NORGE RETAILRAPPORT H2 2012. Accelerating success.

NORGE RETAILRAPPORT H2 212 Accelerating success.

H2 212 RETAILRAPPORT NORGE INNHOLD Oppsummering 3 Makroøkonomi 4-5 Norske retailmarkedet 6-8 Handelstrender 9-1 Nordiske retailmarkedet 11-13 Colliers i Norge 14 Kilder 15

RETAILRAPPORT H2 212 NORGE Oppsummering TRENDER Makro: Økning i privat konsum, men enda større vekst i spareraten. Årsaken til lav forbrukertillit og økning i spareraten begrunnes med uro for utviklingen i Europa Norske markedet: Stabile leiepriser for kjøpesenter og big box. High Street markedet noe mer volatilt for øyeblikket, men stabile toppleier for Karl Johans Gate Konstruksjon: Flere store kjøpesenterutviklinger blir ferdigstillt inneærende år og årene som kommer. Stadig økende andel kjøpesenter av handelsareal Omsetning: Stabil vekst i retail markedet, men enkelte sektorer har slitt med omsetningen det siste året og sitter igjen med overskuddslagre Markedsindikatorer Nordiske markedet: Det svenske markedet går sterkest, danske markedet på det jevne mens det finske viser enkelte sykdomstegn og usikker fremtid på kort sikt 211 212 (e') BNP vekst Arbeidsledighet Lønnsvekst KPI vekst Retail leier Prime yield Real inntekt PROGNOSE Makro: Usikkerhet knyttet til den videre utviklingen i Europa. En levedyktig løsning vil kunne gi grunnlag for en forløsende effekt der vi kan se bred oppgang i det europeiske markedene Norske markedet: Vi forventer stabile leiepriser på kort sikt. Det blir spennende å følge leieprisene i spesielt Bogstadveien når utbedringene som finner sted blir fullført, og også i nedre delen av Torggata som skal utbedres Konstruksjon: Utviklingen med større andel utvikling av kjøpesentere ser ut til å fortsette i tiden fremover Omsetning: Vi forventer fortsatt stabil vekst i detaljhandelomsetningen. Får vi en stabilisering i Europa, kan vi forvente en kortsiktig sterk vekst i Norge før en kraftig renteøkning vil moderere veksten igjen Nordiske markedet: Det svenske markedet virker sterkt og har tiltrukket seg flere sterke merkenavn den siste tiden og dette markedet vil fortsette å være sterkt i tiden fremover. København har fremdeles de høyeste leienivåene i norden, men sliter i større grad med svekket forbrukertillit 3 COLLIERS INTERNATIONAL

RETAILRAPPORT H2 212 NORGE Økonomiske utsikter 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% Husholdningenes disponible realinntekt De økonomiske utsiktene for Norge er isolert sett positive. Det er ventet fremgang i flere viktige makroøkonomiske indikatorer. På den annen side skaper store uroligheter i Europa bekymring for norske forbrukere, og vi antar at dette er hovedårsaken bak enkelte verdier i nøkkelfaktorer for det norske retailmarkedet. Stor vekst i real inntekt De seneste makrotallene viser en antatt økning i real inntekt for 212 på 5 %, noe som vil være opp,8 % fra 211. Økningen skyldes primært tre hovedfaktorer: 1,%,% Kilde: SSB Husholdningenes sparerate (nivå) 1,% 9,% 8,% 7,% 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Svært lav vekst i inflasjonen. KPI veksten for 212 er nå antatt å være,9 % etter veldig lav vekst så langt i år. Verdien er også ned,3 % fra 211. Forventet vekst i arbeidsinntekten forventes å være på 4,2 %. En økning i sosiale stønader, hovedsakelig i alderspensjonen på 6,2 %. Inflasjonsraten i Norge var i 211 den nest laveste i Europa. Kun Sveitserne hadde en lavere KPI vekst. Den Europeiske Union hadde en kombinert økning i inflasjonen på 3,2 % i tilsvarende år. Lønnsveksten har vært veldig stabil i de siste årene, noe som er forventet å holde seg de neste årene. Tatt den høye økningen i real inntekten i betraktning, er det også naturlig at vi har en god økning i holdningenes konsum. For 212 er denne veksten estimert til 3,6 %, noe som i utgangspunktet vil være gode nyheter for innenlands handel..men også i sparingen Kilde: SSB 4,% 3,5% 3,% 2,5% 2,% 1,5% 1,%,5%,% KPI På den annen side ser vi også at husholdningenes sparerate samtidig stiger. For 212 er denne antatt å ligge på hele 9,5 %, noe som er nesten tre ganger så høyt som nivået vi hadde i 28. Det er nærliggende å tro at denne høye spareraten i stor grad skyldes den økonomiske usikkerheten i store deler av verden, og Europa spesielt. I utgangpunktet tilsier de fleste makroøkonomiske forhold i Norge at sparearten skulle ha vært langt lavere Nå som spareraten er så høy, vil dette også kunne bidra til å holde styringsrenten lav i den nærmeste tiden fremover. Publikums gjeldsvekst Mot slutten av 211 besluttet Finanstilsynet blant annet å øke egenkapitalkravet ved lånefinansiering av bolig fra 1 % til 15 % av kjøpesum. Dette som et av flere ledd i en prosess for å få ned gjeldsveksten blant publikum (K2). Kilde: SSB 4 COLLIERS INTERNATIONAL

okt.1 des.1 feb.11 apr.11 jun.11 aug.11 okt.11 des.11 feb.12 apr.12 jun.12 aug.12 RETAILRAPPORT H2 212 NORGE 4,% 3,% 2,% 1,% BNP Når vi nå ser at spareraten har gått såpass kraftig opp som den har de siste årene, vil man anta at man også ser en nedgang i K2 veksten. De siste tallene for samlet gjeldsvekst fra SSB viser derimot en oppgang på,1 % fra juni til juli. Tallene viser en økning totalt sett på voksne 7,2 %. Isolert sett vil en slik økning i K2 i kombinasjon med spareraten og den relativt moderate økningen i privat konsum som vi ser, antyde at mesteparten av gjeldsøkningen begrunnes ved andre faktorer enn forbruksfinansiering, som for eksempel til boligkjøp. Med andre ord har vi enda til gode å se noen særlig forandring etter implementeringen av 15% egenkapitalkrav.,% Import og eksport -1,% -2,% Kilde: SSB 4,% 3,5% 3,% 2,5% 2,% 1,5% 1,%,5%,% Arbeidsledighet Det er enkelte forhold ute som fører til favoriserende forhold for Norge når det gjelder import av varer for øyeblikket. Norske Kroner rekordsterkt og veksten i importprisene er lav, noe som betyr at vi får mer igjen når vi importerer isolert sett. Grunnet blant annet tørke i USA og regn i Brasil, har FNs matvareindeks steget med over 8% så langt i år, og store deler av verden opplever for øyeblikket stor økning i matvareprisene. På den annen side har økningen fra Juli i fjor til Juli i år kun vært på 1.2% ifølge tall fra NILF, noe som er lavere enn inflasjonen som har ligget på 1,5 % i samme tidsperiode. Flere og flere peker på at den norske eksportnæringen i stadig økende grad er todelt mellom petroleum og eksportnæringen. Tall fra SSB fra Juli måned viser en nedgang på 4,9 % fra Juli i fjor for eksportnæringen ikke medregnet olje og gass. Uten petroleumsindustrien er handelsbalansen til Norge ovenfor utlandet negativ. Inkludert olje og gass vil Norge ha et overskudd på handelsbalansen på ca NOK 4 mrd i 212. Makroøkonomiske nøkkeltall Kilde: SSB Økonomiske nøkkeltall Vekst % Utsikter 14,% 12,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% -2,% -4,% -6,% -8,% Prosentvis endring siste 2 år mot NOK Kilde: Norges Bank EUR GBP SEK USD BNP vekst 3,5 % Stabil Arbeidsledighet 3,1 % Stabil Inflasjon,9 % Vekst Import 2 % Kraftig vekst Eksport 1,8 % Nedgang Pengemarkedsrente 2.% Stabil Lønnsvekst 4,2 % Stabil Prognose Norge har for øyeblikket relativt stabile makroøkonomiske fremtids utsikter på kort sikt. Det som blir viktig fremover er å opprettholde forbrukertilliten blant forbrukerne, slik at ikke spareraten blir for høy. Blant de viktigste faktorene i forhold til dette, blir den stadig usikre utviklingen i Europa. 5 COLLIERS INTERNATIONAL

RETAILRAPPORT H2 212 NORGE Retailmarkedet Retail leier LEIEPRISER 16 14 12 1 8 6 4 2 8,% 7,5% 7,% 6,5% 6,% 5,5% Yield Kategori A Kategori B Kategori C Vår oppfatning er at leieprisene i områdene rundt hovedstaden har vært relativt stabile i den siste tiden. Den nåværende stabiliteten etterfølger en periode der vi har opplevd stor volatilitet både i forhold til yield og leieprisnivå. High Street For øyeblikket finner vi leieprisene for gode lokaler i Karl Johans Gate på rundt NOK 15,-. Vi har registrert enkelte leiepriser også over dette, men da for små lokaler med den aller beste beliggenhet. De beste lokalene i sidearmene til Karl Johans gate som Øvre Slottsgate og Akersgata ligger på nivåer som ligger nær hovedgaten. I Bogstadveien er det tydelig at leieprisene har hatt et større fall siden finanskrisen. For øyeblikket finner vi få eksempler på inngåtte leieavtaler for over NOK 1,-, og for større lokaler ser vi at leieprisene er det ikke unormalt med snittpriser på NOK 5,- pr kvm. Kjøpesenter og big box Leieprisene for kjøpesenter er noe mer sammensatt enn i et bysentrum. De største kjøpesentrene er i seg selv lagt opp som et lite bysentrum, og har derfor sterke føringer i forhold til produktmiksen i senteret. Eksempelvis gjør dette at store aktører innenfor sport og elektronikkbransjen i større grad enn high-street ligger på et annet leieprisnivå. 5,% 4,5% 26 27 28 29 21 211 212 (e') High Street Kjøpesenter Big Box For kjøpesentersegmentet ser vi for øyeblikket leienivåer opp mot NOK 9,- pr kvm som toppnivå for mindre, gode lokaler. Gode big box lokaler med en sterk leietager blir stadig mer populært, noe som vi også ser reflekteres i yield nivåene. 212 211 21 Transaksjoner Yield Vi har den siste tiden sett en viss stabilisering i yield nivåene for handelseiendom etter bratt oppgang under finanskrisen, med påfølgende fall i ettertid. Sentral retaileiendom er ettertraktet i dagens marked og oppleves som trygge investeringer. Yieldnivåene for big box segmentet har jevnt over sunket med et helt prosentpoeng siden toppen, og dette understreker etterspørselen etter gode enheter med gode leietagere som for eksempel Rema 1, Norgesgruppen og tilsvarende. 29 28 Etterspørselen etter handelseiendommer er for tiden gode, og vi ser flere handler som blir gjennomført med forholdsvis lavt avkastningskrav fra investorene. 27 2 4 6 Andel retail Total volum /RCAnalytics. Transaksjoner I Mrd 6 COLLIERS INTERNATIONAL

27M1 27M5 27M9 28M1 28M5 28M9 29M1 29M5 29M9 21M1 21M5 21M9 211M1 211M5 211M9 212M1 212M5 RETAILRAPPORT H2 212 NORGE EKSEMPLER NYLIGE TRANSAKSJONER juni 212: Kallerud Handelspark på 162 kvm ble kjøpt av AKA Holding for MNOK 23,-. mars 212: Løkketangen Senter på 18 kvm ble kjøpt av Oslo Areal fra Aberdeen for antatt pris MNOK 3,-. januar 212: Torget Vest på 1286 kvm ble kjøpt av Sektor fra Oslo Areal for MNOK 189,- og en yield på 6,3 %. januar 212: Strandtorget Shopping på 277 kvm ble kjøpt av Sektor fra Oslo Areal for MNOK 46,- og en yield på 6,3 %. desember 211: Rortunet Senter på 125 kvm ble kjøpt av Salto Eiendom fra AKA Invest for Mnok 257,- og en yield på 7,2 %. 7 68 66 Terminvis detaljhandelomsetning På grunnlag av en relativt kraftig vekst i reell inntekt og husholdningers konsum den siste tiden, ville man isolert sett antatt en tilsvarende økning også i detaljhandelen. På den annen side har vi også registrert en høy økning i forbrukernes årlige sparerate, noe som naturligvis stagger veksten. I de siste årene har også unormalt klima ført til utfordringer for noen av handelssegmentene, i særdeleshet for sportsbransjen som pr september 212 gjennomgående sliter med store overskuddslagre. Her forventes rabatterte priser i tiden som kommer. Nye tall fra Kvaarud Analyse peker på at omsetningen i økende grad finner sted utenfor sentrum i Oslo og Akershus, der vi i de tre siste månedene har hatt en nedgang på,3 % i forhold til en oppgang på 1,5 % i kjøpesentrene utenfor. Hovedorganisasjonen Virke kom tidligere i år med følgende prognose for detaljhanden: Bransje 21 211 212* Dagligvare 2,2 % 3,4 % 4, % Sport 6,3 % -2, % 4, % Klær 1,2 %,8 % 3, % Sko 3,7 % 1,9 % 3, % Møbler 4,1 % 4,2 % 5, % 64 62 El. husholdingsapp., radio, TV 3,1 % -1,5 % 4, % 6 Byggevarehus 4,4 % 4,7 % 7, % 58 Detaljhandel i alt 2,7 % 2,8 % 4, % Kilde: SSB (6 mnd glidende gjennomsnitt. Tall I Mio) 18 17 16 15 14 13 12 11 1 9 Detaljhandelsindeks, ex salg av motorvogner Kilde: Virke * : Prosjektert I 2.termin av 212 omsatte detaljhandelen for om lag NOK 65,- Mrd. I 211 var tilsvarende tall i underkant av NOK 63,- Mrd. noe som gir en økning på 3,4 %. Med tanke på at julehandelen i fjor ikke var spesielt sterk, gir dette, samt muligheter for en mer «normal» vinter, grunnlag til å anta at detaljhandelen som helhet for 212 vil kunne ligge på i overkant av 4 %, Kilde: SSB 7 COLLIERS INTERNATIONAL

RETAILRAPPORT H2 212 NORGE Oslo & Akershus 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Godkjent bruksareal Igangsatt bruksareal Fullført bruksareal Kilde: SSB (4. kvartals glidende gjennomsnitt) KONSTRUKSJON AV HANDELSEIENDOMMER Data hentet fra SSB viser at det har vært en nedgang spesielt i Oslo og Akershus når det kommer til bygging av kjøpesenter og butikkeiendom den siste tiden. Dette etterfølger dog en periode med svært høy ferdigstillelse av handelseiendom i regionen. Noe som er interessant er å følge fullført bruksareal i forhold til godkjent bruksareal i resten av landet. I Oslo og Akershus ser vi at fullførelsen i stor grad følger kurven til godkjent bruksareal et par kvartaler senere, noe som indikerer normal byggetid og at godkjente prosjekter i stor grad blir fullført. I resten av landet ser vi imidlertid langt mindre samsvar mellom disse grafene. Istedenfor er det større igjen større samsvar mellom påbegynte og fullført bruksareal, og dette alene kan tyde på at godkjente prosjekter i mindre grad blir påbegynt og fullført etter godkjenning av planer, enn i hovedstadsregionen. 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Resten av landet Godkjent bruksareal Igangsatt bruksareal Ferdigstilt bruksareal Økende andel kjøpesenter Ikke bare tar landets kjøpesenter en stadig større del av detaljhandel omsetningen, men den øker også merkbart når det kommer til andel areal: I Oslo og Akershus har det siden 2 blitt bygget 645745 kvm handelsareal. Av dette er i overkant av 65% kjøpesenter og varehus. Den langvarige trenden med økt fokus på bygging av kjøpesenter, forklares blant annet av mangel på tilgang til gode butikklokaler, klima utfordringene som finnes i Norge i form av svært variabelt vær, bekvemmeligheten ved å finne «alt» på et sted og tilgjengeligheten kjøpesentrene gir i form av tilgang med bil. Kilde: SSB (4.kvartals glidende gjennomsnitt) Eksempler på store kjøpesenter utviklinger i Osloregionen: 35 3 25 2 15 1 5 Ferdigstillelse Oslo & Akershus Adresse Type Str kvm Ferdigstillelse Eier Strømmen Storsenter Påbygg 3 212 Olav Thon Gruppen Nordiske Vestby Storsenter Nyutvikling 31 212 Handelsparker Vinterbro Senter Påbygg 8 213 Steen & Strøm Fornebu S Nyutvikling 25 214 KLP Økern Senter Nyutvikling 38 215 Steen & Strøm Ferdigstillelse senter / varehus Ferdistillelse butikk Kilde: SSB (4.kvartals glidende gjennomsnitt) 8 COLLIERS INTERNATIONAL

1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 RETAILRAPPORT H2 212 NORGE Handelstrender PPP. EU = 1 ØKENDE INTERNASJONAL INTERESSE 25 2 15 1 5 EU (27 countries) Euro area (17 countries) Denmark Germany Finland Sweden United Kingdom Norway United States Kilde: Eurostat Årlig sparerate 16 14 12 1 8 6 Som en konsekvens av de urolige markedene i Europa opplever vi flere internasjonale aktører som er åpne for Norden og Norge som marked. Hos Colliers opplever vi en stadig økende pågang fra internasjonale klienter som søker etableringer i det norske markedet. Det vi erfarer som de vanligste årsakene til ønsket om etablering i Norge er blant annet; Stabile makroøkonomiske utsikter Jevn vekst i detaljhandelen Kapitalsterke kunder Egen, sterk valuta Eksempelvis ser vi nå den globale tyske kjeden NewYorker som åpner sin første butikk i Norge i Tønsberg, for så å åpne flere enheter i løpet av kort tid, blant annet på Strømmen Storsenter. Av andre navn vi vet er på vei inn, eller vurderer etablering på det norske markedet innen kort tid er blant annet; Britiske Superdry Amerikanske Abercrombie & Fitch Britiske Pret A Manger Svenske COS, en del av Hennes & Mauritz konsernet. 4 2 27 28 29 21 211 EU Eurosonen Norge Kilde: Eurostat/SSB Sammenlignbart prisnivå 16 14 12 1 8 6 4 2 EU (27 countries) Euro area (16 countries) På sikt så ser vi muligheten for at etableringene fra blant annet Britiske og Amerikanske kjeder kan kunne bidra til å drive opp prisene i typiske high-street områder som Bogstadveien og Karl Johan. Dette på bakgrunn av at de oppleves som konkurransedyktige og solide leietagere, som også er populære merkevarer og vil være ettertraktet i forhold til produktmiks. I Norden for øvrig ser vi blant annet etableringer av globale ikoner i Stockholm av blant annet Apple og Disney som er med på å styrke trenden av store internasjonale merker med fokus på Norden. STYRKET HIGH-END MARKED Det norske High End markedet skiller seg for tiden ut i forhold til mesteparten av Europa. Bakenforliggende er realiteten av at konsumenter ellers i Europa sett under ett, for Denmark Finland United Kingdom Germany Sweden Norway Kilde: Eurostat United States 9 COLLIERS INTERNATIONAL

RETAILRAPPORT H2 212 NORGE 14 12 1 Varekonsum indeks øyeblikket ikke tar seg råd til luksusvarer i samme grad som tidligere. I Norge er vi slik sett i en helt annen situasjon. Som en illustrasjon på dette har vi sett har vi nylig sett en ekspansjon ved High End senteret Eger Karl Johan på 1kvm, samt registrert planlagte renoveringer av både Paleet og Steen & Strøm Magasin som er andre kjente senter innenfor dette segmentet. 8 6 4 2 Ettersom leieprisene har gått ned og flere lav og mellompris kjeder har inntatt Bogstadveien, ser vi en forsterkning av luksussegmentet i området rundt Egertorget og øvre delen av Karl Johan, med sidegatene Akersgata, samt Øvre og Nedre Slottsgate som områdene der High-End butikkene i økende grad ønsker tilstedeværelse. Det vil være spennende å se om Hegdehaugsveien/Bogstadveien igjen vil se økte leiepriser og større innslag av high-end kjeder når byggingsarbeidet etter planen skal stå ferdig 1 november 213. Kilde: SSB Tall i millioner 21 29 Senter Sted Omsetning Omsetning (inkl. mva) (inkl. mva) Sandvika Storsenter Sandvika 3,177 3,15 Lagunen Storsenter Bergen 3,1 2,878 AMFI Moa Ålesund 2,394 2,37 Kvadrat Sandnes 2,26 2,247 Ski Storsenter Ski 2,65 2,45 City Syd Trondheim 2,25 1,962 Strømmen Storsenter Strømmen 1,894 2,66 CC Vest Oslo 1,876 1,719 Sartor Storsenter Bergen 1,849 1,843 ALNA Senter Oslo 1,843 1,829 Kilde: Virke / Kvarud Analyse (Kjøpesenteromsetning) 5,% 4,5% 4,% 3,5% 3,% 2,5% 2,% 1,5% 1,%,5%,% Privat konsum Økning i automobilsalget En god indikasjon på temperaturen i high-end markedet vil være å se på omsetningen i til kapitaltunge markeder som bilsalget. I de seneste tallene fra SSB kan vi lese at automobilsalget økte med 35% fra 29 til 211 og at det nå nærmer seg nivåer som vi så før finanskrisen. I August 212 ble det solgt hele 1179 personbiler, noe som er en økning på 326 enheter, eller 2,8 % fra tilsvarende måned i 211. Tallene viser også at spesielt kapitalintensive merker som Porsche, Mercedez og BMW som leder an i salgsøkningstakten. Videre ser vi også at aktører som Fisker, en amerikansk luksusbil produsent i disse dager søker å etablere seg i Norge. Økning i grensehandelen Når det gjelder grensehandelen med Sverige viser både omsetning i NOK og antall bilpasseringer økt trafikk over grensen. Tallene viser en høyere relativ økning i omsetning (21.2%) i forhold til flere bilpasseringer (3.63%) mellom K1 21 til K1 212. Dette indikerer økt forbruk pr handel over grensen, noe som kan sees i sammenheng med utbygging/påbygging av flere store senter over grensen. Kilde: SSB 1 COLLIERS INTERNATIONAL

RETAILRAPPORT H2 212 NORGE Nordiske retailmarkedet Det nordiske handelsmarkedet følger i store trekk de sammen mønstrene. Det er likevel ikke til å komme vekk i fra at det også finnes forskjeller mellom markedene. Utviklingen i den generelle økonomien har vært forskjellig de seneste årene, og det er liten tvil om at den svenske og norske økonomien, i langt høyere grad har innhentet seg etter finanskrisen. Blant annet har Danmark opplevd en sprekk i boligmarkedet, samtidig som landet har den høyeste gjeldsgraden i Europa, noe som har vært sterkt bidragende til svak forbrukertillit til markedet. Finnene på sin side har benyttet euroen siden 22 og har hatt problemer med sviktende industri og høy arbeidsløshet sett i et nordisk perspektiv. DANMARK 3 25 2 15 Markedsleie Norden ( ) Ledighetsraten i Danmark er i følge de siste tallene fra Oline-ED statistikken på 6,3 %. Dette er det høyeste volumet siden de startet sine målinger i 23. Det er fremdeles sekundære lokaler som står bak mesteparten av ledigheten og det er for tiden svært få primærlokaler å få oppdrevet i de mest populære handlegatene. I gode handelsområder finner vi at leieprisene holder seg stabile, mens de er under press i områder som befinner seg noe utenfor. Dette betyr at det finnes gode muligheter for nyetableringer å finne gode lokaler i sekundærområder. Presset på prisene gjør også at det åpner seg rom for forhandlingsmuligheter knyttet til overtagelsen av lokalet. 1 5 Det er de største butikk-kjedene, både danske og utenlandske, som etterspør de beste lokalene i de mest populære handlegatene. Butikk-kjeder som fører eksklusive merker har også et sterkt fokus på lokaler i områder der gjennomsnittlig inntekt er høy. Overdragelse av enheter ser vi for tiden kun i de mest attraktive områdene hvis det er fordelaktige vilkår som kan ble tatt over av kjøper og eiendommen ellers også har de riktige egenskapene. 8 6 4 2 21 23 25 27 29 211 213-2 -4-6 -8 Markedsbarometer Retail Danmark By Markedsleie Yield Ledighetsrate København 2685 4.5% 4.6% Århus 74 4.75% 6.6% Odense 74 5.25% 4.9% Ålborg 54 5.5% 7.8% Vejle 43 5.25% 9.4% -1 Denmark Finland *Euro pr. kvm. pr. år og Oline-Lokalebørs Statistikken Kilde: Eurostat Sweden Norway 11 COLLIERS INTERNATIONAL

RETAILRAPPORT H2 212 NORGE SVERIGE The svenske retailmarkedet kunne vise til positive tall I det første halve året av 212, og i mai i år registrerte vi den sterkeste veksten på over et år. Trenden så langt i år tyder på en vekst salget på om lag 2,5 %. Hverdagsartikler som så langt har hatt et veldig godt år, falt overraskende i juni. Kapitaltunge artikler, som så langt i år har gjort det svakt, kunne derimot vise til en god vekst i den samme måneden. Den moderate, men stabile økningen i salget er forventet å fortsette i tiden fremover, i tråd med at tilliten blant forbrukere kommer tilbake i det svenske markedet. Spareraten i det svenske markedet er imidlertid høy og SCB forventer at den vil ligge på nivåer på over 1% for inneværende år. 8, % 7, % 6, % 5, % 4, % 3, % 2, % 1, %, % 35 3 Yield Norden BNP pr innbygger På tross av relativt stabile tall i det svenske retailmarkedet, er det fremdeles bekymring knyttet til Euro krisen og investorer er stadig på utkikk etter sikre investeringsmuligheter. Investorene er i økende grad interesserte i core produkter i de mest populære områdene. Som en konsekvens kan vi forvente svakt stigende leiepriser og fallende yield nivå for de beste eiendommene i de store byene. På den andre siden, ser vi i flere mindre attraktive handelsområder at leieprisene har sunket med så mye som 4 %. Yield nivåene for de beste lokalene ligger stabilt på i underkant av 5 % i Stockholm og på i Gøteborg. Markesbarometer Retail Sverige By Markedsleie* Yield Ledighetsrate Stockholm 178 4.75% 4% Gøteborg 835 5.% 3% Malmø 77 5.75% 2% * Euro pr. kvm. pr. år 25 2 15 1 23 25 27 29 211 213 Kilde: Eurostat Denmark Sweden Finland Norway 12 COLLIERS INTERNATIONAL

RETAILRAPPORT H2 212 NORGE FINLAND Forbrukertilliten I Finland sank kraftig I løpet av 211, men har steget jevnt så langt I 212. I tråd med dette har vi også sett en salgsøkning så langt i inneværende år. Prognosen i tiden som kommer er imidlertid svært usikker. Av de to store retailkjedene i Finland har Kesko annonsert at de ønsker å roe ned sitt investeringsvolum betydelig, mens den andre store gruppen, S-Group, ønsker å fremholde investeringstakten som tidligere. 7, % 6, % 5, % 4, % 3, % 2, % 1, %, % Ledighetsrate Norden Sterk etterspørsel etter de beste lokalene har vedvart så langt i 212. Det er flere globale merker som er i en prosess for å komme inn på det finske markedet, og mange av disse ønsker seg til de beste eiendommene. Ledighetsraten i Helsinki har holdt seg på lave nivåer på rundt 3 % og i «high street områder» er ledighet i realiteten helt fraværende. For øyeblikket er det dog flere pågående kjøpesenter utviklinger, både under planlegging og konstruksjon i Helsinki og andre byer. Yield nivået for de beste handelseiendommene gikk noe ned I 211, og for øyeblikket ser vi en yield på 5,25 % i markedet. Markesbarometer Retail Finland By Markedsleie* Retail yield Ledighetsrate Helsinki 186 5.25% 3.% Tampere 96 6.75% 3.% Turku 96 6.75% 2.5% Oulu 12 6.75% 3.% Percent Arbeidsledighet * Euro pr kvm pr år PROGNOSE 12 1 8 6 4 Denmark Finland Sweden Norway For øyeblikket er det nok finnene som har de mest usikre fremtids utsiktene av de nordiske landene, mye i kraft av deres deltagelse i Eurosonen. Dette, sammen med sviktende eksport gjør at Danmark og spesielt Sverige befinner seg i en mer positiv situasjon. Colliers tror på en positiv utvikling i Sverige, der situasjonen med utenlandsk interesse for nyetableringer er sterk. Vi håper videre på en stabilisering av boligmarkedet i Danmark, med konsekvens om at forbrukertilliten i sterkere grad kommer tilbake. 2 Kilde: Eurostat 13 COLLIERS INTERNATIONAL

RETAILRAPPORT H2 212 NORGE Colliers i Norge Colliers globalt: 522 kontorer i 62 land på 6 kontinent USA: 147 Canada: 37 Latin Amerika: 19 Asia Pacific: 21 EMEA: 118 Etablert i 1993 og har 29 ansatte. Fullsortiments rådgiverhus innen næringseiendom. Bred kompetanse og strenge kvalitetskrav er kjernen i Colliers forretningsdrift. Kompetansen er rendyrket i tre separate datterselskaper: $1.8 mrd i årlige inntekter 116 millioner kvm under forvaltning Over 12,5 ansatte NORGE: Colliers International Colliers International Holding - NORGE Hegdehaugsveien 31 461 Oslo Norge TEL +47 226628 FAX +47 226629 EMAIL colliers@colliers.no Colliers Asset Management Colliers International Colliers Property Management Investeringsforvaltning Næringsmegling Eiendomsforvaltning i Norge Aleksander Gukild Analytiker Colliers International aleksander.gukild@colliers.com Mobil +47 92615338 All informasjon innhentet i forbindelse med denne rapporten er fra kilder som er oppfattet som troverdige. Vi har brukt alle rimelige fremgangsmåter for å kvalitetssikre validiteten i kildene, men kan ikke garantere for den. Intet ansvar tas for eventuelle unøyaktigheter. Lesere er oppmuntret til å kontakte profesjonelle rådgivere før man handler på bakgrunn av informasjon i denne rapporten. 14 COLLIERS INTERNATIONAL

Kilder Definisjoner Statistisk Sentralbyrå - http://www.ssb.no Norsk institutt for landsbruksøkonomisk forskning - http://www.nilf.no Eurostat - http://ec.europa.eu/eurostat/ NOK Norske Kroner K2 Publikums gjeld EU Europeiske Union PPP Kjøpekraftsparitet KPI Konsumprisindeksen Statistiska Centralbyrån - http://www.scb.se Hovedorganisasjonen Virke - http://www.virke.no Norges Bank - http://www.norges-bank.no RCAnalytics - http://www.rcanalytics.com Oslo Handelsstands Forening - http://www.ohf.no Andhøy - http://www.andhoy.no Oslo Kommune - http://www.oslo.kommune.no Experian - http://www.experian.co.uk www.colliers.com Accelerating success.

www.colliers.com Accelerating success.