Bedre billigere boliger Hva skal til? Innlegg på konferansen HIT EIT STEG, OG DIT EIT STEG i Bergen 27. september 2012 v/ Magnus Helland i ByBo AS
For å komme dit man vil må man vite hvor man er
Gode boliger / Bedre boliger Hvem definerer - myndighetene eller boligkjøperne? Boligkjøperne prioriterer; Lokalisering (sted / bydel) Beliggenhet (utsikt / solforhold m.m.) Tiltalende boligområde bygninger Funksjonalitet aktuell størrelse Myndighetskrav til bygninger, UU energistandard har lav prioritet hos boligkjøperne.
Billigere boliger Nye boliger prises til det utbyggerne tror det er mulig å selge for Dersom kostnadene blir høye i forhold til antatt salgspris legges prosjektene på vent til mangel på boliger fører til økt pris eller at lavere aktivitet i byggebransjen fører til lavere byggekostnader.
Markedsubalanse Pris: Kr. 3.500.000,- Pris: Kr. 800.000
Langvarig prisstigning drevet av; Høy sysselsetting Trygge arbeidsplasser Økt lønnsnivå Lav rente Tro på fremtiden / trygghet for fremtiden Tro på verdistigning for boliger Sterk befolkningsvekst i byene Lite boligbygging i forhold til behov Selgers marked (ofte begrenset konkurranse med hensyn til lokalisering tid)
Prisstigningen større enn kostnaden for økt standard ofte begrenset til; Parkett på alle gulv pluss økt utrustning av kjøkken bad Flere el-punkter Bedre energistandard inkl. balansert ventilasjon Bedre løsninger for UU Bedre brannsikring (sprinkling) Vannbåren varme
Kostnadsdrivere Lav tilgang stor prisvekst på byggeklare tomter der etterspørselen er stor Lang uforutsigbar behandling av reguleringsplaner, innsigelser klagebehandling Detaljkrav i reguleringsplanene hindrer gode løsninger ved senere planlegging bygging Økt bruk av rekkefølgekrav
Kostnadsdrivere Forskriftskrav med begrenset nytteverdi Lite nyskaping med hensyn til kostnadseffektive byggemetoder bygningsløsninger Negativ produktivitetsutvikling i byggebransjen Høy aktivitet i byggebransjen entreprenørene ikke sultne nok
Billigere Boliger Hva skal til Bygge nok boliger der de etterspørres til å skape kjøpers marked da vil boligprisen i større grad bli styrt av kostnadene Markedsubalanse må løses ved bl.a.; Bygge nok boliger i forhold til behov (i 2011 ble det i Oslo bygget 1 ny bolig for hver 10 nye innbyggere) Lokalisering boligtyper må tilpasses behov etterspørsel Økt bygging av studentboliger vil frigi boliger til andre dempe prispresset Tiltak for å dempe kostnadsdriverne Lavt prisede boliger kjøpes ofte opp av investorer / spekulanter for videresalg
Ønsket / bærekraftig utvikling Prisveksten strupes drives tilbake ved økt tilgang på attraktive boliger der folk vil bo Flere skal bo sentralt uten behov for bil. Større krav til god kollektivtransport for nye boliger utenfor sentrum
Ønsket / bærekraftig utvikling Økt fokus på kvaliteter for boligområde (trivsel, trygghet, gode møteplasser, servicetilbud god kollektivtransport) Nytenkning i boligutforming - boliger tilpasset endret behov (50% av boligene i Oslo beboes av kun 1 person). Flere mindre boliger med multifunksjonelle arealer.
Ønsket / bærekraftig utvikling Økte forskriftskrav til; Energieffektivitet klimagunstige løsninger UU trygghetsboliger (Smarthusløsninger). Flere skal bo hjemme ikke på sykehjem Økt konkurranse vil føre til bedre helhetsløsninger som inkluderer; God arkitektur Nye boligløsninger med god funksjonalitet høy arealeffektivitet Bedre utearealer møteplasser Kombinasjon av nye forskriftskrav økt konkurranse vil føre til bedre sikkerhet for riktig kvalitet reduksjon i byggefeil.
Hvordan skaffe bedre billigere Hvem kan bidra; boliger Kommunen, Fylkeskommunen, Fylkesmannen Staten Husbanken Boligutviklere, -utbyggere entreprenører
Kommunen, Fylkeskommunen, Fylkesmannen Staten bør; Frembringe langsiktige regionale lokale planer for lokalisering av nye boliger (fortetting bruk av nye arealer). Bygge infrastruktur frembringe nok godkjente reguleringsplaner for økt bygging av boliger der folk ønsker å bo. Ved dette legges grunnlaget for økt boligproduksjon som vil skape kjøpers marked økt konkurranse som driver utviklere, utbyggere byggebransjen til å bli bedre.
Kommunen, Fylkeskommunen, Fylkesmannen Staten bør; Ha mindre krav til detaljbinding i reguleringsplaner. Dette vil gi handlingsrom for bedre praktiske kostnadseffektive løsninger ved etterfølgende planlegging. Forenkle redusere behandlingstidene for planer, innsigelser klager. Betale selv for offentlige oppgaver Vise måtehold med å kreve at boligkjøperne skal betale for off. oppgaver (rekkefølgebest., veier, veikryss, arkeoliske utgravninger m.m.). Gi mer handlingsrom for kostnadseffektiv boligproduksjon (arealutnyttelse, tekniske løsninger, korte transportveier til massedeponi m.m.).
Kommunen, Fylkeskommunen, Fylkesmannen Staten bør; Øke treffsikkerheten ved bruk av konjunkturtiltak (ikke fyre når det er varmt)
Husbanken bør; Fremme kunnskap for ønsket boligutvikling Skrive fagartikler i aviser tidsskrifter Engasjere faglig tunge personer til å uttale seg Frembringe formidle kunnskap om gode område- boligkvaliteter hva som skaper trivsel Motivere til økt kompetanse Arrangere kurs konferanser Økonomisk støtte til opplæring innen bl.a. områdeutvikling, universell utforming fremtidsrettede energiløsninger trygghetsboliger m.m. Gi økonomisk støtte Til god områdeutvikling Til pilotprosjekter som kan vise vei til en ønsket utvikling Til grupper med spesielle behov /eller svak økonomi Tilby forutsigbar konkurransedyktig finansiering
Boligutviklere utbyggere bør; Utvikle bygge nok boliger som etterspørres ( skape kjøpers marked ) Stor konkurranse om boligkjøpere vil være en sterk driver for forbedringer i alle ledd i verdiskapningskjeden. Tomtepriser vil bli dempet Boligprisene vil bli styrt av kostnadene
Verdiskapningskjede for boligutviklere utbyggere A) Akkvisisjon av utbyggingsavtaler tomter B) Utvikling av konsept for gode boligområder regulering C) Utvikling av gode boligløsninger konsept for utbygging D) Organisering av prosjektgjennomføring - kontrahering - utbygging - kvalitetssikring E) Salg innhenting av kunnskap om kundebehov marked F) Garantioppfølging Kundepleie
Boligutviklere utbyggere bør; Øke fokus på å oppnå forbedringer i alle ledd av verdiskapningskjeden A) Akkvisisjon av utbyggingsavtaler tomter B) Utvikling av konsept for gode boligområder regulering C) Utvikling av gode boligløsninger konsept for utbygging D) Organisering av prosjektgjennomføring; - kontrahering - utbygging - kvalitetssikring E) Salg innhenting av kunnskap om kundebehov marked F) Garantioppfølging Kundepleie Øke kunnskap engasjement knyttet til fortetning transformasjon Ta mindre risiko ved inngåelse av utbyggingsavtale ved tomtekjøp Vise måtehold ved tomteprising
Boligutviklere utbyggere bør; Øke fokus på å oppnå forbedringer i alle ledd av verdiskapningskjeden A) Akkvisisjon av utbyggingsavtaler tomter B) Utvikling av konsept for gode boligområder regulering C) Utvikling av gode boligløsninger konsept for utbygging D) Organisering av prosjektgjennomføring; - kontrahering - utbygging - kvalitetssikring E) Salg innhenting av kunnskap om kundebehov marked F) Garantioppfølging Kundepleie Øke kompetanse kreativitet knyttet til fortetting transformasjon God kostnadseffektiv arealdisponering God massebalanse lavt omfag av masseflytt Attraktive funksjonelle uteområder Øke kompetanse kreativitet m.h.t. å frembringe boliger som tilfredsstiller endrede behov Gunstig forhold mellom bygningsareal nytteareal Energi- kostnadseffektive bebyggelse både ved bygning drift
Boligutviklere utbyggere bør; Øke fokus på å oppnå forbedringer i alle ledd av verdiskapningskjeden A) Akkvisisjon av utbyggingsavtaler tomter B) Utvikling av konsept for gode boligområder regulering C) Utvikling av gode boligløsninger konsept for utbygging D) Organisering av prosjektgjennomføring; - kontrahering - utbygging - kvalitetssikring E) Salg innhenting av kunnskap om kundebehov marked F) Garantioppfølging Kundepleie Funksjonell, kompetent kostnadseffektiv organisering Entrepriseoppdeling for optimal priskonkurranse Gode rutiner for kontroll av fremdrift, kostnader kvalitet Initiere pådrive forbedringer av byggeprosessen
God kunnskap, grundig planlegging, god opplæring god oppfølging gir gode resultater Løvåshagen Borettslag Sparte kostnader knyttet til feil mangler dekket langt på vei ekstrakostnadene for passivhusstandard Alle kritiske detaljer må være løst før utførelse Aktiv ledelse i byggeprosessen er meget viktig Kontroll av at utførende operatør har nok relevant kunnskap Kontroll veiledning under utførelse
Boligutviklere utbyggere bør; Øke fokus på å oppnå forbedringer i alle ledd av verdiskapningskjeden A) Akkvisisjon av utbyggingsavtaler tomter B) Utvikling av konsept for gode boligområder regulering C) Utvikling av gode boligløsninger konsept for utbygging D) Organisering av prosjektgjennomføring; - kontrahering - utbygging - kvalitetssikring E) Salg innhenting av kunnskap om kundebehov marked F) Garantioppfølging Kundepleie Skaffe kunnskap om boligkjøperne behov preferanser Riktige fullstendige salgsopplysninger Unngå bruk av prisdrivende salgsprovisjon Gode systemer rutiner for garantioppfølging kundepleie
Bedre Billigere Boliger 3B Oppsummering Ingen enkle lure raske løsninger Det er et stort potensial for 3B som kan utløses ved riktig strategi, økt kunnskap grundig arbeid innenfor alle ledd i verdiskapningskjeden. Prisveksten stoppes prisene kan drives tilbake ved å skape kjøpers marked overskudd av boliger som etterspørres. Økt konkurranse om boligkundene vil være en sterk driver for forbedringer i alle ledd i verdiskapningskjeden. Kjøpers marked vil gi større sammenheng mellom kostnadene for boligene boligprisene. Høye boligpriser kan føre til usolgte boliger boligbehovet forblir uløst
Bedre Billigere Boliger 3B Kommunen, Fylkesmannen, Fylkeskommunen, Staten Husbanken kan må bidra. Utbyggere må bruke kunnskap kapasitet på forbedringer i alle ledd i verdikjeden istedenfor å få lov til å bygge Det trengs en boligkommisjon for å belyse uønskede kostnadsdrivere for å skape vilje til endringer tiltak.