BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 20.04.2016 Saksnr.: 201335925/77 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: STIL Fana, Gnr. 43, Bnr. 315 m. fl., Midtunhaugen, Reguleringsplan. Arealplan-ID 63730000 FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Ard arealplan AS fremmer på vegne av Zurhaar & Rubb AS et planforslag på et område på Midtunhaugen i Fana bydel. Bakgrunn/planhistorikk Bakgrunnen for planarbeidet er å legge til rette for kontorbebyggelse med tilhørende parkeringsareal og infrastruktur. Det planlegges for én samlet avkjørsel fra Midtunhaugen. For å skjerme tilgrensende boligbebyggelse mot næringsbebyggelsen, anlegges det et grøntbelte mellom de to formålene. Planarbeidet ble varslet med brev til offentlige instanser og naboer, samt på nettsiden til Ard arealplan 10.03.14, med merknadsfrist 30.04.14. I brev av 30.03.15 ble det varslet om en utvidelse av planområdet, med merknadsfrist 05.05.15. Utvidelsen gjaldt gangtrasé ned til fylkesveg. Side 1 av 9
Planens avgrensning Planområdet består i hovedsak av eiendom gnr.43, bnr.315. I tillegg er vegareal i vest (gnr.43, bnr.312 og 1088), og snarvei ned mot fylkesvegen (gnr.43, bnr.18) inkludert i planområdet. Tilstøtende areal i nordvest er næringsbebyggelse. I nordøst er det beplantning og kjørevei (Midtunhaugen). Areal i sør og vest er boligeiendommer. Planområdet er på ca. 14,7 daa og er i dag bebygd med et næringsbygg (ZR-gården) i nordøst og en liten barnehage (Prismen barnehage) i sørvest, som opprinnelig var etablert som bedriftsbarnehage for tidligere virksomhet. Planstatus Hoveddelen av planområdet er satt av til næringsbebyggelse I/K/L 8 i arealdelen for gjeldende kommuneplan for Bergen. En liten del av planområdet ligger i området avsatt til bebyggelse og anlegg. Deler av planområdet ligger innenfor hensynssone for gul støysone, og deler av snarveien som er regulert ned mot fylkesveien ligger innenfor rød støysone. Hoveddelen av planområdet inngår i plan 30240000, som ble vedtatt i 1967. Denne planen regulerer området til industri, med et grøntareal på ca. 30 meters bredde i sørvest. Bestemmelsene sier bl.a. at bebyggelsen kan føres opp med høyde opptil 3 etasjer. Traséen fra planområdet til fylkesveien inngår i plan 5120300, vedtatt i 1996. Arealet er her regulert til felles veg på ca.8 meters bredde. En liten del av planområdet i vest, og arealet rundt traséen, inngår i plan 5730000, som ble vedtatt i 1984. Planområdet grenser til plan 30240005 i sørøst, vedtatt i 2008, og mot plan 6710000 i nordøst, vedtatt i 2010. Figur 1Planområdet vist opp mot Kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan (planid:30240000). Hovedformål Planforslaget innebærer endringer av gjeldende reguleringsplan, i hovedsak slik at byggehøyden kan økes, da eksisterende plan for området har satt en maks byggehøyde på 3 etasjer. Ny reguleringsplan setter maks % - BRA for hele planområdet til 186 % og maks mønehøyde k+85. Barnehagen foreslås revet i planforslaget da den er lite hensiktsmessig plassert i et næringsområde og har begrenset med uteoppholdsareal, samt at den er for liten etter dagens standard. Reguleringsplanen skal legge til rette for at det kan føres opp et nytt bygg med kontor og parkering, i tillegg til at det kan bygges på eksisterende næringsbygg med to etasjer. De to bygningene skal bindes sammen med en gangbro. For å skjerme boligbebyggelsen mot kontorbebyggelsen, beholdes en del av grøntbeltet mellom de to formålene. Det skal være én avkjørsel inn til planområdet. Infrastrukturen internt i planområdet gir tilkomst til parkering på bakkeplan og i parkeringskjeller på to Side 2 av 9
nivåer. Det etableres en snarveg for myke trafikanter, mellom næringsarealet og fylkesvegen. I grøntbeltet skal det etableres en gruset sti som kobler boligområdet til næringsbebyggelsen for å gi tilgang til uterommene og ny gang- og sykkelveg ned mot fylkesvegen. Figur 2 Eksisterende bygg som skal bygges på (ZR-gården). Trafikkforhold Tilkomst til planområdet skjer fra Midtunhaugen i nordvest. Avkjørselen justeres noe i forhold til dagens avkjørselssituasjon, mens eksisterende avkjørsel i nordøst fjernes. Midtunhaugen reguleres til 6 meters bredde, og ny intern veg i næringsområdet reguleres til å bli 5 meter bred. Inne på planområdet går den interne vegen langs nytt næringsbygg (BK1) og videre til eksisterende næringsbygg (BK2), som bygges på. Vegen gir adkomst til parkeringskjellerne og næringsareal, samt parkeringsplasser på bakkeplan. Det vil anlegges snuhammer i enden av den interne vegen, f_skv2, til bl.a. renovasjon. Gang- og sykkelforbindelse Fra det sørlige hjørnet av BK1 er det laget en kobling ned mot fylkesveien som reguleres fra kjøreveg på 2-2,5 meter til gang- og sykkelveg på 3 meter. Hensikten er at den skal fungere som en snarveg til kollektivtransport og bybane på Nesttun. Deler av denne traséen vil også fungere som adkomstveg for to boliger. Det skal oppføres en bom som vil sørge for at syklistene må senke farten for å bli oppmerksom på eventuelle møtende biler og andre myke trafikanter. Parkering Planområdet ligger innenfor parkeringssone P4 i kommuneplanens arealdel. Parkeringsløsningen er foreslått i to etasjer under bakken i kontorbygg BK1 og på bakkeplan ved BK2. For BK1 legges det til rette for 48 parkeringsplasser i U1 og 48 parkeringsplasser i U2. For eksisterende næringsbygg som bygges på, vil det være 54 parkeringsplasser på bakkeplan. Det er foreslått 150 parkeringsplasser totalt for planområdet, hvorav 8 parkeringsplasser er tilpasset for bevegelseshemmede og 9 plasser skal legges til rette for elbiler. Sykkelparkering skal etableres i henhold til kommuneplanen, og det er lagt til rette for 50 flere sykkelparkeringsplasser enn det kommuneplanen krever. Grønnstruktur/barns interesser Planforslaget medfører ikke krav til lekeplass eller uteoppholdsareal, men det legges til rette for at eksisterende vegetasjon delvis kan beholdes som et grøntbelte mellom boligareal og næringsareal. Grøntarealet vil bli noe mindre enn det er i dag, og en lekehytte må fjernes som følge av planforslaget. Det åpnes for at det kan etableres stier i grøntarealet. Side 3 av 9
Støy Planområdet er utsatt for vegtrafikkstøy på et lite område i sør. Det er kun et minimalt område som ligger i gul støysone med 55-60 db. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 04.10.15-17.11.15. Det kom inn 14 private merknader og 11 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Byggehøyder og volum må reduseres. Nytt bør trekkes lenger unna boligfelt i vest. Mangel på grønnstruktur og lekeareal på Midtun. Kompensasjon for redusert grønnstruktur. Trafikksikkerheten til myke trafikanter er for dårlig. Sikre opparbeidelse av gang- og sykkelveg til fylkesvegen. Støy fra tekniske installasjoner. Parkeringsdekningen må reduseres. Antall sykkelparkeringsplasser bør økes. Bedre dokumentasjon av barnehagen som forutsettes revet. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg C. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene. Bebyggelsen innenfor BK1 er redusert i høyden med 3,5 meter. Total % -BRA er redusert fra 241 % til 186 %. Oppdeling av bygget innenfor BK1 er sikret i bestemmelsene. Gruset gangvei mellom boligbebyggelsen og næringsbebyggelsen er sikret opparbeidet gjennom bestemmelsene. Antall parkeringsplasser er redusert fra 256 til 150. Det tilrettelegges for 50 flere sykkelparkeringsplasser enn det kommuneplanen krever. Side 4 av 9
Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad/byggehøyder/utforming Forslagsstiller ønsker å regulere planområdet til næringsbebyggelse med en utnyttelsesgrad på BRA = 295 % for BK1 og BRA = 310 % for BK2. Total % - BRA for hele planområdet, inkludert 2 etasjer parkeringskjeller, er 186 %. Planforslaget innebærer i hovedsak endringer slik at byggehøyden kan økes. I gjeldende reguleringsplan er maks etasjeantall satt til 3 etasjer. Eksisterende bebyggelse i felt BK2 er på 4 etasjer, med en mønehøyde på k+82,75, dvs. ca.19,25 meter høyt. Ned mot naboeiendommen i øst (gnr.43, bnr.295 og 1038), er høydeforskjellen 27,75 meter. Planen legger opp til at det kan bygges delvis på i høyden. Ny mønehøyde er foreslått til maks +85, altså 2 meter høyere enn dagens situasjon. Planforslaget legger også opp til et nytt bygg der hvor barnehagen er plassert i dag. Det nye bygget i felt BK1 er foreslått med 4 etasjer, samt en 2 etasjers parkeringskjeller/næring, med maks byggehøyde på +84,5. Etter offentlig ettersyn er byggehøyden i felt BK1 redusert med 3,5 meter. Og av hensyn til naboer i vest er avtrapping og oppdeling av bygg i felt BK1 sikret gjennom en bindende illustrasjonsplan, jfr. reguleringsbestemmelsene 1.1.1. En oppdeling av bygget med uteoppholdsareal mellom fløyene vil gjøre at byget oppleves som mindre massivt. Fra boligområdet til den massive delen av bygningskroppen er det henholdsvis 36 og 43 meter. Planområdet ligger nordøst for boligbebyggelsen i området som gjør at nytt bygg i liten grad vil påvirke solforholdene til naboer. Figur 3Snitt som viser forholdet mellom nytt næringsbygg og omkringliggende bolighus (se vedlegg F). Fagetaten vurderer planforslaget å sammenfalle med ønsket utvikling av området, selv om det vil innebære en endring av områdets karakter. Et mål i kommuneplanen er å øke utnyttelsen av næringsområder ved de viktigste kollektivaksene. Området er i dag lavt utnyttet og delvis ubebygd. Side 5 av 9
Trafikkløsninger Trafikken vil gå gjennom næringsområdet og vil dermed ikke berøre boligområdene i stor grad. I tillegg vil planforslaget kunne føre til at trafikken til planområdet blir mindre enn dagens situasjon fra 414 til 300 kjøretøy i døgnet ettersom barnehagen fjernes. Barnehager genererer mye trafikk ettersom de fleste barn blir både fraktet og hentet med bil hver dag. Midtunhaugen er en kommunal vei på omtrent 6 meter og har ensidig fortau på sørøstsiden av veien på 2 meters bredde. For myke trafikanter langs Midtunhaugen vil situasjonen forbedres. Eksisterende fortau utvides fra 2 til 2,5 meter, og antall avkjørsler til planområdet reduseres fra to til én. Midtunhaugen har i lang tid manglet fortau mellom avkjørselen til Midtunhaugen 6 (Friele) og kryss med fylkesvegen, men nylig er plan 60710000 og 18260000 i området blitt opparbeidet med nye fortau og oppstramming av krysset. Dette resulterer i en sammenhengende trasé for gående til bussholdeplasser i Hardangervegen. Figur 4Reguleringsplanene med planid:60710000 og 18260000 er nylig blitt opparbeidet. I en uttalelse fra trafikketaten til offentlig ettersyn ble det bedt om en utredning for behov for fortau på nordsiden av Midtunhaugen. Fagetaten vurderer et fortau på nordsiden av vegen som uhensiktsmessig ettersom det ikke er opparbeidet eller regulert fortsettende fortau i noen av retningene på nordsiden av vegen. Fortau på sørsiden av vegen vurderes som tilstrekkelig og vil betjene boligområdene lenger vest på en god måte. I tillegg reguleres det inn en snarvei for gående og syklende fra planområdet ned til Hardangervegen, som i eksisterende plan (planid:5120300) er regulert til kjøreveg. I dag er dette en gruset vei på omtrent 2-2,5 meter bred og gir tilkomst til to eneboliger. Veien skal asfalteres, utvides til 3 meter og stenges for gjennomkjøring med en bom. Den vil fortsatt fungere som adkomstvei for boligene på gnr.43, bnr.65 og 26. Det er opparbeidet rekkefølgekrav som sikrer gjennomføring av snarveien da den er en forutsetning for den høye utnyttelsen. Parkering Planområdet ligger innenfor parkeringssone P4 i kommuneplanens arealdel, som åpner for 5-15 parkeringsplasser per 1000m 2 kontor og 3-6 parkeringsplasser per 1000m 2 lager/engros. Da planområdet ligger innenfor dekningsområdet for bybanen (mindre enn 800 meter fra bybanestopp på Nesttun), bør parkeringsdekningen ligger på nedre del av intervallet. Side 6 av 9
Etter offentlig ettersyn er parkeringsdekningen redusert fra den høyeste dekningen på 15 parkeringsplasser per 1000m 2 kontor til 9 parkeringsplasser per 1000m 2 kontor. Det vil si en reduksjon fra 256 parkeringsplasser til 150 parkeringsplasser. 96 av disse vil legges i parkeringsanlegg under bakken på to nivåer i felt BK1, og 54 på bakkeplan i felt BK2. Fagetaten mener at parkeringsdekningen med fordel kan reduseres ytterligere, til 6 parkeringsplasser per 1000m 2 kontor og 3 parkeringsplasser per 1000m 2 lager/engros, for å stimulere til mer miljøvennlige arbeidsreiser. En reduksjon i parkeringsdekning i henhold til fagetatens anbefalinger vil resultere i 103 parkeringsplasser totalt for planområdet. Grønnstruktur/naturmangfold/barns- og unges interesser I forhold til eksisterende plan for området vil grøntbeltet i vest reduseres fra 30 til 10 meter. Her er det spor etter barns lek i form av sti og trehytte, som vil forsvinne ved utvidelse av næringsarealet. I tillegg brukes barnehagen, som nå foreslås revet til fordel for nytt kontorbygg, utenom åpningstiden av barn i nærområdet. Som kompensasjon for redusert grønnstruktur med verdi som lekeareal vil uteareal/grøntanlegg mellom fløyene til nytt kontorbygg opparbeides og gjøres attraktivt og tilgjengelig for allmenhetens bruk utenom arbeidstid. Dette er sikret gjennom bestemmelsene med bindende illustrasjonsplan. For at utearealet skal bli tilgjengelig for beboerne i området er det regulert inn en sti fra boligområdet i vest. Figur 5 Uterom mellom fløyene mot vest er gjort bindende. Skole/barnehage Planforslaget berører ikke krav til skole og barnehage. Universell utforming Krav til universell utforming ivaretas i byggesak. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet kontor og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Redusere parkeringsdekningen til 6 parkeringsplasser per 1000m 2 kontor og 3 parkeringsplasser per 1000m 2 lager/engros. Side 7 av 9
Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Fana, Gnr. 43, Bnr. 315 m. fl., Midtunhaugen, Reguleringsplan, Arealplan-ID 63730000, vist på plankart sist datert 15.04.16 Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 15.04.16 med følgende endringer: - 5.3.3 Bilparkering for BK1-2 skal etableres i henhold til kommuneplanen med maksimalt 6 parkeringsplasser per 1000m 2 kontor og maksimalt 3 parkeringsplasser per 1000m 2 lager/engros. Før kunngjøring må plankart (illustrasjonsplan) og reguleringsbestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak (tilpasses den enkelte sak). ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 8 av 9
Vedlegg: A. Plankart datert 15.04.16, dok.81, fil.3 B. Reguleringsbestemmelser, datert 15.04.16, dok.81, fil.5 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 15.04.16, dok.81, fil.2 D. Merknadsskjema, datert 11.03.16, dok.76, fil.10 E. Illustrasjonsplan datert 10.08.15, dok.76, fil.12 F. Samlede illustrasjoner, datert 10.08.15, dok.81, fil.7 G. Sol- og skyggeillustrasjoner, datert 10.08.15, dok.76, fil.13 H. Lengde-, horisontal-, og tverrprofil, datert 28.05.15, dok.27, fil.9 I. VA-rammeplan, datert mars 2015, dok.27, fil.18. J. Massebalanse, datert 15.0416, dok.81, fil.6. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ snr 201335925 Side 9 av 9