SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Svein Åsen Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Formannskap Dok. offentlig: x Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig x Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: x Ja Nei Etter Særlov: x Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 13/1158 Arkivnr.: GNR 9/3 SAK: REKVISISJON AV OPPMÅLINGSFORRETNING - JORDLOVSBEHANDLING I Saksdokumenter (vedlagt): 1. Rekvisisjon av delingsforretning datert 03.05.2013 vedheftet 2 kartkopier. 2. Foreløpig svar datert 04.06.2013. 3. Søknad om dispensasjon datert 28.12.2014. 4. 2 foto, vedlegg sak 12/358-1. 5. Fasadetegning, plantegning, vedlegg sak 12/358-15 6. Skriv datert 25.03.2014, 12/358-19. 7. Kopi saksprotokoll, 12/358-13. 8. Klage på vedtak, 12/358-11. 9. Saksframlegg klagesak, 12/358-12. 10. Notat- uttalelse hvilebu-lavvo, 12/358-6. 11. Dispensasjonssøknad, 12/358-3. 12. Ortofoto. II Saksdokumenter (ikke vedlagt): III Saksutredning: Saken gjelder fradeling av tomt på om lag 0,5 dekar fra gnr. 9 bnr. 3 og må ses i sammenheng med sak 12/358, som startet med søknad om oppsetting av lavvo/hvilebu til utleie. I dok. nr. 2, føreløpig svar, er det imidlertid fra kommunens side påpekt, at dispensasjon gitt i sak 12/358 ikke vil være styrende for aktuell sak siden forutsetningene og tenkt bruk vil overkjøres av ny sak. Eiendommen. Gnr. 9 bnr. 3 er på i alt 254.4 dekar i følge gårdskart til Skog og landsakp. Av dette er 98,3 dekar fulldyrka, 92,2 dekar skog av høy eller middels bonitet, 8,1 dekar innmarksbeite og resten er uproduktiv skog, myr og skrinn/jorddekt fastmark og bebyggelse.
Eiendommen har våningshus og eldre driftsbygning fra ca. 1960. Det er i dag ikke selvstendig drift på eiendommen, men den dyrka jorda er utleid til et nabobruk. Søker bor på bruket. Lovgrunnlaget. Saken skal i denne sammenheng behandles i forhold til jordlovens bestemmelser. 1 er formålsparagrafen, 9 har regler om omdisponering av dyrka og dyrkbar jord og 12 har regler om deling av landbrukseiendom. 1.Føremål Denne lova har til føremål å leggja tilhøva slik til rette at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som høyrer til (arealressursane), kan verte brukt på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket. Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar. Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltinga av arealressursane skal vera miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter 9. Bruk av dyrka og dyrkbar jord Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar. Samtykke til omdisponering kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla lova skal fremja. Dispensasjonen fell bort dersom arbeid for å nytta jorda til det aktuelle føremålet ikkje er sett igang innan tre år etter at vedtaket er gjort. Departementet kan påby at ulovlege anlegg eller byggverk vert tekne bort. 12. Deling Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. Det same gjeld forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av
eigaren (utleigaren). Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området. Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla som lova skal fremja. Føresegnene gjeld utan omsyn til om ein eigedom har fleire registernemningar når eigedomen eller ideell del av han er på same eigarhand og etter departementet sitt skjønn må reknast som ei driftseining. Samtykke til deling er ikkje nødvendig når særskild registrert del av eigedom vert seld på tvangssal. Det same gjeld dersom det i samband med offentleg jordskifte er nødvendig å dela eigedom. Dersom deling ikkje er rekvirert innan tre år etter at samtykke til deling er gitt, fell samtykket bort. Departementet kan gi forskrift om høve til frådeling av mindre areal utan godkjenning i samband med grensejustering etter matrikkellova. Det kan også tas hensyn til godkjente planer etter plan- og bygningsloven. Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er klassifisert som LNF- sone 1, hvor bare bygging som har direkte tilknytning til landbruksnæringen er tillatt. Det må også vises til rundskriv M-1/2013, om omdisponering og deling etter jordloven, 9 og 12. Vurdering. Denne saken må ses på som en fortsettelse av sak 12/358. Det ble i sin tid søkt om dispensasjon fra plan- og bygningsloven for oppsetting av en lavvo, hovedsaklig til utleie, se vedlegg nr. 3 og 4. 15.02.2013 ble det søkt om byggetillatelse for en større og bedre lavvo, se vedlegg nr. 5 og nå er det snakk om fradeling av tomt som en forberedelse på generasjonsskifte på gården, se vedlegg 3. Det er med andre ord snakk om fradeling av tomt til helårsbolig.
Forutsetningen for å gi en positiv uttalelse i forhold til jordlovens bestemmelser har derfor, med henvisning til sak 12/358, etter landbruks- og miljøvernenhets mening forandret seg totalt. Da planutvalget etter klage i sak 12/358, ga dispensasjon i henhold til plan- og bygningsloven, vedlegg nr. 7, ble det lagt vekt på mangfold i landbruksnæringen og at tiltaket kunne anses som binæring til et lite gårdsbruk. Helårsbolig som ledd i et generasjonsskifte er noe helt annet. Søker skriver at byggetillatelse er gitt. Dette er for så vidt riktig i forhold til den opprinnelige søknaden i sak 12/358, men det er ikke gitt igangsettingstillatelse, se vedlegg 2 og 6. To ansatte fra landbruks- og miljøvernenhet var i sin tid på befaring på eiendommen. Våre vurderinger i forhold til arealets jordbruksverdi og beskaffenhet har ikke forandret seg noe i forhold til den opprinnelige søknaden, men når det nå er snakk om helårsbolig, vil hensynet til drifts- og miljømessige problemer for landbruket i området vektlegges sterkere. Det vises til framlagte dokumenter nr. 7-11, for nærmere opplysninger om koblingen til sak 12/358. Som det går fram av vedlagte ortofoto, vedlegg 12, går det i dag en vei over dyrka mark og fram til et hjørne av en annen teig dyrka mark om lag 50 meter fra planlagt tomt. Her ser det ut til at veien er i ferd med å anlegges videre over dyrka mark, og ved fradeling av tomt til helårsbolig, som forberedelse til et generasjonsskifte, vil deler av den dyrka marka sannsynligvis omdisponeres til parkeringsplass. En slik omdisponering er det ikke søkt om i forbindelse med fradelingssøknaden. Ved vurderingen av tillatelse til å sette opp en lavo, sak 12/358, var faren for omdisponering av dyrka mark til parkering ikke vurdert. Men det må igjen presiseres at dispensasjon fra plan- og bygningsloven ble gitt fordi tiltaket kunne være ei biinntekt til gårdsbruket. Hadde dagens formål med tiltaket vært kjent på det tidspunktet, ville vurderingen fra landbruks- og miljøvernenhet vært helt annerledes. I dok. nr. 3 skriver søkeren at det nåværende tiltak er en forberedelse til generasjonsskifte på gården. Da er det etter landbruks- og miljøverenhets syn snakk om en kårbolig. I rundskriv M-1/2013, punkt 6.3, heter det at oppføring av kårbolig krever samtykke til omdisponering. «Boligen skal i første rekke tjene som bosted for den generasjonen som har overdratt eller skal overdra eiendommen videre og er ikke direkte knyttet til driften.» I samme rudskriv heter det videre:»det vil være i samsvar med jordlovens formål å sikre en mest mulig kontinuerlig drift av jordbruksarealene. En har lang og fast praksis for at en tillater omdisponering til kårbolig for å hindre at driften blir svak eller lagt ned i forbindelse med generasjonsskifter. Behovet for kårbolig synes ikke lenger å være like stort som før. Det må foretas en nyansert vurdering av behovet for kårbolig. Samtykke til å oppføre kårbolig bør bare gis når det ikke er tvil om at kårbolig er nødvendig av hensyn til driften av eiendommen.»
Gnr. 9 bnr. 3 er i dag ikke i selvstendig drift, og jorda leies ut til et nabobruk. Behovet for en kårbolig for å sikre en kontinuerlig drift av eiendommen, er derfor etter landbruks- og miljøvernenhets syn ikke til stede. Problemet med omdisponering gjelder altså ikke selve tomta, men et nærliggende stykke dyrka mark som man frykter vil bli omdisponert til parkeringsplass. Og selv om en parkeringsplass vil kunne tilbakeføres til dyrka mark, se jordlovens 9, 2. ledd, er det grunn til å frykte at hvis det gis tillatelse til å fradele tomt til helårsbolig, vil omdisponering til parkeringsplass bli permanent. Tillatelse til fradeling vil medføre at tomta kan selges. Det vil også medføre større trafikk på veien over dyrka mark og til parkeringsplassen. Dette vil medføre drifts- eller miljømessige ulemper for jordbruket i området i langt større grad enn utleie av en enkel lavvo ville medføre. I følge jordlovens 12, 4. ledd, kan delingstillatelse gis for å ivareta bosettinga i et område, selv om det ikke er grunn til å gi delingstillatelse etter 3. ledd. Søvik ligger om lag 15 km fra Sandnessjøen og det er regulert boligfelt på Søvikmoen i nærheten. Det er derfor ikke grunn til å tillegge bosettingsspørsmålet stor vekt. Etter en samlet vurdering mener landbruks- og miljøvernenhet at det omsøkte tiltaket vil være vanskelig å forsvare ut fra jordlovens bestemmelser. IV Saksbehandlers forslag til vedtak: Dag Trygve Jægtvik gis i henhold til søknad datert 03.05.2013 med kartvedlegg, ikke tillatelse til fradeling av tomt fra gnr. 9 bnr. 3, jfr. jordlovens 1,9 og 12. Sandnessjøen, den 24.02.2015 V Enhetsleders innstilling: Svein Åsen Prosjektleder Tiltrer saksbehandlers innstilling. Sandnessjøen den, 24.02.2015 VI Administrasjonssjefens innstilling: Hans Løvmo Landbruks- og miljøvernsjef Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den 25.02.15 Børge Toft Administrasjonssjef