VIKNA KOMMUNE «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» «KONTAKT» MELDING OM VEDTAK Deres ref: Vår ref: Saksbeh: Arkivkode: Dato: «REF» 2014/112-18 Roger Andersen, 74 39 33 13 L12 26.03.2015 Melding om vedtak - Reguleringsplan "Nordberg", Rørvik - 1. gangs behandling Med hilsen Roger Andersen Postadresse: Besøksadresse: Telefon: 74 39 33 00 Bank: 4482.08.10462 Postboks 133, Sentrum Engasvegen 27 Telefaks:74 39 00 70 Org.nr.:944 976 728 7901 RØRVIK 7900 RØRVIK Hjemmeside: www.vikna.kommune.no E-postadresse: vikna@vikna.kommune.no
VIKNA KOMMUNE Postadresse Telefon Telefaks Postboks 133, Sentrum 74 39 33 00 74 39 00 70 7901 RØRVIK E-post: vikna@vikna.kommune.no Saksnr.: 2014/112-11 Arkiv: L12 SAKSFRAMLEGG Dato: 16.02.2015 Saksbehandler/Tlf: Bjørn Kristiansen / Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 7/15 Hovedutvalg for Plan og Utvikling 09.03.2015 21/15 Hovedutvalg for Plan og Utvikling 25.03.2015 Reguleringsplan "Nordberg", Rørvik - 1. gangs behandling Vedlagte dokumenter: 1 Arcon Prosjekt AS - reguleringsplan for Nordberg, Rørvik - søknad om behandling 2 Planbeskrivelse, datert 22.12.2014 3 Bestemmelser 22.12.2014 4 ROS-analyse 22.12.2014 5 A10-01 Illustrasjonsplan 6 A30-01 Illustrasjonsskisse 7 Plankart 22 12 2014 8 Vedlegg 1-7 - Varsel om oppstart av regulering og innkomne uttalelser Dokumenter ikke vedlagt: Øvrige dokumenter RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 tas forslag til reguleringsplan for Nordberg, Rørvik, opp til 1. gangs behandling. - 2 -
Reguleringsbestemmelsene 4.5 endres til: «I område a_b/n_1 skal det oppføres rekkehus i andre etasjer, og næring i første etasje. Bebyggelsen skal planlegges med en enhetlig karakter. Bebyggelsen skal ha flatt tak eller pulttak. Gesimshøyde tillates kote 10,5. OK golv må ikke være lavere enn 3,6m NN54 av hensyn til stormflo. Innenfor felt a_b/n_1 skal det være mellom 4-5 boenheter (min - maks).» Forslag til reguleringsplan med bestemmelser og vedlegg øvrige vedlegg legges deretter ut til offentlig ettersyn og sendes på høring berørte hjemmelshavere og instanser. Når høringsfristen er ute, tas saken opp til ny behandling i Hovedutvalg for plan og utvikling. Saksprotokoll i Hovedutvalg for Plan og Utvikling - 09.03.2015 Behandling: Det ble satt fram følgende omforente forslag til vedtak: Saken utsettes. Det framlegges terrengprofil som viser høyden på garasjer og boliger/næringsbygg i forhold til bestående bebyggelse. Omforente forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes. Det framlegges terrengprofil som viser høyden på garasjer og boliger/næringsbygg i forhold til bestående bebyggelse. Saksprotokoll i Hovedutvalg for Plan og Utvikling - 25.03.2015 Behandling: I forbindelse med utsending av saken på nytt den 19.03.2015 ble det sendt ut en e-post til medlemmer og varamedlemmer i hovedutvalget, med følgende vedlegg: Notat angående brev datert 16.03.2015 fra hjemmelshavere/oppsittere til Nordbergprosjektet Plan for Nordbergprosjektet som viser snitt 1 og snitt 2, fra Arcon Prosjekt AS dat. 12.03.2015 Snitt 1 fra fra Arcon Prosjekt AS dat. 12.03.2015 Snitt 2 fra Arcon Prosjekt AS dat. 12.03.2015 Brev datert 16.03.2015 fra hjemmelshavere/oppsittere til Nordbergprosjektet Brev til naboene fra Arcon Prosjekt AS dat. 17.03.2015-3 -
Sak PS 12/13 i møte i Planutvalget 25.05.2011 Sak PS 12/13 i møte i Hovedutvalg for plan og utvikling 13.03.2013 Ovennevnte dokumenter er lagret på saken i sakssystemet. Bjørn Kristiansen orienterte om tidligere behandling og om plantegning/profiler nevnt ovenfor. Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 tas forslag til reguleringsplan for Nordberg, Rørvik, opp til 1. gangs behandling. Reguleringsbestemmelsene 4.5 endres til: «I område a_b/n_1 skal det oppføres rekkehus i andre etasjer, og næring i første etasje. Bebyggelsen skal planlegges med en enhetlig karakter. Bebyggelsen skal ha flatt tak eller pulttak. Gesimshøyde tillates kote 10,5. OK golv må ikke være lavere enn 3,6m NN54 av hensyn til stormflo. Innenfor felt a_b/n_1 skal det være mellom 4-5 boenheter (min - maks).» Forslag til reguleringsplan med bestemmelser og vedlegg øvrige vedlegg legges deretter ut til offentlig ettersyn og sendes på høring berørte hjemmelshavere og instanser. Når høringsfristen er ute, tas saken opp til ny behandling i Hovedutvalg for plan og utvikling. - 4 -
SAKSGRUNNLAG Reguleringsplan for «Nordberg», Rørvik SAKSOPPLYSNINGER Det gjengis fra planbeskrivelse: «Arcon Prosjekt AS har på oppdrag fra forslagsstiller Ivan Ulsund Eiendom AS utarbeidet foreliggende forslag til reguleringsplan for Nordberg i Rørvik i. Formålet med reguleringen er å tilrettelegge planområdet for nærings-/boligformål, og kai. Planarbeidet vil avklare nærmere om tomteutnyttelse, utforming og plassering av ny bebyggelse, friarealer, infrastruktur mv. Prosjektet er presentert for Hovedutvalg for plan og utvikling 25.06.2013. Varsel om igangsettelse av planarbeid for reguleringsplan Nordberg, Rørvik ble annonsert i NA januar 2014. Naboer og rettighetshavere i området ble på ordinært vis tilskrevet med varsel om igangsettelse av planarbeid i brev datert 30.01.2014. Varsel om oppstart av planarbeid ble også kunngjort på kommunens hjemmeside.» I planbeskrivelse kap. 3.3. er det beskrevet innspill til planarbeidet fra tilskrevne instanser. I kapittel 4 er eksisterende situasjon beskrevet: «Foreslåtte byggeområde ligger sør-øst vendt med utsikt til Strømsøya. Utbyggingsområdet disponeres i dag til utmarksareal. Området har lav kystvegetasjon. Terrenget faller bratt ned mot sjøen. Området har gode solforhold gjennom store deler av dagen. Området er ikke mer vindutsatt enn omkringliggende områder. Terrenget ligger mellom kote +0 ved sjøen, og ca. kote + 12 i nord-øst der området grenser mot den framtidige forlengelsen av Strømsøyvegen. I dag er området preget av vegetasjonstypen kystlynghei. Området med kystlynghei stekker seg videre nordover fra reguleringsområdet. Nord-vest for planområdet ligger Fossaahaugen boligområdet med frittliggende eneboliger i 1-1 1/2 etasje og saltak. Lenger inn på øya ligger et område med næringsbygg i 1-2 etasjer. Langs fjorden sør-vest for området ligger et ubebygget område som delvis er tilført fyllmasser. Videre kommer flere industribygg tilknyttet sjøen. Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner på tomta etter Kulturminnelovens 3. Nord-Trøndelag Fylkeskommune har gjennomført en arkeologisk undersøkelse på planområdet. Det er ikke gjort arkeologiske funn.» I planbeskrivelsen kap. 5 beskrives byggeområder: «I alt tilrettelegges for 8-10 boenheter (min - maks). I tillegg er det åpnet for at det kan etableres et næringsareal i 1. etg. på området a_b/n_1. %BYA er angitt på plankartet til 20% for boligbebyggelsen, og 25% for bolig/næringsareal. Garasjer og gjestparkering er løst som eget formål, f GB1. - 5 -
Området B_1 tilrettelegges for 4-5 rekkehus med boenheter som går over to etasjer. Boligene kan ha flatt tak eller pulttak. Bebyggelsen skal planlegges med en enhetlig karakter. Gesimshøyde tillates inntil kote 10,5. Området Område a_b/n_1 tilrettelegges for 4-5 rekkehus med bolig i andre etasje, og enten bolig eller næring i første etasje. Boligene kan ha flatt tak eller pulttak. Bebyggelsen skal planlegges med en enhetlig karakter. Gesimshøyde tillates inntil kote 10,5. Områder GB1 tilrettelegges for garasjer tilknyttet boligene. Garasjene legges inn i terrenget slik at de blir minst mulig synlige ovenfra. Oppå garasjene settes det av plass for gjesteparkering og sykkelparkering. Øverste plan på garasjene legges på nivå med tilstøtende veg. Planområdet grenser mot utmarksområder med lynghei og bart fjell i nord. Dette vil være spennende områder og utforske for barn, og turterreng for familier. Det er regulert inn en felles uteoppholdsplass/småbarns lekeplass mellom de to byggeområdene. Småbarns lekeplass skal utstyres med benker, sandkasse og lekeapparat. Sonen ned mot sjøen søkes bevart der dette er mulig. I tillegg vil planlagte gang- og sykkelveg gi tilkomst til dette området både for beboerne på planområdet, og for resten av lokalbefolkningen. Planforslaget medfører opphevelse av del av reguleringsplan Alfheim-Kvernhusbekken Øst for Engasvegen, fra 1989. RÅDMANNENS VURDERING Det ligger altså to alternative løsninger i planbeskrivelsen kapittel 5, jf bestemmelsenes 4.5: «I område a_b/n_1 skal det oppføres rekkehus i andre etasje, og næring eller bolig i første etasje.» Dette innebærer at det kan bli en ren boligbebyggelse uten formål næring på hele området, da område B1 også er vist som ren boligbebyggelse. Dette vil medføre at også kai utgår. Dette samsvarer ikke med det som ble presentert for Hovedutvalg for plan og utvikling på møte 25.06.2013, da det ble orientert om en omregulering fra formål Industri til kombinert formål Bolig/Næring. I varsel om regulering står det følgende, sitat: «Formålet med reguleringen er å omregulere området fra industri til næring og/eller boligformål og trafikkområde sjø.» Hovedutvalg for plan og utvikling må drøfte dette nærmere. Kun formål bolig: Ved kun boligformål unngås ulemper mht. konflikt næring/bolig. Men man mister muligheten til å bygge kai og utøve næring i dette området. Behovet for kai blir kanskje mindre når industriområdet på Kråkøya etter hvert bygges ut og blir klar til bruk, men man utelukker samtidig en mulighet for å bygge kai og utøve begrenset næringsvirksomhet ved sjøeen, i nær tilknytning til Rørvik Sentrum. Kombinert formål Bolig/Næring: - 6 -
Ved kombinert formål opprettholdes delvis intensjonene i gjeldende reguleringsplan mht. kai og næring i 1. etasje på område a_b/n_1, samtidig som man får en boligdel i andre etasje. Det er også ulemper med et slikt kombinert formål, både for de som skal bo i området, og de som skal drive næring. Det er ofte konflikter mht. støy fra fartøyer som ligger ved kai, med lysaggregater om bord som går hele døgnet. Det kan også være andre ulemper mht. kombinasjonsformål, men ulemper kan minimaliseres. Ut fra en totalvurdering går rådmannen inn for at det kun åpner for bolig/næring på område a_b/n_1. Oppsummering: Dersom det er ønskelig at område a_b/n_1 tilrettelegges for 4-5 rekkehus med bolig i andre etasje, og enten bolig eller næring i første etasje 4.5, kan forslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn slik det foreligger. Dersom ikke er ønskelig med kun ren boligbebyggelse må reguleringsbestemmelsenes 4.5 endres, slik at det skal være kombiner næring/bolig på område a_b/n_1. Rådmannen anbefaler dette alternativet, da dette er mest i tråd med det som ble presentert for Hovedutvalg for plan og utvikling på møte 25.06.2013. Bestemmelsen i 4.5 må da endres til: «I område a_b/n_1 skal det oppføres rekkehus i andre etasjer, og næring i første etasje. Bebyggelsen skal planlegges med en enhetlig karakter. Bebyggelsen skal ha flatt tak eller pulttak. Gesimshøyde tillates kote 10,5. OK golv må ikke være lavere enn 3,6m NN54 av hensyn til stormflo. Innenfor felt a B/N_1 skal det være mellom 4-5 boenheter (min - maks).» KONKLUSJON/TILRÅDING I samsvar med rådmannens forslag til vedtak. Rørvik, 26.02.2015 Roy H. Ottesen rådmann - 7 -