OPPDRAG VERDIVURDERING ADRESSE Gurulia skytebane MATRIKKELNUMMER Gnr. 133, bnr. 36, Rissa kommune OPPDRAGSNUMMER 124816 DATO 30.10.2013
Side 2 av 8 OPPDRAG VERDIVURDERING ADRESSE Gurulia skytebane MATRIKKELNUMMER Gnr. 133, bnr. 36, Rissa kommune HJEMMELSHAVER Forsvarsbygg DATO 30.10.2013 MANDAT Etter anmodning fra eier Skifte Eiendom/Forsvarsbygg v/ Ellen Belsom har OPAK v/ Geir Morten Gagnås 27.09.2013 på vegne av Øystein Dieseth besiktiget ovennevnte eiendom for å utarbeide en verdivurdering. Den vurderte eiendom består av Gurulia skytebane som inntil nylig har vært brukt av Heimevernet til skyting med handvåpen. Eiendommen er i ferd med å miljøsaneres. Eiendommen er kupert og har et areal på ca. 59 daa. Eiendommen inneholder også et standplass hus på ca. 175 m², skive bod og overbygget standplass. Kun standplasshuset skal beholdes, resten rives. Mandat: Eiendommen skal vurderes ferdig miljøsanert, til motocross formål. Det forutsettes at det er tinglyst adkomstrett til eiendommen. Verdivurderingen skal benyttes ifm avhending. DOKUMENTER / OPPLYSNINGER Følgende dokumenter er overlevert fra oppdragsgiver: Eiendomskart, datert 23.09.2013 Oversiktskart, udatert Sammenføyingsbrev, datert 15.11.1993 Saksfremlegg Rissa kommune, datert 16.04.2012 Vi har i tillegg innhentet følgende opplysninger: Fra Infoland/Norges Eiendommer, oppdatert pr. 25.09.2013 Utskrift av kommuneplan for rissa kommune, for perioden 2007-2019 Befaringen: Befaringsdato 27.09.2013 Fra oppdragsgiver Per Mælan Fra OPAK Geir Morten Gagnås
Side 3 av 8 FORUTSETNINGER: Verdivurderingen er basert på følgende forutsetninger: Ikke kontrollert om det er miljøfarlige stoffer i grunn eller bygninger Forurensninger er selgers ansvar Ikke kontrollert om det er tinglyste servitutter eller ledningsnett i grunn Ikke kontrollert ferdigattest, om dagens bruk er tillatt og om det er offentlige påbud Ikke kontrollert fundamentering Ikke foretatt vedlikeholds- og tilstandsvurdering av bygg og tekniske anlegg Forutsatt fraflyttet og klar for ny utleie basert på markedsleie At eiendommen sikres tinglyst vederlagsfri adkomstrett BELIGGENHET Eiendommen er beliggende i Rissa kommune. Adkomst til eiendommen er via vei og med beliggenhet ca. 1 time med bil/båt fra Trondheim. Beliggenheten er vist på kart fra Gulesider, nedenfor, hvor eiendommen er markert: Gurulia Skytebane, Rissa kommune Rissa kommune er ca. 620 km² og har i overkant av 6 500 innbyggere. Følgende er hentet fra kommunens hjemmesider på nett: «Rissa kommune ligger på Fosenhalvøya i Sør-Trøndelag fylke, og omfatter kyststrekningen nord for ytre Trondheimsfjorden til Stjørnfjorden. Rissa kommune er nabokommune til Trondheim med Trondheimsfjorden som kommunegrense. Reiseavstand til Trondheim er en drøy time med fergeforbindelse og avgangstid ca. hver halvtime store deler av døgnet. Kommuneadministrasjonen ligger i tettstedet og kommunesenteret Rissa, ved terskelfjorden Botn».
Side 4 av 8 PLANSTATUS Kommuneplan Planområde Rissa kommune Tidsperiode 2007-2019 Formål for vurdert eiendom LNF område- nåværende Kommentar Det vurderes ikke være utviklingspotensial i eiendommen utover dagens bruk, skytebane, eventuelt motocrossbane som foreslått. Nedenfor er vist utsnitt av kommuneplankartet: Reguleringsplan Planområde Eiendommen er uregulert. TOMTEN Beskrivelse Areal i hht. Infoland, m² 58 729,8 Areal i hht. oppdragsgiver, m² 82 000 Areal i denne vurderingen, m² 58 730 Kommentar OPAK er ikke kjent med oppdragsgivers grunnlag for areal og velger å legge til grunn areal hentet fra Infoland i denne vurderingen.
Side 5 av 8 Tomten er vist på kartet hentes fra Rissa kommunes hjemmesider på nett under: TOMTENS POTENSIALE Verdifastsettelse av tomter avhenger av bruksformål, beliggenhet, utbyggingspotensiale og forventet avkastning, vurdert som ubebygget tomt. Tomtebelastning er differansen mellom markedsverdi av fullt utbygd eiendom og totale byggekostnader inkl. fortjeneste, men ekskl. kostnader til opparbeidelse av tomt, fordelt pr. m² (BTA) bebygd gulvareal, ekskl. kjeller. I eiendommer hvor kjellerarealet utgjør en vesentlig verdi, skal dette fastsettes særskilt. I mer perifere områder med større tomtetilgjengelighet regnes tomteverdier oftest som verdi pr. m² netto tomt og ikke tomtebelastning. Ved vurdering av tomteverdi vurderes også verdi pr. m² netto tomt, sett i relasjon til omsatte, sammenlignbare tomter. I beregning av tomteverdi inngår både fortjeneste til grunneier for uregulert råtomt og verdiskapning i forbindelse med utvikling slik at tomten blir salgbar. Fortjenesten deles ofte mellom grunneier og tomteutvikler/utbygger i forholdet 50/50, og utvikler får betalt for den risiko som tas i forbindelse med f.eks. en omregulering. Dette endrer seg i utviklingsprosjekter med mer usentral beliggenhet og stor risiko, hvor grunneierandelen kan synke ned mot 10 % - 20 %. Ved prosjekter med liten risiko er tomteeiers andel av tomteverdien større. Utbyggere regner vanligvis med at tomtens verdi utgjør 10 % - 15 % av et ferdig prosjekts totalverdi. I pressområder kan dette være høyere. Den vurderte eiendom skal vurderes med bruksformål motocrossbane. Etter OPAKs vurdering er dette en næring hvor inntektsgrunnlaget er begrenset. Verdien av eiendommer avsatt til dette formålet vurderes å være omtrent som for frilufts eiendommer eller skog. Basert på dette har vi kvalitetssikret eiendommens verdi opp mot eiendommer solgt til ovennevnte formål. OPAK har flere eksempler på eiendommer som er kjøpt av kommuner til frilufts formål, til høye priser. Felles for disse eiendommene OPAK er kjent med er at de er kjøpt fra private eiere. Når det gjelder eiendommer eid av det offentlige som f.eks. Forsvaret, er erfaringen at disse eiendommene vanligvis selges for i størrelsesorden kr 1,- til kr 3,- pr. m² tomt. I enkelte tilfeller er større eiendommer omsatt for lavere verdier. OPAK har også som del av kvalitetssikringen i tillegg til kontakt med kommuner, kontaktet Direktoratet for Naturforvaltning (DN) ved seniorrådgiver Pål Theodorsen. Theodorsen har bred erfaring med oppkjøp av eiendommer til frilufts formål på vegne av DN. I telefonsamtale med Theodorsen kan han opplyse at de vanligvis betaler mellom kr
Side 6 av 8 2-4 pr. m² for eiendommer som avsettes til frilufts formål. Dette gjelder uavhengig om det er Forsvaret eller andre aktører som selger eiendommen. Han opplyser videre at eiendommens beliggenhet ikke har noe å si for den prisen de er villige til å betale, dvs om eiendommen er beliggende i Oslofjorden eller i Finnmark er verdien sett fra DNs side lik. Theodorsen opplyser at det i den senere tid har vært en diskusjon om verdien av en frilufts eiendom er lik om den er liten eller stor. DN har eksempler på større eiendommer som er omsatt for fra 0,3 til 0,9 kr pr. m² og opp mot kr 1 pr m². Ifølge Theodorsen kan dette tyde på at verdien av større frilufts eiendommer vurderes lavere enn mindre frilufts eiendommer. For denne eiendommen og den beliggenheten den har, har vi valgt å vurdere tomtens verdi basert på verdi pr. m² netto tomt og ikke basert på tomtebelastning: Tomtens verdi, kr / m² tomt 4 Netto tomteareal, m² 58 724 Verdi = tomtens verdi/m² x tomteareal = kr 234 896, som avrundes til kr 235 000 Kommentar Den vurderte eiendom er av begrenset størrelse og vi har derfor valgt å legge til grunn en verdi i øvre sjikt av hva som vanligvis betales for frilufts eiendommer. Det er også noe bebyggelse på eiendommen og vi har samlet vurdert eiendommens verdi, inkludert bygg og tomt, til kr 300 000. BEBYGGELSE Innledning Type bygg Standplass hus på ca. 175 m². Etg. over bakken 1 Kommentar Det er et forholdsvis enkelt bygg som skal vurderes. Standplasshuset kan eventuelt benyttes ved bruk av eiendommen til motocrossbane. Fotos Nedenfor et vist fotos fra eiendommen: Standplasshus Oversiktsbilde
Side 7 av 8 Oversiktsbilder MARKEDSFORHOLD Ubebygde eiendommer vurderes generelt sett å være forholdvis lett omsettelig men med den bruk det skal forutsettes, motocrossbane, er det et begrenset antall interessenter. Dette begrenser verdien. Både næringstomter, boligtomter og hyttetomter i kommunen omsettes for lave priser selv med nærhet til Trondheim. Adkomsten fra Trondheim er med båt og dette begrenser interessen og dermed verdien. Vi har derfor valgt å legge til grunn en verdi av eiendommen som er basert på hva tomter til frilufts formål og skog omsettes for. Verdien av gjenstående bebyggelse er også sterkt begrenset. Da det vurderes som lite verdiøkende med eiendommen brukt til motocrossformål er det også begrenset hva en ny kjøper kan investere i eiendommen sett bort i fra eventuell opparbeidelse av en bane. Investeringer i nye bygg vurderes det å være lite økonomi til og den bebyggelsen som gjenstår på eiendommen vil kunne benyttes ved videre bruk. Betalingsevnen vurderes likevel å være sterkt begrenset. Vi har derfor valgt og ikke verdsette bebyggelsen særskilt men som del av eiendommens totalverdi.
Side 8 av 8 SALGSVERDI Salgsverdi er den pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter til eiendommen vil være villig til å betale for den på dato for vurderingen. En enkel interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en spesielt høy pris for å sikre seg eiendommen. Dette er ikke salgsverdi. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og tomtens attraktivitet. SALGSVERDI KR 300 000 Salgsverdi tomt/bygg, kr Tomteareal, m² Verdi, kr/m² tomt 300 000 58 724 5 Oslo, 30.10.2013 for OPAK AS Øystein Dieseth Avdelingsleder/takstmann Oppdragsansvarlig Kontrollert av Navn: Øystein Harkinn Dato:24.09.2013 Signatur: Distribuert til Skifte Eiendom v/ellen Belsom