O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T London Opportunities AS Kvartalsrapport mars 2015
Innhold/ Innehåll Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 Om rapporten 9 Last ned flere rapporter fra www.obligoim.com Last ned flere rapporter fra www.obligoim.com/ Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com
Hovedpunkter Verdijustert egenkapital har det siste kvartalet hatt en positiv utvikling på 56,1 prosent. Siste kurs er beregnet til 13,53 kroner per aksje. Arbeidet med å konvertere to av byggene (bygg 6 og 7) i Bluecoats til leiligheter fortsetter som planlagt. Forvalter forventer ferdigstillelse i løpet av andre kvartal 2015. På Gracechurch Street i London har selskapet blitt enige om ny leieavtale med et advokatselskap for 4. etasje. Leienivået er høyere enn tidligere nivåer. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 109,9 prosent, justert for utbetalinger på totalt 4,45 kroner per aksje.* nøkkeltall for london opportunities as Rapportert eiendomsverdi (MNOK) 147 GEOGRAFISK FORDELNING Storbritannia 100 % SEGMENTFORDELNING Kontor 100 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (TNOK) 5 759 Økonomisk ledighet 19 % Areal (Kvm) 5 526 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 47 Rentebinding 54 % Gjennomsnittlig lånerente 4,2 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 3,0 Over-/underkurs MNOK** -0,7 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER 16.03.2015* Utvikling siste kvartal 56,1 % Utvikling siste år 66,9 % Utvikling siste tre år 92,5 % Utvikling siden start 109,9 % MANDAT Etableringsår 2009 Forventet avviklingsperiode 2014-2017 HISTORISKE UTBETALINGER 2013 1,45 2014 3,00 Totalt 4,45 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 3
aksjekurs og utbetalinger INNLEDNING Aksjekursen i London Opportunities AS (LO) har steget med 56,1 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til den positive kursutviklingen er salget av Chiswick. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over-/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 31. desember 2014. Verdifastsettelsen på eiendomsporteføljene er innhentet fra eksterne selskaper i desember, og disse påvirker den beregnede aksjekursen positivt. UTVIKLING VALUTA Selskapet har foretatt investeringer og lånt penger i britiske pund. Egenkapitalen i selskapet er således utsatt for valutarisiko. Det siste kvartalet har norske kroner svekket seg med cirka 9,7 prosent mot pundet. Dette påvirker aksjekursen positivt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med 54 prosent fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånene er 3,0 år. Overkursen på selskapets fastrentelån er redusert sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen positivt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelån per 31. desember 2014. Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. mars gir en kurs per aksje på 13,53 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 109,9 prosent. kursutvikling VEK per aksje NOK 22 NOK 20 NOK 18 NOK 16 NOK 14 NOK 12 NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 Utbyttejustert * VEK * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
porteføljeoversikt Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Chiswick Chiswick Kontor GBP 65% 1 597 3 286 57,1 % Bluecoats Hertford Kontor GBP 50% 3 394 1 567 27,2 % Gracechurch London City Kontor GBP 50% 535 906 15,7 % Sum 5 526 5 759 100,0 % * 100% uavhengig av eierandel geografisk fordeling (andel av kvm) porteføljefordeling (andel av årlig leie) London 43,5 % 56+44 57+28+15 Hertford 56,5 % Bluecoats 27,2 % Gracechurch 15,7 % Chiswick 57,1 % Kartet viser hvor selskapets eiendomsinvesteringer ligger. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING CHISWICK (65 PROSENT EIERANDEL) Selskapet har inngått en bindende avtale om salg av eiendommen i Chiswick i London, hvor selskapet eier 65 prosent. Salgssummen for eiendommen ble 11,5 millioner pund, noe som er 59 prosent over siste eksterne verdivurdering. Eiendommen ble kjøpt i september 2011 for 6,8 millioner pund og har gitt en IRR (årlig avkastning) på cirka 34 prosent i norske kroner etter honorarer. Transaksjonen forventes gjennomført i april. GRACECHURCH STREET (50 PROSENT EIERANDEL) Selskapet har blitt enige om ny leieavtale med et advokatselskap for 4. etasje. Leienivået er høyere enn tidligere nivåer. Den nye leiekontrakten vil trolig bli signert i løpet av mars. Videre er selskapet i forhandlinger med en eksisterende leietaker om ny kontrakt. Det er forvalters oppfatning at også denne leien vil øke sammenlignet med tidligere nivåer. BLUECOATS (50 PROSENT EIERANDEL) Arbeidet med å konvertere to av byggene (bygg 6 og 7) i Bluecoats til leiligheter fortsetter som planlagt. Forvalter forventer ferdigstillelse i løpet av andre kvartal 2015. Forventet salgspris for leilighetene i de to byggene er GBP 4 millioner. Selskapet har inngått en salgskontrakt for bygg nummer 4, og transaksjonen vil trolig bli gjennomført i mars 2015. Salgsprisen er cirka GBP 1,3 millioner. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
struktur generelt om selskapet Selskapet gjennomførte to emisjoner i 2009 og eier investeringer i kontoreiendommer i og rundt London. Totalt sett består porteføljen av tre eiendomsinvesteringer på til sammen cirka 5 500 kvadratmeter i London og Hertford. STRUKTUR Selskapet er organisert slik at LO eier deler av tre eiendomsinvesteringer gjennom underliggende datterselskaper. INVESTERINGSMANDAT LO er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i kontoreiendommer og andre typer næringseiendommer i London og Storbritannia forøvrig. Det skal hovedsakelig investeres i eiendommer som har falt betydelig i verdi. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 10-14 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER Det tas ikke sikte på å utbetale periodiske (årlige) beløp til aksjonærene. Utbetalinger til aksjonærene vil fortrinnsvis skje når eiendommer blir solgt. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 7
Markedskommentar Den globale økonomien forventes å vokse med 3,5 prosent i år, ifølge Det Internasjonale Valutafondet (IMF). USA vil trolig forbli motoren i verdensøkonomien og landets bruttonasjonalprodukt (BNP) forventes å vokse med 3,6 prosent i 2015. Den økonomiske veksten i Europa og Japan vil trolig styrke seg som følge av en lavere oljepris og en mer ekspansiv pengepolitikk. IMF forventer at Eurosonen vil vokse med 1,2 prosent og Japan med 0,6 prosent. De fremvoksende økonomiene forventes å vokse med 4,3 prosent. Dette er på samme nivå som i fjor. Den avtagende veksttakten i Kina vil trolig fortsette og IMF anslår at økonomien vil øke med 6,8 prosent i 2015. Rentemarkedene var i fjor preget av fall i lange statsrenter over hele verden. Spesielt gjelder dette den tyske 10-årige statsobligasjonsrenten, som fra begynnelsen av 2014 frem til i dag har falt fra 2,0 prosent til historisk lave 0,3 prosent. Den tilsvarende amerikanske statsobligasjonsrenten ligger nå på rundt 2,2 prosent, mens den svenske og norske 10-årsrenten ligger på henholdsvis 0,8 og 1,8 prosent. I løpet av året kommer den amerikanske sentralbanken trolig til å heve styringsrenten for første gang siden 2006. I begynnelsen av mars innførte Den europeiske sentralbanken kvantitative lettelser (kjøp av statsobligasjoner). Dette vil tilføre markedet mer likviditet og vil trolig føre til et ytterligere fall i europeiske statsobligasjonsrenter. STORBRITANNIA Det er fortsatt god fart i den britiske økonomien. Ifølge IMF steg Storbritannias BNP med 2,6 prosent i 2014. For inneværende år forventer IMF en vekst på 2,7 prosent. Privat konsum, som har drevet oppgangen de siste årene, ser ut til å fortsette å øke som følge av god inntektsutvikling, lave renter og en lav arbeidsledighet. Ifølge statistikkbyrået Eurostat ligger den britiske arbeidsledigheten på 5,6 prosent. Dette er en nedgang på mer enn et prosentpoeng i løpet av ett år. Landet har nå en av de laveste arbeidsledighetsratene i hele Europa. Selv om den innenlandske etterspørselen fortsatt holder seg sterk, viser det britiske boligmarkedet noen svakhetstegn. Etter en periode med solid stigning i boligprisene, spesielt i London, har prisoppgangen bremset opp i første kvartal 2015. Ifølge det britiske boligkredittforetaket Nationwide steg de britiske boligprisene i februar med 5,7 prosent fra året før. På noen måneder har årsveksten avtatt fra over 10 prosent til under 6 prosent. Lav rente, høy yrkesdeltagelse og høy forbrukertillit tyder likevel på at prisene kan fortsette å stige. Bank of England valgte å holde den britiske styringsrenten uendret på rekordlave 0,5 prosent på sentralbankmøtet i mars. Renten har dermed ligget uendret i hele seks år. Bakgrunnen er blant annet den lave inflasjonen som i januar var på 0,3 prosent. Dette er langt under sentralbankens inflasjonsmål om 2,5 prosent årlig prisvekst. Det er spesielt det kraftige oljeprisfallet som har ført til den lave prisveksten. Lenge var det forhåpninger om at Bank of England ville heve renten i løpet av året, men finansmarkedet forventer nå at banken vil vente med å heve styringsrenten til 2016 på grunn av de svake inflasjonstallene. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet LO. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i LO. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i LO. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com