Holmestrand kommune Saksbehandler: Jan Endre Aasmundtveit telefon: 33 06 41 82 JournalpostID 16/124 ArkivsakID 13/3949 Arkivkode PlanID - 2012012, PlanID - 2012022, K2 - L81, K3 - &01 Utbyggingsavtaler for Strandholmen Sør og Nord - framforhandlet avtaleutkast til godkjenning - bevilgning Utvalg Møtedato Saksnummer Formannskapet 04.02.2016 006/16 Bystyret 17.02.2016 004/16 Rådmannens innstilling: 1. Framforhandlede utkast til utbyggingsavtaler for Strandholmen Sør og Strandholmen Nord godkjennes. 2. Det søkes innarbeidet en bevilgning på kr 500 000,- i økonomiplan for 2017-2020 til finansiering av tiltakene. 3. Eventuelle restmidler i 2016 flyttes over til 2017. Vedlegg: Strandholmen Nord_utbyggingsavtale.pdf Strandholmen Sør_utbyggingsavtale.pdf 151110 Kostnadsoverslag.pdf 151110_Avgrensing kostnadsoverslag.pdf 151110_Illustrasjonsplan.pdf Beskrivelse Strandpromenaden.pdf Egnethetsanalyse badestrand.pdf Strandholmen makeskifte.pdf Strandholmen Nord - søknad om mindre endring av reguleringsplan.pdf 151012_Strandholmen Nord_plankart.pdf 04.02.2016 Behandling i Formannskapet Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. FORM-006/16 vedtak: Formannskapet henstiller BYSTYRET å fatte følgende vedtak: 1. Framforhandlede utkast til utbyggingsavtaler for Strandholmen Sør og Strandholmen Nord godkjennes. 2. Det søkes innarbeidet en bevilling på kr 500 000,- i økonomiplan for 2017-2020 til
finansiering av tiltakene. 3. Eventuelle restmidler i 2016 flyttes over til 2017. 17.02.2016 Behandling i Bystyret Formannskapets forslag ble enstemmig vedtatt. B-004/16 vedtak: 1. Framforhandlede utkast til utbyggingsavtaler for Strandholmen Sør og Strandholmen Nord godkjennes. 2. Det søkes innarbeidet en bevilgning på kr 500 000,- i økonomiplan for 2017-2020 til finansiering av tiltakene. 3. Eventuelle restmidler i 2016 flyttes over til 2017. Sammendrag På bakgrunn av vedtatt reguleringsplan for Strandholmen Sør og reguleringsplan for Strandholmen Nord er det framforhandlet utbyggingsavtale for gjennomføring av rekkefølgebestemmelser. For Strandholmen Sør gjelder dette rekkefølgebestemmelser om utbygging av gang- og sykkelvei (Strandpromenaden), opparbeiding av badestrand i bukt mot Dulpen ved moloen ved hotellet og tilrettelegging av badebrygge med soleplasser, med sykkelparkering. For Strandholmen Nord gjelder dette utbygging av gang- og sykkelvei (Strandpromenaden). Reguleringsplan for Strandholmen Sør (PlanID 2012012) er vedtatt av Holmestrand bystyre den 18.09.2013. Reguleringsplan for Strandholmen Nord (PlanID 2012022) er vedtatt av Holmestrand bystyre den 11.12.2013. Utbyggingsavtalene må godkjennes av Holmestrand bystyre. Rådmannen anbefaler at de framforhandlede avtalene godkjennes. I de framforhandlede avtalene er det forutsatt at Holmestrand kommune bidrar med en andel av utgiftene til tiltakene som skal gjennomføres. I budsjett for 2016 er det allerede lagt inn et beløp på kr 4 063 000,-. I henhold til det framlagte kostnadsoverslaget vil Holmestrand kommunes bidrag utgjøre totalt kr 4 500 000,-. Dette innebærer at kr 500 000,- bør søkes innarbeidet i økonomiplan for 2017-2020. Eventuelle restmidler av bevilget beløp for 2016 bør flyttes over til 2017. Faktaopplysninger
Framforhandlet avtale På grunnlag av vedtatte reguleringsplaner for Strandholmen Sør og Strandholmen Nord har det blitt framforhandlet utbyggingsavtaler for de to utbyggingsområdene. Reguleringsplanene setter bl.a. krav om opparbeiding av gang- og sykkelvei (Strandpromenaden) langs sjøen. Utbyggingsavtalene er utarbeidet for i første rekke å ivareta og sikre dette kravet. Se avtalenes pkt 3. I henhold til plan- og bygningsloven 17-3 er det avtalt at utbyggerne (Holmestrand Fjordhotell Eiendom AS og ROM Eiendom AS) skal stå for gjennomføringen av dette tiltaket, og at kostnadene skal fordeles mellom utbygger og Holmestrand kommune. Se avtalenes pkt 5 og 6. Prinsippene for utformingen av Strandpromenaden er avklart. I tillegg omfatter avtalene enkelte forhold i direkte tilknytning til dette. Offentlig ettersyn De framforhandlede utbyggingsavtalene har, i henhold til plan- og bygningsloven 17-4 andre ledd, ligget ute til offentlig ettersyn i perioden 26.11.2015 til 02.01.2016. I tillegg til annonse i Jarlsberg avis den 26.11.2015 med publisering på kommunens nettsider og i ekspedisjonen på Rådhuset, har materialet vært sendt de direkte berørte parter. Det har vært opplyst om at utbyggingsavtalen for Strandholmen Nord er avhengig av en mindre endring i reguleringsplan for Strandholmen Nord. På bakgrunn av dette er et særskilt varsel også gitt Vestfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Vestfold. Noen merknader på avtalene er ikke mottatt. Fylkesmannen i Vestfold har meddelt at de ikke har noen merknader til søknaden om mindre endringer i reguleringsplanen for Strandholmen Nord. Nærmere om utformingen av avtalene Omfang og formål Avtalene omfatter utbyggingsområdene for Strandholmen Sør og Strandholmen Nord. I begge avtalene er området som er regulert til småbåthavn unntatt, jf. pkt 2 i avtalene. Avtalene skal sikre at rekkefølgekravene som er fastsatt i reguleringsplanene innfris, jf. pkt 3 i avtalene. Rekkefølgekrav Reguleringsplanenes rekkefølgekrav er gjengitt i avtalenes pkt 4. De rekkefølgekravene som er knyttet til opparbeiding av småbåthavna er utelatt, da utbyggingsavtalene ikke omfatter denne delen av planene. Utbygging Avtalene regulerer utbygging av Strandpromenaden (gang- og sykkelvei) langs sjøen. For Strandholmen Sør regulerer avtalen i tillegg opparbeiding av badestrand i bukt mot Dulpen ved moloen ved hotellet, og tilrettelegging av badebrygge og soleplasser på moloen, med
sykkelparkering, se siste avsnitt i avtalenes pkt 4. Disse tiltakene skal utbygger gjennomføre og delvis bekoste, jf. pkt 5 i avtalene. Utbygger framsatte ønske om å dele opp utbyggingen av Strandpromenaden i 2 etapper. Det er framlagt skisser for dette, der etappe 1 omfatter utbyggingen på land og etappe 2 omfatter utbyggingen av brygge innenfor arealet som er regulert til småbåthavn. Dersom dette blir realisert vil også dette inngå som en del av Strandpromenaden langs Strandholmen Sør og Nord. Etter noen justeringer er vi kommet til at utbygging av etappe 1 nå oppfyller rekkefølgekravet i reguleringsplanene. Dette forutsetter at det gjennomføres en mindre reguleringsendring i planen for Strandholmen Nord. Mindre endring av reguleringsplan for Strandholmen Nord Søknad om mindre endring av reguleringsplanen for Strandholmen Nord har vært lagt ved utbyggingsavtalene som har vært ute til offentlig ettersyn. Til denne har Fylkesmannen i Vestfold som har meddelt at de ikke har noen merknader. Denne saken legges fram for utvalget for regulering og kommunalteknikk i møtet den 03.02.2016. Fordeling av kostnader Fordeling av kostnadene, jf. pkt 6 i avtalene, er det redegjort nærmere for nedenfor under Økonomiske konsekvenser. Kostnadsfordelingen gjelder kun utbygging av Strandpromenaden i etappe 1, med tillegg av opparbeiding av badestrand og tilrettelegging av badebrygge på moloen ved hotellet. Det var forutsatt at kostnadsoverslaget som har vært ute på offentlig ettersyn skal kvalitetssikres. Utbygger har nå innhentet priser på tiltakene som skal gjennomføres, og kan bekrefte at kostnadene vil ligge innenfor dette kostnadsoverslaget. Overtakelse, drift og vedlikehold Anleggene skal overtas av Holmestrand kommune etter hvert som de ferdigstilles, jf. avtalenes pkt 7 (Strandholmen Sør) og 8 (Strandholmen Nord). Det er kommunen som da vil ha ansvaret for den framtidige drift og vedlikehold av anleggene. VA-anlegg mv Utbygging av nødvendig kommunalteknisk VA-anlegg som skal betjene området er ansett for å falle utenfor utbyggingsavtalen. Dette avklares i egen avtale eller gjennom nødvendig dialog med kommunalteknisk virksomhet. Dette er forhold som også er regulert i plan- og bygningsloven 18-1 der det kreves at dette må være på plass før det kan gis byggetillatelse. Det er likevel avtalt at disse anleggene, sammen med fortau langs Langgaten, overdras
vederlagsfritt til Holmestrand kommune. Makebytte Strandholmen Sør Innenfor planområdet for Strandholmen Sør eier Holmestrand Fjordhotell Eiendom AS i dag et areal som går inn i friområdet Dulpen. Dette utgjør ca 1 140 m2. Samtidig eier Holmestrand kommune et areal som delvis inngår i grunnen under hotellet, og delvis i områder som etter planen skal utbygges med bygninger (felt A). Dette utgjør ca 948 m2. På bakgrunn av dette har det vært behov for å gjennomføre makebytte for gjennomføring av planen, jf. pkt 9 i utkastet til utbyggingsavtale for Strandholmen Sør. Det er enighet om at dette makebyttet skjer vederlagsfritt, men at Holmestrand kommune bærer kostnadene knyttet til kommunale behandlingsgebyrer. Dette makebyttet er nå gjennomført. Arealoverføring Strandholmen Nord Strandpromenaden (gang- og sykkelvei) langs Strandholmen Nord skal anlegges på grunn som i dag tilhører ROM Eiendom AS. (Eiendommen er matrikkelført på Jernbaneverket, men ROM Eiendom AS disponerer den på vegne av Jernbaneverket). I reguleringsplan for Strandholmen Nord, 8.1 er det fastsatt at dette er offentlig areal. Derfor må dette arealet overføres til Holmestrand kommune, og det er framforhandlet avtale om dette der Holmestrand kommune mottar dette vederlagsfritt, men bærer utgiftene knyttet til gjennomføringen av dette, jf. pkt 8 i utkastet til utbyggingsavtale for Strandholmen Nord. I tillegg er det avtalt at ROM Eiendom AS skal sikres bruksrett for tilgang til området for småbåthavna. Kommunen bærer eventuelle kostnader til dette. Justering av merverdiavgift I avtaleutkastene er det tatt inn et punkt om justering av merverdiavgift. Merverdiavgiftsloven kap 9 gir utbygger mulighet til å få en slik justering. Dette forutsetter at de først har inngått avtale om dette med kommunen, jf. merverdiavgiftsforskriften 9-3-3. I dag er det vanlig å gjøre dette i en utbyggingsavtale. I et tilfelle der kommunen står som utbygger er det vanlig praksis å avtale et anleggsbidrag som motparten skal yte. Da vil det heller ikke påløpe kostnader til merverdiavgift. I et tilfelle der utbygger også skal stå for utbygging av det som omfattes av utbyggingsavtalen er det vanlig praksis å avtale en justering av merverdiavgift. I denne saken er det utbygger som skal stå for utbyggingen også av Strandpromenaden mv. Det er derfor tatt inn et punkt om justering av merverdiavgiften i avtalene. Selve gjennomføringen av dette forutsettes regulert i en egen avtale, i tråd med bestemmelsene i
merverdiavgiftsloven kap 9, jf. merverdiavgiftsforskriften 9-3-3. Spørsmålet om denne praksisen er akseptabel er lagt fram for Vestfold kommunerevisjon. De mente ordningen med justering av merverdiavgift var fornuftig. De hadde imidlertid spørsmål knyttet til bestemmelsene om kommunens bidrag til utbyggingen. I utgangspunktet hadde de spørsmål om dette kom i strid med avgiftsregelverket og regelverket for offentlige anskaffelser. Vestfold kommunerevisjon konkluderte senere selv med at dette ikke kom i strid med avgiftsregelverket. Når det gjelder forholdet til regelverket for offentlige anskaffelser foreligger det en avgjørelse i KOFA (Klagenemnda for offentlige anskaffelser) av 02.06.2014 (sak 2013/35). Det blir her slått fast at et slikt bidrag, som er en del av en utbyggingsavtale, ikke kommer i strid med reglene i lov om offentlige anskaffelser. Klagenemnda legger til grunn at en utbyggingsavtale ikke kan karakteriseres som en offentlig bygge- og anleggskontrakt, jf. lov om offentlige anskaffelser 3 og forskrift om offentlige anskaffelser 1-3 (1). Så lenge utbyggingsavtalen ikke går ut over det som tillates etter reglene i plan- og bygningsloven kap 17 om utbyggingsavtaler vil avtalen normalt falle utenfor regelverket for offentlige anskaffelser. Så lenge det økonomiske bidraget utgjør en forholdsvis liten del av de samlede kostnadene for utbyggingen i planområdet, vil avtalen ikke rammes av dette regelverket. Slik vi vurderer det er det nettopp dette som er tilfellet i avtalene for Strandholmen Sør og Strandholmen Nord. Dette er lagt fram for Vestfold kommunerevisjon, men vi har ikke mottatt noen merknader på dette derfra. Transport av utbyggingsavtalen Endelig er det fremforhandlet avtale om transport av utbyggingsavtalen. Utbygger har mulighet til å overdra avtale til en annen utbygger, men dette forutsetter en godkjenning fra Holmestrand kommune, jf. pkt 12 i avtalene. For Strandholmen Nord er det i dag ikke sannsynlig at avtalen vil bli transportert. Det er ROM Eiendom AS som vil stå som utbygger av Strandpromenaden langs Strandholmen Nord. For Strandholmen Sør vil utbyggingsavtalen inngås med Holmestrand Fjordhotell Eiendom AS, da det er de som er eier av området i dag. Holmestrand Fjordhotell Eiendom AS har imidlertid inngått en intensjonsavtale med JM Norge AS med kjøpsoppsjon for denne eiendommen. JM Norge AS har i hele prosessen vært med i forhandlingene om utbyggingsavtale for Strandholmen Sør, og det er disse som etter all sannsynlighet vil stå for utbyggingen. Dette indikerer at utbyggingsavtalen for Strandholmen Sør vil bli transportert til JM Norge AS.
Juridiske forhold Plan- og bygningsloven kap 17 om utbyggingsavtaler Merverdiavgiftsloven kap 9 om justering og tilbakeføring av inngående merverdiavgift Økonomiske konsekvenser En stadfesting av utbyggingsavtalene for Strandholmen Sør og Strandholmen Nord vil ha økonomiske konsekvenser for Holmestrand kommune. I det framforhandlede utkastet til avtale er det lagt til grunn at Holmestrand bidrar med 50% av kostnadene for denne utbyggingen. For Strandholmen Sør skal det også gjennomføres tiltak med opparbeiding av badestrand i bukt mot Dulpen ved moloen ved hotellet, og tilrettelegging av badebrygge med soleplasser på moloen, med sykkelparkering. Også for dette er det lagt til grunn at Holmestrand kommune skal bidra med 50% av utgiftene. Se pkt 5 og 6 i avtaleutkastene. Denne løsningen har sin bakgrunn i plan- og bygningsloven 17-3 tredje ledd om at avtalen kan gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføring av reguleringsplanen, og den har sin bakgrunn i vedtaket av Holmestrand bystyre av 25.06.2008 om bruk av utbyggingsavtaler i Holmestrand kommune (B-sak 037/08). Dette vedtaket er gjentatt i 6 til arealdelen av kommuneplan for Holmestrand (2015-2027). Det legges her til grunn at det skal være et hovedprinsipp at utbygger dekker alle kostnader til tilrettelegging/opparbeidelse/oppgradering av intern og ekstern infrastruktur innenfor de rammer som er fastsatt i loven. For ekstern infrastruktur skal utbygger dekke en forholdsmessig andel. Opparbeiding av Strandpromenaden (gang- og sykkelvei mv) innebærer en etablering av ekstern infrastruktur i området. Denne skal være åpen for allmennhetens bruk, og Holmestrand kommune skal overta dette anlegget når det ferdigstilles. Det er derfor lagt til grunn at kostnadene ved opparbeiding av dette skal fordeles mellom utbygger og Holmestrand kommune. Strandpromenaden langs Strandholmen Sør og Nord vil være av stor betydning for allmennhetens ferdsel fra Holmestrand sentrum og nordover langs Havnegaten via Dulpen og videre nordover til turveien som vil bli etablert på den nedlagte jernbanegrunnen mot Sande. På bakgrunn av dette er det framforhandlet avtale om at Holmestrand kommune skal bidra med 50% av kostnadene for denne utbyggingen. Også opparbeiding av badestrand i bukt mot Dulpen ved moloen ved hotellet, og tilrettelegging av badebrygge og soleplasser på moloen, med sykkelparkering, vil ha stor betydning for allmenhetens bruk. Også for disse tiltakene er det lagt til grunn at Holmestrand
kommune skal bidra med 50% av kostnadene. Kostnadene ved opparbeidingen er for Strandholmen Sør beregnet til kr 4 260 000,- eks mva, og for Strandholmen Nord kr 2 940 000,- eks mva. Kommunens andel av dette blir til sammen kr 3 600 000,- eks mva, eller kr 4 500 000 inkl mva, dersom det framforhandlede avtaleutkastet godkjennes. Dette forutsetter at det da også bevilges midler til dette. I budsjett for 2016 er det allerede lagt inn et beløp på kr 4 063 000,-. I henhold til det framlagte kostnadsoverslaget vil Holmestrand kommunes bidrag utgjøre totalt kr 4 500 000,-. For kvalitetssikring av dette har utbygger nå innhentet priser på tiltakene som skal gjennomføres, og de bekrefter at kostnadene vil ligge innenfor dette kostnadsoverslaget. Dette innebærer at kr 500 000,- bør søkes innarbeidet i økonomiplan for 2017-2020. Eventuelle restmidler av bevilget beløp for 2016 bør flyttes over til 2017. Barn og unges interesser Utbygging av Strandpromenaden (gang- og sykkelvei) med tilrettelegging av badestrand etc vil imøtekomme behovet også for barn og unge. Miljøkonsekvenser Tiltaket med utbygging av Strandpromenaden vil ikke ha negative konsekvenser for miljøet. Naturmiljøet blir ikke berørt. I forhold til kulturmiljøet vil tiltaket ha positive konsekvenser. Vurderinger Fordeling av kostnader I denne saken er det forholdet til de økonomiske konsekvensene for Holmestrand kommune som har størst betydning. Kr 4 500 000,- er en vesentlig investering. Samtidig dreier det seg om et tiltak som vil få stor betydning for allmennhetens ferdsel i området. Rådmannen vil anbefale bystyret å godkjenne dette. Justering av merverdiavgift Forholdet til justering av merverdiavgift følger praksisen i en hel rekke kommuner i Norge. Bruken av dette er også avklart med Vestfold kommunerevisjon. Rådmannen mener det bør være uproblematisk for bystyret å godkjenne bruken av denne modellen. Øvrige punkter i avtalene De øvrige punktene i avtalene, slik de er skissert ovenfor, bør være uproblematisk å godta for bystyret. Her er det bestemmelser som dels er til fordel for Holmestrand kommune og dels en forutsetning for gjennomføring av reguleringsplanene (f.eks. utbygging, gjennomføring av makebytte/arealoverføring, og overtakelse, drift og vedlikehold av
Strandpromenaden). Her er det også bestemmelser som sikrer gjennomføring av utbyggingsavtalene (f.eks. formål, transport av utbyggingsavtalen). Konklusjon Rådmannen anbefaler bystyret å stadfeste de framforhandlede utbyggingsavtalene for Strandholmen Sør og Strandholmen Nord. Videre behandling Saken går videre til Holmestrand bystyre for endelig vedtak.