Dato: 9. mai 2011 Byrådssak /11 Byrådet Fana, gnr. 43, bnr. 80 m.fl. Liabotn Reguleringsendring. 2.gangsbehandling EMRA BBY-5121-200509551-64 Hva saken gjelder: Sweco AS fremmer på vegne av Heldal Eiendom AS privat forslag til reguleringsendring for terrassert blokkbebyggelse med tilhørende veiadkomst, parkeringsanlegg og felles uteoppholdsarealer. I gjeldene reguleringsplan (483 00 00) er planområdet regulert til jordbruk, resterende arealer er uregulert og i gjeldene kommuneplan avsatt til LNF området. Planområdet er lokalisert på Midtun cirka 2 km fra Nesttun sentrum og dekker om lag 30 dekar. I nord og øst grenser planområdet til ubebygd LNF-området. Boligområdet Bakkane med 14 boenheter ligger nordvest for planområdet. I sør grenser området til boligfeltet Midtunlia, og grenser i vest til et industriområde. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 08.10.2006 08.11.2006. Forslagsstiller var avventende med å gå videre med saken på grunn den usikre situasjon i boligmarkedet. Saken ble tatt opp igjen i januar 2010. Siden offentlig ettersyn har arealet som er regulert til landbruksområdet (P 483 00 00) blitt avsatt til boligformål i kommuneplanen. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Det kom inn 8 private merknader og 10 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Belastning på eksisterende infrastruktur, støysituasjon, tilgang til grøntområder og byggegrense mot eksisterende bebyggelse i sør. Det er pekt på lav kapasitet på atkomstvei, støybelastning og trafikkfare. Offentlige merknader knytter seg hovedsakelig til infrastrukturforhold, med særlig vekt på veisystemer. I tillegg er det påvist automatisk fredete kulturminner i planområdet. Grønn etats merknader omhandler skogområder, stier, kulturminner og landskapsestetikk. Fylkesmannen fraråder nedbygging av LNF-området. Endringer etter offentlig ettersyn Kort oppsummert innebærer endringene: Tomteutnyttelsen viser endret beregningsmåte fra % TU=120 % (unntatt parkeringsareal) til % BRA = 150 % (inkludert parkeringsareal). Største tillatte byggehøyde er redusert (fra kote +116,5). Blokkbebyggelse tillates ikke høyere enn kote + 110. Adgang til oppføring av heisrom, tekniske rom og installasjoner opp til kote + 113 på inntil 40 % av takflaten. 1
Formål blokkbebyggelse er utvidet med 144m² og byggegrense er justert ca 3m mot sør. Veg 2 utvides til 2-feltsvei med fortau. Det etableres større bufferareal sør for atkomstvei. Areal for oppstilling av avfallsbeholdere er ikke lenger innregulert, men skal i stedet løses innenfor byggeområde blokkbebyggelse. Det er lagt til rekkefølgekrav om rydding av regulert sti i friluftsområde. Parkeringskrav er endret fra 1,4 plass/enhet til 1,2 plass/100 m² bolig. For sykkel er tilsvarende krav endret fra 2 plasser/enhet til 2 plasser/100 m² bolig. Fagetatens vurdering: Utnyttelsesgrad Fagetaten slutter seg til hovedgrepet med å legge bebyggelsesstrukturen i en bueform tilpasset terrenget. Men foreslått utnyttelse vurderes av fagetatens for stor, i hovedsak på grunn av omfattende terrenginngrep og for lite tilpasning til eksisterende strøkskarakter. Planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn innebar et nybygg med opp til 8 etasjer og maks byggehøyde på kote +116,5. Fagetaten anbefalte i fagnotat til førstegangsbehandling at bebyggelsen burde reduseres til maksimalt 6 etasjer og at byggehøyden burde reduseres til kote + 107, noe som tilsvarer mønehøyden på eksisterende blokkbebyggelse tilgrensende planområdet i sør. Forslagsstiller har til 2.gangs behandling nedjustert maks byggehøyde til kote + 113. En samlet vurdering av terrenghensyn, strøkskarakter og fjernvirkning gjør at fagetaten fastholder at byggehøyden bør senkes til kote + 107. Mindre volum kan vurderes tillat med byggehøyde opp til kote +110 (6 etasjer). Fagetaten fastholder at tomteutnyttelsen må ned og anbefaler at største tillatte % BRA settes til 100 % inkludert parkering, noe som utgjør BRA = 7314 m² Forslagsstiller har i planbeskrivelsen vist en skisse fra arkitektkonkurransen som illustrerer en mulig utbygging som etter fagetatens syn gir en bedre terrengtilpasning, og mer småhuspreg enn det som er vist i siste utkast av planforslaget(se skisse i fagnotat side 6). Skissen illustrerer en løsning som vil være mer i tråd med strøkskarakteren til omkringliggende bebyggelse. Fagetaten vurderer at bebyggelsen bør reduseres vesentlig, med lavere byggehøyde, bedre terrengtilpassing med mindre skjæringer i bakkant. Bygningsstrukturen bør vise mer variasjon enn det som er foreslått til 2. gangs behandling. Fagetaten anbefaler videre at det i bestemmelsene settes krav til en oppdelt bebyggelsesform med differensiert byggehøyde. Fagetaten har i drøftinger med forslagsstiller anbefalt følgende endringer i planforslaget: - Redusere tomteutnyttelse og byggehøyder. - Flytte byggegrensen lenger bort fra bebyggelse og landskapselementer sør i planområdet. - Det ble stilt krav om å utarbeide rapport for massebalanse (vedlegg G).Utarbeidet rapport for massebalanse viser at tiltaket fører til store overskuddsmasser og inngrep i terreng, dette er med å bekrefte fagetatens vurdering om at utnyttelsen må ned. Tilkomst og trafikksikkerhet I revidert planforslag er 1-feltsvei med møteplass beholdt på veg 1, mens veg 2 er utvidet til 2 feltsvei. Hele strekningen er regulert med langsgående fortau på sørsiden. Det er nedfelt krav om snuradius for liten lastebil og fremkommelighet for utrykningskjøretøy innenfor felt B1. Fortrinnsvis burde adkomstveien bli etablert med 2 felt og fortau langs hele adkomstveien. 2
Fagetaten ser at dette vil medføre betydelige ulemper for tilgrensende eiendommer mellom Midtunlia og byggeområdet. Med enfeltsvei vil hensynet til naboeiendommer og gamle steingarder sikres. Trafikksikkerheten blir ivaretatt med innregulert fortau. En redusert utnyttelsesgrad vil generere mindre trafikkøkning og en enfeltsvei med møteplass vil dermed bedre kunne aksepteres. Parkering Parkeringskravet er satt til 1,2 plasser pr 100m² BRA. Gjeldende parkeringsnorm i dette området skal beregnes til 1,4 plasser pr 100m² BRA. I følge forslagsstiller vil 1,2 plasser erfaringsmessig være tilstrekkelig for denne type boligområdet. Fagetaten slutter seg til dette så lenge det er satt et maks antall for boenheter. Fagetaten foreslår en justert planbestemmelse som fastsetter at parkering legges under terreng. Kulturminner Det er påvist automatisk fredete kulturminner i planområdet. Riksantikvaren har frigitt kulturminnene mot at krav til arkeologisk kartlegging medtas i reguleringsbestemmelsene. Grønnstruktur Fagetaten anbefaler at landskapselementer sør i planområdet med en kolle, vegetasjon, sti og bakkemurer bevares og sikres estetisk og funksjonell verdi. Landskapsdraget bør bevares som en buffersone mellom eksisterende og ny bebyggelse. I tilgrensende reguleringsplan i sør er det regulert et friområde. Etter fagetatens syn er det hensiktsmessig at ny plan viderefører formålet i tilgrensende området der planene møtes. Fagetaten vurderer imidlertid at de grønne interessene vil være godt nok sikret dersom byggegrensen endres i planforslaget. Friområdet er regulert fra omkring kote 98-100, dette samsvarer også med LNF- grensen i kommuneplanens arealdel som her følger ca kote 100. Tilgjengeligheten til skogområder og regulert friområde som grenser til planområdet i sør er ikke ivaretatt i særlig grad innenfor planområdet. I forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C illustrasjon 3.6.4, side 16) er det markert en sti sør i planområdet som går fra eksisterende boliger opp mot regulert friområde. Etter fagetatens syn bør reguleringsendringen i større grad opprettholde grensen mot friområdet og LNF-området, og dermed tilpasse bygningsvolumet og fotavtrykket til landskapet. Fagetaten anbefaler derfor at byggegrensen i sørlig del av planområdet justeres slik at den i større grad kommer innenfor grensene for byggeområde i gjeldene kommuneplan. Fagetaten foreslår at byggegrensen går 15 meter fra eiendomsgrensen i sør og parallelt med denne. Gjeldene forslag til bygningsvolumet krever betydelig terrenginngrep. Forslagsstiller har i sine snitt vist terrenginngrep i byggets fulle høyde i bakkant av bygget (vedlegg F). Terrengskjæringen synes å være spesielt stor i sør hvor byggeformålet strekker seg opp mot kote + 107, fagetaten anbefaler at byggegrensen justeres for å kunne ivareta eksisterende grønnstruktur og landskap mot eksisterende bebyggelse. Rasfare Det er gjennomført en rasfarevurdering av grunnforhold innenfor planområdet av geolog Sweco/ Opticonsult (vedlegg H). Vurderingen antyder en skredfare i henhold til plan og bygningsloven. Det er foreslått tre alternative metoder for skredsikring, uten vurdering av hvilken av disse løsningene som eventuelt er den mest hensiktsmessige. Forslagne er 1. jord- /steinvoll i overkant av bebyggelsen, 2. Fanggjerde i overkant av bebyggelsene. 3. Lokal 3
sikring i bergskrenter. I rekkefølgebestemmelsene er det tatt inn tillegg med hensyn til utarbeiding og gjennomføring av nødvendig sikringsplan før en igangsettingstillatelse blir utstedt. Universell tilgjengelighet: Fagetaten anbefaler at bestemmelsene om universell tilgjengelighet suppleres med krav om at minimum 30 % av boenhetene skal utformes etter prinsippene om universell utforming, dette er iht. kommuneplanen. Forslagsstiller har i bestemmelsene satt krav om at 5 % av parkeringsplassene skal utformes for funksjonshemmede. Fagetaten anbefaler at bestemmelsene justeres til 10 % av parkeringsplassene skal utformes for funksjonshemmede. Byrådet slutter seg i hovedsak til hovedformålet (bolig) og det planfaglige grepet i planforslaget. Byrådet støtter fagetatens vurdering at bygningsstrukturen og bygningsvolumet illustrert i arkitektkonkurransen gir en bedre terrengtilpasning, og mer småhuspreg enn det som er vist i siste utkast av planforslaget(se skisse i fagnotat side 6). Byrådet vurderer derfor at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende jf. drøftingstema: - Redusere utnyttelsesgrad fra 150 % BRA til 100 % BRA. - Justere byggegrense til 15m fra eiendomsgrense i sør - Redusere maksimalt antall boenheter fra 60 til 45. - Det er lagt inn tilføyelse til bestemmelsene rekkefølge gjeldene rassikring 1.2, under 1.2.1: foretak med geologisk /geoteknisk kompetanse må utarbeide sikringsplan før det gis igangsettingstillatelse til arbeider på planområdet. Før det gis igangsettingstillatelse til de øvrige byggearbeidene skal beskrevne sikkerhetstiltak være ferdig gjennomført og kontrollert av foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse. Dokumentasjon for gjennomført kontroll skal forelegges kommunen. - Legge til rette for en bossugløsning med utgangspunkt i at planarbeid i senterområder og større utbyggingsprosjekter skal det redegjøres for mulighet for tilrettelegging for bossug jf. forslag om tilleggsbestemmelse 2.1.6 - Redegjørelse for tiltakets energibruk jf. forslag om tilleggsbestemmelse 1.7 - Ved igangsettingstillatelse skal forslagsstiller redegjøre for håndtering av overskuddsmasser, dokumentere hvilke lovlig deponi som skal benyttes og dokumentere nødvendige trafikksikkerhetstiltak som skal gjennomføres i tilknytning til transport av overskuddsmasser fra planområdet. Byrådets begrunnelse for at tomteutnyttelsen bør senkes og byggegrensen justeres: - Sikre grøntdrag og buffersone mellom eksisterende bebyggelse og ny bebyggelse. - Begrense belastningen på smal adkomstvei. - Sikre terrengtilpasning og redusere behov for utsprenging - Gi bedre vilkår for bevaring av gamle steinmurer og kulturlandskap. - Tilpassning til eksisterende strøkskarakter. - Planområdet har ikke en beliggenhet i forhold til kollektivknutepunkt som tilsier høy utnyttelse. - Dempe massiv og dominerende virkning i forhold til landskapsformen i bakkant og eksisterende bebyggelse. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer og tillegg, slik disse fremgår av innstillingen. 4
Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plandelen) (LOV 2008-06-27-71), 3-3, 2 ledd, 2.setning ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12, 1.ledd. Komité for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 vedtas følgende: 1. Fana, gnr. 43, bnr. 80 m.fl., Liabotn, reguleringsplan. PlanID 483.01.00, vist på plankart sist datert 21.02.2011 med følgende endringer og tillegg: a) Byggegrensen justeres til 15 meter fra eiendomsgrensen i sør og parallelt med denne. b) Det settes kun en byggegrense som også omfatter tiltak under bakkenivå. c) Omriss av planlagt bebyggelse utelates. d) Byggehøyder endres til: 50 % av BYA høyde mellom kote 101 og kote 104, 50 % av BYA høyde mellom kote 107 og kote 110. 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser revidert 25.01.2011 med følgende endringer og tillegg: a) I felles bestemmelser under punkt 1.2 Rekkefølge, 1.2.1 skal det tilføyes: skal foretak med geologisk /geoteknisk kompetanse må utarbeide sikringsplan før det gis igangsettingstillatelse til arbeider på planområdet. Før det gis igangsettingstillatelse til de øvrige byggearbeidene skal beskrevne sikkerhetstiltak være ferdig gjennomført og kontrollert av foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse. Dokumentasjon for gjennomført kontroll skal forelegges kommunen. b) Felles bestemmelser tilføyes med 1.7 Energibruk. Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibruk. Det skal legges vekt på enøkbaserte energitiltak. Vannbåren varme og bruk av fornybare energikilder skal vurderes for all type bebyggelse. c) 1.3 suppleres med nytt underpunkt: 1.3.4. Plan for håndtering av overskuddsmasser. Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det redegjøres for håndtering av overskuddsmasser. Det skal søkes å bruke overskuddsmassene som ressurs med minst mulig klimautslipp fra transport av massene. Forslagsstiller skal dokumentere hvilke lovlig deponi som skal benyttes og dokumentere nødvendige trafikksikkerhetstiltak som skal gjennomføres i tilknytning til transport av overskuddsmasser fra planområdet. d) 2.1.1 endres i sin helhet til: Innenfor område B1 kan det føres opp blokkbebyggelse med inntil 45 boenheter. Bebyggelsen skal være terrassert, det tillates terrengskjæring i bakkant av bebyggelse med maksimal høyde 10 meter. Tillatt tomteutnyttelse % BRA = 100 % inkludert areal helt og delvis under terreng. Byggehøyden skal være differensiert mellom kote 101 og 110. 50 % av bebygd areal, unntatt U-etasje, skal ha byggehøyde mellom kote 101 og kote 104 og inntil 50 % av bebygd areal, unntatt U-etasje, skal ha byggehøyde mellom kote 107 og kote 110. Maksimal byggehøyde for parkeringsparkeringskjeller er 91,5. e) 2.1.2 som omhandler garasjeanlegg og byggegrense for dette strykes. f) 2.1 suppleres med et nytt punkt: Boenhetene skal ha variert størrelse, ingen boenheter skal være mindre enn 35 m². Minimum 30 % av boenhetene skal utformes etter prinsippene om universell utforming. 5
g) 2.1.6 endres i sin helhet til: Tilrettelegging for bossug. Bossug skal benyttes som avfallshåndtering. h) 2.2.1 endres i sin helhet til: Innenfor B1 skal det anlegges parkeringsanlegg under terreng. Det skal opparbeides 1,2 parkeringsplasser pr 100m²BRA av boligmassen. Av disse kan det opparbeides inntil 3 parkeringsplasser på terreng som vist i illustrasjonsplan, de resterende plassene skal være i parkeringsanlegg. 20 % av parkeringsplassene skal være besøksparkering. Minimum 10 % av parkeringsplassene skal utformes for bevegelseshemmede. Monica Mæland Byrådsleder Lisbeth Iversen byråd for byutvikling, klima og miljø Fagnotat med tilhørende vedlegg: A. Plankart datert 21.02.2011, dok. 63, fil 2. B. Reguleringsbestemmelser, datert 25.01.2011 dok. 62, fil 3. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 25.01.2011 dok. 62, fil 2. D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 29.11.2010 dok. 59, fil 7. E. Illustrasjonsplan datert 29.11.2010 dok. 59, fil 9. F. Snitt datert 26.08.10, dok. 59, fil 13, 14, 15, 16 og 17. G. Massebalanserapport datert 08.09.10, dok. 59, fil 11. H. Vurdering av skredfare/ sikringstiltak 06.02.06. Dok 13, fil 6. 6