Ny bruk av eldre bygg eksempler og erfaringer Geir K. Hansen, forsker SINTEF Bygg og miljø. Prosjektet Ny bruk av eldre bygninger ble gjennomført i perioden 2000 20002. Hensikten med prosjektet har vært å innhente og høste erfaringer med problemstillinger som er knyttet til ombruk og omdisponering av eksisterende bygningsmasse. I delartikkel 1 så vi på noen teoretiske tilnærminger, både med hensyn til begrepsbruk og når det gjelder ulike modeller for å analysere og drøfte problemstillinger knyttet til tema. I denne artikkelen presenteres noen eksempler og erfaringer. I Norge har vi en stor bygningsmasse som jevnlig gjennomgår betydelige bygningsmessige forandringer for å innfri nye funksjoner og krav. Ny bruk prosjekter har selvsagt mange likhetstrekk med nybygg- prosjekter. Det som er forskjellig vil oftest være forhold knyttet til eksisterende bygg og eiendom, endret bruksområde, eventuelle dispensasjoner, finansielle rammebetingelser, forsikringsvilkår, driftsmodell, leietakere/sluttbrukere, flytteprosess etc. Ved ny bruk av eldre bygg må man forholde seg til eksisterende situasjon, og utnytte byggets potensiale til å finne akseptable og tilstrekkelige løsninger. Utfordringen med hensyn til ny bruk av eldre bygg dreier seg i stor grad om det muliges kunst, og hva som påvirker mulighetene for å skape et fleksibelt, moderne arbeidsmiljø med større krav til ergonomi, oppvarming, kjøling, belysning og akustikk for å nevne noen viktige forhold. Eldre bygg tilfredsstiller i utgangspunktet i liten grad disse kravene, og omfattende ombygginger hvor ulike hensyn og prioriteringer må tas, er som regel nødvendig. Erfaringer I Ny bruk prosjektet har vi undersøkt og evaluert noen eksempelprosjekter for å innhente erfaringer fra ombyggingsprosesser. Det er vanskelig å generalisere forhold rundt ombyggingsprosjekter. Alle bygg har ulike egenskaper og muligheter, og nye brukere har mer eller mindre veldefinerte krav og behov som påvirker løsningene. I forhold til tema tilpasningsdyktighet og funksjonalitet har vi sett på ulike sider ved eksempelprosjektene, fra strategiske valg mht ervervelse, ombygging og drift, til evaluering av tiltak i forhold til tekniske og funksjonelle løsninger. Etablere klare målsettinger og strategier Strategier for ervervelse av eiendommer og bygninger, målsettinger vedrørende utvikling, kvalitetsmål etc. og prioriteringer bidrar til et bedre resultat ved at de danner grunnlag for de beslutninger som tas. Det er viktig at det er sammenheng mellom de mål som fastsettes, midler for å oppnå disse, og de rammer og forutsetninger som kreves for å gjennomføre prosjektet. Foreta tilstrekkelige forundersøkelser Ved vurdering av eiendommer og bygninger er det nødvendig å få en god totaloversikt over de muligheter og begrensninger det aktuelle objektet gir. Det er først og fremst vurdering av egenskaper / tilstand, muligheter og begrensinger som vil være av interesse. Ved siden av å vurdere funksjonelle og tekniske forhold, bør man også ta med forhold som vedrører kvaliteter og egenskaper som ikke er direkte målbare, men som vil ha innvirkning på bruken og verdien av bygget. Side 1 av 6
Velge riktig lokalisering Ved investering i eiendom vil lokalisering være ett av de aller viktigste kriteriene. Godt samsvar mellom de formål eiendommen skal brukes til, og markedets oppfatning av hva som er attraktivt. Gode omgivelseskvaliteter som sol, utsikt og grønntarealer, samt nærhet til serviceinstitusjoner og offentlige kommunikasjoner er viktig i denne sammenhengen. Chr. Krohgs gate 32 i Oslo.. Dette er en 70 80 år gammel fabrikk/ lagerbygning på ca 11 000 m2 som sto overfor ombygging til moderne kontorlokaler. Eiendommen ligger sentralt i forhold til tog, trikk, buss og innfartsveier, har butikker og serviceinstitusjoner i nabolaget samt en flott beliggenhet ved Akerselva med tilstøtende parkområder. NCC Eiendom har stått som eier og utvikler av eiendommen. Ivareta og utvikle eksisterende arkitektoniske kvaliteter Ta utgangspunkt i bygningens kvaliteter med hensyn til fasader, konstruksjoner og materialer. Trivsel, identitet og image er faktorer som betyr mye, og som kan skille ellers ganske like utleieobjekt fra hverandre. De gamle skipsindustrihallene fra Trondhjems Mekaniske Verksteder. Nå en del av kjøpesenteret Solsiden. Inneholder butikker og restauranter. Utbygger/arkitekt har jobbet bevisst i forhold til å bevare bygningens kvaliteter. Man ønsket å bruke det gamle for det som det er verdt, noe som også har vært positivt i forhold til kvaliteten på de nye bygningene som er bygd til. Side 2 av 6
Analysere utbyggingsmuligheter Plassering og omfang av eksisterende bygningsmasse og anlegg, tomtas beskaffenhet, samt gjelde reguleringsplan med vedtekter gir føringer for videre utvikling av eiendommen. Forhold knyttet til brann og infrastruktur vil påvirke utbyggingsmulighetene og investeringstiltakene som må gjennomføres. Finne riktig bruksformål Å finne riktig bruk og brukere av bygget i forhold til byggets potensiale og begrensninger er en viktig suksessfaktor for å oppnå høy arealeffektivitet. NCC har som forretningskonsept å tilby kontorlokaler med høy arealeffektivitet. For Chr. Krohgs gt 32 forutsetter dette at kontorarbeidsplasser organiseres i landskap. NCC har derfor valgt en strategi med å velge virksomheter som ønsker å satse på en slik organisering, og som fortrinnsvis kan leie hele eller min. halve etasjeplan. På denne måten kan man optimalisere forholdet mellom det kundene har behov for, og de muligheter som bygningen kan gi. Bygningsmesssige forhold Arealenes utforming Store, konstruksjonsfrie arealer og betongdekker gir stor grad av tilpasningsdyktighet med hensyn til ulike planløsninger og bruk. Gode planløsninger betinger riktig plassering og dimensjonering av trapper/heiser, kommunikasjonsveger og infrastruktur og kjennetegnes ved; - God tilgjengelighet med klare adkomster utenfra, eventuelt med muligheter for egne adkomster til ulike avdelinger og virksomheter - Gode interne forbindelser mellom ulike deler av bygget, og i forhold til hovedadkomst - God tilgjengelighet og framkommelighet for personer og varer - Stor grad av fleksibilitet og muligheter for å dele arealene opp i ulike leieforhold Etasjehøyde Netto etasjehøyder på ca 3,4 meter gir stor frihetsgrad når det gjelder ulik bruk, samt innpassing av tekniske installasjoner hvor spesielt ventilasjonskanalene er svært plasskrevende. Tilsvarende gir lav etasjehøyde gir mindre frihetsgrad og større tendens til skredder søm. Prinsipp med flere og mindre vertikale føringsveier reduserer utstrekning og dimensjoner på horisontale føringsveier. Horisontale føringer kan legges til loftseller kjelleretasje hvor de ikke så lett kommer i konflikt med andre funksjoner.. Krysninger bør skje i områder hvor krav til høyde ikke er kritisk, f.eks lager, våtrom ol. Bruk av desentraliserte og lokale anlegg er også strategier som brukes når etasjehøyden blir kritisk. Konstruksjonssystem, dekker Konstruksjoner og dekker i betong er gunstig i forhold til brann og lyd. Overkapasitet på fundamenter, konstruksjoner og etasjeskillere med hensyn på belastning, samt konstruksjonsfrie arealer gir stor grad av tilpasningsdyktighet. Side 3 av 6
Chr. Krohgs gt 32. Rammekonstruksjon i betong som spenner fra yttervegg til yttervegg gir store, søylefrie arealer og generelle rom hvor nye funksjoner lett kan innpasses. Tynne dekker i betong setter begrensninger i forhold til plassering av spesielle laster, tungt utstyr ol. For mange eldre bygg vil underkapasitet på fundamenter, konstruksjoner og dekker være et problem i forhold til innpassing av nye funksjoner. Løsninger på denne problemstillingen kan være lokal forsterkning av konstruksjonen, etablering av ny struktur i stedet for eller i tillegg til eksisterende. Fasadesystem, vindusåpninger Gode dagslysforhold øker kvaliteten på og utnyttelsen av arealene. Store vindusarealer med åpninger opp til underkant etasjeskiller gir gode dagslysforhold innover i lokalene. Dette krever imidlertid også tiltak med hensyn til solavskjerming på grunn av blending og varmeinnstråling. Ved ny bruk av eldre bygg vil bevarings- eller vernehensyn sette begrensinger på antall og størrelse på lysåpningene. TMV hallen på Solsiden, fasade mot sør før og etter ombygging. Et stort antall nye lysåpninger er etablert for å gi tilstrekkelig med lys/utsikt. Utformingen er holdt i opprinnelig stil. Side 4 av 6
Plassering av trapper, heiser, sjakter Plassering av trapper, heiser og sjakter er viktig for en effektiv utnyttelse av et bygg. Jo større frie arealer man har, desto større fleksibilitet har man i forhold til bruken. Plassering av faste elementer utenfor, i endene eller hjørnene på bruksarealet kan derfor være et gunstig prinsipp, men må veies opp mot etasjehøyde og bygningsbredde. ny trapp til U1/U2 bi-inngang Chr. Krohgs gt 32. Flere bi-inngang ny hovedinngang adkomstmuligheter fra gaten muliggjør oppdeling i flere bruksenheter. Bygningen har to trappe-/heiskjerner som liger i hver ende av byget i tilknytning til gårdsrom. Resterende arealer er derfor åpne og frie for elementer som låser planløsningen. Infrastruktur, tekniske installasjoner Dersom de vertikale eksisterende føringene har tilstrekkelig kapasitet i forhold til de ulike etasjers behov, vil inngrepet være relativt beskjedent. Ved ny bruk av eldre bygg vil man ofte ut fra nye forskrifter, slitasje, nye krav og behov etc måtte skifte ut det meste av tekniske installasjoner. Sjakter og kanaler er plasskrevende, og plassering og dimensjonering har store konsekvenser med hensyn til bygningsmessige inngrep, arealutnyttelse og bruk. Hvordan de vertikale føringene er plassert i forhold til hverandre har også innvirkning på dimensjoner av sjakter og kanaler. Løsningsalternativer vil være; - Føringer i eller langs fasade - Flere sett med kanaler med lite tverrsnitt - Mindre desentraliserte anlegg - Tilluft ved trykksetting av gulv Oppsummering Beslutningen om enten å rive, bygge om eller stanse, må kunne utledes på et tidlig stadium i prosessen. Da avklares hindringer av privat eller offentlig art, muligheter og begrensninger i bygget og omgivelsene, akseptkriterier for beslutningen. Brukeren av en bygning vil først og fremst være opptatt av sine behov og hvordan byggets egenskaper kan tilfredsstille disse Avklaring av indre og ytre rammer for prosjekter tidlig i prosessen minker faren for overraskelser senere Byggets egenskaper som råbygg, det vil si byggets struktur når det gjelder form, konstruksjonssystem og vertikale strukturer, er de mest sentrale med hensyn til utvikling til ny bruk Side 5 av 6
Ved ny bruk av eldre bygg må man forholde seg til eksisterende situasjon, og utnytte byggets potensiale til å finne akseptable og tilstrekkelige løsninger. Akseptable løsninger betyr samsvar mellom krav, muligheter, rammer og mål Nyttig informasjon - SINTEF- rapport: STF 22A 01529: Ny bruk av eldre bygninger. Chr. Kroghsgt. 32 - SINTEF- rapport: STF 22A 01530: Ny bruk av eldre bygninger. TMV- hallene Solsiden - Byggsertifisering, se http://www.byggsertifisering.no - Økoprofil, se http://www.byggforsk.no/oekoprofil/ - Tilstandsanalyse av byggverk etter NS3424, RIF mars 2000 - Generalitet og fleksibilitet i bygninger, rapport Byggforsk. Arge og Landstad 2002 Kontaktperson: Forsker Geir K. Hansen e- post: geir.hansen@sintef.no Side 6 av 6