Møtested: Rådhuset, Nygårdsgata 16, 2, etg., møterom Østfold Tidspunkt: 26.10.2010 kl. 09:15

Møteinnkalling Primærnæringsutvalget Møtested: Rådhuset, Nygårdsgata 16, 2, etg., møterom Østfold Tidspunkt: 26.10.2010 kl. 09:15 Eventuelle forfall meldes til Åsa Danielsen, telefon 69 305632/9969 9744, e-post asda@fredrikstad.kommune.no Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Fredrikstad 18.10.10 Sigvald Oppebøen (sign) Leder

Primærnæringsutvalgets møte 26.10.2010 Sakliste PS 10/40 Referatsaker 1 PS 10/41 PS 10/42 PS 10/43 Gnr 101 bnr 5, Saltnesveien 8, Onsøy Fornyet behandling fradeling av kårbolig Søkere: Tordis og Terje Nøklestad Gnr 701 bnr 8, Rolvsøy Søknad om konsesjon med varig fritak fra boplikt Ny behandling Søker: Inger Hegna Gabrielsen Gnr 21 bnr 2 Onsøy Fradeling av tun for salg av resten av eiendommen Søker: Anita Brennhovd 5 25 51 PS 10/44 Søknad om konsesjon, gnr 21, bnr 2 Søker Ellen Skauen Ruud, Ekveien 12, 1621 Gressvik PS 10/45 Gnr 12 bnr 1, Svirød, Mossveien 234 Klage på boplikt gitt som vilkår i konsesjonssak Klager: Finn Westgaard 69 79

PS 10/40 Referatsaker RS 10/20 Røtne - gnr 127, bnr 2 Onsøy Klage på planutvalgets vedtak i sak 100/10 av 24.06.10 Klager: Fylkesmannen i Østfold, avdeling for utdanning og justis

FREDRIKSTAD KOMMUNE Saksnr.: 2010/5705 Dokumentnr.: 11 Løpenr.: 110908/2010 Klassering: 101/5 Saksbehandler: Karin Løkken Torp Møtebok Behandlet av Utvalgssaksnr. Møtedato Primærnæringsutvalget 26.10.2010 10/41 Gnr 101 bnr 5, Saltnesveien 8, Onsøy Fornyet behandling fradeling av kårbolig Søkere: Tordis og Terje Nøklestad Rådmannens innstilling Rådmannen anbefaler Primærnæringsutvalget å fatte slikt vedtak: 1. I medhold av jordlovens 12 og delegerte fullmakter innvilges fradeling som omsøkt av ca 4,7 dekar med eksisterende kårbolig fra gnr 105 bnr 5 i Onsøy. Derav er ca 0,5 dekar innenfor LNF-område i kommuneplanens arealdel. 4,2 dekar er innenfor område regulert til landbruk. Tomten består foruten bebygd område og tun av hovedsakelig lavbonitet skog. 2. Det er ved avgjørelsen lagt vekt på at det dreier seg om en mindre landbrukseiendom hvor den dyrka marka er bortleid. 3. Det skal primært søkes å få anlagt ny adkomst i nordvestkanten av tunet, bak eksisterende gammelt hønehus, som erstatning for adkomst gjennom gårdstunet. 4. Det kan ikke påregnes tillatelse til oppføring av ny kårbolig i framtiden. Fredrikstad, 13.10.10 Sammendrag Eierne av småbruket gnr 101 bnr 5, Tordis og Terje Nøklestad, søker om fradeling av kårboligen med tomt ca 4,7 dekar. Omsøkt tomt ligger i et hjørne av eiendommen med ca 0,5 dekar innenfor LNF-område i kommuneplanens arealdel. Det øvrige ligger innenfor byggeområde; område avsatt til golf, men er i den godkjente reguleringsplanen for området avsatt til landbruk. Ut fra brukets beskjedne størrelse, samt arrondering på omsøkte areal anbefaler Rådmannen å godkjenne fradeling. Adkomstveien til kårboligen går gjennom gårdstunet. Ved en fradeling bør boligen ha ny adkomstvei vest for øvrig bebyggelse i tunet for å unngå trafikk ikke tilknyttet bruket gjennom tunet. I sak 10/34 vedtok Primærnæringsutvalget å utsette saken for at den først skulle behandles i Planutvalget. Saken er nå godkjent av Planutvalget gjennom delegert vedtak.

Vedlegg 1 Utsnitt fra kommuneplanens arealdel M 1: 30 000 2 Gårdskart fra "Skog og landskap" M 1: 4000 3 Situasjonskart M 1: 1000 4 Utsnitt fra reguleringsplan M 1: 2000 5 Dispensasjonssøknad fra Tordis og Terje Nøklestad datert 16.04.10 6 Uttalelse fra Fylkesmannen datert 19.07.10 7 Fylkeskonservatorens uttalelse datert 21.07.10 8 Primærnæringsutvalgets sak 10/34 av 31.08.10 9 Delegert vedtak Planutvalget, datert 20.09.10, delegert saksnr 1380/10 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) 10 Oversendelsesbrev fra bygnings og reguleringsavdelingen datert 13.07.10 11 Utfylt søknadsskjema datert 18.03.10, vedlagt kvitteringer for nabovarsel Saksopplysninger I sak 10/34 gjorde Primærnæringsutvalget følgende vedtak i saken: 1. Saken oversendes Planutvalget for behandling som dispensasjonssøknad i.h.t. kommuneplanens arealdel. Det vises i denne forbindelse til høringsuttalelse dat. 19.07.10 fra Fylkesmannen i Østfold adressert til Bygnings- og reguleringsavdelingen. Videre vises til Landbruksdepartementets Rundskriv M- 4/2003 pkt. 6.2 Forhold til Plan og bygningsloven vedr. dispensasjon i.h.t.pbl. 2. Når saken er endelig behandlet av Planutvalget må saken oversendes for behandling i Primærnæringsutvalget i.h.t. de for saken landbruksrelaterte lover, retningslinjer og sentrale føringer m.v. Omsøkte fradeling er nå godkjent av Planutvalget gjennom delegert vedtak saksnr 1380/10 Gnr 101, bnr 5 er en liten landbrukseiendom. Bebyggelsen består av et eldre våningshus, nyere kårbolig, låve, stabbur og et gammelt hønehus. Ifølge gårdskart fra Skog og landskap består eiendommen av 29,3 dekar fulldyrka jord, 44 dekar produktiv skog, 11,1 dekar annet markslag og 0,8 dekar som ikke er klassifisert. Eiendommen ligger på Fjæra, samlet men med Saltnesveien gjennom eiendommen på langs. Tunet ligger i sør. Det dyrka arealet ligger på 4 skifter adskilt av utmark og veier. Et skogsområde på ca 14 dekar øst for Saltnesveien er i kommuneplanens arealdel avsatt til byggeområde, område til golf. Innenfor reguleringsplanen er imidlertid dette området regulert til landbruk. Resten av eiendommen ligger innenfor LNFområde. Eiendommens dyrka arealer har vært bortleid i mange år. Eierne Tordis og Terje Nøklestad vurderer størrelsen og avkastningsevnen til bruket å være så lav at det ikke er behov for kårbolig og ønsker å fradele denne med tomt på 4,7 dekar. Kårboligen har felles adkomstvei fra Saltnesveien med øvrige eiendom og retten til vei skal tinglyses. Grunnen til at det søkes fradelt en såpass stor tomt er arronderingsmessige forhold. Søkerne opplyser om at i nord og øst er terrenget svært brattlendt med mye fjell i dagen. Disse grensene går også mot naboeiendommer slik at det er den naturlige avgrensningen av tomta. I nordøstre hjørne går også en høyspentlinje gjennom omsøkte tomt. Det meste av omsøkt tomt ligger innenfor område regulert til landbruk, og består av produktiv skog, mest lavbonitet. Ca 0,5 dekar i sørvest ligger i LNF-område, ca halvparten er opparbeidet tunareal og halvparten er skogsmark. Økonomiske konsekvenser Ikke relevant Ansattes medbestemmelse Ikke relevant

Vurdering I henhold til jordlovens 12 kan eiendom som er nytta eller kan nyttes til jord- eller skogbruk ikke deles uten samtykke fra departementet (kommunen etter overført myndighet). Departementet kan gi samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det eller delingen er forsvarlig ut fra hensynet til den avkastningen eiendommen kan gi. Ved avgjørelsen skal det blant annet tas hensyn til om delingen kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal også tas hensyn til godkjente planer som foreligger for arealbruken og hensynet til kulturlandskapet. En kårbolig, bolig nr 2, er i utgangspunktet en ressurs for en landbrukseiendom. Ikke sjelden er den av høyere standard. Den kan forenkle overdragelse ved at begge generasjoner har et sted å bo på eiendommen og ofte vil begge generasjoner kunne arbeide på bruket med vedlikehold av bygninger og kulturlandskap. Den kan gi rom for ekstrainntekter ved for eksempel grønn omsorg eller utleie i faser hvor det ellers ikke er behov for den. Etter gjeldende retningslinjer i kommuneplanens arealdel og landbruksplanen kan det ikke påregnes tillatelse til å bygge en ny kårbolig senere dersom den fradeles. En fradeling av bolig kan medføre drifts- og miljømessige ulemper i forhold landbruksdriften i framtiden. Det må være et vilkår for fradelingen at landbruksdriften ikke må hindres. I gjeldende sak grenser ikke kårboligen til dyrka mark. Tunet er imidlertid trangt. Kårboligen ligger noe høyere enn dette, men inntil, og med felles adkomst. Dette representerer ved fradeling en fare for interessemotsetninger på sikt. Siden dette dreier det seg om en mindre landbrukseiendom hvor jorda er bortleid vil Rådmannen, anbefale at fradeling godkjennes. Boforholdene ved generasjonsskifte bør kunne løses ved brukets sentrale beliggenhet med boligområder rett i nærheten. Den omsøkte tomten er stor i forhold til antatt behov for tomt rundt en bolig, men ut fra arrondering og forholdsvis lav produktivitet på arealet kan Rådmannen anbefale at det fradeles tomt som omsøkt. Fradelt kårbolig bør ikke ha adkomstvei gjennom tunet. Den bør legges utenom tunet, vest for tunet, for å unngå trafikk ikke tilknyttet bruket gjennom gårdstunet.

FREDRIKSTAD KOMMUNE Saksnr.: 2004/2435 Dokumentnr.: 21 Løpenr.: 113786/2010 Klassering: 701/8 Saksbehandler: Karin Løkken Torp Møtebok Behandlet av Utvalgssaksnr. Møtedato Primærnæringsutvalget 26.10.2010 10/42 Gnr 701 bnr 8, Rolvsøy Søknad om konsesjon med varig fritak fra boplikt Ny behandling Søker: Inger Hegna Gabrielsen Rådmannens innstilling Rådmannen anbefaler Primærnæringsutvalget å fatte slikt vedtak: 1. I medhold av konsesjonslovens 2, 5 annet ledd og 9 innvilges ikke konsesjon til Inger Hegna Gabrielsen uten at hun oppfyller personlig boplikt på eiendommen gnr 701 bnr 8 i Fredrikstad. Vedtaket begrunnes med at søkers og hennes families tilknytning til eiendommen og eiendommens ressurser som landbrukseiendom vil bli best ivaretatt ved at hun selv bebor eiendommen. 2. I medhold av konsesjonslovens 2, 5 annet ledd og 9 gis Inger Hegna Gabrielsen konsesjon på vilkår av at hun tilflytter eiendommen gnr 701 bnr 8 innen 01.08.11 og bor der sammenhengende i minimum 5 år regnet fra registrering av tilflytting i folkeregisteret. 3. Hvis søker ikke ønsker å tilflytte eiendommen gis hun tilsvarende frist fram til 01.08.11 med å avhende eiendommen til en som kan få konsesjon. Fredrikstad, 13.10.10 Sammendrag Inger Hegna Gabrielsen søkte i januar 2010 konsesjon på eiendommen Næss gnr 701 bnr 8 fordi hun ikke ønsket å oppfylle personlig boplikt. Søknaden ble avslått av Primærnæringsutvalget i sak 10/4. Fylkesmannen har vurdert at dette avslaget var mangelfullt begrunnet. Ved brev av 16.08.10 ble Primærnæringsutvalgets vedtak i sak 10/4 opphevet og sendt tilbake til kommunen for ny behandling. Rådmannen anbefaler fremdeles at det ikke gis konsesjon uten personlig boplikt, da eiers og hennes families tilknytning til eiendommen og eiendommens ressurser best ivaretas ved at

hun selv bor på eiendommen. Med en tilflyttingsfrist 01.08.11 bør søkeren ha rimelig tid til å få saken endelig avgjort, også en eventuell klagebehandling, og det vil være tid til å si opp leiekontrakt på våningshuset. Vedlegg 1 Utsnitt fra kommuneplanens arealdel M 1: 30 000 2 Gårdskart M 1: 5000 3 Konsesjonssøknad datert 25.01.10 4 Primærnæringsutvalgets sak 10/4 - Konsesjonssøknad 5 Klage fra Inger Hegna Gabrielsen datert 12.03.10 6 Primærnæringsutvalgets sak 10/15 - Klagebehandling 7 Brev fra advokat Geirr Jakobsen datert 18.05.10 8 Brev fra advokat Jakobsen til Fylkesmannen datert 15.06.10 9 Fylkesmannens oppheving av Primærnæringsutvalgets vedtak i sak 10/4 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Avtale om jordleie, 10-års leiekontrakt med Hans Stabbetorp, fra 15.12.09 Saksopplysninger Inger Hegna Gabrielsen overtok eiendommen Næss gnr 701 bnr 8 som arv etter sin far. Hun fikk tinglyst hjemmel 03.01.03. Hun fikk i 2004 utsettelse på bo- og driveplikt fram til 01.01.07. I desember 2006 fikk hun ytterligere utsettelse fram til 01.01.09. Landbruksmyndighetene ble i 2009 klar over at Inger Hegna Gabrielsen ikke oppfylte boplikt på eiendommen, og hun ble bedt om å søke konsesjon med varig fritak for boplikt hvis hun ikke ønsket å bo på eiendommen. Konsesjonssøknad datert 25.01.10 ble i februar behandlet av Primærnæringsutvalget som sak 10/4, hvor søknaden ble avslått. Vedtaket var som følger: 1. I medhold av konsesjonslovens 2, jf 9 avslås konsesjon til Inger Hegna Gabrielsen på gnr 701 bnr 8 og gnr 702 bnr 16. 2. Det er ved avgjørelsen lagt vekt på at søker ikke vil bebo eiendommen og kommunen anser at en eier som selv bor på eiendommen sin har større anledning til å ivareta eiendommens ressurser i et langsiktig perspektiv. Vedtaket ble påklaget. Under klagebehandlingen opprettholdt Primærnæringsutvalget sitt opprinnelige vedtak, og klagen ble oversendt Fylkesmannen for avgjørelse. Fylkesmannen har vurdert at vedtaket i sak 10/4 var mangelfullt begrunnet og har sendt saken tilbake til kommunen for ny behandling. Av Fylkesmannens brev framgår: I dette tilfelle er det i begrunnelsen for så vidt bygget på adekvate hensyn, da det er vist til de hensyn som konsesjonslovens 9 angir som relevante i vurderingen av om det kan gis fritak for lovbestemt boplikt. Det er imidlertid ikke foretatt noen konkret vurdering av hvorfor kommunen anser at personlig boplikt for Inger Hegna Gabrielsen vil fremme de hensyn det er vist til. Vedtaket nevner ikke de hensyn som er lagt vekt på i det konkrete tilfellet. Eiendommen Næs gnr 701 bnr 8 ligger på Hauge i LNF-område i kommuneplanens arealdel. Eiendommen har i følge gårdskart fra Skog og landskap et areal på totalt 70,4 dekar, derav 45,2 dekar fulldyrka jord, 19,3 dekar produktiv skog, 5,5 dekar annet areal og 0,4 dekar som ikke er klassifisert. Arealet er fordelt på to teiger som ligger ca 200 meter fra hverandre. Driveplikten oppfylles ved bortleie. Kontrakten gjelder fra 15.12.09 til 15.12.19.

I 2003/2004 fikk Gabrielsen tillatelse til deling av eiendommen for å selge den største teigen til tilgrensende nabobruk. Hun ønsket å beholde teigen hvor tunet ligger. Dette ble imidlertid ikke noe av, da det ble varslet odelsløsning fra en slektning av Gabrielsen hvis eiendommen/deler av den ble solgt. Etter at Inger Hegna Gabrielsens far ble for skrøpelig til å drive selv, drev Gabrielsen bruket fra 1992 til 2002. Hun hadde dispensasjon i forhold til produksjonstilskuddsordningens krav om å bo på bruket. Fra 1993 var hun verge for sin far og har siden disponert eiendommen. Gabrielsen opplyser at hun i den tiden hun har disponert/hatt hjemmel til eiendommen har lagt ned mye arbeid der. Hun har blant annet ryddet busker og trær langs åkerkanter og ved bebyggelse, reparert drenering og satt i stand dyrka arealer ved Skinnerflo som hadde ligget brakk i flere år. Det er ryddet opp og fjernet diverse materialer, emballasje, gamle landbruksmaskiner og skrot. Gamle og dårlige driftsbygninger er fjernet (etter 2003) Videre er bolig totalrenovert og det er lagt inn ny vannledning og tilkoblet til kommunalt avløp. I dag framstår tunet som en ren boligtomt, og bærer ikke preg av landbruksdrift. Det er ingen andre bygninger enn våningshuset igjen i tunet. Våningshuset er bortleid fram til 28.09.12 med 3 mnd oppsigelsesfrist. Søkeren begrunner sin søknad om konsesjon uten personlig boplikt med at hun bor på Aurskog sammen med sin mann. Hun er 68 år. Hennes mor som er 93 år, bor i egen bolig i nærheten og er avhengig av daglig hjelp fra søker. Gabrielsen ønsker å fortsette å leie ut våningshuset på Næss inntil eventuelt barn eller barnebarn overtar. Hun har 2 barn og 4 barnebarn og i familien er det aktuelt at en av disse skal overta eiendommen med tiden. Økonomiske konsekvenser Ikke relevant Ansattes medbestemmelse Ikke relevant Vurdering Rundskriv M-2/2009 beskriver nærmere konsesjonslovens bestemmelser om boplikt og hva som skal vektlegges ved vurdering av boplikt. Konsesjonslovens 5 setter krav om boplikt i 5 år ved erverv av landbrukseiendom konsesjonsfritt fra nær familie eller man har odelsrett til eiendommen. Konsesjonslovens 9 fjerde ledd sammenholdt med første ledd angir de momenter som tillegges vekt dersom en odelsberettiget eller nær slekt søker konsesjon fordi boplikt etter konsesjonslovens 5 annet ledd ikke oppfylles. Det følger av konsesjonslovens 9 at det skal legges særlig vekt på hensynet til bosettingen, en driftsmessig god løsning, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Det skal også legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforholdene, men disse momentene skal ikke tillegges særlig vekt. Det skal legges vekt på eiers tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon, men disse momentene skal kun tillegges vekt som korrigerende moment. Det innebærer at det ikke er hensynet til eier som skal være avgjørende for avveiningen. Konsesjonslovens 11 sier at det skal ut fra hensynet til bosetting, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet tas stilling til om det er påkrevd å stille vilkår om boplikt, og om boplikten skal være en personlig plikt for eier. Det er ønskelig at bosettingen i området opprettholdes. Det er stor etterspørsel i leiemarkedet og det at våningshuset allerede er bortleid, viser at det vil være mulig å opprettholde

bosettingen uten personlig boplikt. På sikt må en imidlertid regne med at bosettingen blir mer stabil om hjemmelshaver bor på bruket. Brukets dyrka arealer er bortleid til en bruker som har sin egen eiendom ca 8 km lengre sør. Denne brukeren leier også annen jord som ligger mellom egen gård og konsesjonseiendommen, ca 2,5 km sør for konsesjonseiendommen. Selv om det blir en viss avstand mellom brukene anses jordleien å være en driftsmessig god løsning. Leietaker får en større og mer rasjonell enhet. Men hensyn til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet, har søker lagt ned arbeid i å sette i stand arealer og pleie kulturlandskapet. Våningshuset er også restaurert og utbedret. Brukets øvrige bygninger og driftsapparat har i løpet av de 18 år som eiendommen er disponert/eid av søker blitt fjernet i stedet for vedlikeholdt og restaurert. Det er mulig at bygningene allerede i 1992 var så forfalne at det ikke var hensiktsmessig å ta vare på dem, men en eier som selv bebor eiendommen antas i større grad å ta vare på, vedlikeholde og eventuelt gjenoppbygge i alle fall deler av driftsapparatet enn en eier som ikke bor der. Jf rundskriv M-2/2009: Departementet antar at en eier som selv bor på eiendommen sin har større foranledning til å ivareta eiendommens ressurser i et langsiktig perspektiv enn den som ikke bor der. Kommunen finner det sannsynlig at dette også gjelder søker. Når det gjelder eiendommens størrelse og avkastningsevne er eiendommen liten. En vurdering av størrelse og avkastningsevne tilsier at eiendommen passer som tilleggsjord til annen eiendom. Det skal også legges vekt på husforholdene på eiendommen. Det skal tas stiling til om det er påregnelig at andre vil erverve eiendommen til boligformål (jf rundskriv M-2/2009) Våningshuset vurderes å være av middels standard, slik at eiendommen er egnet til og kan fungere som boplass. Boligen er utleid og det er påregnelig andre vil erverve eiendommen til boligformål. At det ble varslet odelsløsning når søker vurderte å selge deler av eiendommen i 2003/2004 tyder også på at andre er interessert i å bosette seg på eiendommen. Søkers tilknytning til eiendommen kan tillegges vekt som korrigerende moment. Søker må sies å ha sterk tilknytning til eiendommen. Hun er oppvokst der og selv om hun bodde annet sted drev hun den i flere år etter at hennes far ikke kunne drive. Når det gjelder søkers livssituasjon har vi forståelse for at det er vanskelig for søker å oppfylle boplikten så lenge hennes mor er avhengig av hennes daglige omsorg. Dette kan imidlertid ikke tillegges avgjørende vekt (jf rundskriv M-2/2009). Søker har vist vilje til å ta vare på kulturlandskapet, utbedre våningshus og sørge for at bosetting opprettholdes ved utleie av våningshuset. Søknad om konsesjon kan innvilges, avslås eller innvilges på slike vilkår som er påkrevd for å fremme lovens formål. Hvis søknaden blir avslått skal eier få velge om hun likevel vil oppfylle boplikten. Hvis eieren ikke ønsker å oppfylle boplikten skal det settes frist for salg. Boplikt etter konsesjonslovens 5 annet ledd er i utgangspunktet personlig, men det skal vurderes om det er nødvendig med personlig boplikt for å ivareta de hensyn loven fremhever. Fredrikstad kommune vurderer at en eier som selv bor på eiendommen vil i et langsiktig perspektiv ta bedre vare på eiendommens ressurser. Dette vurderes også å gjelde søker. Kommunen søker å tilrettelegge for at på de landbrukseiendommene som fortsatt skal bestå som selvstendige bruk, må ressursene bli best mulig ivaretatt, jf rundskriv M-2/2009: Selv om verken hensynet til bosettingen eller kulturlandskapet gjør seg gjeldende, eller selv om disse hensyn bare i liten grad gjør seg gjeldende, kan hensynet til en helhetlig ressursforvaltning tilsi at konsesjon avslås eller at det stilles vilkår.

Etter en samlet vurdering anbefaler rådmannen at det ikke gis konsesjon uten personlig boplikt. Dette fordi kommunen vurderer at eiers og hennes families tilknytning til eiendommen og eiendommens ressurser i et langsiktig perspektiv vil bli bedre ivaretatt når hun bor på bruket. Hun bør få en tilflyttingsfrist som tar hensyn til at saken kan påklages. Med en tilflyttingsfrist 01.08.11 bør det være tid til å få en endelig avgjørelse på en eventuell klage og til å si opp leiekontrakten på våningshuset. Hvis hun ikke ønsker å tilflytte eiendommen bør samme frist gis til å avhende den.

FREDRIKSTAD KOMMUNE Saksnr.: 2010/4129 Dokumentnr.: 16 Løpenr.: 108687/2010 Klassering: 21/2 Saksbehandler: Karin Løkken Torp Møtebok Behandlet av Utvalgssaksnr. Møtedato Primærnæringsutvalget 26.10.2010 10/43 Gnr 21 bnr 2 Onsøy Fradeling av tun for salg av resten av eiendommen Søker: Anita Brennhovd Rådmannens innstilling Rådmannen anbefaler Primærnæringsutvalget å fatte slikt vedtak: 1. I medhold av jordlovens 12 og delegerte fullmakter innvilges fradeling av ca 2 dekar tun med bygninger fra gnr 21 bnr 2 i Ekveien, Fredrikstad. 2. Det er et vilkår at resten av eiendommen selges som planlagt som tilleggsjord til naboeiendom. Dette vil gi en god driftsmessig løsning. Ved avgjørelsen er det lagt vekt på at fradelingen er et ledd i bruksrasjonalisering som er av samfunnsmessig verdi. 3. Det anses ikke nødvendig å varsle om delingsvedtaket til odelsberettigede som søker har oppgitt. Disse har bekreftet at de ikke har innvendinger mot at dyrka mark selges. Fredrikstad, 04.10.10 Sammendrag Anita Brennhovd eier småbruket gnr 21 bnr 2 på Skauen i Onsøy. Bruket anses for lite til å få lønnsom drift ved å drive det som egen enhet. Brennhovd søker om å fradele tunet på tomt ca 2 dekar for å selge resten av eiendommen som tilleggsjord til nabobruk. Bruksrasjonaliseringen gir en driftsmessig god løsning og Rådmannen anbefaler søknaden. I sak 10/33 vedtok Primærnæringsutvalget å utsette saken for at den først skulle behandles av. Saken er nå godkjent av Planutvalget gjennom delegert vedtak.

Vedlegg 1 Utsnitt fra kommuneplanens arealdel M 1:30 000 2 Gårdskart fra "Skog og landskap" M 1:3000 3 Situasjonskart M 1:1000 4 Dispensasjonssøknad fra Anita Brennhovd, datert 30.04.10 5 Brev fra kommunen vedrørende orientering om odelsberettigede, datert 21.07.10 6 Orientering fra Anita Brennhovd om odelsforhold, lagt fram på PNU's befaring 31.08.10 7 Erklæring fra Knut og Hanne Kari Brennhovd datert 19.06.10 8 Erklæring fra Ole Kristian Brennhovd-Olsen datert 02.09.10 9 Primærnæringsutvalgets sak 10/33 av 31.08.10 10 Søknad om dispensasjon fra arealplan for fradeling av tun, uttalelse. Brev fra Fylkesmannen i Østfold datert 29.06.10 11 Delegert vedtak Planutvalget, datert 09.09.10, delegert saksnr 1349/10 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) 12 Oversendelsesbrev fra virksomhet Regulering og byggesak med kopi av søknad og rekvisisjon av oppmålingsforretning fra Anita Brennhovd 13 Primærnæringsutvalgets sak 08/3 Saksopplysninger I sak 10/33 gjorde Primærnæringsutvalget følgende vedtak i saken: 1. Saken oversendes Planutvalget for behandling som dispensasjonssøknad i.h.t. kommuneplanens arealdel. Det vises i denne forbindelse til høringsuttalelse dat. 29.06.10 fra Fylkesmannen i Østfold adressert til Bygnings- og reguleringsavdelingen. Videre vises til Landbruksdepartementets Rundskriv M- 4/2003 pkt. 6.2 Forhold til Plan og bygningsloven. 2. Når saken er endelig behandlet av Planutvalget må saken oversendes for behandling i Primærnæringsutvalget i.h.t. de for saken landbruksrelaterte lover, retningslinjer og sentrale føringer m.v. Omsøkte fradeling er nå godkjent av Planutvalget gjennom delegert vedtak saksnr 1349/10 Eiendommen gnr 21 bnr 2 ligger på Skauen i Onsøy. I kommuneplanens arealdel ligger den i LNF-område med særlig verdifullt kulturlandskap, bygnings- og kulturmiljø. Bruket består i følge gårdskart fra skog og landskap av 38,9 dekar fulldyrka jord, 0,6 dekar produktiv skog, 2,2 dekar annet areal og 0,4 dekar som ikke er klassifisert. Eiendommen er godt arrondert og ligger med en parsell på hver side av Ekveien. Tunet som også deles av Ekveien ligger i vestgrensen av eiendommen. Eier driver ikke selv eiendommen. Jorda leies bort til tilgrensende nabobruk som eies og drives av Ellen og Asbjørn Skauen Ruud. Eier ønsker nå å fradele tunet med bygningene, ca 2 dekar, og selge resten av eiendommen til Skauen Ruud. I januar 2008 ble det gitt tillatelse til å fradele to parseller fra bruket for å selge som tilleggsareal til festetomten gnr 23 bnr 2 fnr 1. Under behandlingen av denne saken ble det fra Rådmannens side pekt på at det lå til rette for at bruket kunne bli solgt som tilleggsjord (bruksrasjonalisering). Søker har sendt inn oversikt over odelsberettigede og de som i følge denne oversikten har odel til eiendommen har bekreftet at de ikke har innvendinger mot at den selges.

Økonomiske konsekvenser Ikke relevant Ansattes medbestemmelse Ikke relevant Vurdering Eiendom som er nytta eller kan nyttes til jord- eller skogbruk kan ikke deles uten samtykke fra departementet (kommunen etter overført myndighet). Jordlovens 12. Departementet kan gi samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det eller delingen er forsvarlig ut fra hensynet til den avkastning eiendommen kan gi. Ved avgjørelsen skal det blant annet tas hensyn til om delingen kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal også tas hensyn til godkjente planer som foreligger for arealbruken og hensyn til kulturlandskapet. Deling som et ledd i bruksrasjonalisering vurderes fra myndighetenes side å være av samfunnsmessig stor vekt. I dette tilfelle anses fradelingen å være et ledd i bruksrasjonalisering som gir en driftsmessig god løsning og Rådmannen anbefaler at fradeling innvilges som omsøkt med vilkår om salg av resten av eiendommen som planlagt.

FREDRIKSTAD KOMMUNE Saksnr.: 2010/15354 Dokumentnr.: 2 Løpenr.: 115462/2010 Klassering: 21/2 Saksbehandler: Åsa Danielsen Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Primærnæringsutvalget 26.10.2010 10/44 Gnr 21, bnr 2, Onsøy Søknad om konsesjon Søker Ellen Skauen Ruud, Skauen, Ekveien 12, 1621 Gressvik Rådmannens innstilling Rådmannen anbefaler Primærnæringsutvalget å fatte slikt vedtak: 1. I medhold av konsesjonslovens 2 & 9 og delegerte fullmakter innvilges Ellen Skauen Ruud konsesjon på den dyrka marka av gnr 21, bnr 2, som i utvalgssak10/43 ble godkjent fradelt fra tunet på eiendommen. 2. Det er et vilkår at arealet benyttes som tilleggsjord til erververens hovedeiendom Skauen gnr 22, bnr 1 og at matrikkelen sammenføyes med denne. 3. Kjøpesummen på kr 350.000 med utgangspunkt i kr 10.000 pr dekar, aksepteres som pris på tilleggsjord til et nabobruk med allsidig drift. Fredrikstad, 15.10.2010 Sammendrag Fradeling av tunet på eiendommen gnr 21, bnr 2 ble godkjent i utvalgssak 10/43 på vilkår av at jordbruksarealet ble solgt som tilleggsjord til naboeiendom. Ellen Skauen Ruud på naboeiendommen gnr 22, bnr 1 har kjøpt arealet som tilleggsjord. Kjøpesummen er kr 350.000 kr for 35 dekar dyrka mark. Rådmannen anser saken som kurant og anbefaler konsesjon som omsøkt. Vedlegg 1. Kart uttatt fra kommuneplanens arealdel i M 1: 30000 2. Ortofoto over eiendommene i M 1:5000 3. Søknad om konsesjon datert 22.9.2010 4. Kjøpekontrakt datert 22.9.2010 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) 5. Utvalgssak 10/43 med vedlegg Saksopplysninger I sak 10/43 fikk Anita Brennhovd godkjent fradelt tunet på sin eiendom gnr 21, bnr 2 for å selge landbruksarealet, som består av 35 dekar dyrka mark, som tilleggsjord til naboeiendom. Oppgitte odelsberettigede har gitt erklæringer på at de ikke har imot dette.

Ellen Skauen Ruud, som er eier av nabobruket Skauen, gnr 22, bnr 1, har nå kjøpt arealet og søker konsesjon. Kjøpesum er kr 350.000. Hovedeiendommen gnr 22, bnr 1 er ifølge landbruksregistret på 131 dekar dyrket mark, 55 dekar produktiv skog og 13 dekar annet areal. Eiendommen drives intensivt med storfe, gras, korn, grønnsaker og bær og er med i samdrift om melkeproduksjon. Erververen har leid omsøkte areal i mange år. Økonomiske konsekvenser Ikke relevant. Ansattes medbestemmelse Ikke relevant. Vurdering Konsesjonsloven har som formål å regulere og kontrollere omsetningen av landbrukseiendommer for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, blant annet for å tilgodese: Framtidige generasjoners behov Landbruksnæringen Behovet for utbyggingsgrunn Hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser Hensynet til bosettingen Det er et hovedmål for landbrukspolitikken å skape et robust landbruk med stabile arbeidsplasser og god lønnsomhet. Det skal blant annet tilstrebes en bruksstruktur som gir grunnlag for å redusere kostnadene og tilpasse driften til endringer i rammebetingelser for norsk landbruk. Det skal legges særlig vekt på om ervervet innebærer en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, hensynet til bosettingen i området, hvorvidt ervervet innebærer en driftsmessig god løsning og om erverver anses skikket til å drive eiendommen og om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet (Rundskriv M- 2/2009, M-1/2010, M-4/2004, M-7/2002, M-3/2002) Konsesjonssøker har behov for tilleggsjord. Omsøkte areal har felles grenser med søkerens eiendom. Arealet inngår i allsidig drift og vurderes å gi en avling over gjennomsnittet for distriktet. Med utgangspunkt i Norsk institutt for landbruksøkonomisk forskning sine tall, og 4 % kapitaliseringsrente, kommer en fram til en jordverdi på kr 7000 pr dekar. Jordverdi på 35 dekar blir da kr 245.000. Siden ervervet må anses som en meget god bruksrasjonalisering kan det godtas et tillegg på 50 % av jordverdien (rundskriv M-3/2002), det vil totalt si inntil kr. 367.000. Ut fra dette vurderer Rådmannen at prisen på kr. 350.000 er akseptabel og anbefaler at konsesjon innvilges.

FREDRIKSTAD KOMMUNE Saksnr.: 2010/6678 Dokumentnr.: 6 Løpenr.: 114905/2010 Klassering: 12/1 Saksbehandler: Karin Løkken Torp Møtebok Behandlet av Utvalgssaksnr. Møtedato Primærnæringsutvalget 26.10.2010 10/45 Gnr 12 bnr 1, Svirød, Mossveien 234 Klage på boplikt gitt som vilkår i konsesjonssak Klager: Finn Westgaard Rådmannens innstilling Rådmannen anbefaler Primærnæringsutvalget å fatte slikt vedtak: 1. I medhold av konsesjonslovens 2,9 og 11, tas ikke klagen til følge, og boplikt som vilkår for konsesjon til Finn Westgaard på erverv av gnr 12 bnr 1 i Fredrikstad opprettholdes. Avgjørelsen begrunnes med at søkers og hans families tilknytning til eiendommen og eiendommens ressurser som landbrukseiendom vil bli best ivaretatt ved at han selv bebor eiendommen. 2. Ut fra hensynet til våningshusets behov for oppgradering finner kommunen å kunne utsette tilflyttingsfristen fram til 01.08.12. Innen denne frist må søker tilflytte eiendommen og bebo den sammenhengende i minimum 5 år regnet fra dato for registrering av flytting i folkeregisteret. Fredrikstad, 13.10.10 Sammendrag Finn Westgaard fikk 23. juni i sak 10/30 konsesjon på erverv av eiendommen Svirød gnr 12 bnr 1. Det ble satt vilkår om personlig boplikt i minimum 5 år, med tilflyttingsfrist 01.01.12. Finn Westgaard har rettidig klaget på vilkåret om boplikt. Han ber om at boplikten blir gjort upersonlig og han ønsker også at en eventuell upersonlig boplikt skal inntre senere enn 01.01.12 for å få nok tid til utbedring av boligen. Rådmannen anbefaler at vilkår om personlig boplikt opprettholdes, da erververs og hans families tilknytning til eiendommen og eiendommens ressurser best ivaretas ved at han selv bor på eiendommen. Ved at tilflytningsfrist utsettes til 01.08.12 antas erverver å få tilstrekkelig tid til å utbedre boligen før tilflytting. Vedlegg

1 Sak 10/30 med vedlegg 2 Klage fra Finn Westgaard, udatert, registrert 13.07.10 3 Jordleiekontrakt datert 02.06.10 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Ingen Saksopplysninger Finn Westgaard f.1957 fikk 23.06.10 konsesjon på eiendommen Svirød gnr 12 bnr 1 som han hadde kjøpt fra Sonja Helene Jacobsen for kr.1.000.000,-. I konsesjonssøknaden opplyste han at han ville bosette seg på eiendommen, men trengte noe tid til oppussing først. I konsesjonsvedtaket ble satt vilkår om personlig boplikt i minimum 5 år med tilflytningsfrist 01.01.12. Westgaard har rettidig klaget på vilkåret om boplikt. Han ønsker at vilkåret endres til å være upersonlig boplikt, slik at han kan leie ut eiendommen, mest sannsynlig til egne barn. Han ønsker også mer tid til å sette eiendommen i beboelig stand. Av arbeid som må gjøres nevner han: Det må bygges bad med dusj og toalett inne. Det må legges opp kloakkanlegg med renseanlegg. Kjøkken må byttes. Vannledning fra brønn må renoveres eventuelt må det legges ny vannledning fra kilde ca 260 m unna. Kjøkken må byttes. Trapp til andre etasje er dårlig. Andre etasje må isoleres og bygges opp fra grunnen. Vinduer i andre etasje må byttes og det samme gjelder en del av kledningen. Gårdsveien må utbedres. Westgaard viser til at han har vært mye på eiendommen allerede fra 1968. Han har lært og hjulpet til med vedlikehold, rydding og vedhogst. Han og hans kone kunne tenkt seg å bo på eiendommen, men ikke før deres yngste sønn, som nå er 13 år, har flyttet hjemmefra. De bor nå på Begby 15 km fra konsesjonseiendommen. Søker er anleggsarbeider i jernbanen og har arbeidet med skogbruk, linjerydding i mange år. Konsesjonseiendommen ligger på Svirød, mellom fylkesvei 110 og jernbanen, i kommuneplanens arealdel vist som LNF-område med særlig verdifullt kulturlandskap, bygnings- og kulturmiljø. Beliggenheten mellom vei og jernbane må antas å virke negativt på hvor attraktiv eiendommen er som bosted. I følge jordregister fra Skog og Landskap har eiendommen følgende arealfordeling: Fulldyrka jord : 37,2 dekar Produktiv skog : 23,5 dekar Annet markslag : 10,1 dekar Ikke klassifisert : 0,7 dekar Totalt : 71,5 dekar Eiendommen er godt arrondert, og ligger samlet med det dyrka arealet delt på 2 skifter. Det ene er på 16,2 dekar og ligger umiddelbart øst for tunet. Det andre er på 21 dekar og ligger 200 m sør for husene. Arealene er i følge takst drenert og har tilfredsstillende grøftetilstand. Bruket har ikke vært i selvstendig drift på mange år. Jorda antas å gi en avling som ligger på gjennomsnittet for området. Jorda har vært bortleid senere år og Westgaad har nå leid bort jordveien som tilleggsjord til bruk i drift på 10 års leiekontrakt fra 16.05.10 Skogen på eiendommen er av lavere bonitet.

Eiendommens bygninger består av et våningshus fra 1910, eldre og enkel standard men godt vedlikeholdt. Huset har ikke bad eller WC. I tillegg er et vognskjul fra 1945 med 30 kvm grunnflate med garasjetilbygg fra 1967 på 19 kvm, en frittstående garasje fra 1970 på 18 kvm og et vedskjul fra 1942 på 22 kvm. Økonomiske konsekvenser Ikke relevant Ansattes medbestemmelse Ikke relevant Vurdering Konsesjonslovens 11 sier at det skal ut fra hensynet til bosetting, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet tas stilling til om det er påkrevd å stille vilkår om boplikt, og om boplikten skal være en personlig plikt for eier. Om et vilkår er påkrevd må vurderes i lys av hensyn til bosetting, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet (jf rundskriv M-2/2009) Det er ønskelig at bosettingen i området opprettholdes. Det er stor etterspørsel i leiemarkedet og det er sannsynlig at det vil være mulig å opprettholde bosettingen uten personlig boplikt. På sikt må en imidlertid regne med at bosettingen blir mer stabil om hjemmelshaver bor på bruket. Fredrikstad kommune vurderer at en eier som selv bor på eiendommen vil i et langsiktig perspektiv ta bedre vare på eiendommens ressurser. Jf rundskriv M-2/2009: Departementet antar at en eier som selv bor på eiendommen sin har større foranledning til å ivareta eiendommens ressurser i et langsiktig perspektiv enn den som ikke bor der. Kommunen finner det sannsynlig at dette også gjelder søker. Kommunen søker å tilrettelegge for at på de landbrukseiendommene som fortsatt skal bestå som selvstendige bruk, må ressursene bli best mulig ivaretatt, jf rundskriv M-2/2009: Selv om verken hensynet til bosettingen eller kulturlandskapet gjør seg gjeldende, eller selv om disse hensyn bare i liten grad gjør seg gjeldende, kan hensynet til en helhetlig ressursforvaltning tilsi at konsesjon avslås eller at det stilles vilkår. At Westgaard ikke ønsker å tilflytte konsesjonseiendommen før hans sønn som nå er 13 år har flyttet hjemmefra er ikke blant de forhold som skal vektlegges i vurderingen av om det skal settes vilkår om boplikt. Etter en samlet vurdering anbefaler rådmannen at klagen ikke tas til følge og at vilkår om personlig boplikt opprettholdes. Dette fordi kommunen vurderer at eiers og hans families tilknytning til eiendommen og eiendommens ressurser i et langsiktig perspektiv vil bli bedre ivaretatt når han bor på bruket. En utsettelse av tilflyttingsfrist til 01.08.12 vil gi tid til restaurering av våningshuset før tilflytting.