SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Johannes Sjøtun Arkiv: 613 Arkivsaksnr.: 15/32 Kjøp av husvære Vedlegg: Bakgrunn: Lovheimel: Behov for kommunale husvære for vidare utleige SAKSOPPLYSNINGAR Behov Kommunstyret har stillt seg positiv til at Balestrand kommune skal ta imot 10 flyktningar i 2015 og 10 i 2016. I denne samanheng vil kommunen få eit auka behov for å disponere bustader. Behovet kan ikkje fastsetjast heilt eksakt, vi veit enno ikkje korleis fordelinga er på familiar og einslege. Omfang av familiegjenforeining som kan auke behovet ytterligare, er også vanskeleg å sjå på førehand. Erfaring frå tidlegare tilseier at det kan vere rasjonelt for kommunen å løyse oppgåva ved bruk av eigne bustader. I bustadpolitisk handlingsplan er eit av tiltaka å legge til rette for «prøvebustader». Det er også ønskjeleg å kunne tilby attraktive bumogelegheiter, både for eigne tilsette og andre som ønskjer å «prøvebu». Dette er også eit tiltak som bidreg til å auke kommunen sitt behov for å disponere bustader. Saka vert difor lagt fram med tanke på kjøp av 1-2 leiligheiter på Holmamyrane, eventuelt anna eigna bustad som kjem på sal. Disponible husvære pr januar 2015 Det er pr januar eit ledig husvære (Skåsheimsvegen) som er eigna som bustad for flyktningar. Dette er reservert for føremålet. For å møte behovet i 2015, vil det såleis i tillegg vere naudsynt å leige husvære hjå private for å dekke heile behovet. VURDERING Det er truleg ikkje naudsynt for kommunen å eige nok bustader til at ein til eikvar tid kan løyse behovet for busetjing av flyktningar. Det bør vere ein rimeleg balanse mellom eige og leige, slik at det kan vere gode utsikter full utleige, i alle høve av dei nyaste husværa. Kjøp av nye bustader vil representere ei fornying og nivåheving på kommunale husvære. Sal av eldre husvære kan på sikt vurderast dersom situasjonen tilseier det.
Det vert lagt til grunn at ei eventuell i husvære skal kunne gjennomførast utan stor økonomisk risiko eller belastning i kommunen sitt driftsbudsjett. Det vil her vere ein føresetnad at det vert løyvd tilskot frå Husbanken. Tilskot kan løyvast med 20 til 40 % av i utleigebustad til følgjande føremål.: - bustad for bustadslause - bustad for flyktningar - bustad for personar som treng oppfølgingstenester - bustad i gode bumiljø til vanskelegstilte hussstandar med born Dersom husværet ikkje blir nytta i samsvar med føremålet, kan tilskotet verte kravd attende. Det er ei nedskriving av tilskotssummen med 5% år år, slik at etter 20 år kan bustaden dsiponerast fritt eventuelt seljsat. Det er nedanfor laga nokre døme på korleis ei vil kunne slå ut i rekneskapet med ulike rente, prisstignings- og tilskotsnivå. Kjøp av leiligheit med to soverom frå Nordbohus sitt prosjekt på Holmamyrane er lagt til grunn for døma. Oversynet syner korleis a undere ulike føresetnader, vil slå ut i kommunen sitt rekneskap i utvalde år framover. Døme A gjev balanse i drifta i år 3, medan ein ved døme D ikkje får balanse før i år 15. Kommenarar til dei ulike elementa prognosane: Avdragstid Kommunen har høve til nytte 40 års lån som avskrivingsgrunnlag ved finansiering av utleigebustader. Det er i prognosane nytta 30 års avdragstid. Rente Det er for tida mogeleg for kommunen å låne pengar til 2 %.p.a. Det er også mogeleg å binde renta i minimum 5 år på tilnærma same nivå. Med eit års tidshorisont er forventningane i marknaden at renta ikkje skal stige, men kanskje bli ytterligare redusert. Drift vedlikehald: Denne posten utgjer felleskostnader, administrasjon og vedlikehald er vurdert til gjennomsnittleg kr 20.000 pr år. er: Ein vurderer kr 7.500 pr mnd til å vere marknadsleige for nytt sentrumsnært husvære. Det er såleis kalkulert med husleigeinntekter på kr 90.000 pr år. Prisstigning Det er nytta høvesvis 1,5% p.a og 2 % p.a. i prognosane. Dei siste par åra har prisstigningen vore om lag 2% pr år. er og driftskostnader er justert i samsvar med prisstigninga.
Døme A: Investering 2.300.000 40% tilskot 920.000 Netto 1.380.000 Rente lån 2% Prisstigning 1,5% vedlikeha ld 1 46.000 27.630 20.000 3 46.000 25.790 20.605 5 46.000 23.950 21.227 10 46.000 19.350 22.868 90.000 92.720 95.523 102.90 5-3.630 326 kr 4.345 14.687 Døme B: Investering 2.300.000 20% tilskot 460.000 Netto 1.840.000 Rente lån 2% Prisstigning 1,5% vedlikeha ld 1 36.830 20.000 5 31.923 21.227 10 25.790 13 22.110 22.868 23.912 90.000 95.523 102.905 107.606-28.163 -kr 18.961 - kr 7.086 250 Døme C: Investering 2.300.000
Døme D: Investering 2.300.000 20% tilskot 460.000 Netto 1.840.000 Rente lån 3% Prisstigning 2% vedlikehal d 40% tilskot 920.000 Netto 1.380.000 Rente lån 3% Prisstigning 2% vedlikehal d 1 46.000 kr 20.000 90.000 - kr 17.430 41.430 5 46.000 kr 21.649 97.419 -kr 6.140 35.910 8 46.000 22.974 103.382 kr 2.638 31.770 10 46.000 29.010 23.902 107.558 8.646 1 kr 55.230 20.000 90.000 - kr 46.563 5 kr 47.710 21.649 97.419 -kr 33.273 10 38.670 23.902 107.558 -kr 16.347 15 29.470 26.390 118.753 1.561 Konklusjon Under føresetnad av tilskot frå Husbanken, kan kjøp husvære for vidare utleige i løpet av kommande år truleg vil vere ei marginal belastning for kommunen.
Dersom det på sikt vert høgare rente enn det som er lagt til grunn i prognosane, vil det truleg også bli større prisstingning og husleiginntekter. Usikkerheit omkring rente kan i alle høve om ønskjeleg eliminerast for mange år framover ved å inngå fastrenteavtale. Den faktoren det knyter seg størst uvisse til på lengre sikt, vurderer ein til å vere marknaden for utleige. På kort sikt 3-5 år, synest denne risikoen å vere liten. Dersom ein også tek omsyn til mogeleg verdistigning og framtidig sal, kan kjøp vise seg å bli ei god. Investering og drift må innanfor forsvarlege økonomiske rammer innarbeidast i budsjett og økonomiplan frå 2016. Det vert tilrådd at rådmannen får fullmakt til å vurdere behov og mogelegheiter og inngå avtale om kjøp av inntil to husvære for vidare utleige. Fullmakta skal også kunne nyttast til kjøp av andre hus enn bustadane på Holmamyrane dersom dette vert vurdert som økonomisk forsvarleg. I slike høve må ein truleg søkje om tilskot etter at kjøpsavtalen er gjort dette vil såleis medføre ein viss økonomisk risiko. Rådmannen fullmakt til å inngå avtale om kjøp av inntil to husvære til samla kostnad 5 mill kroner for vidare utleige. Det er ein føresetnad at den kommunale drifta for 2015 ikkje blir belasta, og at og drift forsvarleg let seg innarbeide i budsjett og økonomiplan frå 2016.