Forsikringsklagenemnda Skade

Forsikringsklagenemnda Skade Uttalelse FKN-2010-102 9.4.2010 ACE European Group Limited Eierskifte Div. mangler passivitet avh.l. 3-7, 3-8, 3-9. Enebolig oppført 1982, solgt som den er for kr 2,68 mill. ved kjøpekontrakt av 1.9.04. Den 4.1.05 reklamerte kjøper overfor selskapet over at gulvet hadde blitt slipt i regi av selger like før overtakelse, og dermed hadde fått redusert sin levetid. Senere reklamerte kjøper også over blemmer i panel, stokkmaur og lekkasje gjennom tak. Kjøper krevde et prisavslag/erstatning på kr 373.877. Selskapet påberopte passivitet, da det gikk ett år og ti måneder fra selskapets avslag til advokaten igjen tok opp saken. For øvrig anførte selskapet at gulvene var 22 år gamle, og slipt flere ganger tidligere og at forholdet derfor ikke utgjorde noen mangel. Taket var like gammelt, og utbedringskostnadene for dette forholdet var etter selskapets oppfatning for beskjedne til at det kunne utgjøre noen kjøpsrettslig mangel. Når det gjaldt blemmene i beisen, anførte selskapet at å skifte utvendig panel fremstod som et totalt uforholdsmessig tiltak. Videre kunne de ikke se at dette forholdet overhodet medførte at eiendommen hadde en kjøpsrettslig mangel. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr 373.877 (prisavslag + erstatning). Forsikringsklagenemnda Skade bemerker: Spørsmålet er om selskapet er ansvarlig for mangler ved bolig solgt som den er, herunder om kravet er tapt ved passivitet, jf. avh.l. 3-7, 3-8, 3-9. Kjøperen hevder at det foreligger mangler i form av 1) at gulvet ble slipt rett før overtagelse og derfor hadde redusert levetid, 2) lekkasje fra tak, 3) stokkmarkmaur og 4) blemmer i beisen. Nemnda ser først på spørsmålet om kravet er gått tapt ved passivitet. Selskapet avviste krav i saken ved brev av 28.6.06. Eiendommen ble overtatt 1.9.04, og reklamasjon ble mottatt i jan. 2005. Det pågikk deretter løpende korrespondanse mellom partene inntil krav endelig ble avvist i ovennevnte brev. Først i brev av 8.4.08, altså nær ett år og ti måneder senere kommer kjøpernes advokat tilbake til saken. Nemnda har tidligere lagt til grunn at det er liten plass til passivitetsregler i tillegg til de ordinære reglene om reklamasjon og foreldelse i eierskiftesaker, jf. bl.a. FSN 7556 og FSN 7469, og særlig FKN-2009-329, hvor det gikk 18 mnd. før kjøperen fulgte opp kravet. Nemnda kan ikke se at det er grunnlag for noen annen holdning i denne saken selv om det her gikk 20 mnd. I Rt. 1990 s. 189 gikk det mer enn to år fra arbeidsgiver uttalte seg til myndighetene og fram til overlikningsnemnda traff sitt vedtak, uten at Høyesterett kom til at kravet var tapt ved passivitet. HR bemerket at dette var lang tid, men la vekt på at det ikke var noen indikasjoner på at kravet var oppgitt. Det er heller ikke i den foreliggende sak noen holdepunkter for at kjøperen på noe tidspunkt har oppgitt kravet selv om det har gått noe tid fra selskapet avviser kravet og til klage blir sendt Forsikringsklagekontoret. Side 1 av 10

Etter avh.l. 3-9 har eiendommen en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Vesentlighetsvurderingen skal i henhold til rettspraksis bedømmes ut fra arten og omfanget av den fysiske mangel, husets alder, vedlikehold og fysiske tilstand for øvrig, hvilke opplysninger som er gitt ved salget, skyldforhold, samt forholdet mellom utbedringskostnader og kjøpesum, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2003) s 170 flg. Gulvet Nemnda kan ikke se at det foreligger noe forventningsavvik mht gulvet. Gulvene var 22 år gamle og slipt tidligere. Ifølge reklamasjonen ble det opplyst om siste sliping i forbindelse med overtakelsen av boligen. Dette bekreftes også av selgeren. Kjøperen overtok boligen med kunnskap om dette og uten å ta forbehold. Årsaken til denne slipingen av gulvene var at det skjedde en feil da disse skulle lutes etter at selger flyttet ut av huset. Ifølge takstrapporten er gulvene slipt ned 3-4 mm, og dette er vesentlig mer enn hva som kan anses som normal sliping av gulv. Gulvene er imidlertid slipt to ganger tidligere i selgerens eiertid. Den siste slipingen omfatter derfor kun 1/3 av de 3-4 mm gulvene er slipt ned. De øvrige to slipingene var utført lang tid før boligen ble lagt ut for salg, og kan ikke tillegges betydning i forhold til mangelsvurderingen. Stokkmaur Nemnda forstår det slik at skadedyrfirmaet ikke kunne konkludere om maurbol med dronning var etablert i huset eller ikke. Det er heller ikke dokumentert at dette var et forhold som oppsto etter overtagelsestidspunktet. Nemnda kan derfor ikke se at det er dokumentert at det foreligger noe forventningsavvik her. Lekkasje gjennom tak Selgeren opplyste på befaringen at det hadde vært en lekkasje fra taket som var tettet av forrige eier, og at det senere ikke hadde vært lekkasje. Lekkasje gjennom taket er derfor upåregnelig for kjøperen. Dette må gjelde selv om eiendommen er 22 år gammel og utbedringer måtte forventes på sikt. Nemnda mener derfor det foreligger et forventningsavvik på dette punkt. Blemmer i beisen Det er ikke gitt risikoopplysninger som var egnet til å senke forventningene til panelets tilstand. I utgangspunktet må kjøperen regne med at huseiere vanligvis beiser selv, og at det er påregnelig med behov for maling/beising etter kort tid. Dette må anses som vedlikehold av huset. Bruk av gal malingstype ved maling/beising, og konsekvensskader pga dette, er imidlertid ikke påregnelig og utskiftning av hele panelet for at det skal fungere tilfredsstillende er noe helt annet enn vanlig vedlikehold av et hus. Også på dette punktet foreligger derfor et forventningsavvik. Samlet vurdering etter 3-9: Flertallet, Wilhelmsen, Skofteland og Bjønness, er under tvil kommet til at det foreligger vesentlig mangel. Utbedringskostnadene er estimert til kr 167.250 for nytt panel og beis, og kr 19.852 for Side 2 av 10

0lekkasjen. Samlet utgjør dette ca 7 % av kjøpesummen. Isolert ligger dette innenfor det man etter rettspraksis godtar som vesentlig, jf. HR dom 12.2.10, hvor man tar utgangspunkt i at forholdet mellom utbedringskostnader og kjøpesummen normalt må ligge på 5-6 %. På den annen side er huset 22 år gammelt. Dette er likevel av begrenset betydning i forhold til panelet, fordi mangelen skyldes feil malingstype som ikke hadde noe med alder å gjøre. Det dreier seg imidlertid ikke om funksjonssvikt som krever øyeblikkelig utbedring. Flertallet finner etter dette spørsmålet om det foreligger vesentlig mangel tvilsomt, men er kommet til at dette må besvares positivt. Kjøperen har da krav på prisavslag som i utgangspunktet skal tilsvare utbedringsomkostningene, jf. 4-12 (2). For panelet må det gjøres fradrag for standardheving med 40 %. Derimot skal det ikke gjøres fradrag for lekkasjen. Mindretallet, Okkenhaug og Norseth, finner under tvil at de nevnte mangler ikke er vesentlige i forhold til 3-9. Flertallet har pekt på relevante momenter i vurderingen. Feilen ved behandlingen av panelet utgjør ingen mangel som medfører en funksjonssvikt eller krever akutt utbedring. På kort sikt synes problemet mer av kosmetisk art og at en mer flekkvis utbedring kan være aktuelt, selv om det på lang sikt vil være nødvendig å gjøre noe med overflaten for å kunne gjennomføre fullverdig vedlikehold. På lang sikt vil det imidlertid uansett kunne være snakk om utskiftning av deler av eller hele panelet. Under henvisning til at det skal tas hensyn til "feilens art og betydning og boligens karakter og standard" (jf. HRs dom av 9.2.10), og at utbedringen innebærer at boligen får skiftet ut et 22 år gammelt panel, finner mindretallet følgelig at vesentlighetskravet ikke er oppfylt selv om utbedringskostnadene i seg selv er høye. KONKLUSJON: Kjøper gis medhold. Uttalelsen er avgitt under dissens. Ved behandlingen deltok Trine-Lise Wilhelmsen (leder), Kjetil Norseth, Elisabet Okkenhaug, Paal Bjønness og Helga Skofteland. Sekretariatets redegjørelse i FKK sak 20093238 CF av 18.9.2009. Saken gjelder ACEs forståelse av de ulovfestede passivitetsregler, samt avh.l. 3-7, 3-8, 3-9. Enebolig oppført 1982, solgt som den er for kr 2,68 mill. ved kjøpekontrakt av 1.9.04. Det fremgår av boligsalgsrapporten: Oppført i bindingsverk m/utv. panel. Taket er tekket med Zanda takstein. Gang og baderom i underetasje har fliser m/gulvvarme, ellers i hovedsak lutet furugulv. Det opplyses i verdi- og lånetakst: Boligen bygget i vindingsverk kledd med panel utvendig og panel/plater innvendig. Saltak tekket med takstein av typen Zanda (tung tekking). Tak kun inspisert fra terreng og innvendig fra loft etg. Renner, beslag og nedløp av stål. Takkonstruksjonen bygget som åpen himling. Det ble ved befaringen registrert misfarging på himling ved pipe, men det ble ikke målt fuktighet utover det normale. Ifølge eier er dette fra tidligere og er utbedret. Golv: Vesentlig tregolv, tepper, belegg, fliser i boligrom og fliser/teppe på bad. Side 3 av 10

Kjøper reklamerte overfor selskapet den 4.1.05 over at gulvet hadde blitt slipt like før overtakelse, og dermed hadde fått redusert sin levetid: Ved visning leide vi en takstmann for å være med å vurdere huset. Vi vurderte gulvet som meget godt vedlikeholdt. Ved overtakelse opplyste selger at gulvet var slipt rett for overtakelse (dvs. etter visning og kontraktsinngåelse). De ønsket å overflatebehandle gulvet før overtakelse, men brukte feil behandling. Gulvet ble derfor slipt av et firma. 14. november fikk vi besøk av bygningskyndige folk som stilte spørsmål ved slipingen og gulvets gjenværende levetid. Vi bestilte da en takstmann for å vurdere gulvet. Ut fra takstmannens rapport har boligen en lavere verdi ved overtakelse enn ved visning og kontraktsinngåelse. Selger forklarte at hun hadde tilbudt seg å lute gulvene før kjøper overtok, men oppdaget etter å ha behandlet kjøkken og 1/6 av stuen at hun hadde fått olje i stedet for lut. Da oljen ikke lot seg fjerne uten sliping, engasjerte hun et firma til å slipe og lute gulvene: Gulvene er furu-plankegulv som ble lagt ved byggestart 1982. Da gulvene er behandlet med lut - en behandling som bør vedlikeholdes, men som er vanskelig når huset er fullmøblert derfor tilbød jeg (sannsynligvis etter at kjøpekontrakt var underskrevet) å gjøre det, når vi var flyttet ut og før de nye leiere flyttet inn, da gulvene trengte behandling på mellomplanet (1. etasje). Undertegnede begynner å behandle gulvene 26.8.04, men har ved en feil fått Faxe olje istedenfor Faxe Lut og reagerer ikke på det før kjøkken og 1/6 del av stuen er behandlet, dette ble gjort på kvelden, så neste dag kontaktes fagmann som forsøker å fjerne det uten sliping, men dette lar seg ikke gjøre. Jeg får derfor overtalt gulvservice til å jobbe fredag og lørdag for å få gulvet pent og nylutet til nye eiere skal overta førstkommende tirsdag. Selskapet avviste at forholdet utgjorde en mangel etter avhendingsloven, da gulvene var 22 år gamle og slipt tidligere. Kjøper var også kjent med slipingen, slik at det ikke utgjorde et forventningsavvik: Det går frem av Deres reklamasjon at det ble opplyst om slipingen i forbindelse med overtakelsen av boligen. Dette bekreftes også av selger. Etter at denne opplysning ble gitt, ble boligen overtatt av Dem uten forbehold angående gulvet. I forbindelse med overtakelsen av bolig skal hele boligen gåes nøye gjennom før det signeres en overtakelsesprotokoll. I denne protokollen har man så mulighet til å ta forbehold mot forhold man er usikre på, eller som man mener ikke er tilfredsstillende. Dette ble ikke gjort i denne saken. Det vises her til en dom avsagt av Høyesterett, Rt. 1966 s. 1327 der det ble slått fast at ( ) det er vanskelig å godta en reklamasjon når kjøperen etter å ha blitt kjent med forholdet unnlot å ta forbehold ved oppgjøret. På bakgrunn av ovennevnte kan vi ikke se at eventuell verdiforringelse av gulvene er et forhold selger kan anses ansvarlig for. Uansett kan vi ikke se at forholdet utgjør noen mangel etter avhendingsloven. Årsaken til slipingen av gulvene er at det skjedde en feil da disse skulle lutes etter at selger flyttet ut av huset. I takstrapporten fra (TF) går det frem at gulvene er slipt ned 3-4 mm, og at dette er vesentlig mer enn hva som kan anses som normal sliping av gulv. Etter samtale med selger opplyste imidlertid de at gulvene er slipt to ganger tidligere i deres eiertid. Dette medfører at av de 3-4 mm gulvene er slipt ned har kun tilnærmet 1/3 av dette skjedd i forbindelse med slipingen rett før overtakelsen av boligen. De øvrige to slipingene var altså utført lang tid før boligen ble lagt ut for salg. Gulvene var på reklamasjonstidspunktet 22 år gamle og i henhold til levetidstabeller fra Norsk Byggforskningsinstitutt er levetid på parkettgulv/furugulv 20 til 25 år. Gulvene lå derfor allerede ved kontraktsinngåelsen innenfor et tidsintervall hvor det ikke kan anses upåregnelig at disse vil kunne ha behov for utskiftning. Vi kan ikke se at denne ene slipingen på ca. 1 mm medfører at boligen fremstår i vesentlig dårligere stand enn hva De kunne ha en berettiget forventning om ut i fra salgsdokumentasjonen og synlig forhold. Side 4 av 10

Kjøpers advokat anførte at kjøper ved overtakelse ikke forstod at det forelå en mangel, og derfor ikke hadde foranledning til å ta forbehold ved oppgjøret. Han fastholdt at gulvene hadde fått en redusert verdi gjennom den siste slipingen. Når det gjelder selve mangelen, viser De til en dom avsagt av Høyesterett i 1966. Essensen i den dommen skal være at det er vanskelig å godta en reklamasjon når kjøperen etter å bli gjort kjent med forholdet unnlot å ta forbehold ved oppgjøret. For det første skjønte ikke mine klienter at det var en mangel. De er alminnelige forbrukerkjøpere. For det annet kunne de ikke krevd noe holdt tilbake av kjøpesummen i henhold til bestemmelsene i avhendingsloven om hvem som har instruksjonsmyndigheten over den innbetalte kjøpesummen til meglers klientkonto. Det er overhode ikke tvilsomt at gulvene har fått en redusert verdi gjennom den siste nedslipingen. Mine klienter har små barn, og meningen var at de skulle ha gulvende slik de så dem -ved besiktigelsen før avgivelsen av budet - i noen år til barna ble større. Først da skulle de foreta den nedslipingen som dessverre ble gjort mellom besiktigelsen av huset og overtagelsen av huset. Det er også et problem at det nå etter den siste slipingen ble brukt en overflatebehandling som er helt upraktisk. Mine klienter skal ikke vaske gulvene med grønnsåpe, og slik gulvene er blitt, så trekker nå fuktighet og smuss ned i treverket. Dette er naturligvis svært uheldig idet de har to små barn. Selskapet fastholdt at forholdet ikke utgjorde en mangel i avhendingslovens forstand, igjen under henvisning til gulvets alder: Vi er fortsatt av den oppfatning av at opplysningen om at et lutet furugulv som var 22 år gammelt nylig igjen var slipt, burde gitt kjøper en klar oppfordring til å ta forbehold om dets gjenværende levetid Uansett kan vi ikke se at det er gitt tilbakeholdt eller uriktig opplysning i saken, jfr. avh.l. 3-7 og 3-8. Saken må følgelig baseres på en vurdering etter avh.l. 3-9, 2.punktum. Det skal likevel bemerkes at Deres klienter hadde en berettiget forventning om et gulv som på overtakelsen var 22 år gammelt, og som ligger innenfor utskiftningsintervallet fra NBI. Nye gulv gir følgelig en betraktelig standardforbedring i forhold til hva kjøperne kunne forvente. Dette i form av reduserte fremtidige vedlikeholdskostnader. Denne standardforbedringen vil ikke under noen omstendighet kunne avkreves selger etter avhendingslovens bestemmelser. Kjøper fremsatte to ny reklamasjoner i brev av 17.8.05, over blemming av utvendig maling av stokkmauraktivitet i huset: Blemming av utvendig maling I begynnelsen juni i år registrerte vi blemming av maling på utvendig panel. Vi har levert prøve av panel med maling til (M) fargehandel som fører malingen som er brukt, og videre (J) som produserer produktet. Foreløpig konklusjon er at tidligere behandling av panelet inneholder linolje. I følge forhandler og produsent er det kjent fenomen at linolje fører til blemming ved maling av panel. Av dette følger at maling av panelet var feil behandling. Endelig resultat av prøvene på innlevert prøve er lovet å foreligge i begynnelsen av september. Da kan (M) fargehandel konkludere med hva som må gjøres for å rette feilen og kostnader med dette. Vi vil påberope prisavslag/erstatning for feilen. Stokkmaur I begynnelsen av juni i år registrerte vi aktivitet av Stokkmaur i huset. Da vi dro på ferie 26. juni la vi ut gift i huset. Da vi kom hjem etter 3 uker ferie lå det et hundretalls døde Stokkmaur i huset. Vi kontaktet så skadedyrfirma. (Skadedyrfirmaet) var på befaring i slutten av juli. I følge skadedyrfirmaet er maurene mest aktive tidlig på sommeren og i varmt vær. (Skadedyrfirmaet) kunne ikke ved inspeksjon konkludere med om maurbol med dronning var etablert i huset eller ikke. Hvis det blir påvist at maurbol med dronning er etablert i huset vil vi påberope heving av kjøpet. Alternativt vil vi påberope prisavslag/erstatning. Kjøper innhentet en skaderapport, som i tillegg til tidligere påberopte mangler også omfattet lekkasje gjennom tak: Side 5 av 10

Lekkasje gjennom tak; Inne, i panelhimlingen på nedsiden av pipa er det tydelige fuktmerker i panelen. (Kjøper) kunne opplyse at dette var synlig på befaringen før han kjøpte huset. Han opplyser videre at han ble opplyst at dette var gammel lekkasje gjennom taket som var tettet av forrige eier. I høst har det igjen kommet vann inn. Dette har skjedd i en periode over et par dager med mye regnvær. Det var på befaringen tydelige vannmerker nedover 2 sider av pipa. Årsaken til at det kommer inn vann under regnvær er at det er utett beslag rundt selve pipa. Pipebeslaget er ikke ført inn i fugene slik det skal, men kun klemt inn til pipa og tettet med fugemasse. Fugemassen ser ut til å være av nyere dato. Heie beslagsarbeidet er amatørmessig utført og synlig ikke tett. Videre viser det faktum at det kommer in vann at det heller ikke tett undertak i området rundt pipa. Det skal det være. Utbedring av årsaken innebærer at det eksisterende beslaget fjernes og nytt settes på. Før nytt beslag monteres, åpnes taket for utbedring av undertaket slik at dette også blir tett. Arbeidene med undertak og beslag, takseres til kr 11.300 eks. mva. Ødelagt furugulv: Da huset har hatt en liten sliping og nå en kraftig sliping, innebærer det at gulvet i prinsippet har hatt 2 normale slipinger. Da dette er slipinger som nåværende eier ikke har regnet med at gulvet ikke var utsatt for, har dette gulvet nå betraktelig kortere gjenværende levetid enn først regnet med. Det regnes med at gulvet nå har mistet 2/3 av sin levetid. Denne verdiforringelsen takseres ti! kr 53.700 eks. mva. som tilsvarer 2/3 av prisen for å skifte ut hele gulvet. Totalt areal furugulv utgjør 65 m 2. Blemmer i utvendig beis; Forrige eier hadde i følge (kjøper) malt huset før visning og salg. Det er ikke med sikkerhet fastslått hva som da ble brukt, men det er en dekkbeis eller maling, Denne Beisen/malingen har flere steder fått bulker, luftblemmer. Tydeligst er dette på østre vegg, som også ble gjenstand for kontroll under befaringen. Til tross for kuldegarder var det tydelig å se mange luftblemmer under malingen/beisen. 2-3 av disse bulkene ble skrapt bort. Det var tydelig at malingen/beisen hadde sluppet taket i underlaget, som helt tydelig fortsatt heftet godt ti! treverket. Dette var en lysere, lysbrun farge, oljeaktig av utseende. Det er helt tydelig brukt noe med linolje eller lignende. Disse bulkene som nå har kommet ut i den nye malingen/beisen skyldes at linolja i behandlingen under kommer ut av panelen og gjør at den nye behandlingen løsner. Denne oljebehandlingen gjør det så godt som umulig å male huset i ettertid. Den eneste sikre måten å utbedre dette forholdet på er å skifte panel da ny behandling utenpå den malingen som nå er påført ikke vil forhindre nye bobler. Fjerning av eksisterende panel, montering av ny panel som grunnes og beises/males, takseres til kr 133.800.- eks. mva. Utgifter til fjerning av demontert panel og stifasé er medregnet. Totalt veggareal er ca 170 m 2. Når det gjaldt stokkmaurproblemene, påpekte takstmannen at det var vanskelig å undersøke dette på vinterstid, og ønsket å foreta ny befaring til våren. Selskapet avslo reklamasjonen, i hovedsak fordi forholdene ikke utgjorde vesentlige mangler etter avh.l. 3-9: Ad. Furugulv Det anføres fra denne side, at kravet er bortfalt på grunnlag av avh.l. 4-19 jfr. 4-9.1 henhold til takst fra (takstmann), fremgår det at det var godt synlig hvor mye gulvet var slipt i områder under gulvlister flere steder, samt ved skiferhelle under vedovn. Det må også legges særlig vekt på det forhold at selger og kjøper avtalte at selger skulle slipe gulvet før overtakelse. Kjøper vil da i et slikt tilfelle inspisere det avtalte arbeid. Ad. Blemmer i utvendig beis. Spørsmålet her er hvorvidt det er upåregnelig at det kan oppstå forhold som det påberopte. Side 6 av 10

Det er selskapets vurdering at utvendig maling er et arbeid som mange huseiere utfører selv uten å engasjere profesjonelle malere, og derfor vil en huskjøper måtte ta i betraktning at grunnarbeid og også selve malingen ikke alltid er utført helt tilfredsstillende. Deres klient vil da måtte påregne at maling/beising kunne bli nødvendig etter forholdsvis kort tid - dette er en del av vedlikeholdet av huset. Ad. Taklekkasje Det er ikke dokumentert at det er gitt manglende eller uriktig opplysninger jfr. avh.l. 3-7 og 3-8. Ved overtakelse var eiendommen 22 år gammel. Levetiden for piper er etter Norges Byggforskningsinstitutt på mellom 20 til 40 år. Det er derfor påregnelig at det kan oppstå lekkasjer. Når kostnaden er så beskjeden som i dette tilfellet er det ikke grunnlag for utbetaling for dette tilfelle. Ad. Stokkmaur. Det foreligger ikke noen form for dokumentasjon for dette forholdet. Vi kan ikke således ikke behandle dette kravet på nåværende tidspunkt. Klagers advokat påpekte at kjøper ikke hadde fått opplysninger om at gulvene var slipt flere ganger tidligere, og at han dermed hadde en berettiget forventning om at gulvet kunne slipes flere ganger. Advokaten anførte: Denne side anfører at kjøper har fått et gulv med vesentlig kortere levetid enn hva han kunne forvente ut fra forholdene på overtakelsestidspunktet. At gulvet har forringet levetid er ubestridt. I takstmann (S) rapport, er det konkludert med at gulvet nå har mistet 2/3 av sin levetid på grunn av to nedslipinger. Verdiforringelsen takseres til kr 67.125 inkl. mva. Det bestrides at kjøper burde ha oppdaget forholdet, og at kjøper derfor burde ha tatt forbehold om dette ved overtakelsen. Det kan ikke stilles store krav til kjøpers kunnskap om levetid og behandling av tregulv. For kjøper fremstod gulvene som skadefrie, og dette må være det avgjørende. Videre bestrider denne side Deres anførsel om at selger og kjøper avtalte at selger skulle slipe gulvet før overtakelse. Dette er en misforståelse av faktum. Kjøper ble først kjent med gulvslipingen på overtakelsesdagen. Denne side opprettholder krav om prisavslag for utbedringskostnader på kr 67.125 inkl.mva. Blemmer i utvendig beis På salgstidspunktet var utsiden av huset nymalt av selger. En stund etter overtakelse begynner det å danne seg blemmer i beisen på ytterpanelet. Det er innhentet uttalelser fra to takstmenn om forholdet, og begge konkluderer med at blemmene skyldes at panelet tidligere er behandlet med et produkt som inneholder linolje. Takstmann (S) konkluder med at den eneste sikre måten å utbedre problemet på er å skifte ut panelet. Utbedringskostnader estimeres til kr 167.250 inkl. mva. På skadetidspunktet er panelet 22 år gammelt, og denne side er villige til å innrømme et standardfradrag på prisavslaget. Denne side bestrider Deres anførsel om at kjøper måtte regne med at maling/beising kunne bli nødvendig etter forholdsvis kort tid, da dette er en del av vedlikeholdet av huset. Problemet i denne sak er ikke dårlig malerarbeid, men at det er gjort med helt feil malingstype og at dette medfører store følgeskader. Det var ikke påregnelig for kjøper at han kort tid etter overtakelse må skifte ut hele utvendig panel. Dette er ikke vanlig vedlikehold av et hus. Denne side opprettholder krav om prisavslag for Utbedringskostnader på kr 167.250. Når det gjaldt lekkasje fra tak, fastholdt advokaten at selger kunne holdes ansvarlig for mangelfulle eller uriktige opplysninger, da tidligere reparasjon av lekkasjen var amatørmessig utført. Kravet ble anslått til kr 14.125 inkl. mva, med forbehold for følgeskader etter lekkasjen. Advokaten uttalte at det ville bli foretatt nye undersøkelser i tilknytning til stokkmaurproblemet til våren, og varslet at utbedringskostnadene i beste fall ville komme på kr 20.000. Det totale kravet beløp seg til kr 268.500. Side 7 av 10

Selskapet anførte at det var reklamert for sent når det gjaldt problemene med furugulvet og stokkmaur: I Deres klients reklamasjon datert den 4.1.05 fremgår det at selger opplyste at gulvet var slipt etter kontraktsinngåelsen, men før overtakelsen. Det må være på det rene at Deres klient burde oppdaget forholdet når eiendommen ble overtatt 1.9.05. Særlig med tanke på at Deres klient fikk opplyst at gulvet ble slipt etter kontraktsinngåelse og før overtakelse. Det vil da være reklamert for sent etter avh.l. 4-19 jfr. 4-9. Det er også selskapets oppfatning at det er reklamert for sent når det gjelder forholdene vedrørende stokkmaur. Det fremgår av opplysninger i saken at deres klient oppdaget stokkmaur. Det skulle allerede på dette tidspunkt vært fremsatt en nøytral reklamasjon. Kjøper innhentet prisoverslag for utbedring av vannskade rundt pipe og utvendig kledning på hhv. kr 19.852,55 og kr 157.867,83. Kjøper v/advokat var uenig i at det var reklamert for sent over stokkmaur. Maurene ble oppdaget juni 2005, og det ble reklamert 17.8.05. Når det gjaldt blemming av utvendig beis, anførte advokaten at det til tross for at det var selger selv som hadde malt, ikke var påregnelig for kjøper at hele panelet måtte skiftes ut som en følge av uriktig behandling. Kravet for dette beløp seg til kr 175.868. Kravet for utbedringskostnader for lekkasje fra tak var nå kr 19.852 inkl. mva. Advokaten anførte videre at det var reklamert rettidig når det gjaldt furugulvet: Kjøper blir først kjent med gulvets kraftig reduserte levetid ved rapporten datert den 26. november 2004. Det er først på dette tidspunket at kjøper har tilstrekkelig kunnskap til å forstå at forholdet utgjør en mangel. Det er dette tidspunktet som må legges til grunn for når reklamasjonsfristen etter 4-19 begynner å løpe. Kjøper reklamerer den 4. januar, det vil si litt over en måned senere. Etter vårt skjønn er det derfor reklamert innen rimelig tid. Denne side opprettholder krav om prisavslag/erstatning for utbedring av furugulv på kr 67.125 inkl. mva. Kjøper innhentet en uttalelse fra takstmann når det gjaldt stokkmaurproblematikken. Takstmannen mente at markedet ville reagere negativt på at boligen hadde stokkmaur, i den grad at boligen ikke ville bli omsatt uten at forholdet blir utbedret: l forhold til skade som mauren har påført eiendommen er pt ikke avdekket noen skader i noen av de synlige eller tilgjengelige bygningsdelene. I den forbindelse har (skadedyrfirma) vært på befaring for å prøve å finne ut hvor stokkmauren har sitt tilholdssted, uten at de har kunnet avdekke dette. Jeg mener derfor at en må ta en ny runde for å kunne finne ut om maureren har etablert seg i boligen eller ikke. Ut fra dette mener jeg at en må få bort mauren og evt utbedret skader som mauren kan ha påført bygningen og dokumentere at mauren er borte. Videre er det slik at jeg mener at utover dette at boligen har vært utsatt for denne type forhold, at dette påvirker markedsverdien på boligen og at det i dette tilfelle er vurdert til å utgjøre kr 100.000. Denne vurderingen bygger på skjønn og at det er en skapt en usikkerhet rundt boligen med tanke på tilstand av hensyn til at boligen har vært utsatt stokkmaur. Kjøper v/advokat klaget saken inn for FKK, hvor han anførte at boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente, jf. avh.l. 3-9: Ut fra salgsprospektet og takst hadde kjøperne forventet en bolig uten større utbedringsbehov. Det innebærer en vesentlig forventningssvikt for kjøperne at de nå må utbedre lekkasje igjennom tak, godta vesentlig kortere levetid på furugulvet, skifte utvendig panel og utbedre/leve med stokkmaur i boligen og på eiendommen. Det er omfattende økonomiske utbedringskostnader i saken. Stokkmaur oppleves også som svært ubehagelig når disse kommer innomhus. Det er summen av alle mangler som skal føre til at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente. Side 8 av 10

Kjøper v/advokat krevde et samlet prisavslag på kr 373.877. FKK fant ikke at feil ved gulv eller lekkasje gjennom tak utgjorde mangler etter avh.l. 3-9, da dette ikke dreide seg om vesentlige avvik fra forventet stand. FKK fant det ikke tilstrekkelig bevist at stokkmauren hadde etablert seg i boligen. FKK mente det imidlertid var grunn til å reise spørsmål om det forelå en vesentlig mangel når det gjaldt blemmer i beisen: Utbedringskostnader er estimert til kr 167.250, noe som utgjør 6,2 % av kjøpesummen. Det er ikke gitt risikoopplysninger som var egnet til å senke forventningene til panelets tilstand. Jeg er enig med selskapet i at huseiere vanligvis beiser selv, og at det bl.a. derfor ikke kan ha vært upåregnelig for klager at maling/beising kunne bli nødvendig etter kort tid. Maling/beising i seg selv må også anses som vedlikehold av huset, og dette kan isolert sett ikke påberoptes som en mangel ved boligen. Maling/beising som er utført med feil malingstype som medfører store følgeskader, kan imidlertid ikke være påregnelig, selv om det er selger selv som har utført jobben. Om det er slik at hele panelet må skiftes for å utbedre på tilfredsstillende måte, er dette noe helt annet enn vanlig vedlikehold av et hus. Selskapet anførte prinsipalt at eventuelle krav var tapt ved passivitet, da det hadde gått 1 år og 10 mnd. fra selskapets avslag til advokaten igjen tok opp saken: Selskapet avviste krav i saken ved brev av 28.6.06. Eiendommen ble overtatt 1. september 2004, og reklamasjon ble mottatt i januar 2005. Det pågikk deretter løpende korrespondanse mellom partene inntil krav endelig ble avvist i ovennevnte brev. Først i brev av 8.4.08, altså nær 1 år og 10 måneder senere kommer kjøpernes advokat tilbake til saken. Det har her vært all mulig grunn for selskapet å legge til grunn at kravet ikke ville bli forfulgt videre, og at denne således kunne avsluttes. Det anføres at den manglende oppfølging på 1 år og 10 måneder fra kjøpers side medfører at et eventuelt krav er tapt ved passivitet. Når det gjaldt mangelsvurderingen, fastholdt selskapet at det ikke forelå noe vesentlig forventningsavvik: Hva gjelder furugulvet er det ut fra det vi kjenner til klart at dette var fra eiendommens byggeår, 1982. Det er videre klart at kjøper av eiendommen forut for overtagelse var kjent med at dette var nyslipet, og at man overtok eiendommen uten forbehold. At gulvet isolert sett var slipt kan således ikke anses å utgjøre noen kjøpsrettslig mangel. Spørsmålet i saken er således om det forhold at gulvet jfr. takst fra (S) takst "i prinsippet har hatt 2 normale slipinger" medfører at eiendommen kan anses å være i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente. Denne side har vanskelig for å se dette. At en eiendom som på salgstidspunktet var 22 år gammel med tilsvarende gamle gulv tidligere hadde hatt en gulvsliping kan ikke anse som upåregnelig. Når kjøperne så forut for overtagelse ble kjent med at gulvet var slipt en gang til, og ikke tok forbehold i forhold til dette ved overtagelse, kan en vanskelig se at denne siste gulvsliping kan medføre at eiendommen kan anses å ha en mangel. Vi må huske på at gulvene faktisk var 22 år gamle. Sliping to ganger innenfor et tidsrom på 22 år er også helt i henhold til de normale vedlikeholdsintervaller som angis for denne type gulv fra Sintef Byggforsk. En kan derfor vanskelig se at det faktum at et 22 år gammelt gulv er slipt en gang før den opplyste siste sliping, kan anses å utgjøre noe forventningsavvik. At 2 gangers sliping av et 22 år gammelt gulv skulle medføre at det har mistet 2/3 av sin verdi i forhold til hva som ville vært normalt for et 22 år gammelt gulv. faller videre på sin egen urimelighet. Her må det være klart at takstmannen mener at det har mistet 2/3 av sin verdi i forhold til et nytt gulv. All den tid et furugulv normalt må påregnes utskiftet etter ca 30 år, står man altså ikke overfor noen verdireduksjon i forhold til normalen på et gulv av denne alder. Når det gjelder blemmene på panel må man forholde seg til at disse kommer. Spørsmålet er imidlertid hvilket faktiske problem disse blemmene medfører. Tiltak som foreslår i forhold til å skifte utvendig panel for å forhindre noen fremtidig blemmer i beis, fremstår som et totalt uforholdsmessig tiltak. Man skyter ikke spurv med kanoner. Det avgjørende må her i tilfelle være i hvilken grad blemmer i malingen kan anses å medføre at eiendommens verdi er redusert, og vurdere et forholdsmessig prisavslag. Blemmer i maling på mørke Side 9 av 10

byggverk er langt fra uvanlig grunnet den høye varmen som utvikles ved solpåvirkning. Jeg kan vanskelig se at disse forholdene overhodet medfører at eiendommen har en kjøpsrettslig mangel. Når det gjelder stokkmaur er det klart at dette er oppdaget etter overtagelse, og dersom kjøper vil gjøre dette gjeldende som en mangel må det dokumenteres at stokkmaurene skyldes forhold som forelå på overtagelsestidspunktet, samtidig som omfanget må være av en slik karakter at man klart overgår hva som kan anses som forventbart ut fra eiendommens beliggenhet. Slik denne side forstår ligger eiendommen i et landbruks natur og friluftsområde med skogområder like ved. I slike områder vil tilstedeværelse av maur og insekter ikke være upåregnelig. Nemnda bes ta stilling til om kjøpers krav er tapt ved passivitet. Videre bes nemnda ta stilling til hvorvidt problemer med furugulv, lekkasje i tak, blemmer på panel og stokkmaurproblemer utgjør mangler etter avh.l. 3-7, 3-8 eller 3-9. Tidligere uttalelser: levetidsbetraktninger 5123 6259 7426 2009-317 lekkasje, forsøkt utbedret 5299 5754 6648 6762 7515 innvirkningskravet totalt sett 4723 4864 5155 5446 5943 6196 6528 flere mindre forhold 4703 5139 5228 5449 5646 6080 6117 6229 6691 stokkmaur, mitangrep 4004 4161 5596 6459 6819 passivitet 7469 7556 2009-313 Rettspraksis: Rt. 1966 s. 1327 Side 10 av 10