TI L S TAN D S R AP P O R T

Transkript

1 TI L S TAN D S R AP P O R T Matrikkel: Gnr 43: Bnr 317, bnr 406 Kommune: 1149 KARMØY KOMMUNE Adresse: Postvegen 83 A, 4280 SKUDENESHAVN Dato befaring: Utskriftsdato: Oppdrag nr: Utført av autorisert medlemsforetak i NTF TAKST TEAM AS Hovedgaten 35, 4250 KOPERVIK Telefon: Sertifisert takstmann: Takstmann Lars Erik Strand MNTF Telefon: E-post: lars@takst-team.no Rolle: Uavhengig takstmann 7cc378

2 Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på Forutsetninger Denne rapporten er ikke ment for bruk ved omsetning av bolig, og gir ikke fullgodt informasjonsgrunnlag for hverken kjøpere eller selgere. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes Boligsalgsrapport med verditakst, da denne rapporten er bygget på en standard (NS 3600) ment for boligomsetning. Tilstandsrapporten er en teknisk rapport for vedlikeholdsplanlegging av byggverk. Hensikten med tilstandsanalysener å tidlig fange opp skader og vedlikeholdsbehov som et ledd i forvaltning, drift og vedlikehold av eiendommer (FDV). Denne typen vedlikeholdsplanlegging bidrar til å opprettholde bygningens tekniske standard og å redusere vedlikeholdskostnadene sett over bygningens brukstid. Det legges spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som etter takstmannen skjønn er særlig relevante ved forvaltning og driftsplanlegging for vedlikehold av bygninger. Tilstandsrapporten skal være et grunnlag for planlegging på kort og lang sikt og et grunnlag for beregning av de økonomiske konsekvensene av bygningens tilstand. Rapportens struktur Rapporten struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (Tilstandsanalyse av byggverk), N S 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Med mindre annet fremgår, er rapporten basert på undersøkelsesnivå 1. Det gjennomføres derfor kun visuelle observasjoner uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil eller mangler som bør rettes opp. Hvis dokumentet er eldre enn 6 måneder bør takstmannen kontaktes for oppdatering. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har N S 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 2 av 8

3 Konklusjon tilstand Bygningen har slitasjer som fremkommer i rapporten. Registrerte tilstandsanmerkninger er i hovedsak av normal karakter på bygninger med denne alder og vedlikehold, men det må påregnes fornying av yttertak og etablering av sutak. KOPERVIK, Takstmann Lars Erik Strand MNTF Telefon: Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 3 av 8

4 Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Karmøy kommune Lars Erik Strand Befaring/tilstede: Befaringsdato: Sten Ove Eike. Kontaktperson. Tlf Lars Erik Strand. Tm. Tlf Eiendomsopplysninger Beliggenhet: Standard: Om tomten: Adkomstvei: Tilknytning vann: Tilknytning avløp: Andre forhold: Eiendommen er beliggende i Skudenes i Karmøy kommune. Standard som fra byggeåret. Vegger av isolerte betongelementer. Himlinger av strekkarmerte dekkelementer i betong. Saltak utvendig tekket med stålplater. Idrettsanlegg. Asfaltert parkeringsplass. Offentlig Offentlig Offentlig Det er ikke foretatt undersøkelser om det foreligger eventuelle offentlige pålegg om rettinger etc. kun visuell befaring av selve bygningen. Tilsalgsrapporten er endel av dokumentasjonen som fremlegges ved boligsalg. Kjøper har dermed plikt til blant annet å sette seg inn i og forstå realitetene i den dokumentasjon som fremlegges ved avhending av en brukt bolig. Denne rapporten kan inneholde opplysninger som ikke er opplagt for alle å forstå det reelle innhold av. Kjøper kan derfor ringe takstmannen for å avklare punkter som eventuelt kan være vanskelige å forstå. Tilstandsgrader settes og ut fra overflatens tilstand og trenger nødvendigvis ikke å være satt ut fra alder. Alder er likevel en viktig faktor i forhold til membraner i bad samt røropplegg generelt. Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler er tatt ut fra Byggforskserien. Byggforvaltning Blad Del 2, samt Når det gjelder intervall for utskifting er disse intervallene spesielt usikre. Det vises her til ovennevnte blad I mange tilfeller har noen materialer, komponenter eller bygningsdeler lengre levetid enn det som er oppgitt i bladet mens andre skiftes ut tidligere fordi det kommer nyere og bedre løsninger eller produkter på markedet. Utskifting i sin helhet er i mange tilfeller ikke nødvendig, reparasjon kan være tilstrekkelig. Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 1149 KARMØY Gnr: 43 Bnr: 406 Eiet/festet: Eiet Areal: 2 998,2 m² Hjemmelshaver: Karmøy kommune Adresse: Postvegen 83 A Matrikkel: Kommune: 1149 KARMØY Gnr: 43 Bnr: 317 Eiet/festet: Eiet Areal: 4 269,6 m² Hjemmelshaver: Karmøy kommune Adresse: Postvegen 83 A Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 4 av 8

5 Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Tegninger Innhentet Eiendomsdata.no Innhentet Statens Kartverk Innhentet Bygninger på eiendommen Klubbhus Bygningsdata Byggeår: 1981 Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1. etasje Sum bygning: Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 5 av 8

6 Tilstandsvurdering Tilstandsvurdering for Klubbhus Grunn og fundamenter, generelt - Klubbhus Ringmur av betong. Det er ingen tegn til setninger eller utglidninger i grunnen. Gulv på grunn - Klubbhus Betonggulv som er isolert. Normal tid før reparasjon av plasstøpt betonggulv på lastbærende isolasjon er år. Betonggulvets overflater er ikke synlige, TG er satt ut fra at det ikke er registrert tegn til feil i betonggulvene. Drenering - Klubbhus Ukjent drenering. Antatt normal elde/slitasje på evt. drens. Det er ikke foretatt noen kjente utbedringer eller endringer av dreneringen. Yttervegger - Klubbhus Yttervegger av isolerte elementer. Frilagt singel utvendig. Det er registrert sprekker i murpussen under vinduene og i utvendig pakning i elementskjøtene. Vinduer - Klubbhus Vinduer med trerammer fra 1981, 2014 og 2017 Normal tid før utskifting av trevindu er år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Det mangler fug mellom karm og vegg på noen av vinduene. Vindu fra 2017=Tg1 Material/symptom: Normal tid før utskifting av trevindu er år, tredører år. Slett Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Ytterdører og porter - Klubbhus Ytterdører i tre fra 1981 og Normal tid før utskifting av malte treporter, stål- og aluminiumsporter er år. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Dørene er preget av bruksslitasje. Takkonstruksjoner - Klubbhus Sperrtak i tre. Normale ujevnheter i yttertak. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 6 av 8

7 Taktekking og membraner - Klubbhus Yttertaket er tekket med stålplater. Takrenner av plast. Normal tid før reparasjon av stålplater med plastbelegg er år. Det er registrert rust i takplatene. Det er ikke sutak på bygget. Dette fører til at kondensvann drypper ned på himlingene. Himlingsisolasjonen på kontoret har ikke vindtetting mot kaldloft. Deler av takrennene er presset ned pga snøras fra taket. Det mangler et gavlbord og panel under deler av takoverhenget. Frittbærende dekker - Klubbhus Himling av spennbetongdekke. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller av betong og lettbetong er år. Det er ikke opplyst eller registrert avvik i betongdekke. Overflater på innvendige gulv - Klubbhus Gulver av betong med overflater av laminat, belegg og keramiske fliser. Normal tid før utskifting av vinyl er år. Laminatgulvet i storsalen er vannskadet, ellers har gulvene normal bruksslitasjer. Overflater på innvendige vegger - Klubbhus Veggoverflater av trepanel, våtromspanel, malt betong og keramiske fliser. Normal tid før utskifting av baderomspanel er 6-14 år. Normal tid før maling av trepanel, malt er 8-16 år. Normal bruksslitasje. Overflater på innvendig himling - Klubbhus Himlinger av malt betong og panel. Normal tid før maling av puss/betong, malt er år. Normal tid før lakkering av trepanel, lakkert er år. VVS-installasjoner, generelt - Klubbhus Kobberrør og plast avløpsrør fra byggeåret. Tg. pga. alder. Normal levetid for kobberrør år. Normal levetid for plastrør år. Varme, generelt - Klubbhus Luft-til-luft varmepumpe og varmekabler i garderobene. Varmepumpe fra Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 7 av 8

8 Elkraft, generelt - Klubbhus Bygning, generelt - Klubbhus Anlegget er ikke kontrollert. Antatt normal elde/slitasje på el.anlegget. På generelt grunnlag anbefales el.anlegget kontrollert av godkjent el.firma.. Faren for skader/defekter på el.anlegget øker med årene. Bygningen er oppført i isolerte veggelementer av betong. Himling av betongdekke og mønt yttertak tekket med stålplater. Bygningsdelene er gitt tg ut fra generelle vurderinger og vurdering av levetider på bygningselementer. En del bygningselementer kan ha generelle levetider helt ned til 15 år (f.eks. VVB og andre elektriske komponenter) mens andre bygningsdeler kan ha tilnærmet ubegrenset levetid. Tg er satt ut fra en generell vurdering med ønske om å opplyse en kjøper om at det til stadighet må påregnes utbedringer og vedlikehold av en brukt eiendom. Jo eldre en bygning er, jo større tiltak må påregnes (jmf også innledende tekst på side 2 i dette dokument som forklarer mer om tg tilstandsgrad). Det bemerkes imidlertid at alle levetider er teoretiske, og levetider kan variere betydelig ut fra vedlikehold, bruk, sammensetning og ikke minst hvor værutsatt bygningsdelen er (i forhold til f.eks. sol). En brukt eiendom vil ofte ha svakheter og egenskaper en ny eiendom ikke har. Dette kan være slitasje, dårlig vedlikehold, utidsmessigheter eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. Desto eldre eiendommen er, desto flere av slike forhold må en kjøper forvente. Skjønnhetsfeil, overflatefeil og vanlig bruksslitasje er ikke kommentert. Annet fast inventar - Klubbhus / 1. etasje / Kjøkken God kjøkkeninnredning fra 2016 med slette fronter. Benkeplate på 4.30m. Overflater på innvendige gulv - Klubbhus / 1. etasje / 4 Dusjrom Keramiske fliser fra Våtrom krever vedlikehold og ettersyn, og det bør jevnlig vurderes om rommet bør oppgraderes for å unngå utettheter i rommet. Normal levetid på et våtrom er ca år før det bør oppgraderes/renoveres. Dette som følge av normal slitasje på alle bygningsdeler, også de som ikke er synlige. Overflater på innvendige vegger - Klubbhus / 1. etasje / 4 Dusjrom Keramiske fliser. Våtrom krever vedlikehold og ettersyn, og det bør jevnlig vurderes om rommet bør oppgraderes for å unngå utettheter i rommet. Normal levetid på et våtrom er ca år før det bør oppgraderes/renoveres. Dette som følge av normal slitasje på alle bygningsdeler, også de som ikke er synlig. Luftbehandling, generelt - Klubbhus / 1. etasje / 4 Dusjrom Luftavtrekk via ventilasjonsanlegget. Antatt normal slitasje på anlegget. Tg pga alder. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 8 av 8