Referat oppstartsmøte Marviksletta, senterområde. Detaljregulering. Plannummer 1363 Saksnummer Møtedato 28.11.2012 MØTEDELTAKERE Forslagsstiller Konsulent Fra kommunen Nils Olav Berge pva grunneiere KNAS v/jan Omli Larsen Rambøll Norge as v / Ellinor Borgi og Per Christian Aanonsen Ingeniørvesenet: Gro Solås Oppmålingsvesenet: Robert Hedland Parkvesenet: Hanne Katinka Hofgaard Plan- og bygningsetaten: Jøran Syversen, Ragnhild Haslestad, Mirza Leijlic, Ålaug Rosseland, Gunnar Stavrum By- og samfunnsenheten: Jan Erik Lindjord Miljørettet helsevern John Johansen Andre sektorkontakter: Oppvekstsektoren: Grete Olsen BUR: Kjartan Myklebust Helse og sosialsektoren: Ole Geir Gitlestad Referat sendes Møtedeltakere, samarbeidsgruppas medlemmer, sektorkontakter, plan- og bygningssjef, planleder, barn og unges representant, Rådet for funksjonshemmede v/ Oliver Nørve, Vest-Agder fylkeskommune, postmottak. FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANIDÉEN Planideen Planskissene og arbeidet så langt ble presentert. Utfordringen har vært å sikre kvalitet i fellesareal i forhold til tettheten på utbyggingen. Det gjøres en løpende vurdering av forholdet mellom byggeområder og uteområder. Kartene vil presenteres med 4 plan for å beskrive egenskapene i reguleringsplanen. Forslagstiller viser til samarbeidet som har vært mellom kommunen og forslagstiller siden oppstart av områderegulering og prosessen med detaljreguleringen der bestemmelsene i områdereguleringen er utgangspunkt. De faglige vurderingene som er lagt til grunn vil fremgå av det videre arbeidet. Forslaget som presenteres i oppstartsmøte er et utkast for detaljreguleringen, og ikke en ferdig plan. Det er fokus på gjennomføringsevne ettersom grunneierne teller om lag 20 personer representert ved Faveo + KNAS. Side 1 av 8
Områdereguleringen har sine forpliktelser og det er ønske om at en er tydelig på hva som skal dekkes av denne når det gjelder planer/utredninger/rekkefølgekrav. Det er bedt om en møteplan for den videre prosessen. Avgrensningen av området vil gjelde som vist, veiene tas med inntil videre. SAMARBEIDSGRUPPAS TILBAKEMELDING OG FØRINGER FOR PLANARBEIDET Planområdet Kopier inn et utsnitt av planområdet, ev. som vedlegg. SOSI må oversendes for å koordinere mot områdeplanen. Hovedgrep Forslagstiller har levert inn detaljerte dokumenter som viser plassering av bebyggelse, grøntstruktur, formål og antall m2. Planog bygningsetaten ønsker en avklaring på hovedgrepet før det arbeides videre med detaljene i planen. Det må gis en begrunnelse og synliggjøre de faglige vurderingene som er gjort underveis, i forhold til det som presenteres. Det er tydelig at det er arbeidet mye med utkastet som nå presenteres Hovedgrepet må dokumentere fjernvirkning av området, nærvirkning (hvordan forholder man seg til naboer og etablerte strukturer), sammenhengen i grøntstrukturen og hvordan denne samspiller med øvrig bevegelsesmønster, plassering av funksjoner og forholdet mellom disse, plassering og modellering av bygg, grunnplan og uterommene i forhold til dette. Den siste fasen vil være avgjørende for å finne de riktige høydene. Side 2 av 8
Grønnstruktur og lekeplasser Skissene legger opp til et positivt grep med gjennomgående grønnstruktur i på østsiden av Industrigata og flere tverrforbindelser som gir mulighet til flere fotgjengervalg og snarveimuligheter gjennom området. Sikker tilgang til kvartalslek og nærmiljøpark er viktig. I tillegg er Roligheden og Prestebekken målpunkt i grønnstrukturen. Torg må prioriteres, og torget må ikke være del av veinettet. Innhold på torgareal skal gjenspeile møteplassfunksjon og være uten trafikal barriere. Overgang mellom grønt og vei/bebyggelse må utformes med tanke på minst mulig fysiske og psykiske barrierer. Grøntområder som møtepunkt skal være inviterende og kunne opptre som fellesfunksjon. Sandlekeplassene er naturlige lommeparker i den grønne strengen som er vist, og skal fungere som møteplasser i urban setting. De bør derfor ligge ut mot offentlig tilgjengelige gjennomganger, men ikke langt inne i bakgårdene, selv om de gjerne kan ligge i tilknytning til disse. Friområder skal kunne beplantes med trær og tåle fundamentering. Sandlek og takterrasser kan medregnes som uteopphold. Utgangspunktet for uteområdene er at de skal ha kvaliteter som innbyr til bruk størrelser, funksjonstilbud, soltilgang, og utforming. Dersom en legger til rette for lek på 1.etg. nivå, må dette beskrives og begrunnes. Hvor tilgangen til disse områdene plasseres, er viktig. Det tas ikke stilling til om en kan jobbe videre med en slik plassering. Det er et ønske at planen legger opp til spenstige løsninger på grønne tak og vegger, og parkmessig håndtering av overflateavrenning. Vei Veisnittet som ligger i områdeplanen er endelig. Dersom en endrer trafikkmønsteret i detaljreguleringen, vil dette ha konsekvenser for trafikkutvikling for hele området. Industrigata vil ha en ÅDT på 4000-5000 der den passerer torget. Det kan ikke anlegges parkeringsareal under offentlig veiareal, fordi traseene skal brukes til rørføring osv. Vegvesenets/fylkeskommunens uttalelser mht. veiløsning inn til området danner en premiss for detaljreguleringen. Det må være fokus på løsninger for varelevering. Gatesnitt fra områdeplanen oversendes. Kommunaltekniske anlegg Vann og avløp Det er krav om overordnet V/A-plan. V/A nettet må planlegges helhetlig og kan ikke isoleres for enkeltområder. Det må sees i sammenheng med kapasiteten på Lund for øvrig for å sikre riktige dimensjoner og fallforhold. Side 3 av 8
Detaljreguleringen må sikre areal til ledninger. Fordeling av ansvaret vil måtte fremgå av overordnet plan som en del av gjennomføringsdiskusjonen og rekkefølgekrav. Det må sees på en fordeling der ingeniørvesenet stiller til disposisjon sine verktøy og kompetanse ved utarbeidelse av overordnet V/A - plan Lokal overvannshåndtering legges til grunn. Avfallshåndtering Avfallsteknisk norm vil førende for løsninger på detaljnivå. Oppvekst Skolen/ barnehager bruker ikke området innenfor planen. Wilds Minne er barneskole for området og Oddemarka er ungdomsskole. Elevene på Wilds Minne skole bruker gymsal på Roligheden gård. 11 barnehager og skoler passerer området i forbindelse med bruk av nærområdet. Antall boliger må meldes inn til utbyggingsprogrammet. Prognosen for skolekapasitet baseres på dette. Det er også relevant å vurdere tidshorisont i forhold til antall elever. Dagens prognoser tilsier at ungdomsskoletrinnet må utvides i ca. 2019. Det er ikke behov for tomter til barnehage/skole innenfor planområdet. Det er store utfordringer pr. i dag når det gjelder skolevei og annen trafikk. Hovedbudskapet er at forholdene for barna på Wilds Minne skole må ivaretas. Naboskap har stor betydning i den sammenheng. Det er et oversendelsesforslag som gjelder mulig oppstart av regulering for Marviksveien, under behandling. Eiendomsforhold Eiendomsgrenser er ok med to unntak. Grenser med blått er usikre grenser (se bildet under). Gjennomføringen må ta hensyn til fordelingen av offentlige og private areal. Side 4 av 8
Utbyggingsavtale Mulige/sannsynlige rekkefølgekrav Prosess Illustrasjoner Særskilte utredninger Kommunen anbefaler at det varsles utbyggingsavtale parallelt med oppstart av detaljregulering. Fordeling av rekkefølgekrav er ikke avklart, og jobbes med videre av plan- og bygningsetaten. Krav om 11 er bane vil bli stående. Områdereguleringen er avhengig av en avklaring i forhold til ny havnevei. Det er nylig utarbeidet en rapport vedrørende havnestrukturvedtaket. Denne vil bli behandlet av byutviklingsstyret på nyåret. Avklaringer ligger langt frem, og det er ikke aktuelt å avvente svar på fremtidig havnestruktur før en går videre med områdereguleringen. Kommuneplanen legger føringene for hvordan en håndterer konflikten mellom vei og havn. Viser til tilbakemelding gitt 16.10.12. Snitt til nabobebyggelse og i hovedgate. Sol/skygge. Det skilles mellom utredninger og emner som kan beskrives i planbeskrivelsen og følges opp med rekkefølgekrav. Det er i områdereguleringen stilt krav til utarbeidelse av designmanual som skal legges til grunn for hele området. Ansvar for utarbeidelse må avklares. Forhold som ikke er tilstrekkelig avklart og belyst i områdeplan skal utredes og begrunnes særskilt. Blant annet: -Avklare om det er mistanke om forurensning i grunnen, og utføre undersøkelser for å få klarlagt omfanget og betydningen av eventuell forurensning må inngå som del av detaljreguleringen. Det skal settes krav til nødvendige tiltak jf. forurensningsforskriften kapittel 2. Dette kan håndteres med rekkefølgekrav ettersom store deler av arealene er bebygd pr i dag, og det vil være vanskelig å gjennomføre tiltak i forkant av utbyggingen. - Geotekniske undersøkelser og beregninger for å kartlegge stabilitet i grunnen skal foretas. Nødvendige tiltak må fastsettes som krav i detaljreguleringen. Må utredes. - Støyanalyse skal leveres for hvert felt. Ny bebyggelse skal ha tilfredsstillende støyforhold på inne- og utearealer, jamfør gjeldende regelverk/forskrifter. Der er behov for å vurdere gjennomgående leiligheter med stille side. Støytiltak skal fremkomme av detaljreguleringen. Det må gjøres analyser som viser utsatte områder slik at en kan ta høyde for det i planleggingen av bebyggelsen. Det stilles også rekkefølgekrav til tiltak. - Det skal redegjøres for miljøkonsekvenser og klimakonsekvenser; herunder lokalklima, samt håndtering av trafikk og støy i byggeperioden. - Det skal dokumenteres om barnehage- og skoletilbudet har tilstrekkelig kapasitet. Ved underdekning skal etablering av tilbud sikres med rekkefølgebestemmelser før boligutbygging kan skje. Side 5 av 8
- Energiforsyning basert på fornybar energi skal utredes og andelen fornybar energi skal fastsettes. Beskrives i planbeskrivelsen og bestemmelse i detaljreguleringen. Konklusjon Detaljreguleringen vil følge en parallell prosess med områdereguleringen. Intensjonen med dette er at planene vil kunne bidra til et samkjørt og robust resultat. Det er usikkerheter knyttet til gjennomføring og rekkefølgekrav, spesielt med tanke på hva en kan forvente at detaljreguleringen skal ta ansvar for. En del overordnede elementer må være på plass før en kan igangsette utbygging av området. Når senterområdet starter som førstemann med detaljregulering, må en komme frem til et forholdsmessig forslag på fordeling av arbeid og kostnader. Kommunen må i stor grad legge til rette for og ta ansvar for det som går på overordnede avklaringer for hele området. Planideen som presenteres har positive elementer. Det må arbeides videre med løsninger som sikrer kvalitetene i området. Samarbeidsgruppa er opptatt av at kriteriene som er gitt i områdereguleringen følges, og er skeptiske til å utfordre disse. Samarbeidsgruppa anbefaler oppstart av planarbeid Ragnhild Haslestad, 30.11.12 Referent Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Side 6 av 8
VEDLEGG OVERORDNA PLAN OG STYRINGSVERKTØY Kommuneplanens arealdel Retningslinjer: Detaljreguleringen skal redegjøre for hvordan forslaget ivaretar levekår, livskvalitet. Universell utforming er sentralt. Etablere trygge nærmiljø med grøntarealer med rom for aktivitet. Gode areal til funksjoner og møteplasser som legger til rette for sosiale sammenhenger. s 33. Nye byggverk skal lokaliseres og kobles bevisst til landskapselementer som elver, strandlinjer og terrengformasjoner. Tiltak som ved sin størrelse og karakter bryter nåværende mønstre for samspill med disse elementene, skal ved plassering og utforming binde sammen mønstrene og skal i seg selv ha en god estetisk utforming. s.54 Eksisterende boligområder med lav utnyttelse og godt kollektivtilbud kan transformeres til områder med høy utnyttelse, under forutsetning av at utbyggingen er et kvalitetsmessig bidrag til området og omgivelsene.s.55 Når nye utbyggingsområder planlegges skal det legges til rette for et variert tilbud av boliger tilpasset ulike aldersgrupper og livsfaser. Dette for at folk skal ha muligheten til å bo i samme område hele livet. Seniorboliger eller boliger hvor det kan forventest at det vil bo mange elder bør lokaliseres nær butikk/områdesenter. Det skal tilstrebes overbygg på sykkelparkeringsplasser. Sykkelparkering for ansatte bør i stor grad være avlåst. Sykkelparkering for kunder og besøkende bør legges utendørs nær inngangsparti. s.68 Områdeplan for Marviksletta Detaljreguleringene skal videreføre og utfylle de arealdisponeringer som ligger i områdeplanen. Detaljreguleringene skal blant annet ta stilling til/fastsette: - Endelig fordeling mellom formål - Endelig plassering og utforming av bebyggelsen - Tomteinndeling - Fellesarealer - Uteoppholdsarealer og utforming av disse - Atkomst - Parkeringsplasser/parkeringskjeller for bil og sykkel - Evt. sikringstiltak - Sandlekeplasser - Turveier/gjennomganger/snarveier - Lokal håndtering av overflatevann - Sol og skygge - Rekkefølgekrav, både til tiltak som fremkommer av områdeplanen og bestemmelser til nye tiltak som følger av den videre detaljeringen. Side 7 av 8
- Avfallshåndtering - Kommunalteknisk anlegg - Energiløsninger. - Intern utbyggingsrekkefølge - Terrengtilpasning - Endelige byggehøyder innenfor angitt etasjetall. - Føringer fra vedtatt designprogram Rikspolitiske retningslinjer Samordnet areal- og transportplanlegging T-5/93 Om barn og planlegging T-2/08 T-1442 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging GENERELL INFORMASJON Planmateriale Kart Oppstartsmelding Plangebyr Komplett planmateriale skal være i henhold til plan- og bygningsetatens krav til detaljreguleringsplaner, se internett: www.kristiansand.kommune.no tjenester bolig og eiendom arealplaner utarbeidelse av detaljregulering, eller kortadressen kristiansand.kommune.no/detaljregulering Nyeste grunnkart for området må brukes Kommunens mal for avisannonse, adresseliste og brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte interesser skal benyttes. Plan- og bygningsetaten utarbeider adresseliste. Oppstart av planer skal legges ut på kristiansand.kommune.no/oppstart-av-plan. Oppstartsvarsel sendes til post.teknisk@kristiansand.kommune.no. Kommunens informasjonsbrosjyre om reguleringsplaner og medvirkning legges ved oppstartsmeldingen til naboer. Brosjyren kan fås i servicebutikken, eller skrives ut fra internett. Det varsles oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Dersom det er krav om konsekvensutredning, skal forslag til planprogram legges ut til høring samtidig med oppstartsmeldingen. Det må betales gebyr for behandling av reguleringssaker i samsvar med en hver tids gjeldende gebyrregulativ når planen legges ut til offentlig ettersyn. Gebyr sendes: Marvika eiendomsutvikling AS c/o Kristiansand Næringsselskap AS, Kjøita 17 4630 Kr.sand Side 8 av 8