ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 8/18 Arkitekturrådet 19.09.2018 SAK TIL ARKITEKTURRÅDET ASPER Konklusjon Planområdet er stort og inneholder mange nesten like bygningen. Det bør skapes mer variasjon, gjerne med ulike tun som har hvert sitt særpreg. Boligene nærmest Bakkedalen bør utformes med mer variasjon. Torget bør reduseres og adkomst til p-kjeller bør etableres under et av byggene for å unngå at så mye uteoppholdsareal forsvinner. Oppstillingsplass for brannbiler må vises i plandokumentene. Rett kopi: Ståle Fosli Ullensaker 17.10.18 Saksnr. 2012/7146-91 Side 1 av 6
Saksprotokoll i Arkitekturrådet - 19.09.2018 Spørsmål til Arkitekturrådet Saken fremmes for arkitekturrådet i Ullensaker kommune for å få en vurdering av planforslaget i sin helhet: - Hvordan bør bebyggelsen forholde seg til omkringliggende og eksisterende bebyggelse? - Hvordan er den helhetlige utformingen av boligprosjektet? Diskusjonstemaer Prosjektet har i hovedtrekk mange gode kvaliteter og elementet med et parkdrag gjennom området fungerer bra. Bygningsrekkene fremstår like, symmetriske og monotone. Fasadeuttrykket kan varieres, gjerne ved at man deler opp bygningene i tun med noe ulike særpreg. Det kan varieres i farge, materialbruk og høyder. Størrelse og utforming av balkongene kan også brukes mer aktivt i en slik sammenheng. Bygningsrekken på 6 etasjer fremstår for høy. Ønskelig med mer variasjon på balkongløsningene for å unngå at naboen ser rett i naboblokka. Blokkbebyggelsen nærmest Kløfta gamle skole kan nedskaleres/utformes roligere og trafostasjon bør flyttes til en mindre sentral plass. Det må redegjøres for hvordan trafikk for brannbiler skal løses. Det er viktig at oppstillingsplasser ikke tas for mye av grøntarealer. Hver delfelt (grønnstruktur) kan tildeles ulik funksjon for å gjøre området mer interessant. Boligene mot Bakkedalen bør få mer variasjon. Reguleringsbestemmelsene bør inneholde krav om variasjon i materialitet, farger og uttrykk. Dersom bygningene forskyves/sidestilles noe kan det skapes mer variasjon for å unngå at hvert delfelt blir for like. Det vil også kunne forbedre utsikt og innsyn fra naboblokka. Overvannshåndteringen virker som et positivt element. «Torget» i planområdet må ikke bli for stort, slik at det konkurrerer med Kløfta sentrum. Kan etableres som «flerbrukshage»/grøntarealer. Takoppbygningene i 2 etasjer fremstår dominerende/topptung Det bør vurderes å redusere størrelsen, eventuelt heller etablere en ekstra ordinær etasje. Adkomstløsningen til parkeringskjelleren er svært arealkrevende og medfører et redusert uteoppholdsareal. Den bør etableres under en av bygningene for å unngå at så mye areal benyttes. Saksnr. 2012/7146-91 Side 2 av 6
Saken fremmes for arkitekturrådet i Ullensaker kommune for å få en helhetlig vurdering av konseptet som helhet: - Hvordan bør bebyggelsen forholde seg til omkringliggende og eksisterende bebyggelse? - Hvordan er den helhetlige utformingen av boligprosjektet? Rett utskrift Hilde Fladby Enhetsleder Saksnr. 2012/7146-91 Side 3 av 6
Saksbehandler: Eivin Hansen Vedlegg: 1 Illustrasjonshefte 2 Asper - sammendrag 1 Illustrasjonshefte Saksdokumenter: Saken gjelder Tiltakshaver Block Watne AS ønsker å utvikle boliger på Asper-området (del av gnr. 29/16 og 99). På planområdet er det også planlagt regulering av barnehage (gnr. 29/16 og 99). Del av Bakkedalen (gnr. 29/20) er også innlemmet i planforslaget. Her planlegges det konsentrert småhusbebyggelse. Tiltakshaver på sistnevnte del er Bakke AS. Plankonsulent er Thorenfeldt Arkitekter AS i samarbeid med Plan 1 for Bakkedalen. SAKSGANG Planarbeidet ble varslet januar 2017. For Asper-området er det i boligbyggeprogrammet lagt til rette for 300 boliger. I prinsippsak i formannskapet ble det lagt til rette for totalt 50 boenheter for gnr. 29/20 og Reisop-planen. For gnr. 29/20 er det i planforslaget tilrettelagt for 17 boenheter. Komplett planforslag ble innsendt kommunen juni 2018. Det er ikke fastsatt endelig dato for 1.gangsbehandling, da reguleringsprosessen pågår. Eksisterende situasjon Planområdet Planområdet er på ca. 47 dekar og ligger mellom Bakkedalen i vest og Kløfta sentrum i øst. Planområdet grenser til Mamma Mia barnehage og Reisop-planen i sør. I nord grenser planområdet til etablert bebyggelse. Området består i hovedsak av jorder. Saksnr. 2012/7146-91 Side 4 av 6
Redegjørelse for planforslaget Prosjektet legger opp til varierte høyder på bebyggelsen. Langs Børserudvegen i øst legges det opp til en høyde på seks etasjer (felt BBB1, 2, 5 og 6). Dersom det etableres 6 etasjer langs Børserudvegen er planen at det skal tilrettelegges for fire og fem etasjer i den midtre delen (BB3 og 7). I vest på Block Watnes del av planforslaget er det planlagt blokkbebyggelse på tre etasjer. Helt i vest legges det opp til konsentrert småhusbebyggelse på tre etasjer. I nord er det planlagt barnehage med tillatt maksimumshøyde på to etasjer. Høyden på bebyggelsen er med andre ord høyest i øst og avtrappes rekkevis mot vest. Samlet sett utgjør planforslaget fire bygningsrekker. %-BYA er oppgitt på plankartet. Følgende informasjon er oppgitt for delfeltene: Areal %-BYA/BRA Maks etasjer Maks møne/gesims BBH 3,29 daa BRA=500 m 2 2 +171 BBB1 0,86 daa %-BYA=75% 6 +186,5 BBB2 0,91 daa %-BYA=70% 6 +186,5 BBB3 5,82 daa %-BYA=50% 5 +183 (møne) BBB4 2,72 daa %-BYA=45% 3 + U +176 (møne) BBB5 0,85 daa %-BYA=75% 6 +186 BBB6 1,12 daa %-BYA=60% 6 +186 BBB7 4,45 daa %-BYA=50% 5 +182,5 BBB8 2,05 daa %-BYA=45% 3 + U +175,5 (møne) BKS1 3,10 daa %-BYA=50% 3 +170 I KDP Kløfta er det krav om siktlinjer mot vest, retning Romeriksåsen. Bygningene er planlagt plassert slik at det oppnås gjennomsyn fra Børserudvegen til Bakkedalen. Den ene siktlinjen går i felles adkomstveg for barnehagen, blokkbebyggelsen og småhusbebyggelsen. Siktlinje nummer to er planlagt gjennom det sentrale grøntdraget i blokkbebyggelsen og småhusbebyggelsen, mens siktlinje nummer tre ligger i sør på grensa mot Reisop-planen. For å opprettholde siktlinjene er det en forutsetting at det ikke plasseres installasjoner eller andre elementer i siktlinjen over en viss høyde. Når det gjelder uteoppholdsareal er hoveddelen plassert sentralt på planområdet, i tillegg til enkelte spredte felter. Deler av uteoppholdsarealet lengst øst mot Børserudvegen vil være støyutsatt i gul sone. Det samme gjelder fasaden på østligste bebyggelse, og støydempende tiltak er derfor nødvendig. Andre hensyn I KDP Kløfta står det at trerekken i vest på Asper skal søkes bevart. I planforslaget er det ikke tatt hensyn til dette, og et spørsmål er dermed hvordan man kan helt eller delvis kan ta vare på hele rekken eller store enkeltstående trær. Det er ønskelig at arkitekturrådet vurderer dette. Dersom trerekken ikke bevares bør det muligens stilles krav om bindende planteplan. I kommunens interne høring av planforslaget uttaler kulturenheten at bygningene Kløfta gamle skole og Laakehuset har høy verneverdi. I forbindelse med reguleringsprosessen legges det vekt på at blokkbebyggelsen på seks etasjer nærmest Børserudvegen kan oppleves som massiv og monoton sett fra den vernede Saksnr. 2012/7146-91 Side 5 av 6
bebyggelsen. En mulighet er at blokkene gis en variert høyde, slik at den vernede bebyggelsen blir ivaretatt. Det er ønskelig at arkitekturrådet vurderer dette. Spørsmål til arkitekturrådet Reguleringsavdelingen ønsker at arkitekturrådet vurderer utformingen av eiendommen som vist på skisser i forhold til omgivelser og konseptet i seg selv. Hvilke grep kan gjøres for at planforslaget skal bli best mulig? Hvilke grep er gode ved planforslaget slik det foreligger beskrevet/skissert? Konklusjon Saken fremmes for arkitekturrådet i Ullensaker kommune for å få en vurdering av planforslaget i sin helhet: - Hvordan bør bebyggelsen forholde seg til omkringliggende og eksisterende bebyggelse? - Hvordan er den helhetlige utformingen av boligprosjektet? Saksnr. 2012/7146-91 Side 6 av 6