OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA ÅRSRAPPORT 2002 ERVERVE UTVIKLE EIE

OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA ÅRSRAPPORT 2002 ERVERVE UTVIKLE EIE

OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA Olav Thon Eiendomsselskap ASA 2 Historikk Forretningsmessig mål Hovedstrategi Styre og administrasjon Stil, stilbrudd, mangfold og mennenesker bymiljø 3 2001 i korte trekk 4 Hovedtall 5 Historismen 6 Styrets beretning 8 Resultatutvikling Om regnskapet / disponering av årsresultatet Investeringer og prosjekter Eiendomsporteføljen Eiendomsmarkedet Finansiering og likviditet Miljø/organisasjon Aksjonærforhold Fremtidsutsikter Resultatregnskap 14 Balanse 15 Kontantstrømanalyse 16 Noter 17 Revisjonsberetning 25 Jugend / Art Noveau 26 Aksjonærforhold 28 Aksjonærpolitikk Aksjekapital Utbytte Aksjekursutvikling og likviditet Antall aksjonærer / utenlandshandel RISK-regulering Finansiell posisjon 30 Finansiell strategi Finansieringskilder Renterisiko Likviditet Soliditet Funksjonalismen 32 Utleievirksomhet 34 Strategi Eiendomsportefølje Kapasitetsutnyttelse Segmentfordeling Forfallsstruktur Omsetningsbaserte kontrakter Kjøpesentereiendom Butikk- / restaurantlokaler Kontorlokaler Viktige eiendommer 36 Eiendomsoversikt 40 Prosjekter 41 Postmodernismen 42 English presentation of the company 44 Key figures 45 Report of the Board of Directors 46 Financial information 50 I NNHOLDSFORTEGNELSE Historikk Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble etablert i 1982, da en betydelig del av Olav Thon Gruppens eiendommer ble overført til selskapet. Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble notert på Oslo Børs i 1983, og har siden børsnoteringen gjennomgått en betydelig vekst. Årlig leieinntektsnivå for selskapets eiendommer har øket fra kr 27 mill pr. 01.01.83 til kr 674 mill pr. 01.01.03. Selskapet inngår i Olav Thon Gruppen, som omfatter virksomheter og selskaper direkte eller indirekte eiet av Olav Thon. Forretningsmessige mål Selskapets forretningsmessige mål er å oppnå maksimal stigning i aksjonærenes verdijusterte egenkapital. Hovedstrategi Selskapets strategi er å investere i sentralt beliggende næringseiendommer, med hovedvekt på Oslo-området. Selskapet skal oppnå høyest mulig verdiskapning på lang sikt gjennom fokusering både på effektiv drift av eiendommene, og innovativ videreutvikling av eiendomsporteføljen. Kombinasjonen av løpende høy driftsavkastning på eiendomsporteføljen og langsiktig verdiøkning på eiendommene som følge av videreutvikling, antas å bidra til maksimal verdistigning både i et kortere og lengre perspektiv. Selskapet vil opprettholde sin sterke finansielle stilling med god likviditet og høy egenkapitalandel. Styre og administrasjon Olav Thon, styrets leder Øystein Trøseid, styremedlem Dag Tangevald-Jensen, styremedlem Administrerende direktør er Dag Tangevald-Jensen. Selskapet har ikke egen administrasjon, men har en driftsavtale med Olav Thon Gruppen som sikrer at selskapet til enhver tid trekker på de samlede ressurser i denne organisasjonen.

BYMILJØ - STIL, STILBRUDD, MANGFOLD & MENNESKER 2 3 Enhver tid og epoke har sin stil som preges av menneskers drømmer og idéer og som samtidig er påvirket av tidens strømninger. Byggekunsten setter sterkt preg på en epokes stilmessige uttrykk med arkitekter og formgivere som viktige bidragsytere. Dette ser vi eksempler på over hele verden, hvor vi også erfarer at enkelte stilarter og epoker setter sterkere spor etter seg enn andre. Bylandskapet spiller en viktig rolle i utviklingen av byggekunsten fordi det ofte setter rammer og begrensinger, samtidig som det skaper ønsker og behov for identifikasjon. Utbyggerne stilles også overfor utfordringer som kan bidra til utvikling av utradisjonelle løsninger. Om arkitekturen er avgjørende når det gjelder å stilsette bymiljøer, er den dessverre også kjent for sine mange katastrofer. Når industri- eller klesdesign mislykkes, glemmes det ganske raskt. Bygninger blir derimot stående lenge. Vellykkete representanter for en stilart kan med pietetsfull forvaltning bli stående i hundrevis av år, mens bymiljøene må leve med de mindre vellykkete tilfellene i flere generasjoner. Synet på hva som er vellykket arkitektur kan imidlertid endres gjennom årenes løp. Det finnes mange eksempler på at bygg som i sin tid vakte forargelse, i dag er høyt verdsatt fordi de glir inn som en viktig del av vår tids historiske bymiljø. En skal ikke se bort fra at vår tids moderne bygningsmasse, som vi i dag ser på som stilmessig litt flate eksempler, en gang i fremtiden vil bli sett på som viktige bevaringsverdige perler fra nettopp den tiden vi er en del av i dag. Byggherrer og eiendomsbesittere er ansvarlig for å videreføre stilarven som eiendommer representerer, og samtidig sørge for en utvikling som gjør det mulig å tilpasse ny og tidsmessig stil til den gamle stilarven. På samme tid må eiendomsbesitterne sørge for en forretningsmessig drift av eiendommene som bidrar til ny utvikling og vekst. Olav Thon Eiendomsselskap eier og forvalter store eiendommer i sentrale bymiljøer. Mange av disse eiendommene representerer viktige, tidstypiske stilarter som det er viktig å bevare for ettertiden. Noen av dem vil bli presentert her.

2002 EIENDOMMER Selskapet eier 56 sentralt beliggende eiendommer Ca 83% av leieinntektene kommer fra eiendommer i Oslo-området Eiendomsmassen er på ca 513.000 m 2 utleibare arealer Målt etter leienivå fordeles eiendomsmassen på følgende segment: Butikk- og restaurantlokaler 55% Kontor- og undervisningslokaler 32% Hotell 6% Diverse 7% ERVERVELSER Økt eierandel fra 25,3% til 30,2% i kjøpesenterselskapet Amfi Eiendom ASA Storgata 16, Jessheim 44% av aksjene i eiendomsselskapet Angvik Eiendom AS PROSJEKTER Ferdigstilte: Lagunen Storsenter, Bergen Info-Rama eiendommen, Sandvika Oasen Storsenter, Karmøy (utvidelse) (ombygging) (ombygging) AKSJONÆRER Pr 31.12.02 hadde selskapet 1.527 aksjonærer. Olav Thon 70,8% Folketrygdfondet 9,1% Landgangen AS 2,3% Igangsatte: Jessheim Storsenter (utvidelse) Aksjekurs 31.12.02 kr 210 Gjennom året Oslo Børs - 31,4% Olav Thon Eiendomsselskap 24,6% Info-Rama eiendommen, Sandvika Foto: Svein Erik Tøraasen EIENDOMSMARKEDET Den positive omsetningsutviklingen for kjøpesentrene fortsatte i 2002 og har bidratt til leievekst i kjøpesentrene For godt beliggende butikk- og restaurantlokaler har det også vært et godt utleiemarked For kontorlokaler har det vært økende arealledighet og fallende leiepriser i Oslo I investormarkedet var det fortsatt høy etterspørsel etter eiendommer med sikker kontantstrøm Oasen Storsenter, Karmøy Foto: Svein Erik Tøraasen Leieinntektsnivå kr 674 mill Ledighetsrate 2,4 % Lagunen Storsenter, Bergen Foto: Svein Erik Tøraasen

HOVEDTALL 1 Millioner kroner 2002 2001 2000 1999 1998 Drift Leieinntekter 649 588 540 479 438 Andre driftsinntekter 107 80 71 3 (2) 19 (2) Realisasjonsgevinst anleggsmidler 1 3 0 1 4 Driftsresultat 436 434 417 306 296 Resultat før skatt 228 252 259 163 175 Årsresultat 168 185 190 122 130 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 149 169 255 217 227 4 5 Eiendommer Leieinntektsnivå 674 617 570 505 458 Butikk / restaurantlokaler 55 % 52 % 54 % 55 % 53 % Kontor / undervisningslokaler 32 % 35 % 32 % 31 % 33 % Øvrige typer lokaler 13 % 13 % 14 % 14 % 14 % Utleiegrad 97,6 % 98,3 % 97,5 % 97,1 % 98,7 % Vektet gjennomsnittlig restløpetid leiekontrakter, år 4,0 4,0 4,5 4,5 3,8 Aksjekursavledet markedsverdi (3) 5 656 5 409 4 771 4 823 4 809 Investeringer / salg Investeringer i anleggsmidler 259 852 393 237 871 Salg av anleggsmidler 5 13 0 7 10 Soliditet Bokført egenkapital 1 245 1 119 1 076 1 009 929 Bokført egenkapitalandel 24 % 23 % 26 % 26 % 24 % Verdijustert egenkapital basert på børskurs 2 249 2 005 2 058 2 237 2 284 Verdijustert egenkapitalandel basert på børskurs 36 % 35 % 40 % 43 % 44 % Likviditet Likviditetsreserve 491 499 395 573 652 Rentedekningsgrad (3) 2,3 2,5 2,7 2,6 2,9 Låneportefølje Langsiktig rentebærende gjeld 3 612 3 448 2 810 2 683 2 672 Vektet gjennomsnittlig restløpetid, år 6,6 8,6 6,1 7,3 8,5 Hovedtall per aksje (kroner) Børskurs høy 228,00 180,00 190,00 240,00 260,00 Børskurs lav 167,50 153,00 162,00 185,00 170,00 Børskurs årsslutt 210,00 168,50 173,00 188,00 192,00 Avsatt utbytte 4,50 6,00 0,00 2,60 2,40 Resultat pr aksje 15,67 17,00 16,65 10,24 10,93 Underliggende kontantstrøm (5) 25,36 26,55 25,95 19,41 19,58 Børskurs årsslutt : underliggende kontantstrøm (3,5) 8,28 6,35 6,67 9,69 9,81 1: Endrede regnskapsprinsipper m.m. gjør at enkelte størrelser avviker fra det som er oppgitt i tidligere årsrapporter. Blant annet er regnskapsstørrelsene for 1998 omarbeidet i henhold til reglene i ny regnskapslov. 2: Fra og med regnskapsåret 2002 er det foretatt endring av regnskapsprinsipp vedrørende føring av felleskostnader for leietakerne. Sammenligningstall er ikke endret for regnskapsåret 1999 og 1998. 3: Basert på børskurs pr. 31.12. 4: (Underliggende kontantstrøm (4) + netto finanskostnader) / (netto finanskostnader) 5: Resultat før skatt -/+ realisasjonsgevinst/tap anleggsmidler + avskrivninger

Historismen: ca 1800-1900 Historismen I arkitekturhistorien betegner historismen en periode som ikke var karakterisert av en ensartet stil, men av et mangfold av stiler som inneholdt trekk fra både klassisk og middelaldersk stiltradisjon. Perioden var preget av romantikk og klassiske idealer, og i sin søken etter nyskapning påvirket dette også arkitektene. Datidens arkitekter i Norge, var ofte danske og tyske som hentet sin inspirasjon fra idealene i den kontinentale byggekunst. De norske arkitektene ble også utdannet på kontinentet, og årsaken til at historismen er så godt bevart i norske bymiljøer, skyldes at den kom samtidig med byggeboomen mot slutten av attenhundretallet. Foto: Statsbygg/Multiconsult Oscarshall slott Oscarshall lystslott på Bygdøy ble bygget for kong Oscar I og regnes som et av de viktigste eksemplene på romantikken i Norge. Slottet ble tegnet i engelskinspirert, nygotisk stil av danske Johan Henrik Nebelong og ferdigstilt i 1852. Bygningen er rikt dekorert innvendig av bl.a. Tidemand, Gude og Frich med motiver fra norsk natur og bondeliv. Den vakre eiendommen ble ikke mye brukt, og huset visstnok aldri overnattingsgjester. Allerede i 1863 ble den solgt til den norske stat. Mangfold av stilarter Det ble mer vanlig å knytte stilarten til formål og funksjon, og bygningenes stil i denne perioden var ofte knyttet sammen med hva eierne ønsket å signalisere til omverdenen. Til tross for at historismen viser sine stilforbilder ganske tydelig, har perioden blitt beskyldt for å være stilforvirringen selv. Vi finner flere eksempler på stilretningene i Homansbyen i Oslo. Nyromansk stil, kjennetegnet ved sine runde buer, ble ofte benyttet i offentlige bruksbygg som jernbanestasjoner, brannstasjoner o.l. Nygotikken med sine spisse buer har sine forbilder i senmiddelalderens gotikk. Stilen ble særlig benyttet i kirker, offentlige bygninger og villaer for overklassen. Nyrenessansen tar utgangspunkt i antikkens arkitekturformer slik den ble formidlet gjennom den italienske renessansen. Karakteristisk er variert materialbruk, relieffer med rike lys- og skyggevirkninger og kraftfulle dekordetaljer. Nybarokk var en videreføring av nyrenessansen og har sine forbilder i den kontinentale barokken på 1700-tallet. Stilen kjennetegnes av former med svungne linjer og kraftfulle relieffer, og ble i stor utstrekning benyttet i monumentale byggverk med tunge, massive bygningskropper. Nasjonalromantikken Dyrkingen av de klassiske idealene var den samme over hele Europa, men gitt lokale særpreg. I Europa inneholdt perioden nasjonalromantiske strømninger, og også i Norge opplevde vi en sterk søken etter vår nasjonale identitet. Dette ga seg utslag både innen musikk, diktning og malerkunst, og i denne perioden dyrket Norge frem noen av sine mest markante kunstner-personligheter. Eksempel på snekkerarbeid i sveitserstil Arkitektene søkte også inspirasjon fra nasjonens gamle storhetstid, og slik ble sveitserstilen og noe senere drakestilen, utviklet. Stilartene fikk en rask utbredelse fordi de var så godt egnet for det byggematerialet som var så typisk norsk; nemlig tre. Foto: Drange & Aanensen Arkitektkontor A/S Med sine livlige konstruksjoner og dekorative elementer, ble sveitserstilen raskt populær. Fordi mange bygningselementer lot seg prefabrikkere, ble byggestilen ofte brukt ved ombygging og til nye hus for vanlige mennesker som ønsket en personlig stil til en fornuftig pris. Sveitserstilen holdt seg levende langt inn i det 19. århundre og preger fortsatt mange villamiljøer. Eksempel på dragestilornamentikk på bygninger Drakestilen som hadde en langt kortere blomstringstid, vokste frem under den sterke frihetsfølelsen i landet før unionsoppløsningen. Inspirert fra norsk oldtid og middelalder ble den oftest brukt i større trevillaer, hoteller og rekreasjonssteder. Fordi stilen overlappet den tidlige jugendstilen, bærer flere av bygninger detaljer som er inspirert av denne, sammen med de velkjente drakehodene og elementer fra stavkirkene. Foto: Drange & Aanensen Arkitektkontor A/S

6 7 Stortorget 2 - Koppgården I siste halvdel av 1800 tallet, hvor Stortorget var en av Christianias mest sentrale beliggenheter, ervervet kjøpmannen Hermann Kopp eiendommen Stortorget 2. Han rev den gamle bygningen og lot datidens kjente tyske arkitekt Wilhelm von Hanno i 1879/80 oppføre et nytt praktbygg i tyskinspirert nyrenessanse. Von Hannos arbeider er oftest preget av middelalderske stilforbilder, noe som man ser i flere av hans kirkebygg, men han benyttet også former fra klassisismen og renessansen. Bygningen, som i dag utelukkende er en forretningsgård, inneholdt opprinnelig bodega og vinhandel, kontorer og herskapsleiligheter. Olav Thon Eiendomsselskap overtok eiendommen i 1987. Foto: Svein Erik Tøraasen

STYRETS BERETNING Resultatutvikling Olav Thon Eiendomsselskap har hatt høy kapasitetsutnyttelse i eiendomsporteføljen og oppnådde et godt resultat for 2002, til tross for negativ utvikling i norsk økonomi. I løpet av året er tre større eiendomsprosjekter ferdigstilt, og disse har bidratt til vekst i leieinntektene. Konsernets eiendomsportefølje består gjennomgående av sentrale, høykvalitets-eiendommer, med hovedvekt på butikklokaler i noen av landets ledende kjøpesentre. Selv om det i de nærmeste årene må påregnes lavere kapasitetsutnyttelse og redusert leienivå for kontoreiendommer, innebærer fremtidsutsiktene for butikklokaler at Olav Thon Eiendomsselskap, totalt sett, har et godt grunnlag for fortsatt positiv utvikling. Konsernets leieinntekter utgjorde i 2002 kr 649,1 mill, sammenlignet med kr 588,5 mill i 2001. I tillegg til nyervervede eiendommer og ferdigstilte prosjekter, forklares økningen i leieinntektene med en generell positiv leieinntektsøkning for konsernets eiendomsportefølje. I tråd med konsernets generelle strategi om langsiktig eierskap, har det ikke vært avhendet driftsmidler av betydning i perioden. Gevinst ved salg av anleggsmidler utgjorde kr 0,8 mill (kr 3 mill). Andre driftsinntekter utgjorde kr 106,8 mill (kr 79,5 mill), og gjelder i all hovedsak den del av eiendommenes driftskostnader som er viderebelastet leietakerene (felleskostnader). Veksten har sin årsak i økt eiendomsmasse og generelt økt kostnadsnivå. Driftsresultatet beløp seg til kr 436,3 mill (kr 434,2 mill) etter belastning av ordinære avskrivninger med kr 44,4 mill (kr 39,8 mill) og andre driftskostnader med kr 276,1 mill (kr 196,9 mill). Utover økt eiendomsmasse er driftskostnadene i betydelig grad påvirket av at det i 2002 er valgt gjennomført flere større rehabiliterings- og vedlikeholdsprosjekter. Totalt utgjorde vedlikeholdskostnader kr 88,8 mill (kr 41,2 mill). Netto finansposter utgjorde kr 208,3 mill (kr 181,9 mill). Vekst i finanskostnadene skyldes økt rentebærende gjeld. I netto finansposter inngår netto positiv resultatandel fra tilknyttede selskaper på kr 14,1 mill (kr 10,2 mill). Konsernets resultat før skattekostnader utgjorde kr 228,0 mill (kr 252,3 mill), og etter avsetning til skatter fremkom et overskudd på kr 167,8 mill (kr 185,2 mill). Resultat pr aksje (utvannet/ikke utvannet) utgjorde kr 15,67 (kr 17,00). Om regnskapet / disponering av årsresultat Olav Thon Eiendomsselskaps virksomhet er kjøp, utvikling og drift av fast eiendom, samt deltakelse i andre selskaper med tilsvarende virksomhet. Virksomheten er rettet mot det norske marked. Konsernet har en eiendomsportefølje av generell høy kvalitet og en sterk finansiell stilling. Årsregnskapet for 2002 er følgelig avlagt under forutsetningen om fortsatt drift. Etter styrets vurdering er det ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets utgang som er av betydning for bedømmelsen av konsernets stilling og resultat. Den fullstendige disponering av årsresultatet i morselskapet, Olav Thon Eiendomsselskap ASA, foreslår styret blir som følger:

Utbytte, kr 4,50 pr aksje kr 48 186 783 Overført fond for vurderingsforskjeller kr 88 662 440 Overført til annen egenkapital kr 30 959 880 Disponert overskudd kr 167 809 103 Videre er det avgitt konsernbidrag fra morselskapet på kr 24,7 mill som inngår som egenkapitaltransaksjon uten resultateffekt. Konsernet har flere prosjekter under bearbeidelse, og fokus er særlig rettet mot prosjekter innen kjøpesentersegmentet. Under gjennomføring er utvidelse av Jessheim Storsenter med ca. 8.000 kvm forretningsareal. Prosjektet ble igangsatt våren 2002, og det planlegges ferdigstilt i august 2003. 8 9 Fri egenkapital i Olav Thon Eiendomsselskap ASA utgjorde pr 31.12.02 kr 580,4 mill. Investeringer og prosjekter Konsernet har i 2002 gjennomført investeringer for kr 267,0 mill (kr 762,6 mill). Ervervelser i 2002 omfatter: Storgata 16, Ullensaker Eiendommen ligger i tilknytning til Jessheim Storsenter, og inngår i den pågående utvidelsen av senteret. Amfi Eiendom ASA Gjennom aksjekjøp har konsernet økt sitt engasjement i selskapet, og er nå selskapets største aksjonær med en eierandel på 30%. Amfi Eiendom eier 23 kjøpesentre (hvorav 4 er deleid) med leienivå på ca kr 260 mill. I tillegg forvalter selskapet 4 kjøpesentre for andre eiere. Angvik Eiendom AS Konsernet har ervervet 44% av aksjene i Angvik Eiendom AS, et nyetablert eiendomsselskap som skal konsentrere sin virksomhet om kjøpesentre og større handelseiendommer i Møre og Romsdal. Selskapets viktigste eiendeler er kjøpesentrene Roseby i Molde, Futura og Nordmøresenteret i Kristiansund, samt del av Stormoa i Ålesund. Med bakgrunn i konsernets strategi om langsiktig eierskap, har det kun i ubetydelig grad vært avhendet eiendom i år 2002. Konsernet ferdigstilte følgende eiendomsprosjekter i 2002: Lagunen Storsenter, Bergen Ombygging og utvidelse av Lagunen Storsenter med 9.000 kvm startet i januar 2001. Prosjektet tilførte senteret 45 nye butikker og nytt parkeringshus med plass til 450 biler ved ferdigstillelsen i mars 2002. Totalt har Lagunen Storsenter etter utbyggingen 113 butikker og serveringslokaler fordelt på 38.000 kvm handleareal, samt 1.000 kvm kontorer. Ved ombyggingen er det lagt stor vekt på det estetiske aspektet, så vel innvendig som utvendig. Senteret har fått store, åpne fellesarealer og det er tatt særlig hensyn til belysningen. Konsernets eierandel i Lagunen Storsenter med tilliggende eiendommer, Laguneparken, utgjør 42%. Eiendomsporteføljen Med bakgrunn i en strategi om å erverve eiendommer med sentral beliggenhet, har konsernet bygget opp en differensiert eiendomsportefølje. Fokus på sentral lokalisering og spredning på flere brukssegmenter vurderes å begrense risikoen for vesentlig ledighet i eiendomsporteføljen. Ledighetsrisiko er videre søkt begrenset gjennom spredning av leiekontraktenes forfallstidspunkt. Leieinntektsnivå for konsernets eiendommer utgjorde pr 01.01.03 kr 674 mill, mot kr 617 mill pr 01.01.02. Ombygging og utvidelse av Lagunen Storsenter i Bergen med totalt 9.000 kvm ble ferdigstilt i mars. Målt etter leienivå fordeles eiendomsmassen på følgende segment: Oasen Storsenter, Karmøy har gjennom 2002 vært ombygget og modernisert, og 15 nye butikker åpnet i september. Ombyggingen av Info-Rama eiendommen i Sandvika til et bransjesenter med ca 9.000 kvm forretningsareal ble ferdigstilt i november. Butikk- og serveringslokaler 55% Kontor- og undervisning 32% Hotell 6% Øvrig eiendom 7%

STYRETS BERETNING 83% av konsernets leieinntekter kommer fra eiendommer i Osloog Østlandsområdet. Vektet gjennomsnittlig restløpetid for konsernets leiekontrakter er ca 4 år. Kapasitetsutnyttelsen i konsernets eiendommer er fortsatt meget tilfredsstillende med en ledighetsrate for utleibare arealer på 2,4% (01.01.02: 1,7%). økende ledighet og fallende leiepriser. Det er imidlertid betydelige forskjeller mellom de ulike geografiske segmentene. Et sunnhetstegn i markedet er at flere planlagte nye eiendomsprosjekter er utsatt i påvente av bedrede markedsforhold. Fortsatt nedgang i aksjemarkedene synes å ha medført økt fokus på næringseiendom som investeringsobjekt, og da spesielt eiendom med lange og sikre leiekontrakter. Et voksende marked for aktører som formidler eiendommer i form av andeler i selskap opprettet for å eie enkelteiendommer har særlig bidratt til å opprettholde god aktivitet i investormarkedet for fast eiendom. Finansiering og likviditet Sandviksveien 184, Bærum Ombyggingen av det tidligere messe/utstillingssenteret Info-Rama i Sandviksveien 184, Sandvika til et bransjesenter ble ferdigstilt i november 2002. Bygget, som opprinnelig var en radiofabrikk, har fått ny fasade, nytt tak og nytt interiør. Senteret, som består av ca 9.000 kvm forretningsareal, er utleid til XXL Sport og Villmark, Lefdal Elektromarked, Plantasjen og Oslo VVS-forretning, og har godt med parkeringsplasser. I tillegg til bransjesenteret omfatter eiendommen hotell med tilknyttet kurs- og konferansesenter og en ubebygd tomt på ca 5 mål. På sikt vurderes det å oppføre et nybygg på tomten. Eiendomsmarkedet For kjøpesentereiendom var 2002 et godt år med generell høy omsetningsvekst i sentrene. Utviklingen har bidratt til leievekst for kjøpesentre, blant annet fordi leiene normalt er knyttet til leietakernes omsetning. For godt beliggende butikk- og restaurantlokaler utenfor kjøpesentere, har det også vært et godt utleiemarked i 2002. Leiemarkedet for kontorlokaler er i betydelig større grad enn markedet for butikk- og restaurantlokaler påvirket av den makroøkonomiske utvikling. Gjennom 2002 var markedet for kontoreiendommer preget av Olav Thon Eiendomsselskap har som mål å opprettholde en sterk finansiell stilling, kjennetegnet ved høy verdijustert egenkapitalandel og høy likviditetsreserve. Konsernets finansielle risiki knyttes i hovedsak til endringer i egenkapitalen forårsaket av verdiendringer i eiendomsporteføljen, resultateffekt av renteendringer, samt likviditetsrisiko som primært er knyttet til refinansiering av gjeld. Pr 31.12.02 utgjorde bokført egenkapital kr 1.245 mill. Konsernets verdijusterte egenkapital vurderes å være betydelig høyere enn bokført egenkapital, da markedsverdien av konsernets eiendommer i stor grad overstiger eiendommenes bokførte verdi. Markedsverdien antas også å i stor grad overstige den børskursavledede verdien på eiendomsporteføljen. Basert på børskurs pr 31.12.02 utgjør konsernets verdijusterte egenkapital kr 2.249 mill. Konsernets innlån består primært av langsiktige lån opptatt i norske og utenlandske finansinstitusjoner, samt lån opptatt direkte i kapitalmarkedet. Risikoen knyttet til refinansiering av løpende låneforfall, reduseres ved å opprettholde en balansert forfallsstruktur i låneporteføljen. I tillegg vurderes konsernets betydelige likviditetsreserve å redusere finansieringsrisikoen vesentlig. Av konsernets langsiktige rentebærende gjeld på kr 3.612 mill, forfaller 9% i løpet av ett år, mens 46% forfaller om fem år eller senere. Vektet gjennomsnittlig restløpetid for låneporteføljen er 6,6 år. Resultateffekten av endringer i rentenivået er redusert ved å ha en betydelig andel langsiktig rentebinding i låneporteføljen. For den delen av porteføljen med kortsiktig rentebinding reduseres renterisikoen ved at tidspunktene for renteregulering balanseres. Ved anvendelse av rentederivater gjøres dessuten ytterligere tilpasninger i relasjon til definerte målsetninger for renterisiko. Pr 01.01.03 var konsernet posisjonert slik at ca 46% av

innlånsporteføljen skal rentereguleres innen 12 måneder, ca 33% reguleres i årene 2004-2007, mens ca 21% skal rentereguleres i år 2008 eller senere. Renteopsjonsavtale sikrer videre at ca 8% av gjelden har et tak for basisrenten på 6,5% til og med år 2004. Gjennomsnittsrenten for konsernets låneportefølje var ved årsskiftet 6,7%, hvilket er uendret fra forrige årsskifte. En betydelig andel av konsernets innlån foretas direkte i kapitalmarkedet ved utstedelse av gjeldspapirer i eget navn. Pr 31.12.02 var ca 25 % av konsernets rentebærende gjeld finansiert slik. Konsernets primære virksomhet, som er å eie næringseiendom for utleie, forurenser i beskjeden grad det ytre miljø. Konsernets miljøpolicy tilsier imidlertid at miljøarbeidet skal være en naturlig og integrert del av virksomheten. Det fokuseres følgelig på miljøvennlige tiltak, både i forbindelse med egen virksomhet og leietakernes bruk av eiendommen. Eksempler på miljøtiltak er programmer for lavere energiforbruk i eksisterende eiendomsportefølje, bruk av miljøvennlige materialer i konsernets nybygg samt miljøvennlig avfallshåndtering ved konsernets kjøpesentre. Olav Thon Eiendomsselskap forvalter en betydelig eiendomsmasse og er derved med på å prege lokalmiljøet der eiendommene er beliggende, og viktige bidrag i utviklingen av det ytre rom gjennomføres både gjennom rehabilitering, vedlikehold og nybygging. 10 11 Forholdet mellom konsernets operasjonelle kontantstrøm (kontantstrøm før salgsgevinster og finanskostnader) og netto finanskostnader utgjør 1,6 - hvilket indikerer en meget god evne til å betjene økte finanskostnader over den ordinære drift. Konsernet legger vekt på å opprettholde en sterk likviditetsreserve gjennom likvide plasseringer og ubenyttede lånetilsagn. Ved årsskiftet utgjorde konsernets tilgjengelige likviditet kr 491 mill, bestående av kortsiktige plasseringer på kr 236 mill og ubenyttede kredittrammer på kr 255 mill. I tillegg antas det at betydelig likviditet kan fremskaffes gjennom pantsettelse av konsernets mange ikke-pantsatte eiendommer. Miljø / organisasjon I 2002 utgjorde årlig arbeidstid for konsernets ansatte i gjennomsnitt 37 årsverk. Tilsvarende tall for morselskapet var 19 årsverk. Sykefraværet utgjorde 2,1% i 2002. Det har ikke oppstått skader eller ulykker i perioden og det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig. Oasen Storsenter, Karmøy Oasen Storsenter har gjennom 2002 vært gjenstand for en forholdsvis omfattende ombygging og 15 nye butikker åpnet i september. Totalt har senteret nå 72 butikker. Oasen Storsenter ligger sentralt plassert midt i hjertet av Haugalandet i Karmøy kommune, rett ved grensen til Haugesund. Olav Thon Eiendomsselskap kjøpte Oasen i 1998, og senteret har de siste tre årene fått en betydelig ansiktsløfting. Flere store kjeder har kommet til og i 2001 ble senteret et Storsenter. Økt aktivitet og større tilbud har økt omsetningen i senteret. Olav Thon Eiendomsselskap ønsker å videreutvikle Oasen Storsenter som et familievennlig og trivelig senter, med godt tilbud innen faghandel og interiørbutikker. Styret anser at det generelle arbeidsmiljøet er tilfredsstillende. Virksomheten tilstreber bl.a. likestilling mellom kjønnene, slik at kvinner og menn gis like muligheter til arbeid og faglig utvikling. Det er ikke avdekket direkte eller indirekte forskjellsbehandling av kvinner og menn, og styret anser derfor at den faktiske tilstanden på dette området er tilfredsstillende. Det er følgelig ikke iverksatt, eller planlagt iverksatt, spesielle tiltak av betydning i forbindelse med arbeidsmiljøet generelt eller i forbindelse med likestilling mellom kjønnene. Aksjonærforhold Verdens børser var også i 2002 kjennetegnet ved betydelige verdifall. Oslo Børs' hovedindeks falt med 31,4%, etter å ha falt med 14,6% i 2001. Kursen på aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap ASA steg med 24,6%, fra kr 168,50 til kr 210. Høyeste og laveste notering gjennom året var henholdsvis kr 228 og kr 167,50. Totalt ble det over Oslo Børs omsatt 830.900 aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap ASA i 2002. Styret foreslår at det utbetales utbytte for regnskapsåret 2002 med kr 4,50 pr aksje.

STYRETS BERETNING I 2002 ble det utbetalt aksjeutbytte for regnskapsåret 2001 med kr 6,00 pr aksje. Styret presiserte i den forbindelse at utbyttets størrelse måtte sees i lys av at det for regnskapsåret 2000 ikke ble utbetalt utbytte, som følge av den midlertidige utbytteskatten som gjaldt i inntektsåret 2001. På selskapets generalforsamling 27. mai 2002 ble det vedtatt å nedsette aksjekapitalen ved sletting av selskapets beholdning av 1.189.748 egne aksjer. Videre ble det vedtatt å tildele styret ny fullmakt til å erverve inntil 10% av egen aksjekapital. Fullmakten er benyttet ved at det i 2003 er ervervet 145.367 aksjer (1,36% av aksjekapitalen) til kurs kr 190,-. Det var 1.527 aksjonærer i Olav Thon Eiendomsselskap ASA pr 31.12.02. Antall aksjer eid av selskapets hovedaksjonær, Olav Thon (inklusive heleide selskaper), er uforandret siden forrige årsskifte. Olav Thon sin eierandel utgjør 70,8%. Folketrygdfondet var pr 31.12.02. selskapets nest største aksjonær med en eierandel på 9,1%, mens Landgangen AS var selskapets tredje største aksjonærer med eierandel på 2,3%. Fremtidsutsikter I løpet av de seneste månedene er det blitt klart at utviklingen i internasjonal økonomi er svakere enn tidligere antatt, og det er økt usikkerhet knyttet til spørsmålet om når ny vekst i verdensøkonomien kan forventes. For Norges del bidro høy rente, styrking av den norske kronen, og svake internasjonale konjunkturer til en markant økning i arbeidsledigheten og svak økonomisk vekst i 2002. På bakgrunn av svakere økonomiske utsikter også i Norge, har Norges Bank siden desember 2002 kuttet renten med til sammen 1,5% poeng. På bakgrunn av lav økonomisk vekst i Norge og økende arbeidsledighet i Stor-Oslo, er det grunn til å forvente lavere etterspørsel etter kontorlokaler. Sammenholdt med dagens overkapasitet i markedet, gir dette grunn til å forvente høyere ledighet og nedgang i leieprisene for kontoreiendom. 32% av konsernets leieinntekter kommer fra kontoreiendommer. Disse har gjennomgående sentral beliggenhet og er utleid til et stort antall leietakere innenfor ulike bransjer og med spredt forfallstidspunkt på leiekontraktene. Den negative utviklingen i markedet for kontoreiendom, har derfor foreløpig ikke påvirket konsernet vesentlig. De nærmeste årene må det imidlertid påregnes redusert kapasitetsutnyttelse og leienivå for denne delen av konsernets eiendomsportefølje. Det ventes ingen betydelige endringer i investors generelle avkastningskrav ved investering i fast eiendom. Betydelige forskjeller i fremtidsutsiktene for de ulike leiesegmenter vil dog ventelig medføre større grad av differensiering i avkastningskravet mellom de ulike segmenter. Fokuset på eiendommer med sikker kontantstrøm vil ventelig ytterligere intensiveres. Styret ser ikke forhold som på kort sikt vil påvirke konsernets operasjonelle situasjon vesentlig. Konsernet har en solid eiendomsportefølje med meget sentral beliggenhet og spredning på flere utleiesegmenter. Konsernet har størst eksponering mot kjøpesentersegmentet, som styret anser for å ha et godt fremtidspotensiale. Konsernet vurderes dessuten å ha en sterk finansiell stilling med tilstrekkelige finansielle ressurser til å gjennomføre planlagte investeringer. Totalt sett mener styret at konsernet har et godt grunnlag for fortsatt positiv utvikling. For 2003 forventes det en svak vekst i fastlandsøkonomien, men fortsatt relativt høy lønnsvekst forventes å bidra til en realvekst i privatforbruket i Norge. Styret forventer at veksten i det private forbruk i Norge fortsatt vil gi tilfredsstillende rammevilkår for kjøpesentre og sentralt beliggende butikk- og restaurantlokaler. 55% av konsernets leieinntekter kommer fra butikk- og serveringslokaler, i hovedsak beliggende i ledende kjøpesentre og langs Oslos beste handlegater. Det forventes derfor at leienivået og den lave ledighet for konsernets lokaler innen dette segmentet i det minste opprettholdes.

12 13 Oslo, 31. mars 2003 I styret for Olav Thon Eiendomsselskap ASA Olav Thon Øystein Trøseid Dag Tangevald-Jensen

RESULTATREGNSKAP Olav Thon Eiendomsselskap ASA Konsernet 2002 2001 Beløp i 1 000 kr Note 2002 2001 2000 432 593 421 059 Leieinntekter 14 649 103 588 479 539 628 739 2 977 Gevinst ved avgang av anleggsmidler 779 2 977 37 62 465 49 315 Andre driftsinntekter 2 106 849 79 517 70 665 495 797 473 351 Driftsinntekter 756 731 670 973 610 331-2 805-2 353 Lønnskostnader 3-6 639-6 390-6 038-25 277-24 957 Ordinære avskrivninger 6-44 357-39 844-37 682-159 612-128 596 Andre driftskostnader 3,4,14-269 472-190 555-149 266-187 694-155 906 Driftskostnader -320 468-236 789-192 986 308 103 317 445 Driftsresultat 436 263 434 184 417 345 Andel resultat i tilknyttede, felleskontrollerte 58 597 63 768 og datterselskaper 1 14 079 10 196 13 762-131 422-127 641 Andre finanskostnader 5-222 369-192 120-172 448-72 825-63 873 Netto finansposter -208 290-181 924-158 686 235 278 253 572 Resultat før skatter 227 973 252 260 258 660-67 469-68 391 Skattekostnader 11-60 164-67 079-68 579 167 809 185 181 Årsresultat 167 809 185 181 190 081 Disponering av overskudd 88 663 63 768 Overført fond for vurderingsforskjeller 48 187 64 249 Utbytte 30 959 57 164 Overført annen egenkapital 167 809 185 181 Avgitt konsernbidrag fra morselskapet nto. etter skatt tkr 24 715 (tkr 31 759) inngår som egenkapitaltransaksjon uten resultateffekt

BALANSE PR 31.12.02 Olav Thon Eiendomsselskap ASA Konsernet 2002 2001 Beløp i 1 000 kr Note 2002 2001 2000 EIENDELER 14 15 2 519 232 2 566 589 Varige driftsmidler 6 4 652 251 4 523 690 3 788 221 1 071 175 899 106 Investeringer i datterselskap, felleskontrollerte 1 232 853 130 955 134 161 og tilknyttede selskap 10 402 10 371 Andre finansielle anleggsmidler 7 15 746 14 234 19 428 3 600 809 3 476 066 Anleggsmidler 4 900 850 4 668 879 3 941 811 745 313 615 409 Fordringer 8 158 684 120 645 52 327 0 0 Investeringer 0 0 11 507 131 144 62 887 Bankinnskudd, kontanter og lignende 135 980 87 860 103 539 876 457 678 296 Omløpsmidler 294 664 208 505 167 374 4 477 266 4 154 362 Sum eiendeler 5 195 514 4 877 384 4 109 185 EGENKAPITAL OG GJELD 107 082 118 979 Aksjekapital 12,13 107 082 118 979 118 979 0-11 897 Egne aksjer 12,13 0-11 897-7 442 278 316 278 316 Overkursfond 13 278 316 278 316 278 316 385 398 385 398 Innskutt egenkapital 385 398 385 398 389 853 279 514 190 851 Fond for vurderingsforskjeller 13 40 410 20 982 20 079 580 422 543 090 Annen egenkapital 12,13 819 527 712 960 665 901 859 936 733 941 Opptjent egenkapital 859 937 733 942 685 980 1 245 335 1 119 340 Sum egenkapital 13 1 245 335 1 119 340 1 075 833 9 472 9 664 Pensjonsforpliktelser 3 9 472 9 664 10 045 56 569 46 897 Utsatt skatt 11 57 416 45 567 55 518 66 041 56 561 Avsetning for forpliktelser 66 888 55 231 65 563 2 949 571 2 727 038 Langsiktig gjeld 9 3 611 542 3 447 724 2 810 086 216 319 251 423 Kortsiktig gjeld 10,11 271 749 255 089 157 703 3 231 931 3 035 022 Sum gjeld 3 950 179 3 758 044 3 033 352 4 477 266 4 154 362 Sum egenkapital og gjeld 5 195 514 4 877 384 4 109 185 Oslo, 31. mars 2003 I styret for Olav Thon Eiendomsselskap ASA Olav Thon Øystein Trøseid Dag Tangevald-Jensen

KONTANTSTRØMANALYSE Olav Thon Eiendomsselskap ASA Konsernet 2002 2001 Note 2002 2001 2000 235 278 253 572 Resultat før skattekostnad 227 973 252 260 258 660-58 597-63 768 Herav andel i datterselskap, felleskontrollerte og tilknyttede selskaper -14 079-10 196-13 762-64 831-71 685 Betalte skatter -65 500-72 648-43 655-739 -2 972 Gevinst / tap anleggsmidler -779-2 972-35 25 277 24 957 Ordinære avskrivninger 44 357 39 844 37 682-192 -381 Forskjell mellom kostnadsførte og utbetalte pensjoner -192-381 -380-91 430 38 241 Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter -42 732-36 719 16 954 44 766 177 964 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 149 048 169 188 255 464 3 996 3 991 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 15 5 017 3 991 178 18 820-190 855 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler 15-172 557-348 899-158 821 170 13 614 Innbetalinger tilknyttet andre investeringer 170 16 700 100 029-103 886-229 441 Utbetalinger tilknyttet andre investeringer 16-79 328-121 318-246 802-80 900-402 691 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -246 698-449 526-305 416 415 000 631 275 Innbetalinger ved opptak av rentebærende gjeld 676 200 344 659 378 500-202 250-435 604 Utbetalinger ved nedbetaling av rentebærende gjeld -466 181-80 000-251 222-108 359-8 958 Utbetalinger av utbytte og konsernbidrag -64 249 0-30 935 104 391 186 713 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 145 770 264 659 96 343 68 257-38 014 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter 48 120-15 679 46 391 62 887 100 901 Kontanter og kontantekvivalenter pr 01.01 87 860 103 539 57 148 131 144 62 887 Kontanter og kontantekvivalenter pr 31.12 135 980 87 860 103 539 255 000 370 000 Ubenyttet del av kassekreditt og andre trekkrettigheter 255 000 370 000 280 000

NOTER (i talloppstillinger er alle beløp i hele 1.000 kr) Konsoliderings- og klassifiseringsprinsipper I konsernregnskapet er investeringer i datterselskaper og felleskontrollerte selskaper konsolidert brutto etter egenkapitalmetoden, hvilket innebærer at kostpris for aksjene og andelene er eliminert mot konsernets andel av selskapenes egenkapital på ervervstidspunktet. Merpris i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital, er henført til respektive eiendeler og avskrevet etter samme avskrivningsplan som disse. Investeringer i felleskontrollerte selskaper (joint ventures) er inkludert med forholdsmessige andeler av eiendeler, gjeld, inntekter og kostnader (bruttometoden). Investeringer i tilknyttede selskaper er balanseført netto etter egenkapitalmetoden og balanseført som finansielle anleggsmidler. Merpris i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital er avskrevet etter samme avskrivningsplan som de underliggende eiendeler og avskrivningsbeløpene er fratrukket konsernets andel av respektive selskapers resultat. Andel av nettoresultatet etter skatt er tillagt eiendelenes balanseførte nettoverdi. I morselskapets regnskap er ovennevnte investeringer balanseført netto etter egenkapitalmetoden. Vurderingsprinsipper Konsernets eiendommer er bokført til det laveste av antatt markedsverdi og nedskrevet verdi iht. en avskrivningsplan etter bedriftsøkonomiske prinsipper. Konsernets overordnede målsetting er knyttet til verdiutviklingen for konsernets eiendomsportefølje som helhet. Konsernet innehar en diversifisert eiendomsportefølje, bestående av et betydelig antall eiendommer, utleid til et stort antall leietagere og spredt på et antall ulike leieformål. Forholdet antas å innebære risikoreduksjon i relasjon til spesifikke risikofaktorer (usystematisk risiko). Ved beregning av laveste verdi er eiendomsmassen følgelig ansett som en vurderingsenhet og vurdert samlet iht. porteføljeprinsippet (note 6). Aksjer og øvrige anleggsmidler balanseføres til kostpris med individuell nedskrivning når det oppstår et varig verdifall. Fordringer vurderes til pålydende med fradrag for avsetning til dekning av påregnelige tap. Finansielle omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi i.h.t. porteføljeprinsippet. De finansielle omløpsmidlene antas ikke å omfattes av regnskapslovens krav til handelsportefølje. 16 17 Ved fusjon av selskap med samme virksomhet og som har tilhørt konsernet over tid, er det lagt til grunn kontinuitet, dvs. videreføring av de balanseførte verdier i det innfusjonerte selskap. For selskaper som er både ervervet og fusjonert i regnskapsåret er konsolidering gjennomført etter oppkjøpsmetoden, dvs. betalt merpris utover selskapens egenkapital på ervervstidspunktet er tillagt balanseført verdi av underliggende eiendeler. Nåverdien av konsernets pensjonsforpliktelser er ført som langsiktig gjeld i balansen. Det er benyttet diskonteringssats 5 % før skatt ved beregningene (note 3). Skatteeffekten er hensyntatt ved beregning av utsatt skatt. Vedlikeholdskostnader kostnadsføres når de oppstår, hvilket vurderes å innebære tilfredsstillende inntekts- og kostnadssammenstilling samlet for konsernets eiendomsportefølje. Kostnader i forbindelse med låneopptak er kostnadsført i sin helhet som finanskostnader, mens underkurs ved låneopptak er periodisert over lånets løpetid. Kostpris for renteopsjoner benyttet til rentesikringsformål er periodisert over løpetiden. Erstatninger som følge av at leieforhold bringes til opphør før opprinnelig avtalt utløpstidspunkt, inntektsføres med det beløp som overstiger den til enhver tid nødvendige avsetning til dekning av utleieobjektets ikke-inntektsdekkede driftskostnader for gjenværende del av opprinnelig avtalt leieperiode. Finanskostnader som kan henføres til byggeprosjekter under utførelse er inkludert i aktivert verdi for den aktuelle eiendel. Med virkning fra 01.01.2002 er det foretatt endring av regnskapsprinsipp, innebærende at også den del av eiendommenes driftskostnader som viderebelastes leietagere - felleskostnader - inkluderes i konsernets resultatregnskap, hhv. som andre driftsinntekter og andre driftskostnader med likelydende beløp. Tidligere ble det kun kostnadsført den del av felleskostnadene som utleier skulle bære. Sammenligningsall for tidligere regnskapsperioder er endret iht. det nye regnskapsprinsipp.

NOTER 1. Datterselskap (DS), felleskontrollerte (FKS) og tilknyttede selskaper (TS) Ervervs- Forretnings- Eierandel/ Selskapets Selskapets år kontor stemmerett egenkap. resultat Jessheim Storsenter AS 1998 Oslo 100,0 % 3 677-555 Mortensrudsenteret AS 1996 Oslo 100,0 % 23 644 877 Gardemoen Park AS 2001 Oslo 100,0 % 22 892-19 494 Thon Storo ANS 1) 1994 Oslo 100,0 % 79 092 17 926 Bergen Storsenter ANS 1) 1996 Oslo 100,0 % 33 568 16 402 Info-Rama ANS 1) 1998 Oslo 100,0 % 380 116 7 932 Kirkegaten 24 ANS 1) 2000 Oslo 100,0 % 94 183 12 259 KS Lagunen 2) 1994 Oslo 100,0 % 50 0 Lagunen Eiendom II DA 1995 Oslo 100,0 % 0 0 Lagunen AS 3) 1994 Bergen 50,0 % 141 11 Lagunen Eiendom AS 3) 1995 Bergen 42,0 % 20 895 772 Lagunen DA 3) 2001 Bergen 50,0 % 12 050 12 281 Amfi Eiendom ASA 4) 1996 Surnadal 30,2 % 607 804 43 621 Harald Kværner Eiendom AS 5) 1996 Jessheim 34,1 % 16 552 3 370 Angvik Eiendom AS 4,6) 2002 Molde 44,1 % 70 146 2 181 1) Selskapet er 100% eiet av konsernet og 99% av morselskapet 4) Tilknyttet selskap i morselskapet og konsernet 2) Selskapet er 100% eiet av konsernet og 90% av morselskapet 5) Tilknyttet selskap i datterselskap og konsernet 3) Felleskontrollert selskap i morselskapet og konsernet 6) Angvik Eiendom AS ble ervervet 08.11.2002 Investeringer i datterselskaper, felleskontrollerte og tilknyttede selskaper Konsernet DS FKS TS Sum Anskaffelseskost 523 458 10 105 192 359 725 923 Balanseført egenkapital ved kjøp 343 885 10 105 156 650 510 640 Henførbar merverdi til eiendommer 179 573 0 35 710 215 283 Uavskrevet rest merverdi tilknyttet eiendommer 168 162 0 35 385 203 547 Avskrivning på merverdi 1 096 0 219 1 315 Investering i datterselskaper, felleskontrollerte og tilknyttede selskaper Morselskapet Konsernet DS FKS TS Sum TS Inngående balanse pr 01.01 766 542 8 516 124 049 899 106 130 955 Investeringer i året/avgang i året 0 0 82 387 82 387 87 735 Årets resultat 38 164 6 354 14 079 58 597 14 079 Andre endringer i egenkapital 24 715 1 6 368 31 084 0 Utgående balanse pr. 31.12 829 421 1) 14 871 226 883 1 071 174 232 769 1) I tillegg balanseført i datterselskap tkr. 5.322. Andel resultat i datterselskaper, felleskontrollerte og tilknyttede selskaper Morselskapet Konsernet 2002 2001 2002 2001 Andel resultat i datterselskaper 38 164 53 554 0 0 Andel resultat i felleskontrollerte selskaper 6 354 18 0 0 Andel resultat i tilknyttede selskaper 14 079 10 196 14 079 10 196 Sum 58 597 63 768 14 079 10 196

2. Andre driftsinntekter Morselskapet Konsernet 2002 2001 2002 2001 Felleskostnader, viderebelastet leietaker 62 349 48 836 97 665 77 540 Salgsinntekter 105 84 7 501 220 Øvrige driftsinntekter 11 395 1 683 1 757 Sum 62 465 49 315 106 849 79 517 18 19 3. Lønnskostnader, godtgjørelser mv. Morselskapet Konsernet 2002 2001 2002 2001 Lønninger 7 410 6 468 15 669 14 025 Arbeidsgiveravgift 1 145 903 2 382 2 041 Pensjonskostnader 849 561 849 588 Andre ytelser 2 270 2 680 2 564 2 930 Viderefakturert -8 869-8 259-14 825-13 194 Sum 2 805 2 353 6 639 6 390 Gjennomsnittlig antall ansatte i selskapet er 19 og i konsernet 37. Lønn til administrerende direktør er kostnadsført med kr 595.904,-. Styrets formann og hver av de to styremedlemmene mottok kr 40 000 i styrehonorar. Det foreligger ikke avtaler vedrørende kompensasjon ved fratreden eller avtaler vedrørende pensjon for administrerende direktør, styreformann eller styremedlemmer. Det foreligger for selskapet ingen form for bonusavtaler, aksjeopsjonsordninger eller incentivavtaler. Det foreligger heller ingen lån eller sikkerhetsstillelser til fordel for styrets medlemmer, administrerende direktør eller andre ledende ansatte. Selskapets kostnadsførte revisjonshonorar for året utgjør kr 295 344. I tillegg kommer honorar for andre tjenester med kr 9 388. Pensjonskostnader og pensjonsforpliktelser Morselskapet Konsernet 2002 2001 2002 2001 Utbetalte pensjoner 1 041 942 1 041 942 Endring i pensjonsforpliktelser -192-381 -192-354 Netto pensjonskostnader 849 561 849 588 Konsernet har pensjonsforpliktelser for 7 personer pr 31 12 2002 (7 pr 31 12 2001). Samtlige pensjonsavtaler er effektive og har følgelig løpende årlige utbetalinger. Nåverdiberegningen av pensjonsforpliktelsene er basert på 5% diskonteringsrente og 2% reguleringssats for pensjonsavtaler med avtalt årlig regulering. 4. Andre driftskostnader Morselskapet Konsernet 2002 2001 2002 2001 Vedlikeholdskostnader 52 818 34 718 90 209 41 212 Forretningsførerhonorar 20 964 18 190 31 507 25 605 Felleskostnader (viderebelastet leietakere) 62 349 48 836 97 665 77 540 Felleskostnader (utleiers andel) 8 039 6 289 14 064 15 942 Andre driftskostnader 15 442 20 563 36 027 30 256 Sum 159 612 128 596 269 472 190 555

NOTER 5. Andre finanskostnader Morselskapet Konsernet 2002 2001 2002 2001 Renter fra konsernselskaper 78 826 50 582 0 0 Andre rente- og finansinntekter 11 240 4 740 14 311 5 965 Nedskrivning av finansielle anleggsmidler -170 0-170 0 Renter til konsernselskaper -36 052-32 111 0 0 Andre rente- og finanskostnader -185 266-150 852-236 510-198 085 Sum -131 422-127 641-222 369-192 120 6. Varige driftsmidler Morselskapet Fast eiendom Løsøre Sum Anskaffelseskost pr 01 01 2 878 555 6 010 2 884 565 - herav balanseførte lånekostnader fast eiendom 1 771 Tilgang -19 155 335-18 820 - herav balanseførte lånekostnader fast eiendom 1 541 Avgang -3 261-2 707-5 968 Anskaffelseskost pr 31 12 2 856 139 3 638 2 859 777 Oppskrevet før 01 01 116 216 116 216 Akkumulerte avskrivninger på oppskrivninger pr 31 12-4 428-4 428 Akkumulerte avskrivninger pr 31 12-450 232-2 101-452 333 Balanseført verdi pr 31 12 2 517 695 1 537 2 519 232 Årets avskrivninger 24 868 409 25 277 Årlig leie av ikke balanseførte driftsmidler 674 Konsernet Fast eiendom Løsøre Sum Anskaffelseskost pr 01 01 4 918 325 14 973 4 933 298 - herav balanseførte lånekostnader fast eiendom 15 378 Tilgang 176 293 864 177 157 - herav balanseførte lånekostnader fast eiendom 4 134 Avgang -3 261-2 807-6 068 Anskaffelseskost pr 31 12 19 512 5 091 357 13 030 5 104 387 Oppskrevet før 01 01 116 216 116 216 Akkumulerte avskrivninger på oppskrivninger pr 31 12-4 428-4 428 Akkumulerte avskrivninger pr 31 12-558 689-5 235-563 924 Balanseført verdi pr 31 12 4 644 456 7 795 4 652 251 Årets avskrivninger 42 432 1 925 44 357 Årlig leie av ikke balanseførte driftsmidler 1 238 For selskapet og konsernet Økonomisk levetid 100 år 3-10 år Valgt avskrivningsplan Lineær Lineær Eiendomsmassen er vurdert samlet (porteføljeprinsippet) og vurderes å ha vesentlig høyere markedsverdi enn bokført verdi. 7. Andre finansielle anleggsmidler Morselskapet Konsernet 2002 2001 2002 2001 Lån til felleskontrollerte og tilknyttede selskap 1) 2 755 2 745 6 598 6 591 Andre fordringer 2) 7 498 7 307 8 984 7 309 Investeringer i aksjer 149 319 164 334 Sum 10 402 10 371 15 746 14 234 1) Den totale sum for både morselskap og konsern i begge år forfaller senere enn 1 år etter regnskapsårets slutt. 2) Herav forfaller senere enn 1 år etter regnskapsårets slutt tkr 6 431 (7 266) for både morselskapet og konsernet.

8. Kortsiktige fordringer Morselskapet Konsernet 2002 2001 2002 2001 Kundefordringer 7 389 6 013 22 272 19 102 Fordringer på konsernselskaper 607 377 529 266 0 0 Øvrige fordringer på felleskontrollerte og tilknyttede selsk. 92 478 5 297 56 350 2 746 Andre fordringer 38 069 74 833 80 062 98 797 Sum 745 313 615 409 158 684 120 645 20 21 9. Langsiktig gjeld Morselskapet Konsernet 2002 2001 2002 2001 Obligasjonslån 1) 650 000 650 000 650 000 650 000 Gjeld til kreditinstitusjoner 2) 2 044 000 1 936 467 2 704 144 2 655 217 Sertifikatlån 3) 255 000 140 000 255 000 140 000 Annen gjeld 571 571 2 398 2 507 Sum 4) 2 949 571 2 727 038 3 611 542 3 447 724 1) Fastrente 6,05%, forfall 2005. 2) Vektet gj.snittlig rente 6,7%, vektet gj.snittlig rentebindingsperiode 2,7 år. 3) Sertifikatlånene er en del av en kommitert låneavtale, som sikrer finansiering innenfor en ramme på kr. 500 mill. frem til 31.01.2006 til en maksimumsmargin over den norske interbankrenten (NIBOR), hvis det ikke kan emitteres sertifikater til gunstigere betingelser. Pr. 31.12.2002 var det under rammen emittert følgende sertifikatlån: Kr. 30 mill. 06.09.2002-06.03.2003 7,26% rente Kr. 50 mill. 05.10.2002-15.04.2003 6,97% rente Kr. 100 mill. 31.10.2002-30.01.2003 7,18% rente Kr. 75 mill. 06.12.2002-06.06.2003 6,90% rente 4) Avdragsstrukturen for samlet gjeld er: År Morselskapet Konsernet 2003 287 927 313 294 2004 63 788 94 530 2005 713 788 749 905 2006 318 788 354 905 2007 69 788 105 905 Senere 1 495 492 1 993 003 2 949 571 3 611 542 Pantstillelser og garantier mv. Morselskapet Konsernet 2002 2001 2002 2001 Gjeld som er sikret ved pant av eiendeler: -Obligasjonslån 650 000 650 000 650 000 650 001 -Gjeld til kredittinstitusjoner 1) 2 044 000 1 936 467 2 704 144 2 655 216 Sum 2 694 000 2 586 467 3 354 144 3 305 217 Balanseført verdi av de pantsatte verdier: -Tomter, bygninger og annen fast eiendom 2 315 692 2 126 292 4 280 363 3 993 788 1) Kr 810 mill av morselskapets gjeld er sikret med pant i bygninger og tomter eiet av datterselskap. Morselskapet har i forbindelse med konsernkontoavtale med kredittramme på kr 10 mill stillet garanti på vegne av de deltakende datterselskaper. Morselskapet har følgende solidaransvar for gjeld utover egen eierandel i selskaper som inngår i datterselskap (DS) og felleskontrollert selskap (FKS): 2002 2001 Bergen Storsenter ANS (DS) 3 606 3 800 Thon Storo ANS (DS) 3 304 3 491 Info-Rama ANS (DS) 2 069 2 103 Kirkegaten 24 ANS (DS) 5 14 Sum 8 984 9 408 Selskapet har en ikke balanseført, avtalefestet latent forpliktelse fra 1985 på inntil kr. 13,1 mill. Forpliktelsen er avhengig av motpartens utnyttelse av en eiendom.