Boligutviklingseiendom selges Grenseveien 91 Ensjø/Helsfyr S A L G S P R O S P E K T Selges ved Hadrian Eiendom AS
KONTAKTPERSONER Spørsmål knyttet til salgsobjektet eller salgsprosessen skal stilles til personene under. Øivind Solbakken Mobil: 91 37 06 06 e-post: oivind.solbakken@hadrian.no Årstein Holthe Mobil: 91 32 41 81 e-post: aarstein.holthe@hadrian.no Jens Bøvre Mobil: 93 85 37 53 e-post: jens.bovre@hadrian.no Hadrian Eiendom AS Postboks 1242 Vika 0110 Oslo Besøksadresse: Olav Vs gt. 1, 7. etasje Telefon: 22 01 40 40 Fax: 22 01 40 50 MANDAT Hadrian Eiendom AS har et eksklusivt mandat til å forberede og forestå salg av eiendommen - Gnr 130 bnr 123, Grenseveien 91, i Oslo kommune i form av salg av alle aksjene i selskapet - Røwde Eiendom AS org. nr. 897 039 842 Hadrian Eiendom AS har ikke anledning til, på egen hånd, å føre forhandlinger eller på annen måte føre samtaler som er forpliktende for oppdragsgiver. Selger står fritt til på ethvert tidspunkt å anta eller forkaste ethvert bud. Selger forbeholder seg videre retten til å endre tidsplanen for salget eller salgsprosedyren. 2
SALGSOBJEKTET Røwde & co AS org. nr. 915 608 817 eier 100 % av aksjene i Røwde Eiendom AS org. nr. 897 039 842. 100 % av aksjene i selskapet Røwde Eiendom AS utgjør salgsobjektet. Salgsobjektets hovedaktivum er eiendommen Grenseveien 91, gnr 130 bnr 123 i Oslo kommune, med tomt og påstående bygning. For grunnbokutskrift, se vedlegg 1. Alternativt kan salgsobjektet utgjøre kun eiendommen uten dagens selskapsstruktur. Selger: Røwde & co. AS Org. nr. 915 608 817 Røwde & co. AS 100 % Salgsobjekt: Røwde Eiendom AS Org. nr. 897 039 842 Røwde Eiendom AS Hjemmelshaver: Røwde Eiendom AS Org.nr. 897 039 842 Grenseveien 91 Gnr 130 bnr 123 i Oslo kommune 3
BELIGGENHET OMRÅDE/OFFENTLIG KOMMUNIKASJON Eiendommen ligger i bydel Gamle Oslo ved Valle Hovin på Ensjø/Helsfyr som grenser til Tøyenparken, Lille Tøyen Hageby, Kampen, Vålerenga og Valle-Hovin, hvor det de siste årene er tatt store grep for å transformere området fra nærings- til boligformål. Eiendommen ligger på et høydedrag i/over Ensjøbyen med mulighet for utsikt over byen mot fjorden og Holmenkollåsen. Tomten ligger tilbaketrukket fra Grenseveien. Området ligger sentralt med et godt kollektivtilbud fra blant annet T-bane på Helsfyr og flere bussruter i Grenseveien og Strømsveien (E6). Kort vei til parker, skoler, barnehager, idrettsanlegg, forretninger, kafeer og andre servicefasiliteter. Utvalgte avstander er oppført for å gi et inntrykk av eiendommens sentrale beliggenhet på Oslo. Avstander nærliggende områder; - Oslo S ca. 4,6 km - Ekeberg ca. 4,9 km - Fyrstikktorget ca. 0,4 km Avstander nærmeste barnehage og skoler; - Barnehage ca. 0,5 km - Barneskole ca. 1,3 km - Ungdomsskole ca. 0,6 km Avstander til nærliggende anlegg; - Valle Hovin ca. 0,7 km - Jordal Amfi ca. 1,5 km - Østmarka ca. 4,3 km Avstander offentlig kommunikasjon; - Sentralstasjon Oslo ca. 5,0 km - Jernbanestasjon Tøyen ca. 1,6 km - Bussholdeplass Valle ca. 0,5 km - Helsfyr T-bane ca. 0,6 km - Teisenkrysset ca. 1,0 km 4
ADKOMST Fra E6, sørgående retning fra Lillestrøm, tar man av mot Helsfyr/Tveita/Bryn, og følger skiltingen mot Carl Berners plass. Når man kommer inn på Grenseveien tar man til venstre i første lyskryss, inn på Grønvoll Allé. Første innkjørsel på høyre hånd er Grenseveien 91. Fra E18/E6, nordgående retning gjennom Oslo, følger man skiltingen for E6 mot Trondheim. Tar så av mot Gøteborg/Ryen/Helsfyr/Bryn, og følger skiltingen mot Carl Berners plass. Etter man krysser tilbake over E6 tar man til venstre i andre lyskryss, inn på Grønvoll Allé. Første innkjørsel på høyre hånd er Grenseveien 91. For bruk til GPS: Adresse: Grenseveien 91 0663 Oslo Koordinater: Posisjon WGS84 59.91671 N, 10.79882 Ø 59 55 0.2 N, 10 47 55.8 Ø 5
LEIEFORHOLD - INNTEKT-/KOSTNADSBILDE LEIEFORHOLD/LEIEINNTEKTER Eiendommen har 20 leietakere. Med en samlet leieinntekt på ca. MNOK 7,2 og vektet gjenværende løpetid for kontraktene på ca. 1 år og 9 måneder 1. De 4 største leietakerne (Arto Emballasje AS, Røwde & Co, DuPont Norge AS og Q-Park) står for over 80 % av leieinntektene. Det er p.t. ca. 144 m² ledige kontorlokaler. Salgsobjektet har 160-170 plasser hvorav 83 er utleid til Q-Park. Resterende disponeres av eier og dagens leietakere. Leietaker Kvadratmeter Park. Leieinntekter p.t. Kontrakter Gjenværende kontor lager plasser Totalt pr. m2 Inngått Utløp År Mnd KPI Arto Emballasje 608 3 250 21 2 403 721 623 20.04.2009 30.06.2014-10 75 % DuPont Norge AS* 666 1 009 18 1 500 000 896 01.07.2001 30.06.2016 2 10 Fast Røwde & Co AS 124 1 561 6 1 077 000 639 30.10.2015 2 2 Fast Q-park AS - - 83 860 640 10 369 01.09.2007 31.08.2015 1 12 100 % Ditt Tiltak** 220-6 300 000 1 364 01.06.2013 30.06.2016 2 10 100 % NEWMO AS 175-4 189 511 1 083 01.04.2012 31.03.2015 1 7 100 % Festmagasinet Standard AS 153 457 1 171 205 281 01.04.1999 31.03.2014-7 100 % Ing. Ivar Pettersen AS 109-3 125 044 1 147 01.02.2011 30.06.2016 2 10 100 % Sport-X 104-1 89 012 856 06.01.2011 31.01.2015 1 5 100 % Leilighet 120-2 81 600 680 01.01.1991 30.06.2014-10 Fast MK Illumination AS 66-2 75 805 1 149 01.10.2007 31.03.2015 1 7 100 % Tradeco Sikkerhet AS 45-2 64 397 1 431 01.01.2011 30.06.2016 2 10 100 % Østlandske Malerentreprenør 34 24 1 60 716 1 047 01.04.2012 31.03.2015 1 7 100 % Totalfasade 35-1 40 500 1 157 30.11.2012 30.11.2015 2 3 100 % Hatibovic Consulting 34 - - 36 000 1 059 01.12.2012 31.12.2014 1 4 100 % Mestec AS 32 - - 34 536 1 079 01.04.2009 30.09.2013-1 Fast Lavik Betongmontasje AS 26-1 32 374 1 245 12.01.2010 31.12.2013-3 100 % Limno 34 - - 32 000 941 30.08.2013 30.06.2016 2 10 100 % Hybel 25 - - 21 000 840 01.02.2012 31.01.2014-5 Fast Røwde Eiendom 112-5 LEDIG 144-10 SUM LEIETAKERE 2 866 6 301 167 7 195 061 785 1 9 Fellesareal 789 198 TOTALT 3 655 6 499 * DuPont Norge tilbakebetaler i tillegg anskaffelse av ventilasjonsanlegg ca. NOK 450 000,- over gjenværende leieperiode med tillegg av 5 % renter, ca. NOK 105.000,- pr. år eks. renter. Gjenværende beløp er pr. dags dato ca. NOK 290.000,-. ** Leien til Ditt Tiltak er inklusive felleskostnader. Oversikten er utarbeidet på bakgrunn av leieavtalene. Det gjøres oppmerksom på at det er de bakenforliggende leiekontraktene som juridisk sett er bindende for selger. Alle leiekontraktene oversendes ved henvendelse til megler. For mer utfyllende leietakeroversikt, se vedlegg 4. EIERKOSTNADER/OFFENTLIGE AVGIFTER/SKATTETAKST/FORSIKRING Kjøper må selv vurdere eiendommens eierkostnader. Det er p.t. ingen eiendomsskatt i Oslo kommune og det er således ikke innhentet skattetakst. Kommunale avgifter utgjorde i 2012 ca. NOK 35.000,-. Forsikring for eiendommen er i 2013 på NOK 54.505,-. Selger informerer om felleskostnader for 2012 på ca. NOK 1.850.000,-, hvorav utleiers andel var på ca. NOK 360.000,-. Felleskostnader omfatter fjernvarme og strøm, renhold/renovasjon, parkering/uteareal, ventilasjon, vakthold/hjertestarter, tekniske anlegg/vedlikehold og kommunale avgifter. 1 Med utgangspunkt i 1. september 2013. 6
EIENDOMMEN TOMT Tomten ligger høyt og fritt på et relativt plant høydedrag. Topografien henvender seg vestover med minimal helling fra øst mot vest samt en svak helling i sørlig retning sør for bygningsmassen, ned mot Grønvoll Allé. Tomten er eiet og har et areal på ca. 13.495 m², jf. arealbekreftelse, se vedlegg 2. Utomhusområdet består i all hovedsak av asfalterte arealer i form av parkering, lasteområder eller tilkomster. Tomtegrenser for gnr. 130 bnr. 123 7
BYGNINGSMASSE Bygget går over to etasjer samt en liten kjeller med et samlet bygningsareal på ca. 10.122 m² BTA, i form av ett lager- og forretningsbygg. Bygget ble i sin helhet oppført i 1961-1963. I år 1969 ble bygget gjort om bl.a. med messaninetasje og i 1980-årene brannseksjonert til dagens lager- og forretningsbygg. Bygningens areal består av ca. 198 m² kjeller, ca. 6.049 m² 1. etasje og ca. 3.875 m² messanin/2.etasje. Kontor-/forretnings- og lagerlokaler er fordelt på henholdsvis ca. 3.625 m² og 6.498 m² inklusive fellesarealer. Bygget består av stål- og betongkonstruksjon med teglsteinkledde fasader. Bygget er helsprinklet. Løpende vedlikehold er utført for å holde byggets standard på et driftssikkert nivå. Bygget tilfredsstiller ikke gjeldende krav til brannsikring. Dagens eier har hatt dialog med Brannog redningsetaten i flere år om nødvendighet av reolsprinkling av lagrene. I dag er det kun sprinkleranlegg i taket. Sett i lys av omregulering har dagens eier søkt og fått innvilget dispensasjon fram til januar 2015. Det er per i dag utendørs parkering på bakkeplan. 8
EKSISTERENDE REGULERING Eiendommen er regulert til industriformål og omfattes av reguleringsbestemmelser S-2864 fra 1986. Gesimshøyde skal ikke overstige 10 m, største takhøyde skal ikke overstige 13 m. Utnyttelsesgraden skal ikke overstige 0,8 og minst 1/3 av nettotomten skal være ubebygd og holdes fri for skur og lagring. For reguleringskart m/bestemmelser, se vedlegg 3. PLANINITIATIV Lund & Slaatto Arkitekter AS har utarbeidet et reguleringsforslag på vegne av selger med sikte på transformering av planområdet til boligformål. Saken ble innsendt 20. august 2012. Illustrasjonen til planinitiativet viser 252 leiligheter fordelt på 2, 3 og 4-roms over 7 bygg på 4 og 5 etasjer i henhold til Ensjøplanen. Samlet BRA på 20.970m², med parkering av bil og sykkel i henhold til norm i kjeller. Som bidrag til infrastrukturen legges det i planinitiativet opp til å avstå grunn til realiseringen av Grønvoll Park. For planinitiativet innsendt august 2012, se vedlegg 5. PBE og Byantikvarens tilbakemeldinger til dette grepet la grunnlag for en omjustering av plangrepet, der følgende 3 hensyn har lagt premissene for bearbeiding frem til planskissens utkast: 1. Avsette et størst mulig areal til Grønvoll Park, slik at kommunens måltall for parkens areal kan oppnås. 2. Åpne bebyggelsen mot Grønvoll Hageby, slik at denne visuelt knyttes mot den bevaringsverdige Grønvoll Gård og sammen danner en historisk ramme for den planlagte parken. 3. Holde bebyggelsen så lav som mulig mot arbeiderboligene i Grønvoll Hageby. Parallelt med regulering av Grenseveien 91, planlegges både Grønvoll Park og nabotomten i vest, Malerhaugveien 25. Det har vært holdt flere samarbeidsmøter mellom de involverte partene, slik at disse tre reguleringsplanene i størst mulig grad kan hensynta hverandre. PLANLEGGINGSPROGRAM FOR ENSJØ Ensjø er i kommunedelsplanen for indre Oslo fra 1998 definert som et byutviklingsområde. Det ble 17. mars 2004 vedtatt av Bystyret et planleggingsprogram for området. I motsetning til tradisjonell byplanlegging er det ikke utarbeidet en kommunedelplan for Ensjøområdet, men byutviklingen skal styres gjennom private og kommunale reguleringsplaner som må forholde seg i samsvar med bystyrets vedtak om planleggingsprogram og de underliggende dokumentene som bystyret har vedtatt skal utarbeides. Planleggingsprogrammet legger opp til at området kan utvikles til en ny bydel i Oslo med opp til 7 000 nye boliger. Målet er å skape et funksjonelt byområde med miljøkvaliteter og et godt utviklet service-, næringsog kulturtilbud. Under følger enkelte momenter fra Planleggingsprogrammet av relevans for eiendommen. For arealene i nordøst mot Grenseveien, vil det måtte legges en langsiktig strategi. Dette skyldes først og fremst langsiktige bindinger i eksisterende avtaler. Det antas at området først vil endres på sikt. Det kreves en samordnet planlegging før utbygging kan skje. Omfanget av dette må vurderes nærmere. 9
Boligbebyggelse skal ha en variert leilighetssammensetning. I alle reguleringsplaner som inneholder boliger skal det tas inn bestemmelser om leilighetsfordeling. Det bør sikres en stor andel store leiligheter. Dette avklares ved innsendelse av reguleringsplan. Uteoppholdsarealene bør tilsvare 25 % av maks tillatt bruksareal(bra). I alle boligprosjekter/planer skal behovet og mulighetene for å innpasse barnehage vurderes. Parkering for boligene skal legges under bakken og være i henhold til norm foreslått i kap 2.5 trafikksystem, parkering. Forøvrig kan lavere parkeringsdekning vurderes dersom tilgjengelighet til kollektivtransport er meget god og det er tilrettelagt for lett tilgjengelig og sikker sykkelparkering. Det legges opp til en bymessig bebyggelse som skal bidra til å knytte området sammen med omkringliggende boligområder. Bebyggelsen kan oppføres i 4 5 etasjer. Bygg på inntil 7 etasjer kan tillates i randsonen, dersom plassering tilsier en markering og utformingen tilfører stedet positive arkitektoniske kvaliteter. TU = 120-150 %. En forutsetning er at tilfredsstillende bokvalitet oppnås. Kart: Prinsipp for arealbruk fra Planleggingsprogram for Ensjø For mer informasjon om transformasjonsplanene for Ensjøområdet, se Planleggingsprogram for Ensjø http://www.prosjekt-ensjobyen.oslo.kommune.no/getfile.php/ensj%c3%b8byen%20%28pes%29/- Internett%20%28PES%29/Dokumenter/planleggingsprogram.pdf 10
eller gå inn på: http://www.prosjekt-ensjobyen.oslo.kommune.no/planleggingsprogram og følg linken til dokumentet. ADKOMST OVER TOMT Det foreligger 3 forhold som omhandler avtaler over tomten. - Tinglyst avtale om rett til adkomst til gnr. 130 bnr. 79 over tomten (nabo i vest). Avtalen gjelder eier av gnr. 130 bnr. 79 sin rett til adkomst til 19 plasseringsplasser. Videre gir den eier av gnr. 130 bnr. 123 rett til å bruke arealene mellom byggene(markert i avtalen) til parkering. Denne avtalen har en ikke tinglyst tilleggsavtale om at avtalen kan sies opp av hver av partene med 6 måneders varsel. For avtalen med oppmerkede områder på kart, se servitutt vedlegg 1. - Adkomst til gnr. 130 bnr. 143 (nabo i øst). Beboerne på eiendommen med gnr. 130 bnr. 143 bruker i dag den sørøstre delen av tomten som adkomst til boligene. Det foreligger ingen skriftlig avtale, men dette har vært gjort i en årrekke og forhold rundt beboernes mulighet for å hevde rett til vei over eiendommen bør vurderes. - Adkomst til gnr. 130 bnr. 78 (nabo i nord). Brukerne av eiendommen med gnr. 130 bnr. 78 bruker østsiden av tomten som adkomst til parkering på egen grunn. Det foreligger ingen skriftlig avtale om rett til adkomst over tomten mellom dagens eiere. Alternative adkomster samt rettskraften til dagens praksis bør vurderes. GRUNNFORHOLD/FORURENSNING Multiconsult har utført en fase 1 miljøteknisk grunnundersøkelse for eiendommen, datert 19. oktober 2012. Det ble ikke mottatt informasjon om lekkasjer eller overfylling av tidligere olje-/drivstofftanker på tomten. Det ble heller ikke funnet informasjon om andre mulig grunnforurensningskilder. Rapporten oversendes ved henvendelse til megler. FERDIGATTEST Det foreligger ferdigattest for bygget. Ferdigattesten er datert 4. mars 1969 og kan oversendes ved henvendelse til megler. ENERGIATTEST Selger har fått utarbeidet energiattest for bygget den 19. mars 2012, lysegrønn - D, som kan oversendes ved henvendelse til megler. 11
SELSKAPET For selskapets stiftelsesdokumenter datert 10. juni 2011, se vedlegg 6. For årsregnskap for 2012, se vedlegg 7. SELSKAPET Røwde Eiendom AS org. nr. 897 039 842 er et singelpurpose selskap som ble stiftet 9. juni 2011 og har en aksjekapital på NOK 100.000,-. LIKNINGSVERDI Eiendommens likningsverdi pr. 31. desember 2012 var NOK 32.777.290,-. AVSKRIVNINGER Eiendommen har en skattemessig verdi, jf. regnskap for Røwde Eiendom AS pr. 31. desember 2012 på NOK 10.682.384,-. Av dette utgjør tomten NOK 7.140.250,- forretningsbygg NOK 1.130.682,- bygg og anlegg NOK 179.753,- og tekniske installasjoner NOK 2.231.699,-. Skattemessige avskrivinger i 2012 utgjorde NOK 274.710,-. Eiendommens bokførte verdi pr. 31.12.2012 NOK 11.175.515,-. Regnskapsmessige avskrivinger i 2012 utgjorde NOK 263.965,-. 12
YTTERLIGERE INFORMASJON HEFTELSER Det forutsettes at kjøper setter seg inn i eiendommens heftelsesbilde. Utskrifter av grunnboksblad følger som vedlegg 1. Kjøper overtar eiendommen med de heftelser som foreligger med unntak av de tinglyste obligasjoner som gjelder nåværende eiers låneopptak dersom disse forutsettes innfridd ifm. overtakelse. Interessenter oppfordres til å gjøre egen undersøkelse man finner nødvendig knyttet til heftelser/ rettigheter forbundet med eiendommen. Selger fraskriver seg ansvaret for innholdet i servitutter påheftet eiendommen. TINGLYSTE SERVITUTTER Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen; 22.03.1961 3230 ERKLÆRING/AVTALE Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen 18.05.1961 5641 BESTEMMELSE OM VEG Bestemmelse om kloakkledning Bestemmelse om gjerde Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn 28.06.1984 33051 BEST. OM ADKOMSTRETT Rettighetshaver: 0301 / 130 / 79 / / Bestemmelse om garasje/parkering Grunnbokutskrift samt kopi av tinglyste servitutter, se vedlegg 1. KONSESJON Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, jf. Konsesjonsloven 4. AVTALE OM RETT TIL Å PLASSERE SKILT PÅ PRIVAT GRUNN Oslo kommune har i følge avtalen rett til å plassere ett skilt på eiendommen i skråningen mellom parkeringen og Grønvoll allé med et innhold som knytter seg til byutviklingen på Ensjø. Avtalen kan sies opp med 6 måneders varsel. For kopi av avtalen, se vedlegg 8. 13
SALGSSTRUKTUR - AVGIVELSE AV BUD PRISANTYDNING/OMKOSTNINGER Gi bud. Ved eiendomsoverdragelse påløper normalt følgende kostnader for kjøper: Dokumentavgift til staten: 2,5 % av kjøpesum (ved kjøp av eiendom) Tinglysingsgebyr skjøte : NOK 1 060,- Tinglysingsgebyr pantobl. NOK 1 132,- pr. stk. Evt. andre gebyrer herunder konsesjonsgebyr, eierskiftegebyr sameie. Ved eiendomsoverdragelse via selskap påløper ingen kostnader i tillegg til kjøpesummen for kjøper, med mindre pant skal tinglyses i eiendommen. BUD Potensielle kjøpere inviteres til inngivelse av bud med basis i dette salgsprospektet med vedlegg og de forutsetninger som legges til grunn her, herunder spesielt kontraktsutkast. Budgiver bes spesielt å angi om det er forhold i vedlagte utkast til kjøpekontrakt som ikke kan aksepteres og samtidig foreslå hvilke n formulering som ønskes på det/de angjeldende punkt(er). Det forutsettes at kjøper har satt seg inn i dokumentasjonen. Dersom bud avgis med andre forhold/forbehold må dette i budet beskrives eksplisitt. Selger ønsker bud på aksjene i selskapet uttrykt som pris på eiendommen. I forbindelse med oppgjør gjøres justeringer basert på revidert oppdatert balanse for beregning av vederlag for aksjene, slik det er beskrevet under. Evt. avvikende forutsetninger skal klart fremgå av det avgitte budet. Overtakelse av selskapet snarest praktisk mulig etter avtale med selger. Evt. bokført utsatt skatt skal ikke trekkes fra eiendomsverdien ved beregning av aksjeverdien som annen gjeld i selskapet. Bokført inventar, driftsløsøre eller anleggsmidler utover eiendommen skal ikke tillegges ved beregning av aksjeverdien, men forutsettes å følge eiendommen som en naturlig del av denne og inngå i den underliggende eiendomsverdi. Dersom det kreves fradrag av differansen mellom underliggende eiendomsverdi (kjøpers bud) og skattemessig saldoverdi skal dette fremkomme i budet med opplysning om fradragets størrelse. Et evt. fradrag gjøres som kompensasjon for fremtidige tapte avskrivninger grunnet selskapskjøp fremfor kjøp av eiendom som sådan. Pris for aksjene fremkommer derved som følger: + Pris på Eiendommen (underliggende eiendomsverdi) + Verdi av fremførbart underskudd - evt. kompensasjon for fremtidige tapte avskrivninger i forhold til kjøp av bygg = Eiendomsverdi før justering for balanseposter + Reelle fordringer 14
+ Kasse/Bank - Gjeld - Omkostninger knyttet til nedbetaling av løpende belåning = Vederlag for aksjene Det legges opp til en åpen budgivning. Bud skal kun avgis skriftlig til megler. Finansiering må dokumenteres som vedlegg til budet. Muntlig bud aksepteres ikke. Budet skal signeres av en person som har prokura eller signaturrett. Kopi av firmaattest og legitimasjon vedlegges. Dokumentasjon som underbygger tilliten til budgivers betalings- og gjennomføringsevne og/eller manglende forespurt dokumentasjon vil bli tillagt vekt. Bud med forbehold vil under ellers like forhold blir rangert lavere enn bud uten forbehold. Det opplyses at selger kan gå i forhandlinger og/eller akseptere bud når som helst, uten å måtte opplyse om dette til evt. andre budgivere og/eller interessenter. Selger forbeholder seg retten til å forkaste samtlige bud, herunder evt. velge å ikke gjennomføre et salg. ANSVAR FOR AVGITT INFORMASJON Informasjonen i dette prospekt er hentet fra selger og fra offentlige kilder. Informasjonen er bearbeidet etter beste skjønn, men megler kan ikke ta ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Hadrian Eiendom AS fraskriver seg ansvaret for ethvert tap som følger av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av investeringer i eiendommen. SALGSFORUTSETNINGER Kjøper oppfordres til å befare eiendommen og gjøre tekniske, juridiske og økonomiske vurderinger av eiendommen og selskapet ved hjelp av fagfolk før avgivelse av bud. Informasjonen i dette salgsprospekt og fremlagte data om leiekontrakter o.a. er fremskaffet fra kilder som av selger og Hadrian Eiendom AS anses pålitelige. Selger svarer kun for de evt. garantier, inneståelser eller lignende som er uttrykkelig avgitt i kjøpekontrakt. De angitte arealer er avgitt etter beste skjønn. Selger er ikke ansvarlig for de angitte arealtall og kjøper vil bli gitt tilgang for å foreta egne målinger før avgivelse av bud om ønskelig. Ovennevnte forhold forutsettes hensyntatt ved avgivelse av bud. FORHOLDET TIL AVHENDINGSLOVEN Eiendommen i salgsobjektet og dets tilbehør selges "as is" dvs. at avhendingsloven 3-9 fravikes slik at eiendommen ikke skal kunne ha mangel. Kjøper overtar blant annet det fulle ansvar for evt. skjulte feil. Kjøper skal også bære det fulle ansvar for eventuell forurensing som eksisterer på eiendommen. Heller ikke forhold som angitt i avhendingsloven 3-7 og 3-8 skal utgjøre mangel med mindre selger har opptrådt svikaktig. 15
As is forbeholdet over omfatter også forhold knyttet til opprydding, rengjøring og lignende. Likeledes evt. feil og mangler på fastmontert utstyr som f. eks brannmeldere og lignende. Videre fravikes avhendingsloven 3-2 idet kjøper bærer ansvaret for at den påtenkte bruk er egnet i eiendommen og kan tillates. Herunder er det kjøpers ansvar å for egen del verifisere/vurdere evt. potensial knyttet til eventuell videreutvikling av eiendommen. Avhendingsloven 4-19 (2) fravikes også slik at reklamasjon (dvs. dersom selger hevder at kjøper har opptrådt svikaktig) senest kan finne sted 1 år etter overtakelse. MELDING Bedrifter og andre næringsdrivende har plikt til å melde fra til konkurransetilsynet om fusjoner, oppkjøp og avtaler som fører til kontroll i andre selskaper. I den nye konkurranseloven kalles slike fusjoner, oppkjøp og avtaler for foretakssammenslutninger. I utgangspunktet er det plikt til å melde foretaks sammenslutninger hvis de involverte foretakene til sammen omsetter for over 50 millioner kroner i Norge årlig. Det er likevel ikke meldeplikt hvis bare ett av foretakene har over 20 millioner i årlig omsetning i Norge. Dersom erverv av selskapet medfører at det oppstår meldepliktig foretakssammenslutning skal kjøper besørge slik melding. DOKUMENTASJON VEDLAGT 1. Grunnbokutskrift, datert 24. september 2012 (kopi servitutter) 2. Arealbekreftelse, datert 14. september 2012 3. Reguleringskart m/bestemmelser, vedtatt 14. mai 1986 4. Leietakeroversikt, pr. 01. september 2013 5. Planinitiativ innsendt august 2012 6. Stiftelsesdokumenter for Røwde Eiendom AS, datert 10. juni 2011 7. Årsregnskap for Røwde Eiendom AS, 2012 8. Avtale med Oslo kommune om skilting 9. Utkast kjøpekontrakt 16
Grunnbokutskrift, datert 24. september 2012 (kopi servitutter) 1 Grunnbokutskrift
Arealbekreftelse, datert 14.09.2012 2 Arealbekreftelse
Reguleringskart m/bestemmelser S-2864, Midlertidige reguleringsbestemmelser for deler av Oslo ytre sone Vedtatt 14.05.1986 3 Reguleringskart m/bestemmelser
Leietakeroversikt, pr. 01.09.2013 4 Leietakeroversikt
Røwde & Co - utleieoversikt for Grenseveien 91 Leietaker m2 kontor m2 lager Park. plasser Avtale inng. Leie 2012 m2-pris 2012 Annual. leie 2013 m2-pris 2013 Garanti Justering MVAstatus Utløper Kommentar Limno (ex. Fiskebil) 34 0 30.08.2013 112 533 3310 32 000 941 OK KPI, 1.1.15 J 30.06.2016 Mestec AS 32 0 01.04.2009 33 400 1044 34 536 1079 OK Nei J 30.09.2014 Årlig reforhandling Lavik Betongmont. 26 1 12.01.2010 32 030 1232 32 374 1245 OK KPI,1.1 J 31.12.2013 3 mnd. oppsigelse Østl. Malerentreprenør 34 24 1 01.04.2012 42 500 1250 60 716 1047 OK KPI, 1.1 J 31.03.2015 Hatibovic Consulting 34 0 01.12.2012 0 0 36 000 1059 Mangler KPI, 1.1.14 J 31.12.2014 Tradeco Sikkerhet 45 2 01.01.2011 63 713 1327 64 397 1431 OK KPI, 1.1 J 30.06.2016 Totalfasad 35 1 30.11.2012 0 0 40 500 1157 OK KPI, 1.1 30.11.2015 LEDIG (ex. EGO-Nor) 64 1 03.08.2009 88 580 1012 0 OK J 31.12.2012 Fornyes ikke Ing. Pettersen AS 109 3 01.02.2011 122 259 1778 125 044 1147 OK KPI, 1.1 J 30.06.2016 LEDIG (e. Tempo) 80 1 01.05.2010 88 931 1112 0 OK 30.04.2013 Fornyes ikke Ditt Tiltak AS 220 6 01.06.2013 194 314 300 000 1364 OK KPI, 1.1 J 30.06.2016 inkl. felleskostn. MK Illumination AS 66 2 01.10.2007 75 000 1269 75 805 1149 OK KPI, 1.1 J 31.03.2015 NEWMO 175 4 01.04.2012 187500 1071 189 511 1083 OK KPI, 1.1 J 31.03.2015 DuPont Norge AS 666 1009 18 01.07.2001 1 500 000 896 1 500 000 896 ikke i kontrakt Fast J 30.06.2016 DuPont Ventilasjon 92 000 105 176 J 30.06.2016 Sport-X 104 1 06.01.2011 80 256 772 89 012 856 OK KPI, 1.1 J 31.01.2015 Festmagasinet Standard 153 457 1 01.04.1999 169 388 278 171 205 281 ikke i kontrakt KPI, 1.1 J 31.03.2014 Interessert i å forlenge Arto Emballasje 608 3250 21 20.04.2009 2 403 721 623 2 403 721 623 Mangler 75% av KPI J 30.06.2014 Leilighet 120 2 01.01.1991 81 600 680 81 600 680 ikke i kontrakt fast fritatt 30.06.2014 Hybel 25 01.02.2012 15 000 600 21 000 840 ikke i kontrakt fast fritatt 31.01.2014 Forlenget med 1 år Q-park 0 83 01.09.2007 860 640 10369 860 640 10369 -- KPI - 1.9 J 31.08.2015 Justering pga. ledige lokaler SUM LEIETAKERE 2630 4740 148 6 243 365 847 6 223 237 844 Fellesareal 789 198 Røwde & Co 124 1561 6 1 077 000 639 1 077 000 639 -- fast J 30.10.2015 Røwde Eiendom 111,5 5 SUM RØWDE 1024,5 1759 11 1 077 000 1 077 000 TOTAL 3654,5 6499 159 7 320 365 7 300 237 Røwde & Co fakturerer Røwde Eiendom for et adm.honorar (p.t. 964 452 per år) for ledelse og drift inkl. IKT-systemer) Fordeling: Utleid areal 9055 m2 Oppmålt: Brøk fordeling av felleskostnader: Fellesareal 987 Kjeller 198 Hele bygg: 10122 Sum utleid og felles 10042 1. etasje 6049 - Fellesareal -987 Egen disponering 111,5 m2 2. etasje 3875 Sum ekskl. fellesareal: 9135 Total for bygget 10153,5 m2 Hele bygget 10122
Planinitiativ innsendt 20.08.2012 5 Planinitiativ
PLANINITIATIV Detaljregulering Fra industri til boliger Grenseveien 91, Ensjø Forslagsstiller: LUND & SLAATTO ARKITEKTER AS for Røwde & Co. A/S 1. BAKGRUNN 1.1 Hva utløser planbehov Grunneier ønsker å utvikle et boligområde innenfor eiendommen som i dag har formål som næring. 1.2 Intensjon med planforslaget Planforslaget skal legge til rette for utbygging av boligbebyggelse på tomten. 1.3 Hovedpunkter i planforslaget Generelt om Ensjøbyen: Ensjø skal gjennom en totalforvandling - fra å være en bydel dominert av bilforhandlere til å bli et knutepunkt med 5 000-7 000 nye boliger. Dette skjer i et samspill mellom private grunneiere/utbyggere av bolig- og næringsprosjekter og Oslo kommune som utbygger av kommunal infrastruktur. Bydelen vil i de neste 15-20 årene forandres til å bli et attraktivt og sentralt område for boliger, arbeidsplasser, handel, service og kultur. Dette planinitiativet gjelder for eiendommen gnr/bnr 130/123, og ligger øst i Ensjøbyen. I planprogrammet for Ensjø legges det i dette området opp til en utnytting på 150% og bebyggelse på mellom 4 og 5 etasjer. Formål som det legges til rette for i planområdet: Formål: Boligbebyggelse. Illustrasjonen til planinitiativet viser boligbebyggelse på 20970 m2 BRA. Dette tilsvarer ca 156% utnyttelse av eiendommens areal 13450 m2. Mellom 4-5 etasjer. 252 leiligheter fordelt på 2, 3 og 4-roms. Parkering av bil og sykkel iht til norm i kjeller. Det er lagt opp til avstand 20m til bevaringsverdige boliger i øst. For øvrig legges bebyggelsen 8 m fra eiendomsgrensen i nord og vest. Interne gangveier i boligområdet. Skal kunne benyttes til uttrykningskjøretøy, eller i spesielle tilfeller. Normal kjøreadkomst til bolig skjer via parkeringskjeller og heis fra kjeller. Kjøreadkomst til ny boligbebyggelse og eksisterende boliger i Grønnvoll Allé 1-15 slås sammen, og legges øst i planområdet. Dette gir minst trafikk rundt arealet avsatt til park ved Grønnvoll Gård. Sentral søppelhåndtering søkes løst i fra østre del av planområdet. Grønnvoll Allé: Formål: Gang- sykkelvei. Dagens vei fjernes, gang- og sykkelvei i øst videreføres, med mulighet for begrenset adkomst til boligområdet, og bredde tilpasset dette, 3,5m. Gjennomgangstrafikk i Grønnvoll Allé kan hindres ved at Grønnvoll Allé sperres for bil på nordsiden av Grønnvoll gård, rett vest for planområdet. Grønnvoll Park og hageanlegg for boliger: Formål: Et formål som tilpasses felles bruk som grøntområde, mellom Grønnvoll Gård/det offentlige/grunneier i planområdet. Planforslaget tar hensyn til at KDP for torg og møteplasser (2009) angir en offentlig møteplass rundt Grønnvoll Gård: Vi har som intensjon å anlegge hageanlegget i ny boligbebyggelse slik at det vil fungere i sammenheng (eller som utvidelse av) med en fremtidig Grønnvoll Park. Ved å endre funksjonen til Grønnvoll Allé til gang- og sykkelvei og gjøre den litt smalere, reduseres barriere-virkningen veien har i dag. Byggene vest for planområdet vil fortsatt ha adkomst fra Grønnvoll Allé. Byggene syd for planområdet har i dag adkomst fra syd, fra søndre tverrforbindelse. Dette gjør at ingen grunneiere påvirkes av at veien stenges, utover at man må kjøre ut Malerhaugveien. Totalt bidrar dette grepet til å legge til rette for gjennomføring av den (nye) nordre tverrforbindelsen. Fra industri til boliger - Oslo kommune Forslagsstillers planinitiativ Side 1 av 3