Øyer kommune MØTEINNKALLING Planutvalget Møtested: Rådhuset - møterom Lyngen Møtedato: 13.10.2015 Tid: 14:00 16.15 Eventuelt forfall meldes til tlf. 61 26 81 13. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 50/15 13/1426 SAKSPROTOKOLL - HØRINGSUTTALELSE - FORSLAG TIL ENDRINGER I PLANDELEN AV PLAN-OG BYGNINGSLOVEN 51/15 15/1693 SAKSPROTOKOLL - SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV BARKESTAD G/BNR 7/29 OG STASJONSTEIGEN G/BNR 7/11 I ØYER KOMMUNE 52/15 15/1695 SAKSPROTOKOLL - SØKNAD OM KONSESON PÅ ERVERV AV LANGSVEEN G/BNR 7/2, OPHUS G/BNR 7/8 OG MYR G/BNR 7/3 I ØYER KOMMUNE 53/15 15/1761 SAKSPROTOKOLL - REFERATER 54/15 15/1814 SAKSPROTOKOLL - PRESISERING AV FRITIDS- OG TURISTFORMÅL OPPFYLLELSE AV REGULERINGSFORMÅL/ KOMMERSIELL FRITIDSBEBYGGELSE John Berge Leder
Sak 50/15 SAKSPROTOKOLL - HØRINGSUTTALELSE - FORSLAG TIL ENDRINGER I PLANDELEN AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Saksbehandler: Bente Moringen Arkiv: 113 Arkivsaksnr.: 13/1426 Saksnr.: Utvalg Møtedato 50/15 Planutvalget 13.10.2015 / Kommunestyret Vedlegg: Høringsnotat, - Forenklinger i plandelen av Plan- og bygningsloven mv. Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Høringsbrev, datert 6.8.2015 Sammendrag: Øyer kommune ser det som positivt at det legges opp til forenklinger i plan- og bygningsloven, og ser at endringer i loven kan føre til mer effektive planprosesser. Øyer kommune har ingen vesentlige merknader til forslag om endringer i plandelen av planog bygningsloven. Saksutredning: Forslagene til endringer av plandelen er som følger: Mer effektive planprosesser Det åpnes for at kommunen skal kunne stanse behandling av et privat planinitiativ allerede i forbindelse med oppstartmøtet, dvs. langt tidligere i planprosessen enn i dag. Forslaget skal sørge for at kommunene ikke behøver å bruke tid på urealistiske planinitiativ. Det foreslås dessuten en mer formalisert oppstartfase som skal sikre en forutsigbar planprosess. Oppstartmøtet skal styrkes og klargjøres for å gi tydelige rammer for det videre planarbeidet. Hvis kommunen ønsker å gå videre med et planinitiativ, skal kommunen i de fleste tilfeller ha plikt til å gjennomføre høring av private planforslag. Enklere å endre og oppheve arealplaner Departementet foreslår at større planendringer enn i dag skal kunne gjennomføres uten full planbehandling. Kommunen skal i større grad kunne bruke planfaglig skjønn ved vurderingen av hvilken saksbehandling (varsling mv.) som er nødvendig for å gjennomføre endringer. Kommunen skal videre kunne oppheve eldre planer som ikke er i samsvar med overordnet plan uten å måtte følge krav til full planbehandling som i dag. Kommunen vil spare tid på saksbehandling blant annet ved at behovet for varsling kan reduseres. Forslaget skal sørge for at kommunene uten mye ressursbruk kan oppheve eldre planer som er uten betydning i dag. Side 2 av 17
Sak 50/15 Enklere dispensasjonsregler Det foreslås endringer i loven som gir enklere og tydeligere kriterier for kommunens behandling av dispensasjonssaker. Endringene vil gi større lokalt handlingsrom for mindre tiltak som ikke har nasjonal eller viktig regional betydning, og vil innebære at færre saker skal innom sektormyndighetene. Forslag om utvidet gebyrgrunnlag ved behandling av områderegulering Det forslås å gi kommunen hjemmel til å ta gebyr for sin behandling av forslag til områderegulering som er utarbeidet og bekostet av private. Siktemålet med forslaget er å gi kommunene et insitament til å utarbeide flere områdereguleringer ved at gebyrinntektene kan øke plankapasiteten. Forslaget legger opp til at gebyrgrunnlaget skal utvides til å omfatte kommunens arbeid med planforslaget til og med høring og offentlig ettersyn, herunder merknadsbehandling av høringssvarene. Forenklinger som gjelder regionale planer Departementet foreslår å oppheve dagens krav til sentral godkjenning av regionale planstrategier. Det foreslås også å fjerne kravet om obligatorisk oppdatering (rullering) av regionalt handlingsprogram. Forslagene må ses i lys av regjeringens ønske om å styrke det lokale handlingsrommet. Etablering av en frivillig sentral godkjenningsordning for planforetak Det foreslås at foretak som utarbeider private reguleringsforslag skal kunne søke om sentral godkjenning i en frivillig godkjenningsordning. Ordningen skal gjøre det enkelt for dem som lager planforslag å dokumentere sine faglige kvalifikasjoner og enklere for en oppdragsgiver å velge en seriøs aktør. Strengere krav til dokumentasjon av kvalifikasjoner vil gjøre at kommunene får planforslag av bedre kvalitet enn i dag, noe som sparer tid og ekstraarbeid for alle parter. Forslag om overgangsbestemmelse for planer i strandsonen uten byggegrenser Det foreslås å lovfeste Kommunal- og moderniseringsdepartementets fortolkning av overgangsbestemmelsen i pbl. 34-2 fjerde ledd i forhold til kravet i 1-8 tredje ledd om byggegrense i reguleringsplan innenfor 100-metersbeltet mot sjøen. Departementet syn er at kravet til byggegrenser ikke gjelder for planer utarbeidet etter tidligere plan- og bygningslover. Nye saksbehandlingsfrister som styrker rettssikkerheten for tiltakshaver i byggesaker Departementet foreslår endringer i loven som gjør at kommunen må behandle byggesaken på grunnlag av den planen som gjaldt da 12-ukersfristen for byggesaksbehandlingen utløp. Det betyr at kommunen ikke kan bruke et nytt plangrunnlag eller legge ned byggeforbud etter at fristen er utløpt. Vurdering: Øyer kommune viser til det mottatte høringsforslaget angående endringer i plandelen av plan- og bygningsloven. Øyer kommune er positiv til de endringene som er foreslått, for sammen med de endringene som trådde i kraft fra 1.1.2015. Dette gjelder både de endringsforslagene som er nevnt nedenfor og de øvrige endringsforslagene. Side 3 av 17
Sak 50/15 Mer effektive planprosesser. Målet er at kommunen ikke behøver å bruke tid på urealistiske planinitiativ. For Øyer vil dette medføre merarbeid i oppstartsfasen utover det som er i dag, men som nevnt i høringsforslaget kan endringen gi færre omkamper i ettertid. I Øyer kommune er det for øvrig få saker som det ikke gås videre med. Erfaringene er at utbyggere forholder seg til overordnet plan (er) og at saker som ikke er «liv laga» faller av allerede etter oppstartsmøtet slik de blir gjennomført i dag. Enklere å endre og oppheve arealplaner, samt enklere dispensasjonsregler Dvs. større planendringer kan tas som «mindre endringer» enn det som tillates i dag, samt færre dispensasjonssaker som skal inn til sektormyndigheter. Øyer kommune stiller seg positive til forslaget om at det skal bli enklere å behandle mindre endringer av arealplaner, samt dispensasjonssaker. Forarbeidet med saksutredningen må måtte gjøres uansett, men dersom prosesskravene blir mindre, vil det medføre kortere saksbehandlingstid. Øyer kommune ser det som positivt at det legges opp til forenklinger i plan- og bygningsloven, og ser at endringer i loven kan føre til mer effektive planprosesser. Øyer kommune har ingen vesentlige merknader til forslag om endringer i plandelen av planog bygningsloven. Rådmannens forslag til innstilling: Øyer kommune ser det som positivt at det legges opp til forenklinger i plan- og bygningsloven, og ser at endringer i loven kan føre til mer effektive planprosesser. Øyer kommune har ingen vesentlige merknader til forslag om endringer i plandelen av planog bygningsloven. Sveinar Kildal Rådmann Bente Moringen Behandling/vedtak i Planutvalget den 13.10.2015 sak 50/15 Behandling: Enstemmig som rådmannens innstilling. Planutvalgets innstilling: Øyer kommune ser det som positivt at det legges opp til forenklinger i plan- og bygningsloven, og ser at endringer i loven kan føre til mer effektive planprosesser. Øyer kommune har ingen vesentlige merknader til forslag om endringer i plandelen av planog bygningsloven. Side 4 av 17
Sak 51/15 SAKSPROTOKOLL - SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV BARKESTAD G/BNR 7/29 OG STASJONSTEIGEN G/BNR 7/11 I ØYER KOMMUNE Saksbehandler: Geir Halvor Vedum Arkiv: Arkivsaksnr.: 15/1693 Saksnr.: Utvalg Møtedato 51/15 Planutvalget 13.10.2015 Vedlegg: Kartutsnitt M-1:5000 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Konsesjonssøknad fra Andreas Andersgård datert 01.09.2015 Kjøpekontrakt mellom partene av 24.08.2015 Planutvalgssak 52/14 møtedato 14.10.2014, Deling av driftsenhet Sammendrag: Andreas Andersgård søker konsesjon på ca. 95,6 daa skog og anna areal for å legge dette som tilleggsareal til Hunder. Ervervet gir en god driftsmessig løsning og kjøpesummen kan aksepteres. Rådmannen tilrår at konsesjon innvilges. SAKSOPPLYSNINGER: Andreas Andersgård søker konsesjon på eiendommen(e) Barkestad og Stasjonsteigen, g/bnr 7/11 og 29. Selgere er brødrene Øyvind og Per Leif Rusten. Dette er skogteiger som er godkjent fradelt etter jordloven 12 og som selges som tilleggsarealer til Andersgård. Han er eier av Hunder, g/bnr 2/1 m.fl. Se vedlagte kartutsnitt. Brødrene Rustens øvrige skogbruksarealer er solgt til Gina Andersgård som også har sin konsesjonssøknad til behandling. Arealene ligger på utsiden av jernbanen ned mot Lågen. Det er ca. 70 daa skogsmark og 25 daa elvegrunn i Lågen. Med eiendommen følger strand- og fiskerett. Fiskeretten forvaltes gjennom Lågen Fiskeelv sone 1 SA. Formålet med ervervet er i første rekke å høste skogressursen hvorpå arealene skal gjerdes inn og benyttes som innmarksbeite. Andersgård driver med spesialisert kjøttproduksjon på storfe. Fakta om eiendommen: Bruksnr. 11 er ikke kartfestet men ligger som en del av bnr. 29. Det foreligger ikke oppdatert skogbruksplan på eiendommen. Imidlertid foreligger begrenset bestandsinformasjon fra siste områdetakst. Boniteten varierer fra G14-20. Skogen er inndelt Side 5 av 17
Sak 51/15 i fire bestand med ulik hogstklasse. Langs jernbanen lengst mot nord er det avvirket ei stripe langs spor-traseen. Dette er i følge Andersgård ikke tilplantet. Den avtalte kjøpesum er kr 175.000,-. Lovgrunnlaget: Konsesjonsloven 1 sier: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet for blant annet å tilgodese: 1. Framtidige generasjoners behov 2. Landbruksnæringen 3. Behovet for utbyggingsgrunn 4. Hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser 5. Hensynet til bosettingen 2 sier at med de unntak som følger av loven, kan fast eiendom ikke erverves uten tillatelse fra Kongen (konsesjon). Kongens myndighet kan overføres til kommunen. Det er gitt unntaksbestemmelser for når det ikke trengs konsesjon i 4 og 5. Dette ervervet faller ikke inn under disse unntaksbestemmelsene. Forhold som er av betydning for om konsesjon skal gis, er regulert i konsesjonsloven 9: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. VURDERING: Prisvurdering: Gjennom rundskriv har Landbruks- og matdepartementet gitt retningslinjer om hvordan priser på landbrukseiendommer skal vurderes i konsesjonssaker. Etter rundskrivene M-3/2002, M- 7/2002, M-4/2004, M-3/2009 og M-1/2010 skal avkastningsverdien legges til grunn ved vurdering av prisen på landbrukseiendommer og kapitaliseringsrentefoten skal være 4 % for vurdering av jord- og skogarealer. Iht. rundskriv M-3/2002 skal fullstendige verdiberegninger bare utføres i konsesjonssaker hvor det er tvil om den avtalte kjøpesum er i samsvar med konsesjonsloven 9, nr. 1. Er det ikke tvil med hensyn til kjøpesummen, kan vurderingen av prisspørsmålet synliggjøres i saksutredningen på en enklere og mindre arbeidskrevende måte enn en fullstendig verdiberegning. Det foreligger verken verditakst eller skogbruksplan for eiendommen. Prisvurderingen må derfor baseres på erfaringstall, erfaring fra tidligere saker og faglig skjønn. Selv om Andersgård planlegger å omlegge skogarealene til innmarksbeite er det mest naturlig å beregne verdi ut fra at det fortsatt skal være skog på arealene. Om arealverdien skulle blitt Side 6 av 17
Sak 51/15 beregnet ut fra innmarksbeiteverdi måtte en også ta hensyn til bl.a. gjerdekostander, forutsetninger om godkjenning av innmarksbeite m.m. Forutsetninger: For 2014 ble gjennomsnittlig oppnådd tømmerpris i Øyer kommune kr 324 kr/kbm. For sagtømmer og massevirke hhv. kr 449 og 209. I tillegg kommer etterbetalinger, kvantumstillegg m.m. I 2014 var det gode priser på sagtømmer men lave massevirkepriser. Gjennomsnittlig oppnådd tømmerpris avviker derfor lite fra tidligere år. I prisvurderingen benyttes en sortimentsfordeling på 60/40 sagtømmer og massevirke som gir en snitt tømmerpris på kr 353/kbm. Det er kort avstand til bilveg og med høy tetthet settes driftsprisen settes til kr 110/kbm. Dette gir en rotnetto på kr 243 kr/kbm. Videre avsettes 15% av brutto tømmerinntekt til skogfond. Det forutsettes tilsvarende omløpstid og pris- og kvalitetsforutsetninger på neste omløp. Størst usikkerhet knyttes til stående kubikkmasse pr daa. Erfaringsvis vil kultiverte plantefelt få høy tetthet og god stammeform som igjen gir stort volum pr daa. Ut fra nyere erfaringer fra hogst av hogstmodne plantefelt settes nyttbart tømmervolum til 40 kbm/daa. Bestand 1: Dette bestandet er på om lag 29 daa om en trekker fra det som er hogd langs jernbana. Alderen på bestandet er om lag 70 år og hogstmodent. Skogen bærer preg av en del tørrgran hvilket også tilsier at det bør hogges. Boniteten er G-20. Skogen står tett og det er til dels store dimensjoner inne i bestandet. Det tas som forutsetning at stående nyttbart volum er 40 kbm/daa. Bestand 2: Areal ca. 8 daa, bonitet G-20 og ca. 65 år. Bør av rasjonalitetshensyn avvirkes samtidig med bestand 1. Det forutsettes her ca. 35 kbm/daa. Bestand 3: Areal ca. 4 daa, bonitet G-14, alder ca. 20 år. Bestand 4: Areal ca. 14 daa, bonitet G-14, alder ca. 45 år. På denne boniteten i lavereliggende strøk antas at hogstmodenhetsalder inntreffer allerede etter 70-80 år. Det er lavere hogstmodenhetsalder enn hva som tidligere har vært ansett som riktig overgang til hogstklasse 5. Kulturskog hvor det har vært brukt foredlet plantemateriale medfører at skogen blir tidligere hogstmoden enn før. Dessuten øker risikoen for råte jo eldre skogen blir. I prisvurderingen tas det derfor som utgangspunkt at skogen avvirkes om 25 år. Sør-Bygda jaktforening har varierende årlig utbytte pr daa. Median ligger på 3 kr/daa. Det er ca. 89 daa som inngår i arealgrunnlaget. Lågen Fiskeelv sone 1 SA utbetaler årlig utbytte pr andel. Dette utgjør om lag 1 kr pr løpemeter strandlinje. Målt på kart utgjør strandlinja til denne delen av eiendommen ca. 600 meter. Om en ser på verdien av bestand 1 vil nettoverdi av hogst ut fra de forutsetninger som er lagt til grunn utgjøre kr 282.000. Etter at det er trukket 15% skogfond vil denne tømmerdrifta gi ei netto inntekt på ca. kr 220.000. Det betyr at en ved å avvirke dette Side 7 av 17
Sak 51/15 bestandet trolig vil ha inndekning for kjøpesummen. Det er derfor rådmannens vurdering at kjøpesummen tilgodeser hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Driftsmessig løsning: Arealene som erverves ligger som naboteig til skog som Andersgård har fra før. Den driftsmessige løsningen vurderes derfor å være god. Om arealbruken endres til innmarksbeite vil ervervet også kunne bidra til økt driftsgrunnlag for husdyrproduksjon. Øvrige momenter: Andreas Andersgård driver gardsbruk med skog fra før og vurderes å være tilfredsstillende skikket til å erverve denne skogteigen. Ervervet ivaretar også hensynet til en helhetlig ressursforvaltning. For kulturlandskapet vil ervervet ikke ha noen vesentlig betydning. Etablering av beitemark kan gi et positivt bidrag til kulturlandskapet i området. Rådmannens forslag til innstilling: 1. Med hjemmel i konsesjonsloven 1 og 9, jf. 2 innvilges konsesjon til Andreas Andersgård for erverv av eiendommen g/bnr 7/11 og 29 i Øyer kommune for å legge dette som tilleggsareal til eiendommen Hunder g/bnr 2/1 m.fl. 2. Den avtalte kjøpesummen godkjennes. Sveinar Kildal Rådmann Geir Halvor Vedum Behandling/vedtak i Planutvalget den 13.10.2015 sak 51/15 Behandling: Enstemmig som rådmannens innstilling. Planutvalgets innstilling: 1. Med hjemmel i konsesjonsloven 1 og 9, jf. 2 innvilges konsesjon til Andreas Andersgård for erverv av eiendommen g/bnr 7/11 og 29 i Øyer kommune for å legge dette som tilleggsareal til eiendommen Hunder g/bnr 2/1 m.fl. 2. Den avtalte kjøpesummen godkjennes. Side 8 av 17
Sak 52/15 SAKSPROTOKOLL - SØKNAD OM KONSESON PÅ ERVERV AV LANGSVEEN G/BNR 7/2, OPHUS G/BNR 7/8 OG MYR G/BNR 7/3 I ØYER KOMMUNE Saksbehandler: Geir Halvor Vedum Arkiv: Arkivsaksnr.: 15/1695 Saksnr.: Utvalg Møtedato 52/15 Planutvalget 13.10.2015 Vedlegg: Kartutsnitt M-1:5000 Andre saksdokumenter (ikke utsendt): Konsesjonssøknad fra Gina Andersgård datert 24.08.2015 Kjøpekontrakt mellom partene av 24.08.2015 Planutvalgssak 52/14 møtedato 14.10.2014, Deling av driftsenhet SAMMENDRAG: Gina Andersgård søker konsesjon på ca. 103 daa skog og anna areal for å legge dette som tilleggsareal til Fossegarden. Kjøpesummen vurderes å være noe høy men rådmannen mener den kan aksepteres. Det tilrås derfor at konsesjon innvilges. SAKSOPPLYSNINGER: Gina Andersgård søker konsesjon på eiendommen(e) Langsveen, Ophus og Myr, g/bnr 7/2,3 og 8. Selgere er brødrene Øyvind og Per Leif Rusten. Dette er skogteiger som er godkjent fradelt etter jordloven 12 og som selges som tilleggsarealer til Andersgård. Hun er eier av Fossegarden, g/bnr 7/1. Se vedlagte kartutsnitt. Brødrene Rustens øvrige skogbruksarealer er solgt til Andreas Andersgård som også har sin konsesjonssøknad til behandling. Arealene ligger på begge sider av E6 og Hundervegen. Det er ca. 80 daa skogsmark, 13 daa elvegrunn i Lågen og 10 daa anna areal. Med eiendommen følger strand- og fiskerett. Fiskeretten forvaltes gjennom Lågen Fiskeelv sone 1 SA. Fakta om eiendommen: Bruksnr. 3 er ikke kartfestet men ligger som en del av bnr. 2. Det foreligger ikke oppdatert skogbruksplan på eiendommen. Imidlertid foreligger begrenset bestandsinformasjon fra siste områdetakst. Arealet på oppsiden av Hundervegen er skog i Side 9 av 17
Sak 52/15 hovedsak på høg bonitet. Alder på skogen er ca. 40 år. Arealet utenfor E6 ble avvirket for et par år tilbake. Den avtalte kjøpesum er kr 210.000,-. Lovgrunnlaget: Konsesjonsloven 1 sier: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet for blant annet å tilgodese: 1. Framtidige generasjoners behov 2. Landbruksnæringen 3. Behovet for utbyggingsgrunn 4. Hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser 5. Hensynet til bosettingen 2 sier at med de unntak som følger av loven, kan fast eiendom ikke erverves uten tillatelse fra Kongen (konsesjon). Kongens myndighet kan overføres til kommunen. Det er gitt unntaksbestemmelser for når det ikke trengs konsesjon i 4 og 5. Dette ervervet faller ikke inn under disse unntaksbestemmelsene. Forhold som er av betydning for om konsesjon skal gis, er regulert i konsesjonsloven 9: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Vurdering: Prisvurdering: Gjennom rundskriv har Landbruks- og matdepartementet gitt retningslinjer om hvordan priser på landbrukseiendommer skal vurderes i konsesjonssaker. Etter rundskrivene M-3/2002, M- 7/2002, M-4/2004, M-3/2009 og M-1/2010 skal avkastningsverdien legges til grunn ved vurdering av prisen på landbrukseiendommer og kapitaliseringsrentefoten skal være 4 % for vurdering av jord- og skogarealer. Iht. rundskriv M-3/2002 skal fullstendige verdiberegninger bare utføres i konsesjonssaker hvor det er tvil om den avtalte kjøpesum er i samsvar med konsesjonsloven 9, nr. 1. Er det ikke tvil med hensyn til kjøpesummen, kan vurderingen av prisspørsmålet synliggjøres i saksutredningen på en enklere og mindre arbeidskrevende måte enn en fullstendig verdiberegning. Det foreligger verken verditakst eller skogbruksplan for eiendommen. Prisvurderingen må derfor baseres på erfaringstall, erfaring fra tidligere saker og faglig skjønn. Side 10 av 17
Sak 52/15 Størst verdi på denne eiendommen er har arealene med påstående skog. En legger til grunn at alderen på skogbestandene opp for Hundervegen er om lag 40 år. Boniteten er stort sett G-14. På denne boniteten i lavereliggende strøk antas at hogstmodenhetsalder inntreffer allerede etter 70-80 år. Det er lavere hogstmodenhetsalder enn hva som tidligere har vært ansett som riktig overgang til hogstklasse 5. Kulturskog hvor det har vært brukt foredlet plantemateriale medfører at skogen blir tidligere hogstmoden enn før. Dessuten øker risikoen for råte jo eldre skogen blir. I prisvurderingen tas det derfor som utgangspunkt at skogen avvirkes om 30 år. For 2014 ble gjennomsnittlig oppnådd tømmerpris i Øyer kommune kr 324 kr/kbm. For sagtømmer og massevirke hhv. kr 449 og 209. I tillegg kommer etterbetalinger, kvantumstillegg m.m. I 2014 var det gode priser på sagtømmer men lave massevirkepriser. Gjennomsnittlig oppnådd tømmerpris avviker derfor lite fra tidligere år. I prisvurderingen benyttes en sortimentsfordeling på 65/35 sagtømmer og massevirke som gir en snitt tømmerpris på kr 365/kbm. Det er kort avstand til bilveg og med høy tetthet settes driftsprisen settes til kr 110/kbm. Dette gir en rotnetto på kr 255 kr/kbm. Videre avsettes 15% av brutto tømmerinntekt til skogfond. Det forutsettes tilsvarende omløpstid og pris- og kvalitetsforutsetninger på neste omløp. Størst usikkerhet knyttes til stående kubikkmasse pr daa. Erfaringsvis vil kultiverte plantefelt få høy tetthet og god stammeform som igjen gir stort volum pr daa. Ut fra nyere erfaringer fra hogst av plantefelt settes nyttbart tømmervolum til 40 kbm/daa. Arealer som er avvirket og tilplantet verdsettes til kr 1.000/daa på de boniteter som gjelder i dette tilfellet. Arealet er ca. 14 daa som gir verdi kr 14.000. Sør-Bygda jaktforening har varierende årlig utbytte pr daa. Median ligger på 3 kr/daa. Det er ca. 89 daa som inngår i arealgrunnlaget. Lågen Fiskeelv sone 1 SA utbetaler årlig utbytte pr andel. Dette utgjør om lag 1 kr pr løpemeter strandlinje. Målt på kart utgjør strandlinja til denne delen av eiendommen ca. 260 meter. Dette gir følgende verdiberegning: Venteverdi av yngre produksjonsskog: 209.434 66,6 daa*40kbm/daa*255kr/kbm*0,3083 -skogfondavsetning (66,6*40*365*0,15*0,3083) -44.967 Neddiskontert venteverdi av neste omløp: 13.446 66,6 daa*40kbm/daa*255kr/kbm*0,0642*0,3083 Skogarealer som er avvirket og tilplantet: 14 daa*1.000 kr/daa 14.000 Verdi av jaktinntekter: (89 daa * 3 kr/daa)/0,04 6.675 Verdi av fiskerett: (260 løpemeter strand*1 kr/meter)0,04 6.500 Sum verdikomponenter 205.088 Bruksverdiberegningen ut fra de satte forutsetninger avviker fra kjøpesummen med ca. kr 5.000. Rådmannen mener derfor at den avtalte kjøpesummen kan aksepteres. Side 11 av 17
Sak 52/15 Driftsmessig løsning: Arealene som erverves ligger som naboteig til skog som Andersgård har fra før. Den driftsmessige løsningen vurderes derfor å være god. Øvrige momenter: Gina Andersgård driver gardsbruk med skog fra før og vurderes å være tilfredsstillende skikket til å erverve denne skogteigen. Ervervet ivaretar også hensynet til en helhetlig ressursforvaltning. For kulturlandskapet vil ervervet ikke ha noen vesentlig betydning. Rådmannens forslag til innstilling: 1. Med hjemmel i konsesjonsloven 1 og 9, jf. 2 innvilges konsesjon til Gina Andersgård for erverv av eiendommen g/bnr 7/2,3 og 8 i Øyer kommune for å legge dette som tilleggsareal til eiendommen Fossegarden g/bnr 7/1. 2. Den avtalte kjøpesummen godkjennes. Sveinar Kildal Rådmann Geir Halvor Vedum Behandling/vedtak i Planutvalget den 13.10.2015 sak 52/15 Behandling: Enstemmig som rådmannens innstilling. Planutvalgets innstilling: 1. Med hjemmel i konsesjonsloven 1 og 9, jf. 2 innvilges konsesjon til Gina Andersgård for erverv av eiendommen g/bnr 7/2,3 og 8 i Øyer kommune for å legge dette som tilleggsareal til eiendommen Fossegarden g/bnr 7/1. 2. Den avtalte kjøpesummen godkjennes. Side 12 av 17
Sak 53/15 SAKSPROTOKOLL - REFERATER Saksbehandler: Marit Getz Arkiv: Arkivsaksnr.: 15/1761 Saksnr.: Utvalg Møtedato 53/15 Planutvalget 13.10.2015 1. Brev fra fylkesmannen i Oppland av 03.09.15: Tilbakemelding Spørsmål m etablering av private fritidsleiligheter i områder som er regulert til næring Pellestova. 2. Kopi av brev til Arne Haug, Øyer av 14.09.15: Søknad om dispensasjon for fradeling av boligtomt på gbnr 32/1. Rådmannens forslag til vedtak: Referatene tas til underretning. Sveinar Kildal Rådmann Marit Getz Behandling/vedtak i Planutvalget den 13.10.2015 sak 53/15 Behandling: Enstemmig som rådmannens forslag. Vedtak: Referatene tas til underretning. Side 13 av 17
Sak 54/15 SAKSPROTOKOLL - PRESISERING AV FRITIDS- OG TURISTFORMÅL OPPFYLLELSE AV REGULERINGSFORMÅL/ KOMMERSIELL FRITIDSBEBYGGELSE Saksbehandler: Bente Moringen Arkiv: Arkivsaksnr.: 15/1814 Saksnr.: Utvalg Møtedato 54/15 Planutvalget 13.10.2015 Vedlegg: 1. Vår ref.: 05/993-158; Fylkesmannens brev om etablering i av private fritidsleiligheter i områder som er regulert til næring 2. Vår ref.: 05/993-135; Fylkesmannens brev om etablering av private fritidsleiligheter i områder regulert til næring og utbyggingsavtaler 3. Vedlegg til 05/993-135; Miljøverndepartementets brev; «Spørsmål om områder regulert til næring (turistbedrift) Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Planjuss 1/2009 Sammendrag: Forslaget gjelder en presisering av hvordan kommunen forholder seg til formålet «fritids- og turistformål» og næring/ utleieleiligheter. Behovet for presisering er oppstått som følge av at det forekommer bruk av fritidsboliger i næringsregulerte områder som ikke oppfyller reguleringsformålet. Det har vært gjort ulike forsøk i utbyggingsavtaler og annet på å tydeliggjøre hvordan kommunen forholder seg til formålet. Avtalebaserte utbyggingsklausuler har vært problematisert av Fylkesmannen og politikere over flere år. Øyer kommune har nå utredet hvordan forholdet mellom privat og kommersiell bruk kan reguleres og håndheves i tråd med intensjonen om «varme senger» - innenfor planverket. Denne presiseringen vil gi retningslinjer for hvordan kommunen forholder seg til formålet. Dette skal gi forutsigbarhet for eierne med hensyn til hvordan de kan oppfylle formålet der fritidsbebyggelsen også er i privat bruk, og samtidig tilrettelegge for effektiv håndheving av bruksformålet med hensyn til formålet (næring/utleie, fritid, turisme). Kommunen må benytte planverket til å regulere bruken. Dette betyr at etablerte utleieklausuler gjennom utbyggingsavtaler og tinglyste dokumenter, i prinsippet er uten virkning i den grad disse går utover det som uansett følger av reguleringen. Saksutredning: Det er i flere områder som er regulert til næring i Øyer kommune, samt i en rekke andre kommuner, etablert fritidsbebyggelse som er solgt enkeltvis til private (ikke som del av turistbedrift). Intensjonen med reguleringen og tillatelse til utbygging av fritidsleiligheter og hytter med næringsformål og som ikke er del av hotell, har vært å oppnå fritidsbebyggelse som i størst mulig grad er i bruk («varm»). Dersom et område med fritidsboliger ikke er Side 14 av 17
Sak 54/15 regulert til næring eller fritids- og turistformål, kan kommunen heller ikke angi kommersielle vilkår knyttet til bruken. Det er først og fremst bruken som skaper aktivitet og varig grunnlag for næringsvirksomhet relatert til turisme i kommunen, noe som igjen skaper både arbeidsplasser og skatteinntekter til kommunen fra den relaterte virksomheten. I tillegg kommer også fordelene av næringsaktivitet knyttet til selve utbyggingen samt drift og vedlikehold av bebyggelsen. Slik fritidsbebyggelse erstatter ikke, men kommer i tillegg til, tradisjonell hyttebebyggelse («kalde senger») og hotellvirksomhet. Det er en klar trend at stadig flere ønsker å ha sin feriebase i selvdrevne enheter med kjøkken osv., selv om også mange ønsker å bo på hotell. Slike enheter er derfor etterspurt blant turister, både blant dem som ønsker å kunne eie, bruke og leie ut fritidsboligen selv og hos folk som ønsker å leie for enkeltvise opphold. Sengene i områder med varierte muligheter for sport og andre fritidsaktiviteter, er «varmere» enn tidligere, uavhengig av reguleringsformål. Det har imidlertid i praksis vist seg at fritidsbebyggelse i enkelte områder i Øyer som er regulert til næring i hovedsak er i privat bruk og i liten grad gjort tilgjengelig for utleie. Slik tålt bruk som strider med reguleringsformålet vil undergrave planverket og det samfunnsmessige hensynet bak tillatelsen til oppføring av bebyggelsen. Plan- og bygningsloven har vært under omfattende revisjon de siste årene. I 2009 ble det etablert et nytt formål i plan- og bygningsloven; «fritids- og turistformål» som skiller seg fra næringsformål som hotell/utleie, men som like fullt innebærer at aktiviteten/ bruken skal være «varm». Det har tidligere vært etablert vilkår om utleie, såkalte «utleieklausuler» i utbyggingsavtaler mm både i Øyer og andre «hytteturistkommuner», for å definere de kommersielle vilkårene der det er regulert til næring/utleie. Disse ulike vilkårene og måten de har vært etablert på, har vært problematisert av nasjonale myndigheter (se vedlegg). Regulering av bruken er noe som må etableres i planbestemmelser, ikke i utbyggingsavtaler. Det er nå fastslått av Fylkesmannen at nasjonale myndigheter mener privat bruk av fritidsboliger, der disse er regulert til «fritids- og turistformål», men også der disse er regulert til næring etter det gamle formålet, ikke nødvendigvis er i strid med formålet. Dette må vurderes konkret i det enkelte tilfellet og kommer an på om det er gitt bestemmelser som regulerer forholdet mellom den private bruken og næringsvirksomheten. Det følger også av plan- og bygningsloven 12-7 (1) 2 at det kan gis bestemmelser om «vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet, eller forbud mot former for bruk, herunder byggegrenser, for å fremme eller sikre formålet med planen, avveie interesser og ivareta ulike hensyn i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet». Plandelen i plan- og bygningsloven er ment å skape forutsigbarhet og gi styringsverktøy i samfunnsplanleggingen. Det er kommunene selv som avgjør arealbruken (innenfor regionale planer mm.) gjennom politiske vedtak. Så fremt kommunen ikke legger opp til bruk som strider mot det arealformål kommunen selv har vedtatt, kan det i følge Fylkesmannen og departementet gis «bestemmelser som styrer selve bruken av et område, herunder forholdet mellom privat bruk og utleie av fritidsboliger/fritidsleiligheter» (jf. vedlegg 1 og referanse til planlegging.no). Side 15 av 17
Sak 54/15 Dersom nærmere bestemmelser om bruken innsnevrer eller går utenfor det regulerte formålet, må det skje en omregulering. Derimot vil presiseringer om hvordan formålet kan oppfylles i tråd med den politiske intensjonen med det vedtatte reguleringsformålet, kunne gis av kommunen uten omregulering, enten administrativt eller som politisk vedtak. Slik presisering anbefales av administrasjonen at gjøres som et vedtak i planutvalget, for å sikre at den politiske intensjonen er ivaretatt og at presiseringen er forankret politisk. Flere hensyn er søkt best mulig ivaretatt; offentligrettslig rammeverk (samt unngå at rammeverket ikke undergraves ved stilltiende tålt bruk som strider med formålet), reguleringens politiske intensjon om varme senger og turisme/aktivitet som kan bidra til oppnåelse av Øyers samfunnsmål, hensynet til tydelighet og forutsigbarhet for de som kjøper fritidsboliger i kategorien «fritids- og turistformål» om hvordan de kan oppfylle reguleringsformålet. hensynet til hvordan kommunen praktisk kan påse/håndheve at bruken i eksisterende fritidsbebyggelse i områder regulert til næring, ikke er i strid med reguleringsformålet, og like regler for alle som har fritidsboliger som er regulert på samme måte/ med samme formål. Vurdering: Forslaget til presisering vil bidra til at bruk i større grad vil innrettes i tråd med formålet. For publikum/private eiere betyr presiseringen at de vet hvordan de enkelt kan innrette bruken i tråd med formålet. Det vil videre gjøre kommunens håndheving av formålet enklere gjennom at stedlig kontroll o.l. i mindre grad blir nødvendig. Miljøverndepartementets uttalelse i Planjuss 1/2009 om utstrekningen av privat bruk må ansees retningsgivende der det ikke er gitt andre bestemmelser eller retningslinjer for bruken, i områder regulert til næring, turistbedrift eller lignende. Kommunens mål med næringsregulert fritidsbebyggelse, eller «fritids- og turistformål» etter 2009, er størst mulig aktivitet som grunnlag for næringsvirksomhet innen turisme; det vil her i praksis si at bebyggelsen er gjort tilgjengelig i utleie når den ikke ellers er i faktisk bruk. Det er bruken til turistformål og virkningen av bruken som er avgjørende. Forslaget vil videre bidra til at bortfall av ugyldige klausuler kan skje uten at den politiske intensjonen og håndhevingsmuligheten bortfaller. Det vil bli lik behandling i spørsmål om bruken oppfyller formålet for alle privateide fritidsboliger som ligger i næringsregulert område. Rådmannens forslag til vedtak: I områder avsatt til næring i kommuneplan/ kommunedelplan hvor bebyggelse er tillatt oppført med underformålet utleieleiligheter eller til «fritids- og turistformål» i Side 16 av 17
Sak 54/15 reguleringsplanen (jf. Plbl. 11-7 og 12-5; nytt formål etter Plbl.-2009), vedtar Øyer kommune følgende presisering av hvordan formålet kan oppfylles: Intensjonen med reguleringsformålet er turisme og den fritidsaktivitet og handel som følger av dette. Utgangspunktet er at fritidsboligen skal benyttes i næringsvirksomhet. Dersom fritidsboligen (hytter og leiligheter) benyttes privat, anses turistformålet som tilstrekkelig oppfylt så fremt fritidsboligen er tilgjengelig for utleie den tid den er ikke er i privat bruk. Distribusjon gjennom internettbasert utleieagent/ bookingselskap oppfyller kravet til utleie/næring. Dersom fritidsboligen i løpet av et kalenderår er i privat bruk, må eier ved forespørsel kunne godtgjøre overfor kommunen at næringsformålet er oppfylt, jamfør disse presiseringer til det regulerte formålet. Sveinar Kildal Rådmann Therese Corneliussen Behandling/vedtak i Planutvalget den 13.10.2015 sak 54/15 Behandling: Saken ble lagt fram i møtet. Ola Håkon Sætha Ourom hadde følgende forslag : «Saken utsettes til neste møte». Det ble først stemt over utsettelsesforslaget, som ble enstemmig vedtatt. Det presiseres at saken må opp til behandling i kommunestyret. Vedtak: Saken utsettes til neste møte. Side 17 av 17