Fosnes kommune Fosnes plan og utvikling Saksmappe: 2009/4559-1 Saksbehandler: Stig Bjøru Saksframlegg Gnr. 44, bnr. 1 Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse i Moldvika. 1. gangs behandling. Utvalg Utvalgssak Møtedato Fosnes formannskap Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2 vedtar det faste utvalg for plansaker at forslag til reguleringsplan for fritidsboliger Moldvik gnr 44 bnr 1, legges ut til offentlig høring i 7 uker etter at følgende merknader er innarbeidet i planforslaget: 1. Det innarbeides bestemmelser om utbyggingsrekkefølge slik at infrastrukturtiltak som veger/stier/parkering blir opparbeidet senest samtidig med første bebyggelse i de aktuelle områdene. 2. Det må framgå av bestemmelsene om utnyttingsgrad BYA for byggeområdene 3. Betegnelsen sjøhus oppfattes som upresis og er lokalt en fellesbetegnelse på naust, lager for sjøbruk og andre enkle bygg ved sjøen. Betegnelsen sjøhus bør endres til område for utleiehytter eller rorbuer slik at planforståelsen blir bedre. 4. Det må tegnes inn frisiktssone i avkjørsel fra kommunevegen til tomt 1 og 2, slik de ikke etableres trafikkfarlige forhold. 5. Eksisterende bebyggelse i planområdet bør markers i kart og tegnforklaring slik at det framgår at dette ikke er nye byggeområder. 6. Det bør vurderes å tilrettelegge del av planområdet med bygning/er og fellesområder slik at disse fyller kravene til universell utforming.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat Y 10.06.2009 Planbeskrivelse - Moldvik hytteområde 44/1 S 11.06.2009 Gnr. 44, bnr. 1 Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse i Moldvika. 1. gangs behandling. Saksopplysninger Grunneier Roy Nilsen har fått utarbeidet forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse på del av sin eiendom gnr 44 bnr 1, i Moldvika. Planen er utarbeidet av Arkitektkontoret Blom AS i Namsos. Eiendommen består av noe dyrket mark. Størstedelen av eiendommen består at utmarksressurser med fritidsområder som potensial. Det er noe drivverdig skog på eiendommen, men ikke i planområdet. Planområdet består av fjell i dagen og grunnlendt fjell som ikke har landbruksmessig verdi i tillegg til områder med lavbonitets blandingsskogskog som ikke har skogbruksmessig verdi. Grunneieren er i dag bosatt på eiendommen, men det er ingen landbruksmessig drift på denne ut over at dyrkamarka utleies til slått. Målsetting Grunneieren ønsker å videreutvikle sin eiendom samt å skaffe tilleggsinntekter ved å legge til rette for bygging av fritidsboliger Planstatus Området er avsatt som byggeområde benevnt som FB 16 i gjeldende kommuneplan for Fosnes. I forslaget til reguleringsplan inngår også eldre reguleringsplan for del av området samt to tidligere godkjente flytebryggeanlegg hvorav det østligste har formål havneanlegg i kommuneplanens arealdel. Oppstart av reguleringsarbeidet er annonsert i Trønderavisa og Namdalsavisa. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Lokalisering og avgrensning Planområdet ligger strekker seg vest for hovedbygningene på gården Moldvik i Fosnes kommune. Området strekker seg opp mot kommunal vei i sør og mot sjø i nord. Dette er vist i plankartet. Mot vest avgrenses området mot naboeiendommen gnr 43 bnr 1.
Oversiktskart: Anvendelse av planområdet Planområdet strekker seg i sin helhet innenfor 100 meters beltet fra sjøen. I forståelse med kommunen settes det fram forslag til utnyttelse av området med 13 nye private hyttetomter samt 4 stk utleiehytter. Begrunnelsen for de aktuelle plasseringer er at området er bebygd fra tidligere med to fritidseiendommer og en boligtomt og at tiltaket anses som en fortetting av eksisterende byggeområde. I vest lokaliseres tomter ovenfor eksisterende hytte. Videre østover er terrenget brattlendt mot sjø og lite tilgjengelig fra strandsonen. Et område nedenfor eksisterende hytte gnr 44/1/2 midt i feltet, holdes fri for ny bebyggelse da dette er et strand/svabergområde som bør bevares uten nye inngrep. I del av området avsettes plass for rorbuer for utleieformål. Videre benyttes område vestover mot eksisterende hyttefelt benevnt F1, som ble stadfestet for 7 stk fritidstomter i mai 1983. Det er avsatt to områder til flytebryggeanlegg. Dette er begge anlegg som tidligere er godkjent av kommunen og utbygd. Bryggeanlegget lengst øst tilrettelegges for bruk for de nye tomteeierne.
Det er lagt til rette for gangstier fra parkeringsplasser ved kommunal vei. Vei er planlagt kun til tomtene 1 og 2. Topografi, vegetasjon og biologi Området består i helhet av utmark med delvis fjell i dagen og grunnlendt fjell. Noen partier har lavbonitets blandingsskog. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner i området. Grunneieren kjenner heller ikke til at det skal finnes. I henhold til kulturminnebasen Askeladden er det registrert gravrøys vest for planområdet. Planlegger har ingen informasjon som tilsier at det er verneverdige naturområder, objekter eller viktig område for vilt og biologisk mangfold innefor planområdet. Området er befart av planleggeren og han oppfatter terrenget å være kystterreng vanlig for området og Trøndelagskysten for øvrig. I Skog og landskaps oppdragsrapport 10/2009 over naturtypekartleggin i Fosnes er planområdet ikke klassifisert med verdier i rapporten. Reindrift I henhold til kart på hjemmesidene til reindriftsforvaltningen er planområdet ikke avmerket som anvendt område for reindriftsnæringen. Atkomst Det er planlagt en egen avkjørsel fra kommunal vei. For øvrig er et etablert felles parkeringer og stier anlegges til tomtene og felles flytebryggeanlegg. Vann / elektrisitet Vann kan legges inn i hyttene når det foreligger godkjent utslippstillatelse. Utslippstillatelse kan søkes samlet for hele feltet. Det er strøm i området. Linjekapasiteten er ikke kjent i dag. REGULERINGSFORMÅLENE I PLANEN Byggeområde fritidsboliger Det er planlagt arealer til frittstående tomter på omkring 1 daa. Noen er frittliggende mens andre har felles grenser. Tidligere reguleringsplan for Moldvik, benevnt som område F1 inngår i den nye planen. De gamle reguleringsbestemmelsene for dette hytteområdet videreføres. Naust og småbåtanlegg. Det legges opp til at det etableres et felles småbåt/bryggeanlegg. Det gis anledning til å sette opp 2 bygg til naust/felles oppholdsrom og oppbevaring av nødvendig utstyr. Rorbuer/Utleie Det avsettes område for inntil 4 rorbuer for utleie. Disse lokaliseres nært sjøen og med kort avstand til felles småbåtanlegg nodøst for rorbuene. Atkomst, parkering og avfallsplass. Tomtene 1 og 2 kan tilknyttes kommunal vei med egen felles avkjørsel og parkering. Forøvrig planlegges det ikke kjøreveier til tomtene. Det kan etableres stier med tilstrekkelig bredde for kjøring med 4-hjuling.
RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE Det er så langt ikke gjort noen systematisk ROS analyse. Etter befaring av planlegger anses det lite sannsynlig at noen av faktorene i en slik analyse skal inntreffe. Området ligger ikke i rasutsatt terreng verken mht. ras ovenfra eller at grunnen i området skal rase ut da det ligger relativt flatt til på fast fjell. Sjøhusene og båtanlegg kan utsettes for springflo kombinert med tidevann som kan føre med seg utfordringer. Dette må det tas høyde for i detaljplanlegging. Brannforebygging forutsettes sikret i hyttene etter gjeldende krav. Vegatkomst og nærhet til sjø sikrer mulighet til bruk av brannbil og bruk av sjøvann ved brann. Reguleringsbestemmelser Det er utarbeidet reguleringsbestemmelser som omfatter 4 hovedformål. Byggeområdene omfatter 2 til og med 6 Spesialområder omfatter 7 til og med 9 gjelder. Fellesområder omfatter 10 og 11 gjelder Landbruksomåde omfatter 11. Kartgrunnlag og markering av tomter Det er benyttet digitalt kartgrunnlag og punkter og tomter er registrert med håndholdt GPS utstyr. Plankartet er i målestokk 1:2000. Frittliggende tomter er markert med påler i marken. Arealdisponering. Av totalt ca 90 da regulert område, utgjør byggeområdene for i alt 24 enheter inklusive eksisterende fritidsbebyggelse, ca 25 da. Område for sjøhus utgjør ca 1 da.
Overordnede planer, bestemmelser og retningslinjer Kommuneplanen for Fosnes ble vedtatt av kommunestyret 1. september 2005. Under punkt 2.5 framgår bla at kommunen generelt skal søke å gjennomføre prinsippet om bærekraftig utvikling innenfor alle områder av kommunens virksomheter og forvaltninger. I kap. 3 framgår visjoner, mål og strategier, er det bla. er formulert delmål om at det skal legges til rette for fritidsbebyggelse i tilknytning til reiseliv både i forhold til sjø og fjell. I kommuneplanens arealdel som sist ble revidert og vedtatt av kommunestyret 19. oktober 2006, inngår det planlagte området som del av utbyggingsområde FB 16 til fritidsbebyggelse. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel framgår under punkt 3.3.1, generelt: Grad av utnytting fastsettes som BYA for fritidsbebyggelse og boligområder 20% I bestemmelsenes punkt 3.3.2, estetikk: Generelt gjelder at ny bebyggelse gis en tiltalende form. Den skal tilpasses eksisterende bebyggelse, der denne ut fra naturtilpasning eller tradisjon har en bestemt karakter. Farge og materialvalg skal avpasses til naturens preg eller områdets tradisjon. Ny bebyggelse skal plasseres slik at eksisterende vegetasjon og terreng bevares. Skjæringer og bratte fyllinger skal unngås. Innenfor byggeområdet kan kun oppføres frittliggende småhus. Hovedretning på bebyggelsen skal ligge langs terrengkotene. Takvinkel og hovedmøneretning skal harmonere med nærliggende bygg. Bestemmelsene i punkt 3.3.3, fritidsbebyggelse omfatter bla. at: Det ikke er tillatt med bygging av fritidsboliger på dyrka mark. Videre at det ikke er tillatt å bygge nærmere enn 100 meter fra strandlinjen, målt i horisontalplanet ved gjennomsnittlig flomvannsstand i vassdrag og ved middel høyvann i sjø. Teksten i kursiv er juridisk bindende for kommuneplanens arealdel og avvik fra disse vil kreve dispensasjon etter pbl 7 for enkeltsaker. For nye arealplaner vil ikke avvik i forhold til gjeldene planer medføre dispensasjonsbehandling, da nye vedtatte arealplaner vil gjelde foran eldre planer. Utover kommuneplanes arealdel, foreligger sektorplan for landbruk og miljø fra 24. mai 2007, der det er vedtatt en del retningslinjer som legges til grunn i omdisponerings- og delingssaker som skal behandles etter jordloven i MNR kommunene. Dette gjelder følgende forhold: jordvernet skal praktiseres strengt i hele regionen ved behandling av omdisponerings- og delingssaker etter jordloven, skal det søkes å finne alternative løsninger som ikke medfører forbruk av dyrka og dyrkbar mark.
I områder med stabil eller økende folketall kan det utøves en mindre streng holdning i forbindelse med omdisponering og fradeling av areal til boligformål. Ved behandling av saker skal det tas hensyn til arealets produksjonsevne, helningsgrad, størrelse og arrondering, samt tilgjengelighet og beliggenhet. I tillegg skal arealets betydning for kulturlandskapet vurderes. Vurdering Forslag til reguleringsplan for Moldvika omfatter deler av utbyggingsområde FB 16 i kommuneplanens arealdel. Planforslaget er ikke i tråd med bestemmelsene i tekstdelen til denne planen. Det vesentlige avviket går på at hoveddelen av tiltakene foreslås etablert innenfor 100 m beltet langs sjøen. Det aktuelle planområdet har allerede i dag fritidsbebyggelse innenfor 100 m beltet langs sjøen. Dette gjelder for så hvitt hele området mellom kommunevegen og sjøen fram til Moldvika i øst. Videre er området relativt bratt og nordvendt og så langt man kjenner til, benyttes ikke disse områdene som tur eller friluftsområde av allmennheten. Den planlagte utbyggingen i området er relativt omfattende etter lokale forhold. 13 stk nye boenheter med anslagsvis ca 50 personer vil medføre en del konsekvenser i form av bla. økt trafikk langs kommunal veg og økt forurensing via avfall, utslipp og energiforbruk til motorisert ferdsel og bygningsdrift. Det aktuelle planområdet vurderes likevel som lite konfliktfylt i forhold til allmennhetens tilganger til attraktive strandområder og i forhold til verdigfulle naturbiotoper og biologisk mangfold. Bortsett fra de planlagte rorbuene plassert helt ned mot flomålet, vil de private hyttene plasseres relativt høyt over strandlinjen slik at de ikke vil sperre for eventuell trafikk langs sjøkanten. Når man først aksepterer inngrep i strandsonen så er dette et av de områdene på Jøa som vil medføre minst skadevirkninger for natur og allmenn bruk. Det er ikke opplyst noe om at planområdet er utformet og planlagt med universell utforming. For at alle typer brukere skal kunne benytte området og dets fasiliteter, bør en del av tiltakene være utformet etter prinsippet universell utforming. Dette gjelder særlig rorbuene som skal leies ut. For at planforslaget skal være mer i tråd med gjeldene arealplan og gi et klart og mest mulig presist bilde på hvordan området skal utnyttes, må følgende forhold innarbeides i planforslaget før dette sendes ut på høring: - For bla. å unnvike unødvendig slitasje i terrenget under byggeperioden, må det fastsettes utbyggingsrekkefølge, der veger, stier og vannforsyning blir etablert i forkant av bygge tiltakene i planområdet.
- Betegnelsen sjøhus oppfattes som upresis og er lokalt en fellesbetegnelse på naust, lager for sjøbruk og andre enkle bygg ved sjøen. Betegnelsen sjøhus må endres til område for utleiehytter slik at planforståelsen blir bedre. - Det må tegnes inn frisiktssone i avkjørsel fra kommunevegen slik de ikke etableres trafikkfarlige forhold. - Eksisterende bebyggelse i planområdet bør markeres i kart og tegnforklaring slik at det tydelig framgår at dette er eksisterende bebyggelse. - For at alle typer personer skal kunne benytte planområdet/tilbudet, bør del av anlegget vurderes tilrettelagt med universell utforming. Høring og utlegging til ettersyn Ettersom høringstiden blir i feritiden innstilles på at minimumsfristen på 4 uker forlenges til 7 uker. Miljømessig vurdering Planforslaget vil medføre økt trafikk til området langs kommunal grusvei til Moldvika. Dette forholdet vurderes likevel ikke å medføre noen store konsekvenser verken mht. vegkostnader eller for trafikksikkerheten om nødvendig frisiktsareal til avkjørsel blir etablert. På grunn av standarden på veien (smal og svingete) bør det likevel vurderes å vedta fartsbegrensing til 50 km/t for å redusere ulykkesrisikoen. Planforslaget vil i noen grad påvirke dyre og plantelivet i negativ retning, både på land og i sjøen. Med ulike aktiviteter og byggetiltak langs sjøen, vurderes en slik påvirkning i større eller mindre grad å være uunngåelig og må da aksepteres. Ut fra dagens krav til standard og lettvinthet også for fritidsbebyggelse, vil planforslaget medføre økt bruk av energi. Ettersom det i perioder importeres el. kraft basert på forbrenning av olje og kol, vil stort sett alle bygge og anleggstiltak globalt sett medføre økt forurensing. Landskapsmessig vil planforslaget medføre endringer i form av nye bygninger og at skogsvegetasjonen blir redusert. Videre vil kaianlegget og utleiehyttene bli relativt markerte fra sjøsiden og fra nordsiden av vågen. I og med at terrenget er svært stigende mot fjellet bak, vil tiltakene neppe gi silhuettvirking fra sjøsiden. Så lenge det ikke etableres utslippsløsninger for byggeområdene, vil ikke etableringen medføre noen særlig økt grad av forurensing i sjøen utenfor.