Her kan det også anlegges en lengre strekning med av-/påstigningsplasser for privatbiler, slik at privatbiler ikke trenger å kjøre opp til snuplass/rundkjøring. Eksisterende g/s-vei må da senkes noe ned i terrenget slik at kjøreveg og g/s-veg ligger på om lag samme nivå. Også grøft mellom kjøreveg og g/s-veg må fjernes. - busser fra vest (Alteren) setter elever av på eksisterende bussholdeplass på motsatt side av Langdalen. Også på denne siden av Langdalen kan det anlegges en lengre strekning med av- /påstigningsplasser som privatbiler kan bruke. Det kan samtidig anlegges fortau mellom kjørevei/ kirkegård og etableres gangfelt over Langdalen, nærmest mulig nytt kryss (i øst for nytt kryss). For henting benyttes motsatt side. Av-/påstigningsplassene kan også benyttes av brukere som skal til idrettsanlegg. Slik plankontoret ser det kan eventuell ny opparbeiding av av-/ påstigningsplasser og fortau gjøres innenfor gjeldende regulering 8027. Alternativt kan det gjøres en mindre reguleringsendring der berørte parter blir høringsparter. 4.5 Støy Det er gjort beregninger av hva forventet trafikkstøynivå fra Langdalen vil utgjøre for skoleområde og ny boligtomt i Ole Bangs vei. Side 12 av 14
I skoleområde vil støynivået innenfor regulert byggegrense (40 m fra senter kjøreveg i Langdalen) være på om lag 50.2 db (L den ). Dette med forutsetning om at det settes opp en ca 3 m høy støyskjerm/voll umiddelbart nord for gang-/sykkelveg langs Langdalen. For ny boligtomt i Ole Bangs vei er det beregnet at støynivå i 2. etasje på bolig, 30 m fra senter av kjørebane i Langdalen, vil ligge på om lag 56 db (L den ). Dette er et litt over anbefalte verdier, men overskridelsen ansees som ubetydelig. Det anbefales ingen tiltak, men reg.bestemmelser tillater at det i tilgrensende friareal kan anlegges støyreduserende tiltak. Dette kan for eksempel være i form av en mindre jordvoll eller beplantning. Byggegrensen for boligtomta er i tillegg trukket ytterligere 10 m fra senter av kjørebane (totalt 40 m). 4.6 Kulturminner. Naturmangfold. Gjennom innspill har plankontoret fått opplysninger om at planområdet under 2. verdenskrig har vært forlegning for tyske soldater. Plankontoret har hatt telefonsamtale med Rana Museum (Eidsaune). Rana Museum bekrefter dette, men de kjenner ikke til at det er viktige kulturminner i området. Gjennom artdatabanken.no framgår det ingen registrering av truede arter i planområdet. 4.7 Samfunnssikkerhet. Risiko og sårbarhet. Det er gjort en vurdering av mulige risiko- og sårbarhetsforhold i tilknytning til reguleringsforslaget som framlegges. Det er benyttet veiledende sjekkliste fra Fylkesmannen for eventuelle forhold/ uønskede hendelser, innenfor tema som 1) Natur- og miljøforhold 2) Drikkevann o.a. biologiske ressurser 3) Virksomhetsbasert sårbarhet 4) Infrastruktur 5) Strategiske/ sårbare objekter Innenfor pkt 1) er det grunnforhold/ stabilitet som har nødvendiggjort nærmere undersøkelser. Dette er gjort i form av grunnundersøkelser utført av Multiconsult AS, rapport datert 23.10.13. Fra rapport gjengis følgende sammendrag: "Multiconsult er engasjert av Rana kommune for å utføre grunnundersøkelser på Ytteren i forbindelse med bygging av ny ungdomsskole og flerbrukshall. Grunnundersøkelsene viser at løsmassene i området består av et øvre lag sand, over finere materiale av silt og leire. På enkelte steder er det påvist organisk innhold i de øvre lag, noe som indikerer at det har blitt fylt over tidligere terreng uten at eksisterende matjord eller myr har blitt fjernet. Dersom bygg fundamenteres på masser med organisk innhold, kan det føre til skadelige differansesetninger. All humusholdig løsmasse under bygg må derfor masseutskiftes med rene fyllmasser før bygging. Skolen er planlagt plassert i den nordlige delen av skoletomta, Denne delen av tomta er relativt flat, med unntak av området rundt borpunkt 12, der det er en forsenkning som er ca 3 m dyp. Dersom det skal bygges på dette området må enten hele eller deler av skolebygget fundamenteres på samme nivå som bunnen av denne forsenkningen (kote +36), eller så bør forsenkningen fylles opp til samme nivå som platået rundt. Dersom det skal fylles opp, vil det forårsake setninger under denne delen av bygget. For å vurdere størrelsen og tid for setningene bør utføres setningsberegninger. Det er påvist store mektigheter med torv i borpunkt 11 under den planlagte flerbrukshallen. Dersom det fundamenteres bygg på dette torvlaget, kan det føre til skadelige setninger på bygget. Side 13 av 14
For å unngå skadelige differansesetninger under flerbrukshallen, må all humusholdig jord under flerbrukshallen fjernes før bygging. Alternativt kan hallen fundamenteres på peler. Pelefundamentering forventes å bli dyrere enn masseutskiftning." Under offentlig ettersyn legges rapporten som saksvedlegg til NVE (Norges vassdrag- og energidirektorat). Plankontoret ba via e-post om å få en vurdering av grunnforhold for ny boligtomt i enden av Ole Bangs vei. Via e-post (den 05.02.14) ble det gitt følgende svar fra Multiconsult AS (v/ Roger Kristoffersen): "Den aktuelle tomta ligger litt unna våre borpunkter, men jeg kan uttale meg ut fra den generelle geologien i området. Løsmassene på tomta ventes å bestå av sand i flere meters mektighet over leire. Området er ikke rasutsatt. Tomta er sannsynligvis egnet til boligformål, sett fra geoteknisk synspunkt. Det er knyttet noe usikkerhet rundt bekken mellom tomta og idrettshuset. Denne kan ha hatt flere løp tidligere. I ett av borpunktene ved idrettshuset fant vi myr flere meter under bakken. Det må ikke settes bygg på organiske masser, da dette vil føre til stor fare for setningsskader. Eventuelle organiske masser på tomta vil være mulig å påvise. Dette kan ansvarlig søker gjøre selv ved hjelp av prøvegraving før bygging, eller ved at massene vurderes i forbindelse med utgraving for kjeller. Eventuelle organiske masser under bygget må skiftes ut med kvalitetsmasser av stein/slagg." Når det gjelder sjekklistens pkt 4) "Infrastruktur" og tema "Støy" vises det til foregående kapittel. Med henvisning til sjekklistens pkt 5) "Strategiske/ sårbare objekt" kan det påpekes at undervisningsbygg (som inngår i foreslått regulering) er satt opp under listen. Vi ser imidlertid ingen særskilt "sårbar" beliggenhet for foreslått regulering. 4. KONKLUSJON Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 anbefales forslaget PLAN 8059: DETALJREGULERING FOR YTTEREN STADION INKL. NY UNGDOMSSKOLE (datert 21.02.14), med tilhørende planbeskrivelse (datert 21.02.14) og planbestemmelser (datert 21.02.14) ut til offentlig ettersyn. Teknisk avdeling 21.02.14 Sverre Å. Selfors Teknisk sjef Inger Blikra Plansjef TRYKTE VEDLEGG: - Plankart; forslag datert 21.02.14 - Planbestemmelser; forslag datert 21.02.14 - Planbeskrivelse; forslag datert 21.02.14 - Utsnitt av gjeldende planer rundt planområde - Foreløpige skisser av bebyggelse for flerbrukshall, B&Y IL (sha arkitektkontor). UTRYKTE VEDLEGG: - Geoteknisk rapport/ grunnundersøkelser (Multiconsult) Side 14 av 14
TEGNFORKLARING LINJESYMBOLER, FORMÅL OG HENSYNSSONER i henhold til PBL 12-5 nr 1-6 og 12-6. Byggeområder: BFS Boligbebyggelse - frittliggende småhusbeb. BG Garasjeanlegg for bolig-/fritidsbebyggelse BU Undervisning BIA Idrett BE Energianlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (arealer) SV Veg SKV Kjøreveg SGS Gang/sykkelveg SVT Annen veggrunn - tekniske anlegg SVG Annen veggrunn - grøntareal SPA Parkering Linje og punktsymbol Planens begrensning Formålsgrense Byggegrense Bebyggelse som forutsettes fjernet Regulert senterlinje Regulert kant kjørebane Regulert parkeringsfelt Regulert støyskjerm Målelinje/Avstandslinje Avkjørsel Grønnstruktur: GF Friområde GV Vegetasjonsskjerm FORSLAGSSTILLER: XXXXXXXXXXXX UTARBEIDET AV: XXXXXXXXXXXXX DETALJREGULERING FOR: OMRÅDET YTTEREN STADION INKL NY UNGDOMSSKOLE SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Kunngjøring av oppstart av planarbeidet 1. gangs behandling i MPR-utvalget Offentlig ettersyn 2. gangs behandling i MPR-utvalget Offentlig ettersyn 3. gangs behandling i MPR-utvalget Kommunestyrets vedtak: ARKIVNR: xx/xxxx SAKSNR xxx/xx xxx/xx PLANID 8059 DATO XX.XX.XXXX XX.XX.XXXX XX.XX - XX.XX.XX XX.XX.XXXX XX.XX.XXXX Basiskart: N1 Høydegrunnlag: NN 1954 Koordinatsystem: UTM sone 33/Euref89 Ekvidistanse: XX m Målestokk: {%MSTK%} 0 100 200 300 400 m SAKSBEHANDLER: DATO: Plankontoret, 21.02.2014 SIST REVIDERT: XX.XX.XXXX Reguleringsplan med tilhørende bestemmelser ble vedtatt av Rana kommunestyre xx.xx.xxxx Sverre Å. Selfors, Teknisk sjef
Plan 8059 Forslag til reguleringsplan Målestokk 1:2000
RANA KOMMUNE PlanID Plankontoret 8059 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR OMRÅDET YTTEREN STADION INKL. NY UNGDOMSSKOLE Plan vedtatt XX.XX.XX Plan datert: 21.02.14 Bestemmelser datert: 21.02.14 Sist revidert: Sist revidert: 1 GENERELT Områdets begrensning Området som bestemmelsene gjelder for, er vist med reguleringsgrense på plankartet. Regulerings - formål. Følgende reguleringsformål inngår: 1. BEBYGGELSE OG ANLEGG Boligbebyggelse (frittliggende småhusbebyggelse) Garasje Undervisning Idrettsanlegg Energianlegg (Trafo) BFS BG o_bu BIA BE 2. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Kjøreveg (offentlig) Veg (felles) Gang-/sykkelveg (offentlig) Parkering (felles) Annen veggrunn grøntareal Annen veggrunn tekn. anlegg o_sv f_sv o_sgs f_spa o_svg o_svt 3. GRØNNSTUKTUR Friområde (offentlig) Vegetasjonsskjerm o_gf f_gv 2 FELLESBESTEMMELSER GEOTEKNISK VURDERING Før det gis tillatelse til terrenginngrep eller bygge- og anleggstiltak, skal fagkyndig ha foretatt geoteknisk vurdering for de aktuelle tiltak.
2 SITUASJONS- PLAN ESTETIKK DEFINISJON: MØNE- OG GESIMS- HØYDE. PARKERING OPPFYLLING UTEAREAL AV- KJØRSLER STØY INSTALLA- SJONER Søknad om byggetillatelse skal inneholde situasjonsplan som nøyaktig viser - bebyggelsens plassering - parkering, gang- og kjøremønster - snølagring - forming av terrenget (høydeangivelser) og eventuelle forstøtningsmurer - innsådd/ beplantet areal og areal med fast dekke/grus - areal for uteopphold/lek Situasjonsplanen skal tegnes på ajourført kartgrunnlag (situasjonskart) godkjent av kommunen. Ved behandling av søknad om tiltak skal kommunen se til at bebyggelsen får en estetisk tilfredsstillende form, farge og materialbruk/- behandling. Gesimshøyde: høyden fra skjæringslinja mellom utvendig vegg- og takflate, til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Mønehøyde: høyden fra overkant møne til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Maksimal møne og gesimshøyde oppgitt under hvert enkelt formål. I byggesøknad skal det redegjøres for hvordan parkeringskrav i henhold til kommunal vedtekt skal etterkommes. Dette gjelder både parkering av sykler og kjøretøy. Ved oppfyllinger av terreng må det tilrettelegges for at drenering av grunnvann og overflatevann håndteres på en god måte. Det tillates ikke oppfylling av tomter og friareal utover det som er forutsatt i planen. Oppfylte areal skal planeres og tilsåes. Utearealet skal tilpasses reguleringsformålet. Det skal legges vekt på å skape et godt utemiljø (utforming, beliggenhet, støynivå). I tilfelle en trinnvis oppføring av bebyggelsen, skal framtidig byggeareal gis en midlertidig parkmessig behandling. Avkjørselen skal krysse tomtegrensa i samme høyde som vegkanten har der avkjørselen starter. Regulerte avkjørsler er vist med pilsymbol på plankart. For innendørs og utendørs oppholdsareal skal gjeldende krav og forskrifter til støy overholdes. Støyende installasjoner som for eksempel aggregat, varmepumper, ventilasjonsanlegg o.l. skal utformes og plasseres på en slik måte at de gir minst mulig ulempe for nærliggende boliger. 3 REKKEFØLGE UNDER- VISNING IDRETTS- Før skole kan tas i bruk til undervisning skal uteareal og tiltak mot støy være ferdig opparbeidet. Før flerbrukshall kan tas i bruk skal uteareal rundt hall være ferdig opparbeidet.
ANLEGG 3 PARKERING Før nordlige del av felles parkeringsareal (f_spa2) kan tas i bruk skal det i vegetasjons-beltet etableres beplantning og evt. jordvoll. 4 EIERFORM EIERFORM Offentlig eierform: - Kjøreveg (o_skv), - Gang-/sykkelveg (o_sgs) - Undervisning (o_bu) - Friområde (o_gf) - Annen veggrunn grøntareal (o_svg) Felles eierform: - Parkering (f_spa) og Vegetasjonsskjerm (f_gv) er felles for formålene Undervisning og Idrettsanlegg - Veg (f_sv) er felles for Allmenningen 7 og 9. Annen eierform (privat): - Øvrige formål i planen 5 BEBYGELSE OG ANLEGG TILLATT UTNYTTELSE GARASJER/ BILOPP- STILLING BYGGE- HØYDER a) Boligbebyggelse Innenfor området tillates det frittliggende boligbebyggelse i form av enebolig (evt. med utleiedel) eller tomannsbolig (evt. med utleiedel). Bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 30 % av regulert tomt. I BYA medregnes all bebyggelse og biloppstillingsplasser. For hver biloppstillingsplass regnes 18 m 2. For hver boenhet skal det være minst 1 garasjeplass og 1 biloppstillingsplass. For alle boligtomter i planområdet skal det ved søknad om oppføring av boligbygg vises garasjeløsning for 2 biler og oppstillingsplass for 2 biler. Situasjonsplan skal vise plasseringen. Det tillates følgende maksimale gesims-/mønehøyder: maksimal gesimshøyde maksimal mønehøyde BYA Boliger 6,0 m 8,5 m Se BYA Garasjer 3,0 m 5,0 49 m 2 UTFORMING GRUNNMUR Det tillates ikke arker/takoppbygg med bredde større enn 1/3 enn husets lengde. Det tillates maksimalt en ark eller ett takoppbygg pr. langside. Arker skal avsluttes med egen gesims. Møne på arker og tilbygg skal ligge minimum 0,5 m lavere enn møne på hovedbygg. Høyden fra ferdig terreng til topp grunnmur må ikke overstige 0,6 m.
4 BYGGE- HØYDE BYA b) Garasje Maks mønehøyde 5,0 m. Maks gesimshøyde 3,5 m. Maks BYA (bebygd areal) inntil 56 m 2. Biloppstillingsplasser skal ikke tas med i beregningen. TILLATT UTNYTTELSE BYGGEHØYDE HEIS/TRAPP BARNEHAGE ANNEN INSTALASJON AVFALL PARKERING c) Idrettsanlegg Det tillates maks BYA= 2400 m 2 innenfor angitte byggegrenser. Biloppstillingsplasser skal ikke regnes med i BYA. Innenfor angitte områder tillates følgende byggehøyder: Område BIA1: - maks byggehøyde inntil 9,5 m Område BIA2: - maks byggehøyde inntil 8,0 m Område BIA3: - maks byggehøyde inntil 4,0 m Det tillates mindre tilbygg for heis/trapp inntil 2,5 m utenfor byggegrensene. Deler av overnevnte bebyggelse tillates leid ut til formålet "Barnehage". Lokalene (innendørs og utendørs) skal først godkjennes til denne bruken. Innenfor formålet tillates det oppført installasjoner som er nødvendige for bruken av anlegget (leskur, lekeapparat, ballbinge, tribune m.m). Det skal være eget rom for avfall integrert i bygningsmassen. Håndtering av avfall kan alternativt løses på annen gjennomtenkt måte med god formgivning, materialbruk og plassering. Løsning skal godkjennes av kommunen. Bilparkering tilknyttet idrettsanlegget skal i hovedsak skje innenfor areal avsatt til felles parkering (f_spa1 og 2). Ytterligere parkering tilknyttet idrettsanlegget skal dekkes innenfor formålet "Idrettsanlegg" (BIA). Det skal avsettes eget område for sykkelparkering sentralt plassert i anlegget. Situasjonsplanen skal vise omfang og plassering av bil- og sykkelparkering. BYGGEHØYDE TILLATT UTNYTTELSE UTEAREAL d) Undervisning Det tillates bygd undervisningsbygg i inntil 2 etasjer + sokkel. Maks gesimshøyde tillates bygd opp til kote + 48,0. Maks mønehøyde tillates bygd opp til kote + 50,0. Bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 30 %. I BYA medregnes all bebyggelse og biloppstillingsplasser. Sammen med byggesøknad skal det leveres inn utomhusplan for skolegården. Ubebygd del av skoletomt skal invitere til fysisk aktivitet, opphold og undervisning. Utforming, materialbruk og beplantning skal være tiltalende og robust. Forhold som vær, vind og støy skal vektlegges i utformingen. Eksisterende større trær bør i størst mulig grad bevares. Planen skal være utarbeidet av fagkyndig.