TILSTANDSRAPPORT VÅTROM Matrikkel: Gnr 410: Bnr 102 (snr: 4) Kommune: 5001 TRONDHEIM KOMMUNE Adresse: Gyldenløves gate 21A, 7043 TRONDHEIM Dato befaring: 26.02.2019 Utskriftsdato: 26.02.2019 Oppdrag nr: 201889 Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Takst-Forum Trøndelag AS Vestre Rosten 69, 7072 HEIMDAL Telefon: 73 82 13 30 Sertifisert takstmann: Telefon: 482 57 022 E-post: alexander.storsve@tft.no Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund d7ca13
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Forutsetninger Våtromsrapporten er en tilstandsbeskrivelse utført iht. NTFs regler og NS 3424/3451. 'Nivå 1' er registreringsnivået, basert på kun visuelle observasjoner uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. NS 3424 (1995-utgaven) angir at Tilstandsgrader (Tg) fra 0-3 skal benyttes for å angi grader av tilstandssvekkelse. 0: ingen symptomer, 1: svake symptomer, 2: middels kraftige symptomer, 3: kraftige symptomer. Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. Takstmannen kan ikke gjøres ansvarlig for manglende eller feil opplysninger om skader som bare kan avdekkes ved inngrep i bygningsdeler eller komponenter. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil eller mangler som bør rettes opp. Hvis dokumentet er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for oppdatering. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Oppdraget er fra oppdragsgivers side avgrenset til bare å omfatte arealene innenfor seksjonens hoveddel. Grensen går i vegger og etasjeskillere mot naboseksjoner og fellesareal. Eventuelle tilleggsdeler som kan ligge andre steder på eiendommen f.eks. lofts- og kjellerboder eller øvrige deler av tomten er ikke vurdert. Konklusjon tilstand Deler av baderommet vurderes å ha oppnådd forventet levetid iht. levetidsbetraktninger og det ble registrert enkelte forhold som krever tiltak. Det ble ikke registrert tegn til vesentlige skader eller avvik på kjøkken utover slitasje/skader på overflater. For videre omtale se respektive punkter i rapporten. HEIMDAL, 26.02.2019 Telefon: 482 57 022 Oppdr. nr: 201889 Befaringsdato: 26.02.2019 Side: 2 av 5
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Irene Hugås Befaring/tilstede: Befaringsdato: 26.02.2019. -. Tlf. 482 57 022 - Irene Hugås. Eiendomsopplysninger Bebyggelsen: Grunnmuren er trolig oppført som en gråsteinsmur. Hovedkonstruksjoner over dette er oppført i tre og utvendige overflater er tekket med trekledning. Taket har valmtaks form og er utvendig tekket med takstein. Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 5001 TRONDHEIM Gnr: 410 Bnr: 102 Seksjon: 4 Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Egenerklæring Tidligere takst Ikke fremvist Innhentet Bygninger på eiendommen Leilighet Bygningsdata Byggeår: 1891 Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 2. etasje 54 48 48 Sum bygning: 54 48 48 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Kommentar areal Rombenevnelser er iht. dagens bruk og uten hensyn til byggeforskriftens krav. Det understrekes at undertegnede ikke har foretatt undersøkelser om de respektive arealer er byggemeldt og godkjent. Andel av fellesarealer og eventuelle bodarealer utenfor leiligheten er ikke medregnet. Oppdr. nr: 201889 Befaringsdato: 26.02.2019 Side: 3 av 5
Tilstandsvurdering Tilstandsvurdering for Leilighet VVS-installasjoner, generelt - Leilighet Synlige deler av leilighetens vann- og avløpsanlegg er av kobber, plast og soil. Varmtvannsbereder Fabrikasjonsår: 1986 Volum: Ca. 115 liter Plassering: Kjøkkenskap Kontrollert avrenning fra berederens trykkventil?: Ikke påvist Rør- og avløpsanlegget fungerte ved en enkel test av dette på stedet. Ingen synlige lekkasjer ble registrert på befaringsdagen. Videre kontroll av anlegget krever avansert teknologi. Dette ble ikke rekvirert. Utvendige stengekraner ble ikke søkt påvist. Det er ikke kjent om det har vært foretatt reparasjon/utskifting/rehabilitering av avløps- eller vannledningen mellom boligen og offentlig/privat nett etter at boligen ble oppført. Grunnet boligens alder og på bakgrunn av de opplysninger som foreligger og levetidsbetraktninger kan tilstandsgrad på ledningen ikke fastslåes. Forventet levetid til en installasjon er ca. 30-50 år, men kan variere avhengig av rørmateriale, egenskapene til avløpvannet og vedlikeholdet. Teknisk utstyr som armaturer, berede, toalett etc. har noe kortere levetid enn ledningsanleggene. Hovedtyngden skiftes ut innen 10-30 år. Generelt om varmtvannsberedere: Undertegnede har kun svært begrenset mulighet til å vurdere den nøyaktige tilstanden på VVB. Dette krever spesielt utstyr og kompetanse, og på denne rapportens undersøkelsesnivå (nivå 1) er dette ikke vektlagt. Dette må derfor om ønskelig, bestilles spesielt. Normalt vil fabrikkår indikere tilstanden og forventet levetid. Generelt vil levetiden være høyst usikker utover 10 år fra fabrikkår, men dette er ikke absolutt. Stedlige og andre uforutsigbare forhold kan ha betydning forlevetiden. Angivelse av tilstand og levetid er dermed forstått å være høyst usikker. Generelle kommentarer vil likevel nedenfor bli foretatt ut fra begrensede kriterier og ansvar. Årsaken til at VVB likevel har fått eget postnummer selv om det normalt ikke blir grundig vurdert, er at mottaker/bruker av rapporten skal gjøres kjent med rapportens begrensninger. Innredning og garnityr for våtrom - Leilighet / 2. etasje / Bad Baderommet fremstår med flis på gulv og baderomsplater på vegger. Av utstyr finnes det vegghengt klosett, dusjhjørne, innredning med servant og opplegg til vaskemaskin. Sluket er et plastsluk og rommet ventileres med naturlig avtrekk uten tilluft. Selger opplyser at gulvflis er fra 1996 og at veggplater, klosett og innredning er fra 2016. Himlingen er malt i 2019. Oppdr. nr: 201889 Befaringsdato: 26.02.2019 Side: 4 av 5
På generelt grunnlag gjøres det oppmerksom på at flis og flisefuger ikke er tette og det forutsettes bruk av tett membran som fuktsikring bak og under flis. Dette lar seg ikke påvise uten destruktive åpninger, noe som ikke er foretatt. Det forutsettes at membran er påført etter gjeldende anvisninger. Ved en visuell kontroll av tilgjengelige overflater ble det registrert ufagmessig utførelse på overflater. Det ble registrert sprekk i enkelte gulvfliser og stedvis bom i flis, noe som tyder på dårlig vedheft til underlaget. Det er ukjent tetting på rørgjennomføring til vaskemaskin. Det er ikke etablert noen synlig avrenning for evt. lekkasjevann fra veggmontert klosett. Tettesjikt på baderomsgulv vurderes å ha oppnådd forventet levetid iht. levetidsbetraktninger. Ved en enkel nivellering av gulv ble det registrert fall til sluk. Antatt normal levetid for golv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran 10-30 år Antatt normal levetid for golv i våtrom med keramiske fliser på påstøp med underliggende membran 20 40 år Antatt normal levetid for fliser m/tettesjikt på mur/ betong 20-40 år Antatt normal levetid for fliser m/tettesjikt på lettvegger 10-20 år Antatt normal levetid for blandeventil 10-25 år Antatt normal levetid for utslagsvask, servant, klosett, badekar 20-50 år Kjøkkeninnredning - Leilighet / 2. etasje / Kjøkken Kjøkkenet fremstår med laminat på gulv og malte strie på vegger, samt flis over benkeplater. Innredningen fremstår i glatt utførelse. Videre er det etablert opplegg til oppvaskmaskin og mekanisk avtrekk over stekesonen. Med bruk av fuktindikator kombinert med visuell kontroll av overflater ble det ikke registrert fuktskader. Det ble registrert en del slitasje/skader på overflater, men dette vurderes kun å være av kosmetisk betydning. Hvitevarer er ikke vurdert. Antatt normal levetid for blandeventil 10-25 år Antatt normal levetid for utslagsvask, servant, 20-50 år Antatt normal levetid for kobberrør 25 50 år Antatt normal levetid for plastrør 25 50 år Antatt normal levetid for galvanisert rør 20 40 år Oppdr. nr: 201889 Befaringsdato: 26.02.2019 Side: 5 av 5