RAPPORTANSVARLIG: Kåre Andreassen RAMSØY, 5310 HAUGLANDSHELLA Tlf: 56 14 37 3 E-post: kaareandreassen@cinet VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM Adresse Spjeldsfjellet 6, 5363 ÅGOTNES Matrikkelnr Gnr 8 Bnr 153 Kommune FJELL Hjemmelshaver(e) BOLSTAD SILJA, BOLSTAD STÅLE Dato for befaring 160801 Bruksareal: 34 m Bruksareal primærdel (P-ROM): 16 m Tomteareal: 586,4 m Normal markedsverdi: kr 4 700 000 Anbefalt låneverdi: kr 4 00 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifiseringnitono
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gnr Bnr Festenr Seksjnr Bolignummer Spjeldsfjellet 6 8 153 Postnr Poststed Kommune Område/bydel 5363 ÅGOTNES FJELL Rekvirent Ståle Bolstad Hjemmelshaver(e) BOLSTAD SILJA, BOLSTAD STÅLE Tilstede/opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Ståle Bolstad 160801 Premisser - Generelle opplysninger Rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen Verditaksten er utført iht NITO TAKST AS instruks for utfylling av takstskjema, takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger - 008 og NS 3940 Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940 Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evtsupplert med enkle målinger Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg Egne forutsetninger: Ved denne type oppdrag blir det kun utført en enkel befaring av synlige bygningsdeler og overflater som grunnlag for en verdivurdering Det blir ikke flyttet på innredninger, komponenter eller inventar Det blir heller ikke gjort besiktigelser eller kontroll bak slike innstallasjoner og innredninger Fuktmåling er ikke foretatt Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha besiktiget takstobjektet slik som god skikk tilsier Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at bygningene var i bruk Byggesak er ikke kontrollert, om bygget er i samsvar med kommunen sine dokumenter Opplysninger om tomteforhold, vann og avløp er basert på opplysninger gitt av eier/rekvirent Areal oppgitt i Infolands eiendomsbase, eller kontrollmålt på stedet Besiktigelsen ble foretatt i oppholdsvær + 4 grader Yttertak ble besiktiget fra bakken Gnr: 8 Bnr: 153 160801 Side 1 av 7 Kåre Andreassen
Sammendrag Flott enebolig med hageleilighet Pen beliggenhet på Spjeldsfjellet - Fjell Kommune God standard hovedsaklig fra byggeår 005-006 Bolighuset er godt vedlikeholdt utvendig og innvendig med normal slitasje i forhold til alder Energivinduer fra byggeår i god stand Kledning i god stand Innvendig er det tilnærmet ingen/få feil eller mangler Baderom uten anmerkninger Kjøkkeninnredninger også fra byggeår med god standard Elanlegg med god bygningsmessig standard Noe bratt adkomst fra kommunal vei, som imidlertid har varmekabler Adkomst til inngang hoveddel på vestside, leilighet fra østside på bakkeplan Mrk: Leilighet mangler nødvendig godkjenning og er ikke byggemeldt Arbeider med brann, rømning og lyd er imidlertid utført Tiltaket krever byggemelding og ansvarshavende Bolighuset er taksert som enebolig med leilighet Eiendommen gir et svært godt total/helhetsinntrykk Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger på Spjeld, Sotra Spjeld grunnkrets, Knappskog skolekrets og Fjell kirkekrets Kort avstand til skole, busstopp og barnehage 3 km bil til Bergen sentrum 9 km til Sartor senter, med alle nødvendige servicetilbud Eiendommen ligger i regulert boligområde med tett bebyggelse Svært solrik beliggenhet med flottpanorama utsikt over deler av Sotra, Askøy, Hjeltefjorden, byfjellene og Lifjellet Barnevennlig boligområde Gode muligheter for turer i skog og mark, samt fine muligheter for bade og friluftsliv ved sjø Reguleringsmessige forhold Eiendommen ligger i regulert boligområde, bebygget med eneboliger og tomannsboliger med høy standard Eiendommens tomt Tomteareal (m ) Type tomt Festetidens Årlig festeavgift Bortfesters navn 586,4 Eiet utløpsår Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk mm) Selveiende kuppert tomt med østvendt helling Opparbeidet med bed, busker Delvis inngjerdet Gruset innkjørsel og parkeringsplass Gruset/asfaltert rundt bolighus Ved inngangsparti til hovedleilighet er det støpte trapper med keramisk flis i trinn Asfaltert privat adkomst fra hovedvei Offentlig vann og avløp via private ledninger Varmekabler i nederste del av privat vei Noe bratt adkomstvei Terrengforhold Terreng heller mot øst Terreng på sørside av boligen er opparbeidet med stor terrasse i betongstein og pen hage På østsiden av bolighus ved inngang til sokkelleilighet er eiendommen planert/gruset God plass til parkering for flere biler mm Det er ikke foretatt noen geotekniske undersøkelse Grunnforhold og drenering er ikke undersøkt, og er ikke en del av denne takst Gnr: 8 Bnr: 153 160801 Side av 7 Kåre Andreassen
Eiendommens bygninger VERDI- OG LÅNETAKST Type bygg Byggeår Rehab-/ombygd år A Enebolig m/hageleilighet 005-006 Likningsverdi (år) Kjøpsår Kjøpesum / Kostpris 006 Kr 690 000,- Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Tryg Fullverdi Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Grunnmur mot intilfylte masser mot vest er en såkalt rissikokonstruksjon Grunnmur i betong Støpt plate Det ble ikke registrert saltutslag eller merkbar fuktighet Selvdrenerende masser av god kvalitet Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Lett bindingsverk i tre, isolert Vindtette plater og trekledning Etasjeskiller i tre Innvendige lettvegger i tre Dører og vinduer Vinduer i boligrom er i vakumimpregnert trevirke, ferdigbehandlet fra fabrikk - lags energiglass Malt inngangsdør til begge boenheter Boddør til utvendig bod Takkonstruksjon med yttertak Saltakkonstruksjon med ark Tekket med Wergeland betongtakstein Isolert etter krav til varmegjennomgang på byggetidspunkt Piper, ildsteder og oppvarming Enkel Leca pipe Oppvarming Elektrisk oppvarming Panasonic varmepumpe Peis m/peisinnsats i stue i hovedleilighet Bad og vaskerom Fliselagte gulv og vegger Glass dusjvegger Vegghengt toalett Baderomsinnredning med høy standard Design vasker i glass, med Phillip Stark armaturer Tilsvarende standard på bad i hovedetasje og på loft Vaskerom med god standard Utgang til gårdsplass God standard på bad og vaskerom i leilighet i uet Keramisk flis på gulv og vegger på bad, flis på gulv i vaskerom Drensluke for overvann fra vaskerom til sluk på bad Kjøkken Hovedetasje: Kjøkkeninnredning fra Invita, med høy standard og moderne overflater Laminerte benkeplater Kjøkkenøy med ekstra bredde på benkeplate til spiseplass Innebygde hvitevarer, untatt kjøleskap med "Amerikansk" utførelse Normal slitasje i forhold til alder på innredning Leilighet: Moderne kjøkkeninnredning med glatte hvite overflater Laminat benkeplater Vegghengt stål kjøkkenhette/avtrekk Opplegg for oppvaskmaskin med vannstopp Normal slitasje i forhold til alder på innredning Innvendige overflater Malte overflater i himling og på vegger Ferdigmalte takplater Lyse moderne farger Laminatgulv i alle oppholdsrom Innvendig furutrapp til loft, normal slitasje i forhold til alder Gnr: 8 Bnr: 153 160801 Side 3 av 7 Kåre Andreassen
Elektrisk anlegg Elektrisk anlegg med god boligstandard Sikringsskap for hver boenhet med egne målere Takstmannen har ikke kontrollert det elektriske anlegget da det krever spesiell autorisasjon Det er ikke fremlagt samsvarserklæring På generelt grunnlag bør det elektriske anlegget kontrolleres i forbindelse med overdragelse VVS-installasjoner "Rør i rør system" med eget vannskap for hver leilighet PVC vann og avløpsrør CTC 00 liter v/v bereder til hovedleilighet Egen v/v bereder til sokkelleilighet Annet Parabol anlegg Fra loftstue er det utgang til altan med panorama utsikt Ventilasjonsanlegg er plassert i knevegg på loft Gjenstående arbeider, hovedbygg Ingen gjenstående arbeider på befaringstidspunkt Generelt om andre bygg Utvendig redskapsbod på 8 m² bra Støpt plate Lett bindingsverk med trekledning Saltak tekket med betongtakstein God standard Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:01 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:01 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Gnr: 8 Bnr: 153 160801 Side 4 av 7 Kåre Andreassen
Bygg A: Enebolig m/hageleilighet - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Hovedleilighet 1 et 98 91 83 8 Hovedleilighet loft 65 65 63 Sokkelleilighet 89 78 70 8 Sum bygning 5 34 16 18 Bygg A: Enebolig m/hageleilighet - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Hovedleilighet 1 et Hall, bad, kjøkken, vaskerom og stue Redskap/sykkelbod m/utvendig adkomst Hovedleilighet loft 4 - soverom, bad Utgang til altan på 6 m Bod Sokkelleilighet Vindfang, stue, kjøkken, bad, vaskerom, - Bod soverom, gang Sum alle bygg Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger 5 34 16 18 Kommentarer til arealberegningen Moderne enebolig med god planløsning Godt med oppbevaringsrom og godt med skap/garderobeplass Bolighuset har sokkelleilighet, 3 - roms leilighet i uet med god planløsning Leiligheten er bygget etter krav til brann og lyd på byggetidspunkt (TEK 97), men bolighuset er oppført i grunnboken som "enebolig" med 1 stk boenhet Hjemmelshaver opplyser at utbygger ligger etter med innsending av nødvendige kontrollerklæringer, for ferdigstillelse/ferdigattest for boligen, etter en konkurs Hjemmelshaver m/ansvarshavende bør byggemelde leiligheten/eiendommen slik den fremstår i dag, samt endre opplysninger/bygningstype om eiendommen i matrikkelen til enebolig med sokkelleilighet Utleie av leilighet kan være ulovlig grunnet manglende dokumentasjon Leiligheten er utleid prdato, og boligen blir taksert som enebolig med sokkeleilighet Arealer er målt på stedet med HILTI laser, eller er hentet fra opplysninger gitt i "eiendomsregisteret" Bruttoarealer er beregnet areal ut fra bruksarealer Beregning av areal tar ikke hensyn til om arealet er godkjent, eller i henhold til nåværende eller tidligere byggeforskrifter Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskrifter, selv om de er måleverdige Kommentarer til planløsningen Hovedleilighet har en praktisk og funksjonell planløsning over - plan, er tidsmessig og teknisk godt utrustet med hvitevarer og sanitærutstyr av god kvalitet Hage/sokkelleilighet med - soverom med god standard Begge leiligheter har egen inngang på hvert sitt plan Gnr: 8 Bnr: 153 160801 Side 5 av 7 Kåre Andreassen
Kommentarer til Grunnboksbladet mm Borett: Ingen borett er registrert Konsesjon: Ingen konsesjon er registrert Sameie: Ingen sameie er registrert Forkjøpsrett: Ingen forkjøpsrett er registrert Eiendomsbrøk: Hjemmelshavere eier en halvpart hver Heftelser: Heftelser og servitutter : panteatest er ikke fremlagt og ikke vurdert Bekreftet panteatest / grunnbok anbefales gjennomgått for å få oversikt over hva som er tinglyst på eiendommen Hjemmel er kontrollert i eiendomsregisteret ( infotorgprono ) Dersom det fremkommer opplysninger som kan ha betydning for denne takst, må den revurderes Servitutter: Det er ikke tinglyst servitutter som innvirker på takstvedier Økonomi Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt (Egenleie ikke vurdert) Leilighet i uet er utleid prdat Leiligheten leies ut for kr 8 000,- prmnd Kostnader / andel fellesutgifter: Fellesutgifter i henhold til Spjeld velforenings vedtekter til enhver tid Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr 3 300 000 -Verdireduksjon -Hovedbygg 5 % kr 165 000 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 3 135 000 Samlet sum beregnede byggekostnader = kr 3 135 000 +Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr 1 600 000 Sum beregnet teknisk verdi = kr 4 735 000 Gnr: 8 Bnr: 153 160801 Side 6 av 7 Kåre Andreassen
Markedsanalyse Spjeldsfjellet er et attraktivt boligområde på Sotra og eneboliger med god standard og beliggenhet antas å være greie å omsette til markedspris Ingen omsetninger i nærområdet i senere tid Takstobjektet er en stor flott enebolig med sokkelleilighet bygget i 005/06 med gode material kvaliteter og håntverksmessig utførelse Pent opparbeidet solrik tomt med panorama utsikt Markedsverdien gir uttrykk for hva som kan forventes i dagens marked, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr 4 700 000 Anbefalt låneverdi: kr 4 00 000 Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Bergen 00801 Dokumentkontroll Kåre Andreassen Fremlagt: Vedlagt: Utskrifter fra grunnboken og situasjonskart Spesielle forhold Attraktiv enebolig m/ikke godkjent sokkelleilighet Høy standard på bolig Pent opparbeidet tomt Godt med parkering på egen tomt Fremtidig garasjeplass er utgravd og planert/gruset Gnr: 8 Bnr: 153 160801 Side 7 av 7 Kåre Andreassen