Utvalg: FORMANNSKAPET Møtested: FORMANNSKAPSSALEN Møtedato: 12.04.2016 Tid: 09.00-15.30 MØTEINNKALLING Eventuelt forfall meldes til Servicetorget på telefon 72 42 81 00 eller e-post til postmottak@rennebu.kommune.no Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. SAKLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Innhold 38/16 15/1853 AVKLARINGER LEILIGHETER I LØKKJVEIEN Rennebu kommune, 08.04.16 Ola Øie ordfører Saksliste Formannskapet 12.04.2016 - Side 1 av 1
SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Lill Hemmingsen Bøe Arkiv: L71 Arkivsaksnr.: 15/1853 AVKLARINGER LEILIGHETER I LØKKJVEIEN Saken skal behandles i følgende utvalg: Rådmannens innstilling: Forslag til vedtak: a) Formannskapet vedtar at Rennebu kommune inviterer til anbudskonkurranse om oppføring av totalt 12 leiligheter på tomt B1 i Løkkjveien som en totalentreprise. b) 6 leiligheter ferdigstilles senest mars 2017, og ytterligere 6 leilighetene ferdigstilles senest mars 2018. Rennebu kommune forbeholder seg retten til avlyse oppføring av de 6 siste leilighetene dersom det ikke er interesserte leietaker. 6 av leiligheten skal det søkes om tilskudd fra Husbanken. For disse har Rennebu kommune en tildelingsrett på å leie ut i minst 20 år. c) Leiligheter uten tilskudd fra Husbanken skal leies ut med leiekontrakter på inntil 5 år slik at disse kan tjene som første bolig for ungdom og andre med behov for å prøve boligmarkedet. Det må vurderes om leilighetene kan selges dersom beboerne ønsker dette. Ved kommunal finansiering må Rennebu kommune garantere for leien av leilighetene. d) Dersom privat finansiering ikke er mulig, vil Rennebu kommune lånefinansiere prosjektet med inntil kr. 24,0 mill over 40 år. e) Leilighetene skal oppvarmes av vannbåren varme levert fra et lokalt flisfyringsanlegg. Anlegget skal levere til boligene på tomtene B1 og B2 og evnt. B3. Flisfyringsanlegget legges ut som et separat anbud hvor tilbyder oppfører og drifter anlegget. Det skal kun gis pris på leverte kwh. Anbudet kan forkastes dersom energikostnaden blir høyere enn elektrisk strøm. f) Formannskapet vedtar følgende priser for tomtegrunn i Løkkjveien boligfelt: - Fastpris pr. tomt kr. 82.500,- - Tillegg pr. kvm kr. 82,50 Dersom ingen privat utbygger vil kjøpe prosjektet må saken legges fram for kommunestyret for godkjenning. Kontrakt kan ikke inngås før prosjektet er vedtatt. Saksdokumenter: Konkurransegrunnlag for oppføring av leiligheter i Løkkjveien er tilgjengelig i møtet. Saksopplysninger:
F-skapet gjorde den 11.11.2015 vedtak om oppstart av planlegging av nye leilighetsbygg for utleie på Berkåk. En arbeidsgruppe ble nedsatt for å følge opp arbeidet. MANDAT Følgende mandat ble gitt: Arbeidsgruppen utarbeider et forslag til boligkonsept som ivaretar følgende: Det planlegges 4-5 leiligheter for kommunal utleie, samt minst tilsvarende antall private leiligheter/ boliger innenfor reguleringsplanens bestemmelser, føringer og areal enkle og kostnadseffektive leiligheter/boliger fleksibilitet i fht. størrelse lokal identitet og er nyskapende godt estetisk uttrykk slik at området fremstår som attraktivt TEKNISKE FORHOLD Byggekomiteen foreslår at følgende 12 leiligheter bygges fordelt på to bygg: 2 stk 2 roms-leilighet a ca 45m2 BRA 6 stk 3-roms a ca 65m2 BRA 4 stk 4-romsleiligheter a ca 90 m2 BRA Sum ca 840,0 m2 BRA (bruksareal) Rennebu kommune har erfaring med at 2-romsleiligheter er vanskelig å selge, men ikke nødvendigvis å leie ut. For å ha fleksibiliteten anbefaler arbeidsgruppen oppført kun 2 stk 2- romsleiligheter. Barnefamilier har behov for flere soverom, derfor bygges 4 store leiligheter med 3 soverom. Disse leilighetene kan også brukes som bofellesskap der flere deler fellesarealene. I tillegg oppføres 6 leiligheter med 2 soverom. Disse gir tilstrekkelig boareal for en liten familie eller nok plass for enslige unge eller eldre som ønsker leilighet med et ekstra rom disponibelt. Hver leilighet vil disponere en lukket biloppstillingsplass i enkel garasje eller i parkeringskjeller samt en utendørs parkeringsplass. Det er satt krav til at leilighetene må tilfredsstille Husbankens krav til areal samt krav Rennebu kommunes har til romstørrelser og funksjoner. Rennebu kommune er eier av tomtegrunnen. En kan se for seg to alternative eierforhold: Alt.1: utbygger kjøper tomt (B1) og prosjekterer og oppfører hele prosjektet. For halvparten av leilighetene har kommunen en tildelingsrett dersom utbygger får tilskudd fra Husbanken. Den andre halvparten er utbyggers eiendom. Alt. 2: Rennebu kommune står selv som utbygger og kjøper prosjekterings- og entreprenørtjenester. Ved kjøp av tomtegrunn benyttes følgende priser: - Fastpris pr. tomt kr. 82.500 - Tillegg pr. kvm kr. 82,50 Opparbeiding av feltet er kostnadsberegnet til ca 1 mill. kroner. Grunnervervet ble gjort for lang tid siden og kan ikke brukes for kostnadsberegning. Om de foreslåtte prisene benyttes,
og alle tomtene selges i 2016 vil disse gi underkant av 1,1 mill. i inntekter. Tomteprisen samsvarer med prisene i det eksisterende boligfeltet i Trondskogen II. ANBUDET Entrepriseform: Konkurransegrunnlaget legger opp til at entrepriseformen er totalentreprise. Det vil si at tilbyder får ansvaret for hele prosjektet inklusive prosjektering, oppføring og koordinering av arbeidene. Rennebu kommune beskriver det ferdige produktet som ønskes levert, mens entreprenøren selv velger hvordan oppgaven skal løses. VARME: Leilighetene foreslås oppvarmet med to alternative løsninger: Alt 1: med vannbåren varme levert fra et felles bioenergianlegg/ flisfyringsanlegg for områdene B1 og B2 og evnt. B3 (eneboligtomtene). Flere aktører innen markedet tilbyr seg å finansiere, oppføre samt drifte anlegget mot at det tegnes en langsiktig avtale, eksempelvis over 20 år, på levering av kraft. Prisen pr kwh fra et slikt anlegg inkl. nettleie anslås å være 80-90 øre pr kwh. Dette er høyere enn strøm fra elektrisk kraft, men det skyldes i første rekke at kraftprisen er uvanlig lav. KRK tilbyr kraft for ca 30 øre pr kwh pluss nettleie. For å få fastsatt sikker pris på levering av bioenergi, må det lyses ut eget anbud på dette. Alt.2: Leilighetene oppvarmes med varmepumpe luft-luft samt med vedovn. Rennebu kommunens klima og miljøplan anbefaler mer bruk av bioenergi til oppvarming. Konkurransegrunnlaget legger opp til at den enkelte tilbyder kan foreslå planløsning og utforming, både inn- og utvendig, etter sine modeller og produksjonsmetoder slik at produktet blir mest mulig prisgunstig. Rennebu kommune har satt forbehold om at arbeidsgruppen kan delta i prosjekteringen dersom de mottatte løsningene ikke er tilfredsstillende. For å sikre at Rennebu kommune har leietakere til leilighetene, oppføres leilighetene i to trinn. Den første halvparten ferdigstilles innen mars 2017, og den andre delen innen mars - 18. KOSTNADER Det er satt følgende kriterier i anbudet for utvelgelse av leverandør: Pris vektes med 60% Utforming av tilbudet teller 30% Kvalifikasjoner og erfaring teller 10% Før anbudet har vært ute, kan en bare anslå investeringskostnad med bakgrunn i tidligere prosjekter og erfaringstall. Rennebu kommune ønsker privat finansiering av prosjektet. Om det ikke finnes interesse, må prosjektet finansieres av Rennebu kommune. Et grovt overslag på byggekostnader er: Kostnad bebygd bruksareal: 840 m2 a kr 20.000 = Fremlegging av rør og kummer Garasjer med utebod; 12 x 25m2 a kr 5000 Utomhusarbeider 16,8 mill 1,0 mill 1,5 mill 1,0 mill
Innlegging av el, fiber, vann og avløp fra tomtegrense 12x 55.000 Sum Administrasjon 2,5% Diverse 10% Sum kostnad 0,65 mill 20.95 mill 0,55 mill 2,10 mill 23,60 mill + mva Her er det tatt utgangspunkt i m2-pris på kr. 20.000,-. Med tilskudd fra Husbanken vil totalkostnaden reduseres. Det er imidlertid usikkert hvor mange leiligheter en kan få godkjent for å få tilskudd på, samt størrelsen på tilskuddet. Det er derfor ikke tatt hensyn til tilskuddet i oppsettet. KJØP/ LEIE Husbanken kan etter søknad gi inntil 40% i tilskudd til å oppføre boliger til personer med hjelpebehov, mot at kommunen får tildelingsrett i minst 20 år til utleie. Husbankens ordinære boligsosiale ordninger kan brukes til kjøp av en bolig, forutsatt at husstanden har en betalingsevne. Der betalingsevnen ikke er tilstede, men kan etableres gjennom sparing, kan ordningen leie-for-eie benyttes. Leietakeren kan etter 5 års leie ha opsjon til å kjøpe boligen til kjøpesummen i år null. Beboere, som ikke har særlige hjelpebehov, kan søke ordinær finansiering i Husbanken eller benytte annen privat ordning. Halvparten av leilighetene er tiltenkt flyktninger eller andre med boligsosiale behov. Den andre halvdelen leiligheter er foreslått som gjennomgangsboliger eller for å prøvebo. Det forutsetter at maksimal leietid er f.eks 5 år. Leilighetene må være prisgunstig slik at både småbarnsforeldre og enslige har mulighet til å bo. Husleia er gitt av totalkostnader og lånebetingelsene med flere usikre forhold: FDV-kostnader (forvalting, drift og vedlikehold) på kommunale leiligheter settes til 25% av husleia Lånet betales over 40 års, som er likt med avskrivningstida for boliger i kommunens regnskapsregler Rentenivået fremover er usikkert. Det regnes på 3 alternativer Eksempelet på lånekostnaden er gitt ut fra et annuitetslån på 2,0 mill. kroner med like store månedlige terminer i hele lånets løpetid. Summen av renter og avdrag er den samme hver måned. Kostnadene for en 2-rom vil være noe lavere, mens for en 4- roms vil de bli noe høyere. Kostnader pr. måned ut fra et lån på 2,0 mill: Ved 4 % rente Renter/avdrag kr. 8.300 + FDV kr. 2.800 = kr. 11.100 pr. måned Ved 5 % rente Renter/avdrag kr. 9.500 + FDV kr. 3.200 = kr. 12.700 pr. måned Ved 7 % rente Renter/avdrag kr. 12.100 + FDV kr. 4.100 = kr. 16.200 pr. måned Vurdering:
Arbeidsgruppen har hatt representanter for eldrerådet i komiteen, og har derfor spurt Ungdomsrådet om deres behov og tanker om fremtidig bolig. De konkluderer med at prosjektet er interessant fordi det er sentralt plassert og at det gir muligheter for rimelige boliger. Det er ingen motforestillinger til at leilighetene bygges i 2 etasjer så lenge det finnes balkong/ terrasse i alle leiligheter. Rennebu kommune hadde sett på det som fordelaktig å få privat finansiering av leilighetene. Men målsettingen om å kunne ha leiligheter til utleie for kun en begrenset periode vil kunne innebære begrensninger for utbyggeren slik at det ikke er interessant å investere i prosjektet. Begrenset leietid vil kunne føre til større økonomisk usikkerhet, mer slitasje på leilighetene og mer administrasjon. Utlysningsteksten i anbudet åpner for priavt og kommunal finansiering. I dag betaler Rennebu kommune 1,65 % på flytende rente og 1,8 på lån med 5 års rentebinding. Om 10 år mener økonomene at rentenivået vil være høyere. Husbanken, som er en mulig lånegiver og tilskuddsgiver, melder at det har vært stor pågang ved første søknadsrunde den 15.februar, og har mottatt søknader om nesten hele tilskuddsrammen for 2016. Husbanken får derimot ikke finansiert 1/3 av boligene de har satt som mål å få oppført og reduserer tilskuddet slik at de får finansiert disse også. Det er uklart hvor stor reduksjon dette innebærer. Dersom målet om gjennomgangsboliger skal beholdes, må sannsynligvis Rennebu kommune selv stå som utbygger og eier. Det vil samtidig gi muligheter for å styre hvem som leier disse. Samtidig må Rennebu kommune selv dekke husleia om det ikke finnes leietakere. Vannbåren varme fra et flisfyringsanlegg signaliserer at Rennebu kommune ønsker å satse på mer på miljøvennlige oppvarmingsløsninger. Denne energien vil imidlertid kunne være dyrere enn elektrisk strøm. Rådmannen mener at Rennebu kommune ikke bør påføre leietakere med dyrere oppvarming enn nødvendig. Rådmannen mener at rent økonomiske hensyn må styre oppvarmingsløsningene. Om det ikke er interesse for å leie leilighetene, er det en alternativ å ikke oppføre de siste 6. Melding om vedtak til: