Byrådssak 1385/14 Fyllingsdalen Gnr 22 Bnr 36 Ture Nermans vei. Boliger, Arealplan-ID 63150000. Forslag til Detaljregulering. 1.gangs behandling ASRO ESARK-5120-201207046-23 Hva saken gjelder: Ard arealplan as fremmer på vegne av Montasje Kompagniet et planforslag for boliger på knapt 13 daa. Området ligger like sør og nedenfor Smiberget borettslag, inne i søndre sving av Ture Nermans vei. Grunneier er Solveig Engelsen. Forslag til ny reguleringsplan Planforslaget legger til rette for 3 blokker med til sammen 35 leiligheter i østre del av planområdet. Vestre del av planområdet består av eksisterende bolighus samt to tidligere regulerte boligtomter. Planområdet Det meste av planområdet er relativt flatt med gode solforhold. Terrenget stiger bratt opp mot Smiberget borettslag. Arealet er for en stor del gjengrodd av krattskog, men en kolle mot borettslaget har fin furuskog. Ture Nermans vei, er kommunal 2 felts kjørevei av god standard m/ensidig fortau (mot planområdet). Trafikkbelastningen er liten. Støy og økt trafikk som følge av evt. utbygging vurderes ikke å være problematisk. Planstatus I kommuneplanens arealdel (KPA) er arealet angitt som (eksisterende) bebyggelse og anlegg - blandet. I gjeldende reguleringsplan stadfestet 08.06.1964, er området vist som boligfelt V i Fyllingsdalen, og østre del er angitt som ballplass. Den vestre del av eiendommen er omfattet av en reguleringsendring til eneboliger (mindre vesentlig) godkjent 12.02.1973. Begge planene angir en gangvei mellom boligområdet og ballplassen. I planen fra 1964 går denne sentralt gjennom området, mens den i omreguleringen fra 1973 er flyttet lengre mot øst. 1
Gjeldende reguleringsplan fra 1964 Gjeldende plan fra 1973 Pågående planarbeid områdereguleringsplan - mulighetsstudie Det er igangsatt forberedende arbeid med offentlig områdeplan for sentrale deler av Fyllingsdalen. En mulighetsstudie er gjennomført. Den viser ikke endret bruk av angjeldende område. Mulig fremtidig arealbruk vil kunne inngå i en overordnet vurdering. Oppstart planarbeid forventes høsten 2014/vår 2015. Planforslaget Planforslaget viser boliger på regulert område for ballplass. Det legges opp til 3 leilighetsbygg hvor bygg A skal ha fem etasjer, bygg B fire etasjer og bygg C to etasjer. Se vedlegg E. Parkeringsanlegget er lagt under bebyggelse og del av utearealet. Forslagstiller mener at området nå er godt dekket med ballplasser både private (borettslag) og offentlige. Smiberget borettslag som er nærmest, har egne gode fellesareal, og har ingen interesse av å opparbeide denne ballplassen. Området er overgrodd, og ikke opparbeidet/i bruk som lekeareal. Forslagstiller mener at alt ligger vel til rette for et fortettingsprosjekt på dette stedet. Infrastrukturen er godt utbygget og prosjektet vil ikke bli til direkte sjenanse for naboer. Bildet er tatt mot øst, og viser høyblokkene på Smiberget planområdet nedenfor til høyre, inne i svingen mot Ture Nermans vei. Forslagstillers illustrasjon (laget av O.L. Tvilde AS) Tidligere forslag til omregulering Regulert ballplass er aldri blitt innløst eller innlemmet i tilliggende borettslag. Kommunen har heller ikke innløst område for opparbeiding av ballplassen. Arealet er derfor blitt liggende som naturområde. Grunneier har flere ganger ønsket å omregulere området til boligformål. Første gang i 2006 med et planforslag som viste blokkbebyggelse med 27 boliger. Til tross for fagetatens anbefaling om ikke å fremme saken, ble den lagt ut til offentlig ettersyn. Tilgrensende borettslag utrykte i den sammenheng at de ikke så det som aktuelt å ta i bruk området til ballplass. De viste til at laget hadde godt opparbeidete utendørs leke- og oppholdsarealer på eget område. Grønn etat og fylkesmannen mente derimot at området måtte sikres som reserve grøntområde for framtiden. Saken ble deretter stilt i bero av utbygger, men nytt initiativ ble tatt av forslagsstiller i 2010, men ikke fulgt opp. De tidligere prosessene er mer utførlig beskrevet i fagnotatet. 2
Planprosessen til foreliggende planforslag Oppstartmøte ble avholdt 13.09.12. Fagetaten anbefalte ikke oppstart under henvisning til tidligere prosess og at området bør sikres som friområde for allmenheten. Mot fagetatens anbefaling, ble oppstart kunngjort i dagspressen 04.05.13. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev. Merknadsfrist var satt til 15.06.13. Ved utgang av fristen var det innkommet 1 privat merknad og 9 offentlige uttalelser. Den private merknaden stiller spørsmål vedrørende ny avkjørsel og plassering av gjerde. Grønn etat opprettholder sitt tidligere syn og frarår omregulering til boligformål. De viser til at dette arealet utgjør en viktig arealreserve i forhold til å ivareta viktige, fremtidige fellesfunksjoner i nærmiljøet. De påpeker ellers at furukollen i planområdets nordre del har landskapsestetisk verdi som det er verdt å ivareta. Fylkesmannen varsler mulig innsigelse pga planområdets verdi som grøntområde. For øvrig gir de offentlige uttalelsene i hovedsak opplysninger og retningslinjer til nytte for evt videre planarbeid. For sammendrag av uttalelser og merknader etter oppstartvarslingen, med forslagstillers kommentarer vises til bilag D. Fagetatens vurdering og konklusjon Fagetaten viser til høringen av den tilsvarende saken i 2006 og opprettholder sitt tidligere standpunkt i saken som frarår en omregulering slik omsøkt. Forslagsstillers argument om at området er overgrodd, og ikke opparbeidet/i bruk som lekeareal, ansees ikke som tilstrekkelig begrunnelse for en omregulering. Boligformål på denne tomten er ikke i tråd med gjeldende KPA slik forslagsstiller hevder. KPA viser området som eksisterende «bebyggelse og anlegg». En slik betegnelse bygger på at arealbruken i disse områdene er fastlagt gjennom regulering, eller dagens bebyggelse og bruk. Dette vil derfor omfatte alle typer formål, ikke kun byggeformål. Det vises videre til at fylkesmannen har varslet mulig innsigelse i den foreliggende plansaken. Fagetaten vil derfor ikke anbefale at plansaken videreføres. Arealbruken for eiendommen bør vurderes i en overordnet sammenheng. Spesielt vises til det pågående områdeplanarbeidet. Den aktuelle del av planområdet bør eventuelt reguleres til offentlig friareal (med innløsningsplikt). Fagetatens bemerkninger dersom saken likevel vedtas lagt ut til offentlig ettersyn Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men fagnotatet kommenterer kun hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planmateriale. ROS- analyse er utarbeidet. Den har ingen spesielle bemerkninger, men vurderinger mot naturmangfoldsloven mangler. Fagetaten har følgende merknader til planforslaget: - Boligbebyggelse - frittliggende (BFS): Forslag til tomtedeling må legges inn på plankartet - Boligbebyggelse blokkbebyggelse (BBB): Uoverensstemmelse mellom oppgitt %BRA på plankart, planbeskrivelse og bestemmelser Det legges opp til 3 leilighetsbygg hvor bygg A skal ha fem, bygg B fire og bygg C to boligetasjer, jfr illustrasjonsplan. Parkeringsanlegget er lagt under bebyggelse og del av utearealet. 3
Snitt nord-sør (fra forslagstillers planmateriale). Fagetaten har ingen spesielle merknader til foreslåtte byggehøyder, men mener planforslaget legger opp til for høy utnyttelse da området ligger utenfor definert senterområde i KPA. Fagetaten ser derfor ingen god begrunnelse for å tillate så vidt mange enheter som det her legges opp til. En reduksjon til ca 25 leiligheter, mer i samsvar med tidligere forslag, vil gi bedre tilpasning til eksisterende terreng og bedre bokvaliteter. Forslaget må illustreres med flere snitt Fagetaten er negativ til at bebyggelsen er foreslått lagt så langt inn i kollen mot eksisterende borettslag (1 m fra eiendomsgrensen). Kollen har fin furuskog og har vært spesielt fremhevet som et viktig landskapselement det var verdt å ta vare på. Fagetaten vil mene at bebyggelsen skal trekkes tilbake, og helst slik at kollen får direkte kontakt med det øvrige utearealet. Det foreslås at regulert gangveg gjennom området bør opprettholdes, selv om denne opprinnelig var lagt inn for å gi forbindelse mellom boligområdet og ballplassen. Uoverensstemmelse mellom vist trase for Ture Nermans vei og eksisterende sitasjon må avklares, og evt rekkefølgebestemmelser for opparbeidelse innarbeides. Fagetaten forutsetter at Trafikketaten vil vurdere forholdene vedr offentlig vei ved en eventuell 1gangs høring. Planmaterialet Planmaterialet er gjennomgått i detalj, men materialet vurderes som tilstrekkelig for en eventuell utleggelse til offentlig ettersyn. Nødvendig supplering/oppretting av planmateriale forutsettes innarbeidet før saken eventuelt fremmes for 2g behandling. Forslagsstiller er orientert om at fagetaten trolig vil gi saken en negativ innstilling, men har likevel valgt å gå videre med planprosessen. Byrådens anbefaling Byråden viser til fagetatens anbefaling om at planforslaget ikke legges ut til offentlig ettersyn. Fagetatens begrunnelse er tidligere standpunkt i saken om at området bør sikres som framtidig friområde, planforslaget er i strid med KPAs formål, fylkesmannen har varslet innsigelse og evt. alternativ bruk av området bruk bør avklares i pågående arbeid med områdereguleringsplan for Fyllingsdalen. Fagetaten har kommentert feil og mangler ved planmaterialet i tilfelle plansaken likevel blir lagt ut til offentlig ettersyn. Byråden mener at denne saken bør legges ut til offentlig ettersyn og høres før byrådet tar stilling til anbefalt videre prosess. Det henvises til nylig vedtatte statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging der målet blant annet er å legge til rette for mer av kompakte byer og tettsteder. Det fremgår av fagnotatet at området er lite brukt av barn og unge og naboområdet har vist liten interesse for å ta området i bruk. Byråden anmoder imidlertid at det fram til 2. gangs behandling gjøres nærmere rede for barn og unges interesser i området jfr. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge. Dersom området er benyttet av barn og unge, må dette dokumenteres og evt. erstatningsarealer vises, alternativt må kvaliteter som går tapt erstattes av nye. Fortetting skal skje med kvalitet. Det er derfor ønskelig med mer informasjon om hvor 4
vidt hele reguleringsplanområdet fra 1964 oppfyller gjeldende krav i KPA til uteoppholdsareal og om det ut fra en helhetsvurdering av dette området er rom for den omsøkte fortettingen. Det forutsettes at fagetatens påpekte feil og mangler i planmaterialet rettes opp. Vedtakskompetanse: I henhold til b. sak 294/13 18 er myndigheten til å vedta utleggelse av reguleringsplan til offentlig ettersyn etter plan og bygningsloven 12-10 delegert til byrådet. Byråden for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, følgende ut til offentlig ettersyn: a) Fyllingsdalen, Gnr 22 Bnr 36, Ture Nermans vei. Boliger. Arealplan-ID 63150000, vist på plankart sist datert 2.7.2014. b) Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 2.7.2014. 2. Fram til 2. gangs behandling forutsettes byrådens anmodninger etterkommet. Dato: 14. oktober 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: 1. Fagnotat datert 19.08.2014 A. Plankart datert 02.07.14 B. Reguleringsbestemmelser, datert 02.07.14. C. Forslagsstillers planbeskrivelse. D. Merknadskommentarer. E. Illustrasjonsplan datert 02.07.2014 5